按揭申請終極指南：專家拆解8大步驟，由文件準備、申請時間、到填表教學，助您一次成功上會

在香港置業是不少人的夢想，然而，複雜的按揭申請流程往往令人卻步。從評估財務狀況、選擇合適的按揭計劃，到繁瑣的文件準備及提交申請，每一步都充滿細節與挑戰。

為助您輕鬆應對，本《按揭申請終極指南》匯聚專家經驗，為您詳盡拆解按揭申請的8大核心步驟。無論您是首次置業人士，抑或正考慮轉按或加按，本指南將涵蓋由事前規劃、文件準備、申請時間管理，到填表秘訣及隱藏條款等所有關鍵環節。透過清晰易懂的指引，助您一次成功上會，實現安居樂業的目標。

按揭申請前必讀：利用AI智能顧問規劃您的置業路線圖

各位朋友，如果您正計劃置業，那麼按揭申請絕對是過程中重要一環。成功申請按揭不僅關係到您能否順利購入心儀物業，更直接影響您未來的財務負擔。故此，申請前務必做好充足準備。現在，就讓大家一同探索如何利用AI智能顧問，為您的置業旅程繪製清晰路線圖。

第一步：準確評估個人財務狀況與負擔能力

置業之路，首先需要了解自己的財政實力。精準評估個人財務狀況與負擔能力，這是按揭申請成功與否的基石。大家需要清楚知道每月可負擔的供款金額，以及儲備足夠的首期與其他雜費。

如何計算供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試？

銀行審批按揭，主要會參考供款與入息比率 (DSR) 以及壓力測試結果。供款與入息比率，即每月按揭供款佔總入息的百分比，通常有特定上限。壓力測試則會模擬利率上升的情況，檢視您在加息環境下能否應付供款。計算這些比率時，您需要準備好所有入息證明，例如薪金單及稅單，並且仔細計算。

計算首期、印花稅、律師費及其他雜費的實用技巧

除了每月供款，置業初期還有多項重要開支。這些費用包括物業首期、印花稅、律師費，以及其他雜費如代理佣金、裝修費用等。計算這些開支時，建議大家列出詳細清單，並且為每項費用預留充足預算。了解這些前期開支，可以幫助您更全面地規劃資金。

高成數按揭的利弊分析：降低上車門檻 vs. 潛在負資產風險

對於首置人士而言，高成數按揭或許是一個降低上車門檻的選擇。這類按揭可以讓您以較少首期資金購入物業。但是，高成數按揭也有其潛在風險，例如樓市下行時，物業價值可能低於貸款額，導致負資產情況。所以，選擇高成數按揭前，請務必權衡利弊。

第二步：善用按揭預先批核服務，掌握議價主導權

在物色物業階段，善用銀行的按揭預先批核服務，可以讓您在議價時掌握主動權。這一步能大大縮短按揭申請時間，同時讓您對自身貸款能力有更清晰的認識。

什麼是按揭預先批核？與正式按揭申請有何分別？

按揭預先批核，是指您在簽署臨時買賣合約之前，向銀行提交個人財務資料，讓銀行初步評估您的按揭貸款額度與可行性。這與正式按揭申請不同，預先批核無需提供具體物業資料，也非最終批核。它只是一個初步意向，讓您了解銀行願意借出多少資金。

預先批核如何縮短正式按揭申請時間，並鎖定貸款額？

獲得預先批核後，當您找到心儀物業並簽署合約，正式按揭申請過程將會加快。因為銀行已經對您的財務狀況有初步審閱。同時，預先批核亦可以讓您鎖定一個預期的貸款額，讓您在出價時更有信心。這樣您就能避免因為按揭不足而導致交易延誤。

我們的AI智能按揭顧問如何協助您？

為了讓按揭申請過程更順暢，我們的AI智能按揭顧問可以為您提供專業支援。這套系統旨在簡化複雜的計算與評估，為您提供個人化建議。

輸入基本財務資料，即時獲取個人化按揭申請可行性報告

您只需在我們的AI智能按揭顧問系統中，輸入一些基本的財務資料，例如收入、現有負債等，系統便能即時為您分析。它會快速生成一份個人化的按揭申請可行性報告，告知您大概可以申請到多少貸款，以及您的財政狀況是否符合按揭要求。這就像填寫一份初步的按揭申請表，但結果是即時的。

模擬不同樓價及按揭方案下的每月供款及總開支

我們的AI智能顧問不僅能評估可行性，還可以進行多種模擬。您可以輸入不同的樓價、按揭成數，以及不同的還款年期，系統會即時計算出在這些方案下的每月供款與總開支。這個功能有助您比較不同選項，找出最適合自己的按揭方案。您也可以了解按揭申請表上這些數字的實際影響。

