對於計劃在香港置業的您，按揭壓力測試無疑是成功上車的必經關卡。這項由香港金融管理局（金管局）制定的審批要求，旨在確保借款人在利率上調的環境下，仍具備穩定的還款能力，是銀行批核按揭的重要依據。然而，面對複雜的計算方法及不時更新的政策，許多準業主往往感到手足無措。
2025年，掌握最新的壓力測試要求及實用策略更顯關鍵。本文將為您提供一份最全面的指引，從壓力測試的官方定義、金管局最新要求，到完整的【核心計算公式與步驟】（包括針對非固定收入人士的計算方法），助您深入理解「壓力測試點計」的奧秘。我們更會詳細解構【豁免條件】及當「壓力測試肥佬」時的三大【應對策略】，並附設實用的【網上按揭計數機】，讓您輕鬆評估自身狀況。無論您是首次置業人士，還是投資者，本文都將助您洞悉壓力測試的所有細節，自信迎接置業挑戰。
【核心計算篇】一文掌握壓力測試點計的完整公式與步驟
置業是人生大事，申請按揭時，銀行會進行「壓力測試」。究竟壓力測試點計？要通過這項考驗，先要了解核心計算公式，還有背後的審批原則。這一部分，我們一起深入學習壓力測試計數，讓你清楚知道自己要達到甚麼入息水平。
壓力測試的黃金計算公式：供款與入息比率 (DSR)
銀行衡量申請人還款能力，主要看「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio，簡稱DSR)。這是一個簡單直接的比率，反映你每月供款額佔總收入的比例。金管局為確保銀行體系穩健，設定了明確的DSR上限，確保申請人有足夠能力應對還款。
壓力測試前：基本供款與入息比率上限
當銀行審批你的按揭申請時，首先會計算你的「基本供款與入息比率」。這個比率指你的每月按揭供款，不可高於你每月總入息的某個百分比。舉例來說，一般情況下，基本DSR上限設於50%。如果你的每月供款超過入息的一半，銀行便可能認為你的還款能力有潛在風險。
壓力測試後：假設利率上升後的供款與入息比率上限
基本比率合格後，銀行就會進行壓力測試。這表示銀行會模擬一個利率上升的環境，普遍做法是在現時按揭利率上，額外假設增加2%。在這個模擬的較高利率下，你的每月供款會相應增加。此時，你的「壓力測試後」供款與入息比率，一般不可高於每月總入息的60%。這是為了確保即使未來加息，你仍然能夠輕鬆還款。
針對非自用或已持有多個物業的投資者：更嚴格的DSR要求
對於購買非自用物業，或者已經持有其他物業的投資者，銀行對DSR的要求會更加嚴格。這是因為投資物業的風險較高，銀行會更加謹慎。例如，這類申請人在壓力測試前的DSR上限，可能收緊至40%；而在壓力測試後，DSR上限也會相應收緊至50%。你需要預先了解這些細節。
實戰演練：壓力測試點計的詳細計算範例
理論聽起來可能有點抽象，我們現在就透過一個實際案例，一步步拆解壓力測試點計的全過程，讓你徹底掌握壓力測試計數方法。
案例背景：以一個港幣800萬元的物業、承造8成按揭為例
假設你心儀一個港幣800萬元的物業，並計劃承造八成按揭。這表示貸款金額為港幣640萬元。假設還款期是30年，現時的按揭利率為每年3.125%。
步驟一：計算實際每月供款
在現行3.125%的按揭利率下，貸款港幣640萬元，還款期30年，你的實際每月供款大約是港幣27,420元。
步驟二：計算壓力測試下的模擬每月供款
接著，銀行會進行壓力測試。在現行利率3.125%的基礎上，額外假設增加2%，模擬利率會上升到5.125%。在這個5.125%的模擬利率下，貸款港幣640萬元，還款期30年，你的模擬每月供款會上升至大約港幣34,792元。這個就是壓力測試下的供款金額。
步驟三：反推出最低每月入息要求，清晰展示壓力測試點計的全過程
按照金管局的指引，壓力測試後供款與入息比率上限是60%。用這個模擬供款額反推，你的每月入息必須達到：港幣34,792元 ÷ 60% = 港幣57,987元。這表示你的每月總收入需要至少達到港幣57,987元，才可以通過這個壓力測試。這是點計壓力測試的關鍵。
【必備互動工具】網上按揭壓力測試計數機：輸入資料即時知道結果
手動計算可能比較繁瑣，幸好現時許多銀行或按揭資訊平台，都提供了實用的網上按揭壓力測試計數機。這些工具讓壓力測試計數變得非常簡單，你只需輸入幾個數字，便可即時知道結果，省卻不少時間。
計算機所需輸入資料：樓價、按揭成數、還款年期、按揭利率、每月總收入
當你使用這些網上按揭壓力測試計數機時，通常需要輸入以下基本資料：物業樓價、你計劃承造的按揭成數、期望的還款年期、目前的按揭利率，以及你和任何共同申請人的每月總收入。
