不少物業業主在考慮申請物業二按時，都會直接搜尋「二按銀行」，期望能透過銀行獲取額外資金。然而，您或許會發現，銀行在二按市場中的角色，與您想像的可能有所不同。本文將全面解構「二按銀行」這個概念的迷思，深入剖析銀行、財務公司及發展商在二按中的真正定位，並為您詳細比較不同借貸方案的按揭成數、利率、審批準則及潛在風險。尤其關鍵的是，我們將揭示申請二按時最常見的「Call Loan」陷阱，教您如何避免違反一按協議，保障您的物業權益。無論您是想了解申請流程、比較市場選擇，還是為將來「甩二按」作好準備，這份終極指南都將為您提供最實用、最全面的資訊，助您作出明智的財務決策。
拆解「二按銀行」核心迷思：銀行真的提供二按嗎？
不少朋友在考慮物業加按時，都會搜尋「二按銀行」這個關鍵字，希望透過銀行獲得第二筆按揭貸款。但是，銀行真的會直接提供二按嗎？這個問題可能比您想像中複雜。讓我們一起深入了解，看清「二按銀行」背後的真實情況。
何謂一按、二按、甚至三按？釐清物業按揭基本概念
要理解二按，首先要弄清楚物業按揭的基本概念。物業貸款的種類，會影響您的資金運用方式。我們一步步來看。
一按（First Mortgage）：物業貸款的第一步
首先，物業按揭一般稱為一按。這是您購買物業時，向銀行申請的第一份貸款。銀行擁有物業的第一順位抵押權，這保障了其債權。物業一旦用作抵押，銀行會將批核的貸款額，分期給您償還。
二按（Second Mortgage）：在現有按揭上增加的貸款
接著，二按就是在物業已有一按的基礎上，再申請的第二筆貸款。這筆貸款同樣會以您的物業作為抵押品。但是，債權人的清償順序排在第一位之後。簡單來說，物業仍然可以再進行抵押，即使一按未還清，也能申請二按。
三按或以上：市場罕見但存在的概念
至於三按或更多層按揭，原理與二按相似。物業上會有第三份，甚至更多份的貸款抵押。不過，在香港市場上，三按或以上的情況十分罕見。普遍的按揭服務，主要以一按或二按為主。
「二按銀行」是真實選項嗎？剖析銀行在二按中的真正角色
很多朋友心中都有疑問，「二按銀行」到底是不是一個真實的選項？銀行在二按這件事上，究竟扮演了什麼角色？這裡為您詳細拆解。
銀行普遍不直接提供二按服務的詳情
其實，香港大部分傳統銀行普遍不直接提供二按服務。這是因為銀行本身受到香港金融管理局的嚴格規管。二按的風險比一按高，銀行為了控制風險，通常不會成為第二順位的債權人。所以，如果直接向銀行查詢二按，您可能得到否定的答案。
銀行參與發展商二按計劃的特殊情況
但是，也有特殊情況。部分大型發展商為了促銷新樓盤，會與銀行合作推出二按計劃。在這個情況下，銀行會參與其中。不過，銀行只是作為第一按揭的提供者。發展商旗下的財務公司，才是提供第二按揭的一方。銀行會與財務公司協調，進行統一審批。
結論：您的二按申請，銀行是「審批者」而非「提供者」
所以，對於您尋找二按銀行這件事，結論是：銀行通常在二按申請中扮演的角色是「審批者」。他們會審批您的一按申請，並且評估您是否符合發展商二按計劃的資格。銀行本身並不是二按的「提供者」。他們會確保您的總體借貸符合要求。
除了銀行，誰是二按市場的主要提供者？
既然銀行普遍不直接提供二按，那麼在香港的二按市場上，還有誰可以提供這類服務呢？了解這些主要的提供者，您才可以找到最適合自己的方案。
財務公司：市場主流，提供靈活的物業二按方案
撇開銀行，財務公司是目前二按市場的主要提供者。他們提供的二按方案通常比較靈活。財務公司不受金管局的按揭成數限制。因此，他們可以批出更高的貸款成數。許多財務公司提供的二按，甚至可以免卻入息證明或壓力測試。
發展商：為促進新盤銷售而設的二按計劃
