置業是不少港人的夢想，而按揭貸款正是實現這夢想的關鍵一步。然而，「按揭貸款意思」對許多新手而言，可能是一片模糊的迷霧。由按揭的定義、還款方式、種類以至複雜的申請流程，處處充滿學問。
本《新手上會終極指南》將深入淺出，帶您全面掌握按揭貸款的核心概念與運作。我們更會重點剖析影響按揭貸款額、成數及年期的4大關鍵指標，助您精明計算，選擇最適合自己的按揭方案，成功踏上置業之路。
深入剖析「按揭貸款意思」：從基礎定義到法律核心
到底什麼是按揭貸款？一分鐘看懂基本概念
按揭貸款的標準定義：以物業作抵押的融資方式
各位朋友，大家準備置業，通常會接觸到「按揭貸款意思」這個詞語。簡單來說，按揭貸款是一種融資方式，借款人會將自己的物業抵押給貸款機構，例如銀行。這樣，借款人就能從銀行取得一筆資金，用作購買該物業或作其他用途。這筆資金就是按揭貸款額。
按揭的核心運作：分期償還本金與利息的承諾
按揭貸款的核心運作，是借款人每月向銀行分期償還本金和利息。這個還款承諾會持續一段時間，這段時間就是按揭貸款年期。換句話說，銀行借出資金，借款人則同意每月還款，直到所有本金和利息都還清為止。這個過程確保了銀行有抵押物保障，借款人也分攤了巨額樓款的壓力。
「按揭」與「抵押」的法律區別：香港與內地語境辨析
香港的「按揭」(Mortgage)：涉及業權轉移的傳統概念
在香港，傳統法律概念中的「按揭」(Mortgage) 比較特別。它意味著借款人會將物業的法律業權暫時轉移給貸款機構。但是，借款人依然可以繼續佔有和使用這個物業。當借款人完全清還所有貸款，銀行就會將物業的法律業權歸還給借款人。
中國內地法律下的「抵押」(Pledge)：不轉移佔有的擔保形式
中國內地法律中的「抵押」(Pledge) 概念不同。它是一種擔保形式，重點在於物業的佔有權不會轉移給貸款機構。物業的業權也不會轉移。貸款機構只有在借款人未能還款時，才有權利處理這個物業。這是與香港傳統按揭概念的主要分別。
現今通用的「按揭貸款意思」：已融合房地產抵押與分期還款的雙重含義
雖然香港和內地的法律概念有所不同，現今我們日常談及的「按揭貸款意思」，其實已經融合了房地產作為抵押品、以及分期還款這兩層主要含義。不論是哪裡，當大家說到按揭貸款，通常都是指用物業做擔保，然後每月還款給銀行的一種借貸。
構成按揭貸款的三大基本元素
抵押品 (Collateral)：主要是房地產物業
按揭貸款的第一個基本元素是抵押品。抵押品就是借款人提供給銀行的擔保，目的是確保銀行在借款人未能還款時，可以透過處理這個抵押品來收回損失。在按揭貸款中，抵押品主要是房地產物業。
貸款人與借款人 (Lender & Borrower)：銀行與置業者的關係
按揭貸款的第二個基本元素是貸款人和借款人。貸款人通常是銀行或其他金融機構。他們提供資金。借款人就是置業者，他們需要資金購買物業。銀行和置業者之間會建立一種債權債務關係。
按揭契據 (Mortgage Deed)：確立雙方權利與義務的法律文件
按揭貸款的第三個基本元素是按揭契據。這是一份非常重要的法律文件。它清晰地確立了貸款人與借款人雙方的權利和義務。這份文件會詳細列明按揭貸款額、按揭貸款成數、按揭貸款年期，以及還款方式等所有條款。它確保了整個按揭交易的法律效力。
按揭還款兩大命脈：還款方式與利率計劃的抉擇
置業是人生大事，理解按揭貸款意思，除了清楚按揭貸款額、按揭貸款成數以及按揭貸款年期如何計算，選擇合適的還款方式與利率計劃，是您成功「上會」的關鍵。這兩大命脈直接影響您的每月供款壓力，以及整體利息支出。這亦是許多朋友在申請按揭前，常常感到困惑的地方，因此深入了解這些選項，可以幫助您更有效管理財務。