計算機輸出結果：每月供款、壓力測試下的最低月入要求、是否通過壓力測試
輸入資料後，按揭壓力測試計數機就會立即幫你計算出結果。你會清楚看到目前實際的每月供款金額、在壓力測試下所需的最低每月入息要求，以及最重要的，你是否已經通過了壓力測試。這個工具讓你預先了解自身的財務狀況，對點計壓力測試很有幫助。
非固定收入人士的壓力測試計數方法
對於收入結構比較複雜，例如有佣金、花紅等非固定收入的申請人，壓力測試計數會有特別的處理方法。銀行會針對這些收入，進行額外的審批考量。
佣金 (Commission) 如何納入壓力測試計數？
如果你有佣金收入，銀行在計算你的每月入息時，通常會取你過去一段時間（例如最近6個月或12個月）的佣金平均值。這個平均值會被視為你月薪的一部分，然後一併計算入息。不同銀行可能會有些微差異。
花紅 (Bonus) 及雙糧如何進行壓力測試計數？
至於花紅或雙糧，由於它們並非每月發放，銀行通常會計算你過去2年的花紅總額，然後將這個總額除以24個月，得出一個每月平均值。這個平均值也會計入你的每月總收入，用來進行壓力測試計數。
高成數按揭申請對非固定收入的特別審批考量
值得留意的是，如果你的按揭申請涉及較高成數按揭（例如八成或九成按揭），銀行對非固定收入的審批可能會更加謹慎。部分銀行在高成數按揭審批時，可能會不將全部佣金或花紅收入計算在內，或者對其比重有所限制，以降低風險。因此，非固定收入人士申請高成數按揭時，可能需要準備更充分的財務證明。
我需要做壓力測試嗎？一圖看清適用對象與豁免條件
申請按揭時，許多人會疑問究竟壓力測試點計，以及自己是否需要進行壓力測試。這一個環節對於物業買賣十分重要，因為它直接影響您能否成功獲得按揭貸款。要了解壓力測試的適用對象與豁免條件，這樣才能更有把握地規劃置業。
哪些物業按揭申請必須進行壓力測試？
在香港，並非所有按揭申請都必須進行壓力測試。然而，大部分情況下，銀行會根據香港金融管理局的指引，評估申請人的還款能力。因此，釐清哪些情況需要壓力測試，以及壓力測試點計，是準備按揭申請的第一步。
首次置業人士
過去，無論是首次置業人士或是非首次置業人士，申請按揭時均須接受壓力測試。然而，自2019年施政報告公布新政策後，針對首次置業人士的按揭政策出現了放寬。如果您是首次置業，並且符合特定的樓價及按揭成數要求，便有機會豁免壓力測試。這項政策旨在幫助首次置業者更容易上車，減輕他們面對樓價高企的壓力。不過，即使政策放寬，銀行仍然會對申請人的基本還款能力進行審核。
非首次置業、投資物業或轉按人士的嚴格要求
相對於首次置業人士，如果您並非首次置業，例如您已持有其他物業、正為已有的按揭作擔保人、購買投資物業，或是進行轉按（將現有按揭轉移至另一家銀行），銀行對壓力測試的要求會比較嚴格。在這些情況下，申請人通常都需要通過壓力測試。舉例來說，若您已擁有一項物業且作非自用，未進行壓力測試前的供款與入息比率不可高於40%，而經過假設利率上升後的壓力測試計數，供款與入息比率上限則為50%。這是為了確保申請人即使在多重債務負擔下，仍然具備足夠的還款能力。
【豁免攻略】如何合法地豁免壓力測試？
了解自己是否符合壓力測試要求後，下一個重要課題是探討是否有合法途徑可以豁免壓力測試。確實有一些特定情況與策略，能夠讓您在申請按揭時免除這一個步驟。以下說明如何合法地豁免壓力測試，幫您更順利地達成置業目標。
善用按揭保險計劃 (MIP) 的豁免條件
對於首次置業人士來說，善用按揭保險計劃是豁免壓力測試的一項重要策略。根據2019年推行的新按揭保險制度，如果您購買的物業樓價不超過800萬元，並選擇申請按揭保險，透過繳交額外保費，則有機會豁免壓力測試。舉例而言，購買800萬元或以下物業的首次置業人士，可申請最高九成按揭，並豁免壓力測試。這種安排旨在降低首次置業者的門檻，讓他們在無需擔心壓力測試計數的情況下，也能獲得較高成數的按揭貸款。
居屋及其他資助房屋按揭的壓力測試特殊情況
居者有其屋（居屋）及其他資助房屋計劃的按揭申請，通常享有較為寬鬆的壓力測試條件，甚至普遍獲豁免壓力測試。原因在於政府會為這類房屋的按揭貸款提供擔保。因為政府提供了擔保，銀行的風險大幅降低，因此在審批這類按揭時會較為寬鬆。這意味著購買居屋等資助房屋的人士，在面對點計壓力測試的問題時，通常無需像私人樓宇按揭般，對嚴格的壓力測試計數過程感到憂慮。