另外，發展商也會為旗下新盤提供二按計劃。發展商的目的是幫助買家，特別是那些未能從銀行獲得足夠貸款的買家。這些二按計劃旨在降低置業門檻。發展商也會加快新盤銷售速度。
二按銀行與財務公司大比拼：誰是您真正的資金夥伴？
二按申請的按揭成數（LTV）比較：突破銀行規管的限制
許多朋友想知道，物業按揭成數有沒有辦法再提高。在探索「二按銀行」這個概念時，我們必須了解銀行與財務公司在批核按揭成數方面的根本區別。這一個差異，直接影響您能夠套現的資金多寡。
銀行一按：受金管局嚴格規管的成數上限
首先，我們要了解銀行在審批按揭時，必須遵守香港金融管理局（金管局）的嚴格規管。銀行提供的一按貸款，其按揭成數有清晰上限。對於一般物業，銀行提供的按揭成數通常最高為物業估值的七成。若樓價較高，這個比例會再向下調整。這些限制，目的是確保銀行體系的穩定，同時管理借款人的負擔能力。
財務公司二按：可提供高達物業估值8成甚至更高的貸款
然而，財務公司提供的二按服務則有不同。這些機構不受金管局的按揭成數上限規管。這表示財務公司可以根據個別情況，提供較高成數的按揭貸款。有些財務公司甚至能夠提供總貸款成數高達物業估值八成，甚至更高的貸款方案，此點為不少有資金需要的人士提供了解決方法。
二按申請中，銀行與財務公司的審批準則與速度差異
談到按揭申請，審批的嚴謹程度與速度亦是大家關心的重點。銀行與財務公司在這兩方面亦有顯著差異。了解這些分別，能夠幫助您選擇最合適的資金夥伴。
「二按銀行」的角色：合併計算壓力測試（DSR），審批嚴謹
如果您申請的是發展商提供的二按方案，銀行就會扮演「審批者」的角色。銀行會將您的一按與發展商提供的二按供款額合併計算，進行壓力測試。雖然現時金管局已經暫停了壓力測試要求，銀行依然會嚴格審核借款人的供款與入息比率（DSR），通常要求每月供款不超過每月收入的一半。銀行亦會審視申請人的信貸紀錄與還款能力，確保批核過程嚴謹。
財務公司的優勢：免入息證明、免壓力測試，最快24小時放款
相對而言，財務公司在審批二按申請時，準則通常比較靈活。許多財務公司標榜免入息證明、免壓力測試。這對於自僱人士、自由職業者，或是信貸紀錄不夠完美但有物業在手的人士，提供了更寬鬆的申請條件。同時，財務公司的審批速度亦快。部分機構能夠做到最快24小時放款，讓有緊急資金需要的人士更快獲得支援。
二按利率與還款年期分析：銀行與財務公司比較
當您選擇按揭貸款時，利率與還款年期是兩個最重要的考慮因素。銀行與財務公司在這些方面提供不同條件，細心比較才能找到最划算的方案。
銀行一按或加按：利率較低，還款期最長可達30年
傳統銀行提供的一按或加按（即在同一銀行增加貸款），通常擁有較低的按揭利率。這些利率一般與最優惠利率（P按）或香港銀行同業拆息（H按）掛鈎，整體費用較為經濟。此外，銀行提供還款年期亦較長，最長可達30年。較長的還款期，亦能夠減輕您每月的供款壓力。
發展商二按：首兩至三年低息「蜜月期」與其後的利率飆升風險
發展商為促進新盤銷售而提供的二按計劃，通常設有首兩至三年的「低息蜜月期」。在這段期間，利率可能與銀行一按相若，甚至更低，對買家有一定吸引力。不過，這段優惠期過後，二按的利率便會大幅飆升，有機會比初期增加一倍以上。這亦會導致您的每月供款急增，亦可能帶來財政壓力。
財務公司二按：利率普遍較高，還款期較短（普遍最長25年）
至於財務公司提供的二按，利率普遍會比銀行高。這是因為財務公司承擔的風險較大，故此會收取較高的利息。同時，財務公司二按的還款年期亦相對較短，普遍最長為25年。因此，您在申請財務公司二按時，必須仔細計算自己的還款能力，亦要避免因高息與短年期而造成過大負擔。
二按相關貸款的監管機構與法規：銀行與財務公司