還款方式大比拼：等額本息 vs. 等額本金
申請按揭貸款時，銀行通常會提供兩種主要還款方式，讓借款人依照個人財務狀況選擇。這兩種方式各有優點，適合不同需求的置業者。選擇適合自己的還款方式，對於管理每月現金流，以及計劃按揭貸款年期內的總支出十分重要。
等額本息還款法：每月還款額固定的穩定之選
「等額本息」是一種每月還款額保持固定的方式，當您選擇這個還款法，每一期所繳交的金額都一樣，方便您編排每月的預算。不過，在還款初期，每月供款中利息佔比會較高，本金佔比則較低。隨著時間推移，利息比例會逐漸減少，本金比例慢慢增加。這種方法特別適合每月收入穩定，而且期望每月供款額保持不變的朋友。同時，這亦有助於您更容易預估長期的按揭貸款額負擔。
等額本金還款法：總利息較低，先苦後甜的策略
「等額本金」則與「等額本息」不同。這種還款法的特點是每期償還的本金數額固定，但是利息會隨著貸款餘額的減少而逐月遞減。因此，您每月的總還款額會呈現「前高後低」的趨勢，初期還款壓力較大。不過，因為本金會更快地減少，所以整體計算下來，總利息支出會比「等額本息」少。這種方法適合收入較高、前期還款能力強，而且希望盡快清還本金，以節省總利息開支的朋友。
利率計劃核心選項：H按與P按的分別
在香港，按揭貸款的利率計劃主要分為H按與P按兩大類。選擇哪種利率計劃，直接關係到您每月供款額的浮動幅度，以及在不同市場環境下的潛在風險與回報。了解兩者的運作原理，可以幫助您做出明智的決定。
H按 (HIBOR-based Mortgage)：與銀行同業拆息掛鈎的浮息計劃
H按，全稱是「香港銀行同業拆息按揭計劃」。這種利率是浮動的，它的主要組成部分是香港銀行同業拆息（HIBOR），也就是香港銀行之間互相借貸資金的利率。當HIBOR上升時，您的按揭利率也會上升；當HIBOR下降時，按揭利率也會隨之下降。因此，H按的月供款額可能會有較大波動，不過，在HIBOR處於低位的時期，H按的利率通常會比P按更低，這有機會讓您的按揭貸款額支出減少。
P按 (Prime-based Mortgage)：與最優惠利率掛鈎的傳統浮息計劃
P按，全稱是「最優惠利率按揭計劃」。這種利率也是浮動的，它與個別銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）掛鈎。最優惠利率通常是銀行對其最優質客戶提供的貸款利率，雖然也會浮動，但是它的調整頻率和幅度通常比HIBOR穩定。因此，P按的每月供款額波動較小，適合較為保守，而且偏好穩定供款額的朋友。
鎖息上限 (Mortgage Rate Cap)：為H按對沖利率飆升風險的保護網
雖然H按有機會提供較低的利率，但是它同時也伴隨著利率大幅波動的風險。為了保護借款人，大多數銀行在提供H按計劃時，都會設定一個「鎖息上限」，也稱為「封頂位」。這個鎖息上限的作用就是為H按利率設定一個最高點。即使HIBOR飆升，實際按揭利率也不會超過這個上限。鎖息上限就像一個保護網，可以有效對沖利率飆升的風險，確保您的每月按揭貸款額供款不會無限量增加，讓您的財務規劃更有保障。
按揭貸款種類全覽：一文看清所有常見形式與目的
各位朋友，探討了按揭貸款的基本概念以後，我們現在一起深入了解不同的按揭貸款意思，以及它們各自的特點和用途。按揭貸款並非只有一種面貌，它依物業狀態、按揭層級及特殊用途，發展出多種形式，所以了解它們有助您作出更明智的財務決定。我們將會由淺入深，細說這些常見的按揭貸款。
依物業狀態分類：現樓與樓花
當您準備申請按揭時，首先需要考慮的，就是您想購買的物業屬於「現樓」還是「樓花」。這兩種物業狀態，直接影響到您可以申請的按揭貸款種類與程序。