準備按揭申請文件：一次過備妥，避免延誤批核

朋友您好，相信您已經對置業過程有基本了解，現在讓我們深入探討按揭申請的關鍵環節。進行按揭申請時，備齊所有文件是順利獲批的基礎。齊備的按揭申請文件可以大大縮短按揭申請時間，同時避免因為資料不齊全而造成的審批延誤。準備充足，可以讓您的物業夢想更早實現。

基本身份與住址證明文件

申請按揭，銀行首先需要確認您的身份，並且核實您的住址。這些文件是審核您個人基本情況的重要依據。

香港永久性居民身份證副本

您必須提供香港永久性居民身份證副本，這是銀行確認您合法身份的必要文件。請確保副本清晰可讀。

最近三個月內有效的住址證明（如水電煤單、銀行月結單）

提供最近三個月內發出的住址證明，例如水費單、電費單、煤氣單或銀行月結單。這些文件用來證明您目前的居住地址，銀行會以此核實您的基本個人資料。

入息證明文件（按職業劃分）

入息證明是銀行評估您還款能力的核心。根據您的職業性質，所需提交的入息文件會有不同，但目的都是證明您有穩定足夠的收入應付每月供款。

固定受薪人士：最近3個月糧單、最新稅單、強積金結單

如果您是固定受薪人士，請準備好最近三個月的糧單、最新的稅單（如個人入息課稅通知書），以及強積金（MPF）結單。這些文件清晰顯示您的每月收入和年度收入，銀行會依此計算您的供款與入息比率。

非固定收入人士（如佣金制）：最近6個月糧單及銀行月結單

如果您的收入不固定，例如以佣金為主，銀行會要求您提供最近六個月的糧單及相關銀行月結單。這是因為浮動收入需要更長時間的紀錄，銀行才能評估您的平均收入水平。

自僱或公司東主：公司商業登記證、最近6個月銀行流水、最近年度經審計的財務報表

對於自僱人士或公司東主，所需文件較為複雜。您需要提供公司商業登記證、公司或個人最近六個月的銀行流水，以及最近一個財政年度經審計的財務報表。這些文件可以全面反映您的業務營運狀況和收入水平。

物業相關文件

除了個人資料和收入證明，您申請按揭的物業相關文件也十分重要。這些文件直接關係到銀行對物業價值的評估和按揭審批的進度。

臨時買賣合約

在提交按揭申請時，您需要提供已簽署的臨時買賣合約副本。這是銀行啟動物業估價和審批程序的第一步。

（如適用）正式買賣合約

在某些情況下，例如物業交易已進入後期階段，銀行可能也會要求您提供已簽署的正式買賣合約副本。這份合約包含更詳細的交易條款。

填寫按揭申請表：注意事項與成功秘訣

提交所有文件後，下一步就是填寫按揭申請表。這份表格是銀行了解您個人和財務狀況的關鍵文件，正確填寫十分重要。當您考慮按揭申請幾多間銀行時，每一間銀行都會要求您填寫一份按揭申請表，所以了解如何正確填寫是基本功。

按揭申請表點填：常見填寫錯誤與避免方法

按揭申請表點填？許多人可能第一次接觸這份表格，容易出現一些常見的填寫錯誤，例如漏填資料、填寫不一致，或者填錯數字。這些錯誤可能導致按揭申請時間延長，甚至影響批核。建議您在填寫前仔細閱讀所有指示，並且準備好所有相關文件，以便隨時查閱。填寫時保持字跡清晰，並且確保所有資料準確無誤。

申請表各欄位詳解：助你一次填妥按揭申請表

為了幫助您一次填妥按揭申請表，我們將會在後續章節詳細講解申請表上每個欄位的具體要求和注意事項。了解各欄位的用途，可以幫助您避免錯誤，確保您的按揭申請順利進行。

比較各類按揭計劃：如何選擇最適合您的按揭申請方案？

成功辦理按揭申請，不僅關乎遞交按揭申請文件，同時涉及選擇合適的按揭計劃。市場上存在多種按揭計劃，例如拆息按揭、最優惠利率按揭以及定息按揭。這些計劃各有特色，亦會影響您日後的每月供款。了解各項計劃的優勢和局限，有助您作出明智的決定。

H按 vs P按 vs 定息按揭：全面比較與選擇指南

在眾多按揭選擇中，拆息按揭（H按）與最優惠利率按揭（P按）是香港住宅按揭市場的主流方案。此外，定息按揭近年也逐漸受到關注。理解這些主要按揭計劃的運作模式，能夠幫助您找到最適合個人財務狀況的按揭申請策略。

