置業是許多香港人的夢想，面對高昂樓價和嚴苛的銀行按揭要求，發展商按揭（俗稱「呼吸Plan」）憑藉其低門檻、高成數的吸引力，成為不少買家的上車首選。然而，這張看似完美的入場券，背後卻可能暗藏「糖衣毒藥」般的財務陷阱。當低息蜜月期結束，息口飆升，卻因估價不足、入息證明或信貸紀錄問題，導致轉按至傳統銀行時遭遇「唔批」的窘境，可能令你陷入進退兩難的困境。本文將深入剖析發展商按揭與銀行按揭的七大核心差異，揭示五大隱藏陷阱，並提供三大實戰攻略，助你成功避開「轉按唔批」的風險，穩健地實現置業安居的目標。
為何選擇發展商按揭？解構「呼吸Plan」的3大吸引力
在探討發展商按揭是否為「糖衣毒藥」之前，我們應先了解為何市場上會有這麼多買家選擇這種方式。發展商按揭，尤其是被稱為「呼吸Plan」的方案，其吸引力確實顯而易見。對於希望購入心儀物業的買家而言，這些按揭計劃提供了一些獨特的優勢，下面我們就來解構其三大吸引力。
1. 大幅降低上車首期門檻
解決首期不足問題，讓資金有限的買家能購入心儀單位
首先，發展商按揭最吸引人的地方，就是能夠大幅降低置業首期的門檻。傳統銀行按揭對首期有較高要求，許多人因此卻步。發展商按揭則為資金有限的買家提供機會，使他們能夠以較少現金支付首期，提早購入心儀單位，實現置業夢想。這個特點對於年輕買家，或是手頭流動資金較緊絀的家庭來說，尤其具有吸引力。
2. 豁免壓力測試，簡化審批流程
對於自僱人士、收入不穩定或未能通過銀行壓測的買家尤其有利
其次，發展商按揭的一大賣點是豁免銀行傳統的壓力測試，簡化了按揭審批流程。傳統銀行按揭審批嚴謹，壓力測試尤其考驗買家還款能力。對於自僱人士、收入不穩定，或者因各種原因未能通過銀行壓力測試的買家而言，發展商按揭便成為他們的理想選擇。這些按揭計劃通常只要求基本的入息證明，審批速度亦相對較快，大幅降低了按揭「發展商按揭唔批」的風險，讓買家可以更快獲得貸款，縮短了置業等待的時間。
3. 提供靈活的付款辦法選項
配合不同買家的資金流需要，提供即供或建期以外的選擇
第三，發展商按揭還提供了更多靈活的付款辦法選擇。一般而言，新盤買家多數選擇即供或建築期付款。發展商按揭計劃則會在此基礎上，提供更多元化的付款選項，例如不同年期、分階段付款，或初期只需支付極低金額的「漸進式」供款方式。這些選項可以配合不同買家的資金流動需要，特別是預期未來收入會增加的人士。這些靈活安排讓買家在財務規劃上有更大彈性，也為日後考慮「發展商按揭轉按」到銀行提供更多緩衝時間。
【風險體檢】發展商按揭的5大隱藏陷阱與利率走勢預測
各位朋友，如果正在考慮選擇發展商按揭，除了關注其審批門檻較低以及高成數的優點，我們同時必須深入了解其潛在的風險。發展商按揭雖然彈性大，不過也可能暗藏一些挑戰。這些陷阱若未能及早識別，可能會令日後申請發展商按揭轉按時遇到阻礙，甚至導致發展商按揭唔批。現在，我們一起看看當中的五個主要風險。
1. 陷阱一：「蜜月期」結束後利息飆升，供款壓力倍增
很多發展商按揭計劃為了吸引買家，都會提供初期低息的「蜜月期」。一般情況下，這個低息期通常維持兩至三年，利率可能比市場上銀行提供的按揭利率還要低。然而，這個甜蜜的時期總會結束，之後利率便會大幅度飆升，供款負擔因此變得沉重。
從P-2%到P+1%的供款影響計算
假設一個港元最優惠利率（P）為5.875%。若發展商按揭在蜜月期內以P-2%計算利息，實際利率便是3.875%。但是，蜜月期過後，利率可能跳升至P+1%，實際利率隨即達到6.875%。舉例來說，若貸款額為500萬港元，以30年還款期計算：