現樓按揭：已落成物業的按揭貸款
現樓按揭，顧名思義，就是針對已經落成、可以即時入住的物業申請的按揭貸款。這是最常見的一種按揭形式，市場上大部分二手物業，以及部分新落成的發展項目，都屬於這個類別。申請現樓按揭，銀行會先為物業進行估價，之後再根據物業估價、您的財務狀況及按揭貸款成數的限制，批出相應的按揭貸款額。您通常在完成交易後，就可以立即收樓入住。
樓花按揭：預售階段未建成單位的按揭貸款
樓花按揭，是為正在預售階段、但尚未建成或仍未取得滿意紙的單位而設的按揭貸款。購買樓花單位，通常需要較長的等待期才能入伙。由於物業尚未建成，銀行在批核樓花按揭時，除了考慮您的還款能力，也會參考發展商的信譽和物業的潛在估值。樓花按揭的特別之處，在於有時會設有「即供」或「建期」等不同付款辦法，它們影響著按揭貸款額的支付時間和金額，同時它們對於按揭貸款成數亦有不同的要求。
依按揭層級與操作分類：一按、二按、加按與轉按
除了物業狀態，按揭貸款也可以根據它在物業上的「層級」及後續操作來分類。這些分類方式，反映了您在不同情況下，如何運用按揭來處理資金需求。
一按 (First Mortgage)：物業的首次按揭
一按，又稱為「第一按揭」，這是您為物業申請的第一筆按揭貸款。大部分情況下，這個一按由銀行提供，它也是金額最大、最主要的按揭。當您首次購買物業並需要借款時，您所申請的就是一按。它在法律上擁有最高優先順序，意味著若物業最終需要被處置以償還債務，一按承按人會優先獲得還款。一按的批核會嚴格審視您的入息與還款能力，同時，香港金融管理局亦對一按的按揭貸款成數設有上限。
二按 (Second Mortgage)：在已有按揭基礎上追加的貸款及其風險
二按，或稱為「第二按揭」，是指在物業已經有一按的情況下，您再向另一間（或同一間，但做法不同）財務機構申請的額外按揭貸款。簡單來說，一按未還清，您又再向外面借一筆錢。二按的風險通常較高，所以其利率會比一按高。許多時候，發展商為了幫助買家支付更高按揭貸款成數的樓價，會提供二按。請注意，申請二按通常需要獲得一按銀行的同意，因為二按會增加物業的負擔。
加按 (Further Charge/Top-up)：向原承按銀行增加按揭貸款額
加按，是指您向原來提供按揭的銀行申請，增加現有按揭貸款額。這通常發生在您的物業升值，或者您需要一筆現金作其他用途時。由於您向同一間銀行申請，銀行在審批時會根據物業最新的估價及您的還款能力，重新評估您可以增加的貸款額。加按的利率通常與您現有的按揭相近，手續也相對簡便。
轉按 (Refinancing)：將按揭由一間銀行轉至另一間銀行以獲取更佳條款
轉按，就是把您物業的按揭，從現有的銀行轉到另一間銀行。業主選擇轉按，主要是為了爭取更優惠的按揭利率、更長的按揭貸款年期，或者獲取新銀行提供的現金回贈。這個過程涉及新銀行替您清還舊銀行的貸款，之後您的物業抵押就轉移到新銀行。轉按是一個策略性選擇，可以幫助您優化供款負擔。
特殊用途按揭計劃：了解更多「按揭貸款意思」的延伸
除了上述基於物業狀態和層級的分類，按揭貸款還有一些為特殊目的而設計的計劃，它們擴展了按揭貸款意思的應用範疇。
安老按揭計劃 (Reverse Mortgage)：實現「以樓養老」的退休理財工具
安老按揭計劃，俗稱「以樓養老」，是一項專為長者設計的按揭貸款。它允許符合資格的業主，將其無按揭的住宅物業抵押給銀行，並在固定年期內或終身每月收取定額年金，或者一筆過提取部分按揭貸款額。這個計劃的獨特之處，在於業主可以繼續居住在自己的物業內，直至百年歸老，期間毋須每月還款。貸款本金和利息會累積，待業主去世後，由其後人選擇清還貸款贖回物業，或者讓銀行出售物業償債。這是一個讓資產變為現金流，讓長者安享晚年的重要工具，解決了許多長者現金流不足，同時又不想賣樓的問題。