拆息按揭（H按）：優點、缺點及封頂利率（Cap Rate）的重要性

拆息按揭，俗稱H按，其按揭利率直接掛鈎香港銀行同業拆息（HIBOR）。H按的優點是利率浮動，如果銀行同業拆息處於低水平，您的實際供款利息會較低。但是，H按的缺點是利率波動較大，銀行同業拆息的變動會直接影響每月供款金額。為保障借款人，大部分H按計劃設有封頂利率（Cap Rate）。這表示，無論銀行同業拆息升得多高，您的實際供款利率都不會超過此上限。因此，在選擇H按時，務必留意其封頂利率水平，這對控制未來利息風險十分重要。

最優惠利率按揭（P按）：穩定性與銀行「P」的種類

最優惠利率按揭，俗稱P按，其按揭利率則與銀行各自的最優惠利率（Prime Rate）掛鈎。P按的主要優點是利率相對穩定，變動次數通常較少。這為借款人帶來較高的預算確定性。銀行之間的最優惠利率可能不同，每間銀行都會有自己的「P」值。因此，比較不同銀行的P按計劃時，除了考慮提供的利率折扣，亦應留意各銀行所採用的「P」利率數值。

定息按揭：鎖定利率風險，適合哪類人士？

定息按揭顧名思義，就是按揭利率在特定年期內保持固定不變。此類按揭計劃的主要優點，是它能有效鎖定您的供款利率風險。無論市場利率如何波動，您的每月供款金額都不會改變。這為借款人帶來高度的財務確定性。定息按揭尤其適合預算緊密以及偏好穩定性的業主。但是，一旦市場利率下跌，定息按揭的借款人可能無法享受降息帶來的好處。

高成數按揭保險計劃詳解

除了上述按揭計劃種類，高成數按揭保險計劃也是許多置業人士考慮的重點。這項計劃旨在幫助首次置業的買家，以及部分非首次置業人士，以較低的首期實現上車夢想。

按揭保險如何助您借足90%按揭？

根據香港的按揭指引，一般銀行提供的按揭成數有特定上限。但是，透過參與按揭保險計劃，借款人便可向銀行申請更高成數的按揭貸款。例如，符合資格的首次置業人士，最高可借到物業估價或成交價的九成按揭。這大大降低了置業所需的首期資金。按揭保險本質上是為銀行提供保障，降低銀行借出高成數貸款的風險。

不同保費計算方法及對總貸款成本的影響

按揭保險的保費計算方法有多種。保費金額會受貸款成數、貸款年期以及物業種類等因素影響。您可以選擇一次性繳付全數保費，也可以選擇將保費加入按揭貸款中，分期供款。將保費加到貸款中會增加總貸款額，因此也會增加每月供款利息開支。建議您仔細計算，選擇最適合自己的繳費方式。

存款掛鈎按揭 (Mortgage Link) 的運作原理

存款掛鈎按揭（Mortgage Link）是一種近年來受歡迎的按揭產品。它巧妙地將您的儲蓄與按揭貸款結合起來，幫助您節省利息開支。

如何透過高息儲蓄戶口抵銷部分按揭利息開支？

存款掛鈎按揭的主要運作原理，是將您在銀行指定儲蓄戶口內的存款，與按揭貸款利息掛鈎。通常，這個儲蓄戶口會提供與您的按揭利率相同的特惠存款利息。例如，如果您的按揭利率是2.5%，您的存款也能獲得2.5%的利息。這些利息收入，可以實際抵銷部分按揭利息開支。這等於您用存款來「賺取」利息，而這筆利息正好用於抵銷按揭利息，變相減輕了供款負擔。

最高掛鈎存款額（一般為貸款餘額50%）的計算方法

雖然存款掛鈎按揭有助節省利息，但是這種高息儲蓄戶口的掛鈎存款額通常設有上限。這個上限一般是按揭貸款餘額的百分之五十。例如，如果您的按揭貸款餘額為港幣三百萬元，那麼最高可享受特惠利率的存款金額就是港幣一百五十萬元。超出此限額的存款，將會按照銀行一般的活期儲蓄利率計算利息。因此，善用此功能，可以有效提升資金效益。

不同物業類型的按揭申請策略：由私樓、居屋到村屋

大家踏上置業旅程，多數人會選擇私樓，但也有些人會考慮居屋或村屋。其實不同物業類型的按揭申請，策略也有分別。每種物業都有其特點，銀行審批按揭申請時，會考慮這些特點。深入了解不同物業的按揭申請要求，可以幫助您更順利完成整個按揭申請流程。