* 蜜月期（3.875%）：每月供款約23,556港元。
* 蜜月期後（6.875%）：每月供款則會急升至約32,959港元。
這樣每月供款便會增加接近9,403港元，供款壓力會明顯倍增，對個人或家庭財政造成巨大負擔。
AI視角下的利率預測：何時踏入高息期？
現時，許多專業金融機構會運用人工智能（AI）技術，分析全球經濟數據、各國央行政策以及市場情緒等大量資訊。AI系統會根據這些數據模型，預測未來利率走勢，例如判斷何時可能進入加息週期，或者高息環境會持續多久。雖然我們無法預測確切的時間點，不過買家可以參考這些專業分析，藉此提早部署，考慮在低息期結束前完成發展商按揭轉按的程序，從而避免屆時因利息飆升而陷入困境。
2. 陷阱二：轉按時估價不足，或需「抬錢」補差價
當發展商按揭的蜜月期結束，許多業主都會考慮將貸款轉按至銀行，藉此享有更低的利息。但是，轉按銀行時，銀行會對物業進行重新估價。如果樓價在轉按期間下跌，物業的估價便會低於買入時的價格，這時銀行可能不會批出足以覆蓋原有發展商按揭餘額的貸款。業主便需要自行籌集資金，補足貸款額的差價，俗稱「抬錢」。
樓價情景模擬：預計所需「抬錢」金額
我們以一個具體例子說明。假設您在2021年以700萬港元購入單位，並向發展商申請了7成按揭，貸款額為490萬港元。三年後，當您打算申請發展商按揭轉按至銀行時，若樓價下跌，銀行對該單位的估價可能只剩650萬港元。即使銀行同樣批出7成按揭，新貸款額只會有455萬港元（650萬港元 x 70%）。此時，您便需要「抬錢」35萬港元（490萬港元 – 455萬港元）以補足差額，才能成功轉按。
案例分析：樓價下跌對轉按貸款額的具體影響
樓價下跌除了直接影響銀行批出的貸款額，也會影響您的財務彈性。若您無法「抬錢」補足差價，便只能繼續承擔發展商按揭的高息。這不僅增加供款負擔，而且會限制您的資金運用。因此，在決定發展商按揭轉按前，密切留意樓市走勢以及銀行估價，同時預留應急資金，這兩點都非常重要。
3. 陷阱三：入息證明不齊，申請轉按銀行時被拒
發展商按揭的審批標準相對寬鬆，部分計劃甚至無需提供完整的入息證明，或者對入息來源的要求較為彈性。這種便捷的審批方式，方便了許多自僱人士或收入不穩定的買家上車。不過，當您需要將發展商按揭轉按至銀行時，情況便截然不同，銀行對於入息證明的要求極為嚴格，因為它們受香港金融管理局規管，需要確保借款人有穩定的還款能力。若未能提供銀行所需的完整文件，申請發展商按揭轉按便會面臨被拒的風險，導致發展商按揭唔批。
從發展商寬鬆標準過渡至銀行嚴格要求的準備清單
為了順利將發展商按揭轉按至銀行，您需要提早準備一系列文件。這包括：
* 最近三至六個月的銀行月結單，顯示穩定收入存入。
* 最新稅單（評稅通知書）。
* 糧單及僱傭合約。
* 強積金供款紀錄。
* 若為自僱人士或公司董事，則需提供公司最近兩年的審計報告或財務報表。
確保這些文件齊備而且清晰，對銀行審批十分關鍵。
如何建立穩健入息紀錄，避免未來轉按遭拒？
若您正使用發展商按揭，而且計劃未來轉按至銀行，建議您在低息期內便開始建立和維護穩健的入息紀錄：
* 確保每月固定收入通過銀行轉賬，避免收取現金。
* 妥善保存所有工作或業務相關的合同、發票及證明文件。
* 按時報稅，並保留評稅通知書。
