首次置業，面對繁瑣的按揭條款、五花八門的產品及銀行審批流程，是否感到無從入手？不用擔心！本篇「新手上車完全攻略」將由零開始，深入淺出地為您全面拆解「什麼是按揭」，涵蓋H按、P按、定息按揭等核心類型，並詳細解釋按揭成數、按揭保險、壓力測試、轉按及加按等關鍵重點，助您全面掌握上車前必備的按揭知識。
按揭成數與按揭保險：我究竟可以借幾多？
置業是一個重要里程碑，了解自己能夠從銀行借到多少錢，即是了解按揭成數，這是成功買樓的關鍵一步。簡言之，什麼是按揭，它就是您以物業作為抵押，向銀行申請的貸款。究竟您可以借到幾多資金，影響因素有很多，主要是按揭成數與按揭保險。
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是什麼？
按揭成數，又稱為貸款與價值比率（Loan-to-Value, LTV），指銀行批出的按揭貸款金額佔物業估價或成交價的百分比。假設物業價值一百萬元，銀行批出七成按揭，您便可借入七十萬元，餘下三十萬元需要作為首期支付。按揭成數直接影響您需要預備多少首期資金，成數越高，首期便越少。
金融管理局（HKMA）最新按揭成數指引
在香港，金融管理局（HKMA）會不時更新按揭成數的指引，以確保銀行體系的穩健。現時，自用物業的按揭成數有明確規定。一般來說，樓價低於一千萬港元的自用物業，最高按揭成數通常是六成，貸款上限為五百萬港元。若樓價達一千萬港元或以上，最高按揭成數則會降至五成。這些指引旨在控制銀行面對樓市波動的風險，也直接限制了買家可借貸的金額。
影響按揭成數的其他因素（收入來源、擔保等）
除了金管局的指引，您的個人狀況也會影響按揭成數。例如，收入來源是否穩定是銀行考慮重點。固定受薪人士，例如月薪有固定底薪的受僱人士，通常較容易獲批較高成數按揭。收入包含佣金或現金獎金的申請人，銀行計算入息時可能只會計入底薪部分。若主要收入來自海外，或屬於自僱人士，銀行審批會較為嚴謹，按揭成數也可能受到限制。此外，若有擔保人加入，或您名下已有其他物業按揭在身，都會影響新申請按揭的成數。
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是什麼？
如果金管局規定的按揭成數不足以應付您的資金需要，那麼什麼是按揭保險？按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就是一個關鍵工具。這項計劃由香港按證保險有限公司營運。它為銀行提供保障，讓銀行在不承擔額外風險的前提下，能夠向買家提供高於一般限制的按揭成數，例如八成或九成按揭。
為何需要按揭保險：降低首期的關鍵
按揭保險對於首次置業人士尤其重要，因為它能夠大幅降低所需的首期金額。例如，若一個物業原本只能借六成按揭，您需要準備四成首期。但如果通過按揭保險計劃，您可以借到九成按揭，那麼首期只需準備一成，大大減輕了即時的現金負擔，讓置業夢更容易實現。對銀行而言，按揭保險降低了他們提供高成數貸款的風險，因為一旦借款人斷供，保險公司會賠償部分損失。
申請高成數按揭的資格與保費計算
申請高成數按揭（例如八成或九成按揭）需要符合特定資格。其中一個主要條件是申請人必須為「首置客」，即在申請按揭時未持有任何香港住宅物業，並且置業目的是作自住用途。值得留意的是，「首置客」並非指您人生中第一次買樓，只要在申請按揭時名下沒有香港住宅物業，即使曾經擁有過物業，或擁有非住宅物業，仍然符合資格。高成數按揭的保費計算會根據貸款額、按揭成數、還款年期以及支付方式（一次性支付或分期支付）而有所不同。例如，申請九成按揭，還款期三十年，一次性付清保費通常為貸款額的4.35%；若還款期為二十五年，保費率約為4.1%；若為二十年，則約為3.75%。
人齡與樓齡如何影響最長還款期（「75減」法則）
在計算您可以借多少錢和最長還款年期時，「人齡」與「樓齡」是兩個不可忽視的因素。銀行普遍會採用「75減」法則來評估最長還款期。這表示，銀行會分別用75減去您的年齡，以及75減去物業的樓齡（即物業建成至今的年份），然後取兩者中較低的數字作為按揭的最長還款年期。例如，如果您50歲，物業樓齡是10年，那麼人齡限制是75-50=25年，樓齡限制是75-10=65年。兩者中較低的是25年，所以最長還款期便是25年。這會直接影響您的每月供款額，年期越短，每月供款便越高。
情境模擬：「首置客」、「換樓客」的最高按揭成數分析
讓我們透過幾個情境，進一步了解「首置客」和「換樓客」在最高按揭成數上的差異。對於「首置客」而言，若符合上述固定受薪及自住要求，並且物業價格在特定範圍內（例如一千萬港元以下），通常可申請高達九成按揭。這使得他們只需準備一成首期，大大降低了上車門檻。
至於「換樓客」，情況則有兩種。若您在買入新物業時，名下已沒有其他香港住宅物業，您會被視為「首置客」，一樣可以享受到高成數按揭的優惠。這是因為政府政策旨在支持市民自住置業，不論您是否第一次買樓。但如果您在購入新物業時，名下仍持有舊物業，則您的按揭成數會受到更嚴格的限制，通常不能申請高成數按揭，只能按金管局規定的一般按揭成數處理。所以，換樓前妥善規劃舊物業的處理，對您的新按揭申請至關重要。