一手新盤（樓花）按揭申請全攻略

購買一手新盤，特別是樓花，按揭申請流程與二手物業有些不同。發展商通常會提供多種付款方式，這些方式會直接影響您的按揭安排。

即供付款 vs 建築期付款的利弊分析

一手新盤一般有兩種主要付款方法：即供付款及建築期付款。即供付款是指您在簽署買賣合約後，便需要立即開始繳付樓宇按揭供款，即使物業仍未落成。這種方式的優點是發展商通常會提供較大的折扣優惠，最終總樓價可能較低。但是，您需要在物業仍是樓花時便開始供樓，同時可能要繼續租屋，這會增加短期內的財務負擔。

建築期付款則是在物業取得「入伙紙」或「滿意紙」後，才開始辦理正式的按揭申請手續及繳付供款。這種方式的優點是您有更充裕的按揭申請時間來籌備資金，減少了雙重支出的壓力。然而，發展商提供的折扣優惠通常較少，最終樓價可能較高。

警惕發展商按揭的「呼吸PLAN」等「先甜後苦」陷阱

近年，一些發展商透過旗下的財務公司，提供不同類型的按揭計劃，例如俗稱「呼吸PLAN」的按揭。這些計劃初期利率可能非常吸引，甚至提供免息免供的優惠。但是，您需要特別警惕，這些「先甜後苦」的按揭計劃往往在一段蜜月期過後，會大幅調高利率。這意味著在幾年後，您的每月供款會顯著增加，可能遠超您的預算。

因此，即使發展商按揭的按揭成數可能較高，或者審批條件看似較寬鬆，建議大家細閱按揭申請文件，尤其要清楚貸款條款、利率調整機制以及罰息期。申請前，仔細計算未來供款負擔，避免日後陷入財困。

政府資助房屋（居屋／白居二）按揭申請須知

購買政府資助房屋，例如居屋或透過「白居二」計劃購入單位，其按揭申請條件與私樓有顯著差異。了解這些差異，能幫助您更有效率地完成按揭申請。

為何有政府擔保，審批較寬鬆？

政府資助房屋的按揭，主要優勢是獲得房屋委員會的擔保。因為有政府作擔保人，銀行審批按揭申請時，風險會降低。所以銀行通常會提供較寬鬆的審批條件，例如不需要通過壓力測試，或者即使申請人收入較低，也能獲得較高的按揭成數。這對首次置業的買家而言，是一個很大的優勢。同時，按揭申請文件亦相對簡單。

按揭年期如何受樓齡限制（30年減樓齡）？

雖然政府資助房屋按揭審批較為寬鬆，但是按揭年期卻受樓齡限制。一般情況下，居屋的按揭年期上限為30年。計算方式通常是「30年減樓齡」。這表示，如果物業樓齡較高，例如已經有20年樓齡，那麼按揭的最長年期便只剩下10年。較短的按揭年期會導致每月供款額增加，因此您需要在按揭申請前，仔細評估自己的還款能力。

特殊物業（村屋／唐樓／車位／工商舖）按揭

除了常見的私樓和居屋外，市場上還有其他特殊物業，例如村屋、唐樓、車位以及工商舖。這些物業的按揭申請，銀行在審批時會採取更保守的態度。

為何銀行對此類物業的估價及按揭成數較保守？

銀行對村屋、唐樓、車位以及工商舖等特殊物業的估價及按揭成數，普遍較為保守。原因有很多。村屋可能存在僭建問題，而且其地權結構較為複雜，市場流通性相對較低。唐樓則因為樓齡普遍較高，維修成本較難預計，結構老化風險亦較高。車位以及工商舖屬於非住宅物業，其市場價值容易受經濟波動影響，變現能力不如住宅。因為這些額外風險，銀行在評估時會更謹慎，導致估價可能低於市場預期，並且按揭成數通常會較低。因此，準備這類按揭申請時，預留更多首期資金是很重要。

申請時需要注意的額外文件及查冊事項

申請特殊物業按揭時，您需要準備額外文件及注意特定的查冊事項。例如，村屋按揭除了基本的按揭申請文件，可能還需要提供詳細的地段圖、建築圖則（DD圖/AD圖）以及屋宇署的相關批文，以確認其合法性及有否僭建。唐樓可能需要提供更詳盡的樓宇檢測報告或維修記錄。工商舖按揭申請時，銀行除了查核業權，也會更嚴格地審視其用途是否符合政府規劃，以及是否有潛在的環保或消防問題。進行土地註冊處查冊時，也需要留意這些物業的特殊限制條款，例如村屋的地契可能有限制用途條款。因此，在提交按揭申請表前，建議您向銀行或按揭顧問仔細查詢所需資料。這樣可以縮短按揭申請時間，提高批核效率。