透過這些措施，您可以向銀行證明自己有穩定可靠的還款能力，從而大幅提升轉按申請的成功機會。
4. 陷阱四：信貸評級（TU）不佳，影響銀行批核
信貸評級，俗稱TU，是銀行審批按揭貸款時非常看重的指標，因為它直接反映了您的財務狀況和還款紀錄。發展商按揭在批核時可能對信貸評級的要求較低，不過銀行在批核按揭，包括發展商按揭轉按時，都會仔細查閱您的信貸報告。任何不良紀錄，即使是小額欠款，都可能嚴重影響您的信貸評級，進而導致銀行拒絕您的按揭申請，令發展商按揭唔批。
為何小額欠款或遲還款影響轉按？
即使只是信用卡小額欠款，或因一時疏忽而遲還貸款，這些紀錄都可能會被信貸資料機構記錄在您的信貸報告上。例如，一筆數百港元的信用卡帳單，若逾期數個月未還，都會被視為不良紀錄。銀行在審批按揭時，會將這些紀錄視為您財務管理能力欠佳的警示。結果便是信貸評級被扣分，影響銀行對您的信任，導致批核貸款金額減少，甚至直接拒絕按揭申請，特別是發展商按揭轉按申請。
轉按前必做：如何查閱及改善信貸評級
為確保發展商按揭轉按過程順利，您必須在申請前查閱及改善自己的信貸評級：
* 查閱信貸報告： 您可以每年向環聯資訊（TransUnion）免費索取一份個人信貸報告，了解自己的信貸評級和所有信貸紀錄。
* 清理欠款： 若報告顯示有任何逾期或未清還的欠款，請立即還清。
* 維持良好還款習慣： 養成準時償還所有貸款（包括私人貸款、信用卡帳單等）的習慣，避免只還最低還款額（Min Pay），因為這表示您對債務的依賴程度較高。
* 避免短期內申請多項貸款： 短時間內頻繁申請信用卡或其他貸款，可能會被視為財務狀況不穩定的跡象。
這些措施可以幫助您建立健康的信貸評級，增加發展商按揭轉按成功的機會。
5. 陷阱五：新盤「預計關鍵日期」延誤或提前的轉按部署風險
購買新盤樓花時，發展商會提供一個「預計關鍵日期」，這是指預計物業落成的日期。許多買家會根據這個日期，規劃發展商按揭轉按的時機。理論上，您可以在收樓前約三個月開始向銀行申請轉按。不過，這個「預計關鍵日期」只是估算，實際收樓時間可能會延誤，甚至提早，這會打亂您的轉按部署，讓您措手不及。
如何應對收樓日期不確定性，避免錯失最佳轉按時機
面對新盤收樓日期的不確定性，以下是幾個應對方法，幫助您避免錯失發展商按揭轉按的最佳時機：
* 密切關注工程進度： 定期向發展商或透過其他渠道了解物業的最新工程進度，以便掌握大概的收樓時間。
* 靈活預留轉按時間： 不要將轉按計劃與「預計關鍵日期」綁死，建議預留更充裕的時間，例如在預計收樓前四至六個月便開始諮詢銀行或按揭顧問。
* 與按揭顧問保持溝通： 若收樓日期有變，應立即通知您的按揭顧問，他們可以幫助您調整轉按申請的時程，或者尋找審批速度較快的銀行，避免因為時間急促而導致發展商按揭唔批。
* 預先準備文件： 無論收樓日期如何變化，提前準備好所有轉按所需的文件，例如入息證明、個人信貸報告等，這樣可以在收樓日期確認後，立即提交申請，把握最佳轉按時機。
轉按觸礁？剖析轉按失敗導致按揭唔批的3大主因與應對策略
許多朋友選用發展商按揭，目的就是希望在低息期過後，順利將發展商按揭轉按至傳統銀行。然而，轉按申請並非每次都一帆風順。不少個案最終會發展商按揭唔批，箇中挑戰尤其令人困擾。以下我們就為大家深入剖析導致轉按失敗的三個主要原因，並提供實用的應對策略。
1. 主因一：物業估價嚴重不足，令申請被拒