了解銀行與財務公司背後的監管框架，這亦能夠幫助您評估不同資金夥伴的可靠性與風險。選擇正規渠道申請貸款，對您的財務安全非常重要。
銀行：受香港金融管理局（金管局）監管
香港所有持牌銀行，包括提供按揭貸款的銀行，都受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。金管局亦會制定多項指引與政策，例如按揭成數限制、壓力測試要求，目的在於維持銀行體系的穩定，同時保障存戶與借款人的權益。銀行在提供任何貸款產品時，都必須遵守這些法規。
財務公司：不受金管局監管，但須遵守《放債人條例》（年息上限60%）
財務公司則有所不同，它們並非銀行，所以不受金管局直接監管。然而，這些公司必須遵守香港《放債人條例》的規定。這條例對放債活動進行規範，例如，條例明確規定任何放債年息超過60%即屬犯罪行為。雖然《放債人條例》能夠提供一定保障，但由於監管框架與銀行不同，您在選擇財務公司時，必須更加謹慎，並仔細閱讀所有貸款條款。
二按申請全流程解構：與銀行及財務公司相關的實戰指南
許多人面對樓宇按揭的種種疑問，特別是關於「二按銀行」的概念，常常感到困惑。實際上，深入理解二按申請流程，並辨識銀行與財務公司在其中的不同角色，才能為資金周轉做好準備。以下將詳細解構二按的實際申請步驟，幫助讀者掌握當中的關鍵細節。
方案一：發展商新盤二按申請步驟
若您購入新盤，而且發展商提供二按，申請流程一般會較為清晰。這類二按通常是為了方便買家，並且發展商會與銀行預先協調，所以整個過程會比較順暢。
步驟1：通知發展商，並向銀行申請一按
當您決定購買新樓並打算申請二按時，第一步是告知發展商您的意向。之後，您便需要正式向您選擇的銀行提交一按申請。銀行會在這時開始審核您的基本資格以及物業資料。
步驟2：銀行進行一、二按合併壓力測試及審批
銀行審批您的按揭申請時，不會只看一按的供款能力。銀行會將發展商提供的二按金額與一按金額合併計算，然後進行整體供款與入息比率（DSR）的測試，包括壓力測試。這是因為銀行需要評估您同時承擔兩筆按揭貸款的還款能力，以及確保整體風險可控。銀行會依照嚴謹的準則，審核您的財務狀況及信貸記錄。
步驟3：取得銀行一按批核證明
當銀行完成所有審批程序，並且確認您符合資格後，便會向您發出正式的一按批核證明。這份證明是後續向發展商申請二按的重要文件，證明銀行已同意承做您物業的第一份按揭。這也間接說明銀行已經將二按納入考量。
步驟4：向發展商旗下財務公司正式提交二按申請
取得銀行的一按批核證明後，您便可以將這份文件提交給發展商旗下的財務公司，正式提交二按申請。發展商的財務公司會根據此證明，以及您提供的其他所需資料，最終批核您的二按申請。這代表發展商的二按是建立在銀行一按審批的基礎之上。
所需文件及費用（律師費、雜費等）
申請發展商新盤二按，您通常需要準備一些基本文件，例如身份證明、入息證明、物業買賣合約等。至於費用方面，您可能需要支付律師費以及其他雜費。這些費用通常與辦理按揭貸款相關的法律文件和手續有關。律師行會協助您完成所有的法律程序，確保整個二按流程合法合規。
方案二：向財務公司申請二按（加按套現）流程
除了發展商二按，許多業主可能希望利用現有物業套現，這時便會考慮向財務公司申請二按。這種情況下的二按流程與新盤二按有所不同，因為它通常涉及已有一按的現有物業。
步驟1：初步諮詢及物業估價
當您決定向財務公司申請二按時，第一步通常是進行初步諮詢。您可以聯繫財務公司，說明您的需求。財務公司會對您的物業進行初步估價，以確定物業的市值，以及評估可提供的貸款額度。這個估價對於確定您能套現多少資金十分重要。
步驟2：提交申請及所需文件（身份證明、物業地址證明等）