過渡貸款 (Bridging Loan)：解決換樓期間資金周轉的短期貸款
過渡貸款，是一種短期性的按揭貸款，主要用來解決您在「賣舊買新」換樓過程中遇到的資金周轉問題。舉例來說，如果您已經買了新物業，需要支付尾款，但舊物業還未正式出售或收齊款項，此時就可能出現資金缺口。過渡貸款就是為填補這個臨時缺口而設，它讓您能夠及時支付新物業的款項。這種貸款的按揭貸款年期通常很短，利率一般較高，因為它的性質是臨時性及應急的。
政府資助與相關按揭計劃
香港政府為協助市民置業，推出了一些資助計劃，這些計劃也連帶影響了按揭貸款的安排。
按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme)：實現高按揭貸款成數的關鍵
按揭保險計劃是香港按揭證券有限公司推出的一項重要計劃，目的是幫助市民實現更高按揭貸款成數。正常情況下，銀行批出的住宅按揭貸款成數有上限。但是，透過按揭保險計劃，符合資格的買家可以向銀行申請最高九成的按揭貸款額，而高於七成的貸款部分由按揭保險公司提供保障。這大大降低了置業的首期負擔。不過，申請人需要支付按揭保費，這筆保費可以選擇一次性支付，或者分期連同按揭一起攤還。
居屋及綠置居按揭：受政府擔保的特殊按揭安排
居屋和綠置居是政府資助出售房屋計劃下的物業。它們的按揭貸款安排與私人住宅有顯著不同。由於這些物業受政府擔保，銀行在批核按揭時，給予的按揭貸款成數通常非常高，綠表買家購買居屋甚至可以做到九成半的按揭貸款額。同時，這些計劃下的按揭貸款，通常也免除了壓力測試要求，這讓符合資格的買家更容易獲得按揭，實現置業夢想。這些特殊安排，旨在照顧不同收入階層市民的住屋需求。
【第一步：識揀】如何選擇最適合您的按揭方案？
當您逐步了解按揭貸款意思，準備踏上置業之路時，選擇一個合適的按揭方案就變得十分重要。這一步，如同為您的新居奠定穩固的基石，需要仔細考量多個關鍵指標，才能計算出最符合您財務狀況的按揭貸款額、按揭貸款成數以及按揭貸款年期。現在，讓我們一起來拆解這些重要元素，助您輕鬆上車。
關鍵指標一：按揭貸款成數 (LTV) 與首期預算
按揭貸款成數（Loan-to-Value Ratio，簡稱LTV）是您向銀行申請貸款時，貸款額佔物業價值的比例。這個比例直接影響您需要準備的首期金額，是置業預算規劃的核心。
按揭貸款成數的計算基礎：樓價與估價的「取其低者」原則
銀行計算按揭貸款成數時，會同時參考物業的買賣合約價以及銀行指定測量師的最新估價。最終，銀行會以這兩個數值中較低的一個作為計算基準。舉例來說，若您以港幣八百萬元購入一個單位，但銀行估價只得港幣七百五十萬元，銀行就會以七百五十萬元作為計算您按揭貸款成數的基準。這樣做是為確保銀行貸款的風險能夠受到有效控制。
香港金融管理局的最新指引對按揭貸款成數的影響
香港金融管理局一直對住宅物業的按揭貸款成數設有嚴格的指引，旨在維持銀行體系的穩定，同時管理物業市場的風險。目前，一般住宅物業的按揭貸款額上限為物業估值的七成。這表示，除非有特殊安排，否則您必須準備至少三成的首期。這些指引對您能借到的按揭貸款額有直接限制，因此務必留意最新政策。
如何透過按揭保險計劃申請高按揭貸款成數？
若您希望獲取更高的按揭貸款成數，香港的按揭保險計劃可以提供協助。這個計劃旨在幫助置業人士，特別是首次置業人士，在符合特定條件下，申請到最高達物業價值九成（或更多）的按揭。銀行透過向按揭保險公司投保，將超出七成按揭部分的風險轉移，因此可以向您批出較高成數的貸款。請注意，申請高成數按揭通常需要支付按揭保險保費，您可選擇一次性支付或攤分於按揭貸款年期內。