當物業估價嚴重不足，銀行便會拒絕按揭申請。傳統銀行批核按揭貸款，通常會以物業的成交價與估價兩者之間較低的一個作為計算基準。樓市價格波動，直接影響物業的估價。若在您申請轉按時，物業估價出現明顯下跌，即使您已按時供款數年，銀行仍然會根據最新的估價來審批貸款額度。這樣，批出的貸款金額或會少於您原有發展商按揭的餘額，導致您無法成功轉按。
應對策略：尋找估價最「足」的銀行及準備後備資金方案
面對物業估價不足問題，您可以提前行動。首先，建議您多比較不同銀行對您物業的最新估價，尋找那些估價相對貼近市場價格或估價較「足」的銀行。其次，預先準備好後備資金方案非常重要。一旦銀行批出的貸款額低於預期，您便有足夠資金補足差額，這樣才能順利完成轉按程序。
2. 主因二：無法提供銀行接納的入息證明，導致按揭唔批
發展商按揭審批相對寬鬆，不少個案甚至毋須提供齊全的入息證明。但是，銀行審核按揭貸款，對申請人的還款能力有嚴格要求。銀行需要審視申請人最近三至六個月的入息紀錄、稅單，以及強積金供款紀錄等，以此評估收入的穩定性與可靠性。若您無法提供銀行認可的充足入息證明，銀行便會質疑您的還款能力，最終導致按揭申請未能成功批核。
應對策略：利用稅單、公司財務報表等文件證明還款能力
為證明您的還款能力符合銀行要求，您應該預先準備充足的文件。稅單是最直接有效的入息證明，因為它反映了您的全年收入。對於自僱人士或公司股東，公司最近期的財務報表、銀行對賬單，或專業人士執業證明等，都可以作為證明還款能力的重要文件。這些文件都能幫助銀行全面評估您的財務狀況，提高按揭成功批核機會。
3. 主因三：信貸紀錄存在未解決的污點，導致按揭唔批
銀行審批按揭貸款時，一定會查閱申請人的信貸紀錄，以此評估其信譽與財務風險。信貸紀錄反映了您日常信用卡使用、私人貸款，以及其他按揭貸款的還款歷史。任何逾期還款、拖欠債務，或長期只繳付最低還款額等不良習慣，都會在您的信貸報告中留下污點，並直接影響您的信貸評分。一旦信貸評級不佳，銀行就會對您的還款能力抱有疑慮，因此會導致按揭申請被拒絕。
應對策略：主動向銀行解釋不良紀錄的成因，並提供已解決的證明
如果您的信貸紀錄不幸存在污點，切勿因此卻步。您可以主動向銀行解釋不良紀錄的成因，並且提供所有已解決問題的證明文件。例如，若曾有逾期還款，您應提交已結清欠款的證明。同時，從現在開始，您必須建立及維持良好的理財習慣，確保所有貸款與信用卡賬單都準時清繳，避免只還最低還款額。長期保持良好信貸行為，有助逐步提升信貸評級，增加轉按成功率。
發展商按揭常見問題 (FAQ)
Q1. 申請發展商二按，是否需要通知一按銀行？
很多希望透過發展商按揭減輕首期負擔的買家，都會考慮申請發展商二按。但是，當您申請發展商二按時，您必須通知並且取得一按銀行的同意。這並非只是禮貌，因為這牽涉到金管局的指引，也關乎您與銀行簽訂的按揭契據條款。
按揭契據是您與銀行之間的法律文件。這份文件通常有條款，規定業主不能在未經一按銀行書面同意下，額外將物業抵押予其他財務機構，例如申請二按。如果買家未經同意便承造發展商二按，這將會構成違約。銀行知道後，可能會採取行動，包括要求業主提供額外抵押品，或者要求增加擔保人。情況嚴重的話，銀行有權要求借款人立即全數償還貸款。此外，這類未經同意的按揭行為，亦會嚴重影響個人信貸紀錄，日後再申請任何貸款，例如發展商按揭轉按時，可能會遇到困難，甚至導致發展商按揭唔批。
Q2. 政府放寬按揭成數，對轉按用家有何影響？