初步估價完成並確認您有意申請後，您便需要正式提交申請。此時，您需要準備一系列文件，當中包括身份證明文件、現居地址證明、以及您的物業地址證明等。財務公司可能會要求額外的財務文件，例如入息證明、稅單或者銀行月結單，這些都用於評估您的還款能力。
步驟3：財務公司審批及與一按銀行協調
財務公司收到您的申請及文件後，便會進入審批階段。財務公司會評估您的信貸記錄、還款能力以及物業的抵押價值。最重要的一步是，正規的財務公司會與您的一按銀行進行協調，並取得一按銀行的同意。這是確保二按合法的關鍵，也可以避免您因未經同意而引發的違約風險。
步驟4：委託律師行辦理手續
一旦財務公司批准您的二按申請，並且與一按銀行達成協調，您便需要委託一家律師行來辦理相關的法律手續。律師行會準備所有按揭文件，確保貸款協議合法有效，並且代表您完成物業抵押的登記程序。律師在這個過程中扮演著非常重要的角色。
步驟5：簽署貸款合約及成功放款
所有法律文件準備就緒後，您需要前往律師行簽署正式的貸款合約。簽署合約後，財務公司便會根據協議，將核准的貸款金額轉入您的指定銀行賬戶。整個流程便告完成，您亦成功取得所需的資金。
尋找合適的二按銀行或財務公司夥伴時應考慮的因素
無論您是考慮發展商新盤二按，還是向財務公司申請現有物業的二按，選擇合適的貸款夥伴都非常重要。以下是一些值得您考慮的因素，這些因素將會幫助您做出明智的決定。
首先，您應該比較不同機構的貸款利率。不同的財務公司會有不同的息率，發展商二按的利率結構也可能在初期優惠期後大幅上調。其次，了解還款年期與靈活性也非常關鍵。有些二按產品提供較短的還款期，有些則可能較長，這會影響您的每月供款壓力。此外，您亦應查詢是否有提前還款罰息。第三，審批速度以及所需文件的多少，也是一個實用考量。有些財務公司可能審批較快，文件要求較簡單，但是您仍然要確認其是否正規。最後，最關鍵的一點是，您必須確保該二按服務會取得您一按銀行的同意。選擇正規且透明的貸款機構，將會保障您的權益，並且避免日後的潛在問題。
長遠財務規劃：穩健制定「甩二按」策略，重返銀行低息時代
親愛的朋友，您是否正在為發展商提供的二按方案所困擾，擔心其高息期將至，供款壓力會大幅增加？其實，面對這種情況，我們有一項非常實用的策略，就是「甩二按」，目標是將現有的高息二按轉移至傳統的二按銀行或普通銀行，藉此重享較低的按揭利率。這個過程猶如為您的物業按揭換上新衣，讓您的財務規劃重回穩健。
為何需要「甩二按」？應對發展商二按的高息期
很多業主在購入新樓時，可能因為發展商提供的高成數二按優惠而選擇了這種方案。但是，這些二按計劃通常設有「蜜月期」，亦即是短期的低息優惠。這段低息期過後，利率便會大幅調整，導致每月供款額急速上升。
分析利率「階梯式」上調的供款壓力
發展商提供的二按，其利率設計猶如階梯般逐步上調。例如，首兩至三年可能享有與銀行一按相若的低息，但是優惠期一結束，利率往往會調升至高於原來一倍的水平。這種突如其來的利率跳升，會使您的每月供款額顯著增加，直接影響家庭的現金流，同時帶來沉重的財務壓力。
計算轉按如何節省長遠利息開支
轉按的本質是將您在高息期的二按債務，連同一按餘額，一併轉移到提供更低利率的銀行按揭。這樣做，您可以有效避免二按的高息陷阱。透過轉按，您可以將大幅上升的利息成本轉化為長期的利息節省，並且降低整體的還款總額，長遠而言對您的財務負擔有莫大幫助。
「甩二按」的最佳時機與條件
要成功「甩二按」，選擇合適的時機以及具備有利條件非常重要。這是一個需要提前規劃的步驟。
時機：在低息優惠期結束前行動