【獨家慳錢秘笈】揭露銀行不會主動告訴您的按揭申請隱藏條款與攻略

親愛的朋友，辦理按揭申請時，除了了解基本流程與所需文件，還有一些鮮為人知的進階策略，可以幫助您節省更多金錢。這些知識是銀行通常不會主動提及的，因為它們關係到您如何更靈活地運用按揭貸款。現在，我們將深入探討這些隱藏條款與攻略，助您在按揭路上走得更精明。

轉按（Refinance）與加按（Top-up）的黃金時機與策略

物業市場變化萬千，您的按揭需求亦會隨時間改變。當您持有物業一段時間後，轉按或加按都是優化財務狀況的有效工具。了解它們的運作，才能把握最佳時機。

如何計算轉按賺取現金回贈的實際收益？

轉按是指將現有的按揭貸款轉移到另一間銀行。新銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈。計算實際收益時，您需要考慮新銀行提供的現金回贈金額，然後扣除轉按過程中可能產生的所有開支，例如律師費、物業估價費等。若銀行要求您提供按揭申請文件，請務必備妥。如果現金回贈多於所有相關費用，轉按就能為您帶來淨收益。因此，申請按揭幾多間銀行，以取得最佳回贈是關鍵。

物業升值後，如何透過加按套現作其他投資或周轉？

加按是指在原有按揭貸款基礎上，利用物業已升值的價值，向銀行申請額外貸款。物業價值上升，代表您的按業權益增加。您可以向原銀行或新銀行提交按揭申請表，要求將這部分增值套現。套現所得資金可以靈活運用，例如用於其他投資、子女教育基金、清還高息貸款，或者作為緊急周轉資金。

罰息期的計算方式與避免罰款的技巧

大部分按揭貸款都有罰息期。這是銀行為確保客戶在初期不會輕易轉走貸款而設的條款。一般而言，罰息期為按揭批核後的兩年或三年。如果在罰息期內將按揭轉走或提前償還大部分貸款，銀行會收取罰款。所以，您在考慮轉按時，必須仔細檢查按揭批核書上的罰息期條款。同時，亦要掌握最佳的按揭申請時間，例如選擇在罰息期結束後才遞交新的按揭申請，這樣就能避免不必要的罰款。

換樓客必睇：「先買後賣」vs「先賣後買」的按揭申請部署

對於希望換樓的朋友來說，如何在「先買後賣」與「先賣後買」之間作選擇，是一個重要的策略問題。這個決定直接影響您的按揭申請成數，以及財務安排。

如何避免因持有現有物業而被收緊按揭成數？

如果您選擇「先買後賣」，即在買入新物業時仍持有舊物業，這會被銀行視為您擁有兩項物業貸款。根據香港按揭規定，持有第二套或以上物業，按揭成數會被收緊，供款與入息比率及壓力測試的要求也會更嚴格。為了避免這個情況，您可以考慮在簽署新物業買賣合約前，先簽訂舊物業的買賣合約。這樣，當您提交按揭申請文件時，銀行會將舊物業的按揭視為即將清還，從而以首置身份計算新按揭成數。

財務安排與資金過渡的注意事項

無論選擇「先買後賣」還是「先賣後買」，資金過渡都是關鍵一環。如果「先買後賣」，您可能需要為新物業準備更高比例的首期，或者考慮過渡性貸款。如果「先賣後買」，舊物業出售後的資金可能需要一段時間才能到手。因此，您需要仔細規劃現金流，確保有足夠資金應付新物業的首期、印花稅、律師費等。同時，與銀行確認按揭申請時間，確保兩項交易能順利銜接。

活用「近親轉讓」回復首置身份

在香港的物業市場，印花稅是一筆不小的開支。對於非首次置業人士，印花稅稅率遠高於首次置業人士。透過「近親轉讓」這種特殊操作，部分業主可以合法地回復首置身份，從而節省大量印花稅。

「甩名」操作流程及其如何助您節省大額印花稅

「甩名」是「近親轉讓」的一種常見操作，即將物業由聯名持有改為單名持有。例如，夫妻共同持有的物業，其中一方將其業權轉讓給另一方。被轉讓方可再次擁有首置身份，以便日後購買另一物業時，可以繳付較低的首次置業印花稅稅率，並獲得較高的按揭成數。這個過程需要透過律師辦理，並向土地註冊處提交相關文件。因此，辦理「甩名」前，您應諮詢律師，了解所有按揭申請文件細節。