近年政府放寬按揭成數，對於不少使用發展商按揭的業主來說，是一個重要的利好消息。過去，選擇高成數發展商按揭的買家，多數是為了解決首期不足或未能通過銀行壓力測試的問題。不過，發展商按揭通常設有「先甜後苦」的特性，即初期息率較低，但數年後會大幅飆升。所以，在低息期結束前，將發展商按揭轉按至傳統銀行，是他們重要的選擇。
在新政策實施前，若樓價下跌，銀行批出的貸款額會減少，業主需要「抬錢」補足差價才能成功轉按。現在，政府放寬按揭成數，變相降低了轉按的門檻。物業估價即使有所回落，新的按揭成數上限會讓銀行批出的貸款額依然足夠，業主便更容易成功將發展商按揭轉按至銀行，避免了承受高息的壓力。這讓部分需要轉按的用家找到一條「逃生門」，減輕了他們的財務負擔。
Q3. 新盤未入伙，可以申請轉按嗎？
許多買家購入新盤後，會希望在新盤正式入伙前，便將發展商按揭轉按到傳統銀行，享受更低的利率。理論上，物業在收樓前三個月，業主便可開始向銀行申請按揭。但是，對於新盤來說，實際操作可能會遇到一些限制。
首先是估價問題。如果新盤尚未入伙，銀行在為物業估價時，通常會傾向以買入價作參考，而不是當時的市價。這可能導致銀行批出的貸款額較預期少。其次，也是最常見的問題，就是「自住證明」。許多使用發展商高成數按揭的業主，轉按到銀行時需要透過按揭保險計劃。按揭保險公司對審批要求較為嚴格，通常要求提供物業的「自住證明」，例如水電煤費用單。新盤在未入伙前，自然無法提供這些文件。即使發展商發出了「滿意紙」或「入伙通知書」，按揭保險公司一般也不會接納為有效的自住證明。所以，業主通常需要在物業正式入伙，並開始產生水電煤費用後約兩至三個月，才能正式申請發展商按揭轉按，因此要預留足夠時間處理。
Q4. 發展商按揭是否都屬於「二按」？
發展商按揭並不一定都屬於「二按」。發展商提供的按揭貸款，可以分為兩種主要形式，一種是「發展商一按」，另一種是「發展商二按」。
「發展商一按」是指整筆按揭貸款都由發展商旗下的財務公司提供，而買家沒有向傳統銀行申請任何貸款。這種情況通常是針對那些未能通過銀行嚴謹審批，或是為了享受發展商提供的極高按揭成數而選擇的方案。例如，某些「呼吸Plan」便是典型的發展商一按。
「發展商二按」則是買家先向傳統銀行申請一份「一按」，然後再向發展商旗下的財務公司申請額外的貸款，作為第二份按揭。這兩種方式的目標，都是為了讓買家能夠以較低的首期，或在入息要求較寬鬆的條件下購入物業。所以，判斷發展商按揭是否屬於「二按」，需要視乎您的貸款結構，看有沒有一份傳統銀行的按揭作為基礎。
Q5. 使用發展商按揭後，我的信貸紀錄會如何顯示？會否影響日後轉按的批核？
使用發展商按揭後，您的信貸紀錄絕對會有所顯示，這亦會影響日後發展商按揭轉按的批核。香港金融管理局（金管局）早在2011年便推出了「正面按揭信貸資料庫」，用來記錄所有按揭貸款資料。當您申請任何按揭貸款時，認可機構都會要求您簽署同意書，授權他們查閱您現存的按揭貸款資料。發展商按揭自然也會被記錄在這個資料庫中。
這表示，當您未來想將發展商按揭轉按至銀行時，銀行會透過這個資料庫，查看您現有的發展商按揭還款紀錄。若您在發展商按揭的還款過程中出現任何逾期還款，或者其他不良紀錄，例如未有準時清還其他私人貸款或信用卡賬單，這都會在您的信貸報告（環聯TU）中留下「污點」。信貸評級不佳，會嚴重影響銀行對您的信貸評估，可能導致銀行降低按揭成數，甚至最終導致發展商按揭唔批。因此，即使是發展商按揭，準時還款，保持良好信貸紀錄，對日後發展商按揭轉按至關重要。