轉按的最佳時機，通常是在發展商二按的低息優惠期即將結束之前。大多數發展商二按的低息期為兩至三年，所以您應提早約半年至一年前開始規劃轉按事宜。這樣，您可以有充足時間比較不同銀行提供的按揭方案，並處理好所需文件。若等到高息期開始後才行動，每月的供款壓力會迅速增加。
條件：物業估價升值的重要性
物業的估價，是影響轉按成功與否的關鍵因素。當您的物業估價有所升值，銀行在審批新的按揭貸款時，可以提供更高的按揭成數，同時滿足您原有一按及二按的結欠金額。估價不足，則可能導致銀行批出的貸款額度不足以覆蓋您的總負債。
案例分析：為何物業升值不足會導致轉按失敗
我們以王先生為例，他購入一個八百萬元的物業，首期自付兩成，其餘八成則透過六成銀行一按以及兩成發展商二按繳付。當二按即將進入高息期，王先生希望轉按至銀行以享低息。但是，若他的物業在過去兩三年內，估價沒有明顯升值，甚至出現輕微下跌，銀行可能無法批出足夠的貸款額度去償還一按及二按的總結欠。這便會導致轉按計劃未能成功，王先生必須繼續承受高息二按的壓力。
如何成功轉按至銀行？
成功轉按至銀行，需要清晰的步驟以及周全的準備。以下是一些核心要點，助您順利過渡。
將一按及二按結欠整合為一筆新的銀行按揭
「甩二按」的核心步驟，就是向銀行申請一筆新的按揭貸款，這筆貸款會同時清還您現有的一按以及二按的餘額。這樣一來，您的物業上就只會剩下一筆由銀行提供、利率較低的新按揭。這個整合過程可以簡化您的還款管理，同時降低整體利息負擔。
申請銀行轉按的流程與所需文件
申請銀行轉按的流程，與申請一般樓宇按揭相似。首先，您需要向心儀的銀行提交申請。然後，銀行會進行物業估價及審批程序。所需文件通常包括您的身份證明文件、入息證明（例如最近三個月的糧單及銀行月結單）、物業買賣合約，以及現有按揭貸款的文件等。銀行可能會要求您提供額外資料，以評估您的還款能力。
考慮使用按揭保險計劃（MIP）以提高轉按成功率
如果您希望在轉按時獲得較高的按揭成數，或者擔心物業估價不足以完全覆蓋總債務，考慮使用按揭保險計劃（MIP）。按揭保險可以讓銀行在符合特定條件下，批出高於一般按揭成數的貸款。這樣可以增加您轉按的成功率，並且使您更容易回到銀行低息按揭的懷抱。
二按銀行常見問題 (FAQ)
「二按」與「銀行加按」有何分別？我應該選擇哪一種？
談及物業貸款，不少朋友會對「二按」與「銀行加按」感到困惑。簡單來說，兩者都是透過物業套現的方法，但核心概念截然不同。二按，又稱第二按揭，意思是物業已經有一份按揭貸款（即一按），您再向另一家貸款機構，通常是財務公司或發展商旗下的財務公司，申請第二筆以同一物業作抵押的貸款。這份二按的償還優先次序，會排在第一按揭之後。相對而言，銀行加按，又稱增按，是指您向承造原有第一按揭的同一間銀行，再次申請增加貸款額。銀行通常會審視物業的最新估值，若物業價值有所提升，銀行便可能批核額外的貸款。
選擇哪一種方案，主要取決於您的個人情況與需要。銀行加按通常利率較低，審批流程也可能因您是現有客戶而較為順暢，但它要求物業有足夠升值空間，且需符合銀行的嚴謹審批標準。相反，二按，尤其透過財務公司申請的二按，審批門檻可能較低，放款速度較快，即使物業升值幅度不大，仍有機會取得較高貸款成數。然而，財務公司二按的利率普遍較銀行加按為高，您需要仔細權衡成本效益。
申請二按需要支付哪些額外費用？（例如：手續費、估價費、律師費）
當您考慮申請二按時，除了每月供款，了解可能涉及的額外費用亦很重要。一般而言，申請二按會產生數種常見費用。首先是律師費，因為按揭貸款涉及物業業權註冊，無論是申請一按或二按，您都需要委託律師辦理相關法律文件，費用通常由借款人承擔。其次是估價費，貸款機構會要求對物業進行專業估價，以釐定可批核的貸款額度。部分財務公司可能會免除這項費用，但您仍需事先確認。此外，有些財務公司或會收取手續費或行政費用，作為處理貸款申請的成本。建議您在簽署任何文件前，清晰詢問所有費用明細，確保透明度。