關鍵指標二：供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試對可批按揭貸款額的影響
供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）是銀行評估您還款能力的重要指標。它衡量了您每月按揭供款佔總收入的比例，直接影響您最終可獲批的按揭貸款額。
供款與入息比率的基本要求對最高按揭貸款額的限制
銀行對供款與入息比率有基本要求。目前，一般規定您的每月按揭供款，不可以超過您每月總入息的五成。如果您的月入是五萬元，那麼您的每月按揭供款就不能超過二萬五千元。這個限制確保了借款人有足夠的還款能力，減少拖欠風險，銀行也會嚴格審核這項要求。
壓力測試暫停後對可批按揭貸款額的影響：對申請人意味著什麼？
過去，銀行在審批按揭時，除了現行的供款與入息比率，還會進行壓力測試。壓力測試會假設按揭利率上升某個百分點，並重新計算供款與入息比率，確保您在加息環境下仍有能力還款。然而，香港金融管理局於二零二四年二月二十八日暫停了這項壓力測試要求。這對按揭申請人而言，意味著在相同的入息水平下，現在有機會獲批更高的按揭貸款額，審批過程也可能較為簡化。
關鍵指標三：按揭貸款年期與還款壓力考量
按揭貸款年期是您償還貸款所需的時間長度。這個選項不僅影響您每月的供款壓力，也直接關係到您整個按揭期間需要支付的總利息金額。選擇一個合適的按揭貸款年期，對您的長期財務規劃影響深遠。
最長與最短按揭貸款年期限制及對每月供款的影響
在香港，私人住宅按揭的最長年期通常為三十年。然而，銀行的審批還會考慮借款人的年齡，例如「七十五減」或「八十減」原則，即借款人年齡加上按揭貸款年期不得超過七十五或八十年。選擇較長的按揭貸款年期，可以降低每月的供款金額，減輕即時的還款壓力，使每月現金流更充裕。反之，選擇較短年期，每月供款會較高，但可以更快清還貸款。
選擇不同按揭貸款年期對總利息支出的比較
雖然較長的按揭貸款年期可以降低每月供款，但從總體來看，這通常意味著您需要支付更多的利息。這是因為貸款本金會較長時間地產生利息。例如，二十年的按揭相較於三十年的按揭，雖然每月供款較高，但整個貸款期內所支付的總利息支出會顯著減少。因此，在規劃按揭貸款年期時，您需要權衡每月供款的負擔能力與總利息支出的平衡點。
關鍵指標四：銀行按揭 vs. 發展商按揭
當您選擇按揭方案時，另一個重要考量是選擇銀行提供的按揭，還是發展商提供的按揭。兩者各有優缺點，適合不同需求的置業人士。
銀行按揭：受金管局規管，利率較低但審批嚴謹
銀行按揭是市場上最主流的按揭方式。銀行作為受香港金融管理局嚴格規管的機構，其按揭產品通常條款透明，利率較低，且有不同的利率計劃可供選擇，例如H按或P按。然而，銀行在審批時會非常嚴謹，會仔細審查申請人的信用紀錄、還款能力以及物業估價，以確保符合所有監管要求。
發展商按揭（呼吸Plan）：審批寬鬆，但長遠利率及條款需注意
發展商按揭，有時被稱為「呼吸Plan」，通常由發展商與其指定的財務機構合作提供。這類按揭的最大特點是審批較為寬鬆，對申請人的入息要求和信貸紀錄可能沒有銀行那麼嚴格，有時甚至無需通過壓力測試（即使金管局已暫停）。然而，這類按揭在提供初期較低息的優惠期後，其長遠的利率普遍會比銀行按揭高出不少，而且條款可能較為複雜，甚至附帶一些隱藏費用或罰則。因此，選擇發展商按揭時，務必仔細閱讀所有條款，並充分了解其潛在的財務風險。