哪些物業種類可以申請二按？（如：私樓、村屋、居屋、工商舖、車位）
物業二按的申請彈性，通常比銀行一按為高。一般情況下，大部分類型的物業都可以申請二按。這包括私人住宅樓宇，即一般俗稱的私樓。此外，村屋、已補地價的居屋或公屋單位，以及非住宅物業如工商舖（工業樓宇、商業寫字樓、零售商舖）與車位，亦普遍接受二按申請。值得注意的是，對於居屋或公屋，必須先向政府繳付地價，完成補地價程序後，方可自由轉讓或抵押，然後才能申請二按。不同財務公司對於不同物業種類的批核條件或有差異，但整體而言，物業二按涵蓋的範圍相對廣泛。
我的物業樓齡很高，會影響二按銀行或財務公司的批核嗎？
物業的樓齡高低，確實是貸款機構審批按揭時的一個考量因素，尤其對於銀行而言。銀行通常會對樓齡較高的物業設定較嚴格的審批標準，例如按揭年期會縮短，或對物業維修狀況有更高要求，這是因為樓齡較高意味著物業的潛在折舊風險增加。不過，對於財務公司提供的二按服務，樓齡的限制往往沒有銀行那麼嚴格。許多財務公司會聲稱「不限樓齡」，它們更看重物業的當前市值、地理位置以及借款人的還款能力，而非單純以樓齡作為決定性因素。雖然樓齡高可能影響估價，但這不會是您申請二按的主要障礙。
貸款期間，我可以出售我的物業嗎？
當然可以。在二按貸款期間，您可以出售您的物業，這並無法律上的限制。物業出售後，您需要將所得款項用於清償物業上的所有未償還貸款。清償順序是先償還第一按揭銀行，然後再償還二按財務公司。交易完成時，律師行會安排一次性將兩筆貸款結清。重要的是，您必須確保出售所得足以覆蓋所有未償還的按揭款項，包括本金、利息及任何可能產生的罰款或費用。若出售所得不足以清償所有債務，您仍需承擔剩餘的債務責任。
如果我拖欠二按供款，但準時償還一按銀行貸款，會有什麼後果？
即使您準時償還一按銀行貸款，一旦您拖欠二按供款，仍然會面臨嚴重的後果。二按機構是您的合法債權人，您未能按時還款，即構成違約。首先，您的信貸評級會受到嚴重影響，這將使您未來申請任何貸款、信用卡甚至租賃物業時遇到困難。其次，二按機構有權向您追討欠款，可能包括啟動法律程序，例如向法庭申請收回物業（止贖權），然後拍賣物業以收回貸款。雖然一按銀行擁有優先受償權，但二按機構仍有權採取行動。此外，若您申請二按時未經一按銀行同意，一旦一按銀行發現您物業上存在未經批准的二按，他們可能會視為您違反一按貸款協議，有權提高您的按揭利率，要求您提供額外抵押品，甚至要求您立刻全數償還一按貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。
聽說有「呼吸Plan」，它與正規的二按有何不同？
「呼吸Plan」是近年市場上流行的一種特殊二按方案，主要由發展商或其關聯財務公司為推廣新樓盤而提供。它與一般正規的二按有幾個顯著不同。首先，「呼吸Plan」通常提供極高的按揭成數，配合銀行一按，總貸款額可達物業估值八成甚至更高，且初期供款較低，猶如讓借款人「喘一口氣」。這份二按通常在首兩至三年提供非常低的利率，甚至免息。然而，這個優惠期過後，利率會大幅飆升，遠高於市場一般水平，甚至可能高達數十厘，使每月供款急劇增加。
相對地，正規的二按則是指物業業主在已有第一按揭的情況下，向獨立的財務公司或經一按銀行同意後，再次將物業抵押以取得的貸款。雖然其利率普遍較銀行貸款高，但較少出現「呼吸Plan」那種階梯式大幅跳升的情況，且通常沒有特定「蜜月期」後急劇加息的陷阱。選擇哪一種方案，您必須仔細評估自身還款能力，尤其留意「呼吸Plan」高息期帶來的巨大財務壓力。