銀行審批關鍵：壓力測試與供款與入息比率 (DSR)
申請房屋貸款，也就是申請甚麼是按揭服務，銀行不僅看您有沒有足夠首期，更會深入評估您的還款能力。其中，供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試就是兩大審批關鍵。它們幫助銀行確保您未來有穩定供款能力，讓大家安心置業。
供款與入息比率 (DSR) 是什麼？
供款與入息比率 (DSR) 是一個基本概念，它用來評估您的每月按揭供款佔總月入的比例。這個比率是銀行判斷您財務健康狀況的重要指標。
DSR的計算方法與基本要求
DSR的計算方法直接易明，就是每月按揭供款除以每月總入息。例如，如果您每月總收入是港幣五萬元，每月按揭供款是港幣兩萬元，您的DSR就是40%（港幣20,000 / 港幣50,000 = 0.4）。
銀行審批按揭時，一般會要求DSR不超過每月總入息的50%。這是基本要求，確保您有足夠的收入來應付日常開支，以及未來可能出現的突發情況。這個標準幫助銀行和申請人共同評估財務風險。
壓力測試 (Stress Test) 是什麼？
壓力測試是銀行進行的另一項重要評估，模擬在特定經濟環境下，您的還款能力是否仍能承受。它就像一個模擬器，測試您在未來利率上升時的供款負擔。金管局推出這個測試，目的是確保銀行體系穩定，同時保障借款人不會因利率變動而面臨過大供款壓力。
壓力測試的計算方法（假設利率上升2%）
壓力測試的計算方法也很清晰。銀行會假設按揭利率上升2%，然後再次計算您的供款與入息比率。在壓力測試下，修訂後的每月按揭供款，一般不能超過每月總入息的60%。
舉個例子，如果您的實際按揭利率是3%，壓力測試就會以5%（3% + 2%）的利率來計算您的每月供款。如果按此計算，您的供款比率維持在60%以下，您就通過了壓力測試。這個計算方式旨在確保即使將來利息上升，您的供款負擔仍在合理範圍。
未能通過壓力測試的應對方法
如果您未能通過壓力測試，並不是完全沒有辦法。您可以考慮以下幾種應對方法：
- 選擇更長的還款期： 延長按揭還款年期可以降低每月供款額，但會增加總利息支出。這能幫助您降低DSR，更容易通過測試。
- 增加首期或降低貸款額： 減少貸款總額能直接降低每月供款，從而改善DSR表現。這需要您投入更多自有資金。
- 增加擔保人： 如果您的DSR或壓力測試未能達標，可以考慮找一位有穩定收入的近親作為按揭擔保人。擔保人的收入會一併計入家庭總收入，有助提高通過機會。
- 申請高成數按揭並繳付按揭保險費： 對於首次置業人士，即使未能通過壓力測試，仍有機會申請高達八成或九成的按揭，但是DSR仍需保持在50%以下。同時，您需要額外繳付什麼是按揭保險的費用，它為銀行提供保障，讓銀行願意批出高於常規的貸款成數。
豁免壓力測試的特殊情況
在某些特定情況下，按揭申請可能獲豁免壓力測試。這通常適用於風險較低或政策支持的按揭類型：
- 新居屋按揭： 政府資助房屋（如新居屋），由於有政府擔保，申請人通常不需要通過壓力測試，只需符合基本的供款與入息比率要求。
- 定息按揭： 部分定息按揭計劃，因為其利率在特定年期內固定不變，風險較低，故可豁免壓力測試。這對於追求供款穩定性或擔心未來利率波動的買家來說，是一個吸引的選項。
按揭負擔能力互動模擬器：輸入月入，即時評估壓力測試結果
為了讓您更輕鬆地掌握自己的按揭負擔能力，我們特意為大家準備了一個按揭負擔能力互動模擬器。您只需輸入每月收入、預計樓價及按揭成數等簡單資料，模擬器便能即時為您評估在不同利率下的每月供款額，以及是否符合壓力測試要求。善用這個工具，您就可以在申請按揭前，對自己的財務狀況有更清晰的了解，做好充足準備。
善用物業資產：轉按、加按與二按的分別
買樓做按揭是常見做法，不過，當物業升值或者財務有新需要時，大家可以利用物業再套現。這時，了解甚麼是按揭相關的進階操作，例如轉按、加按與二按的分別，就變得非常重要了。
轉按 (Refinancing)：轉銀行賺回贈或慳息
什麼是轉按？
轉按，簡單來說，就是將您物業現有的按揭貸款，從一間銀行轉移到另一間銀行。這種做法在市場上十分普遍，因為它為業主提供了不少靈活度。
轉按的常見目的與應用（甩走發展商高息按揭、甩走按保）
大家選擇轉按，目的很多。一個常見的原因，是希望獲取更優惠的按揭利率。銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈，或者按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-Link）。同時，轉按也可以幫助您「甩走」高息的發展商按揭，或者在物業價值提升後，「甩走」什麼是按揭保險，省下保費。這些都能有效降低整體供樓開支。
加按 (Further Mortgage)：於原銀行增加貸款套現
什麼是加按？
與轉按不同，什麼是加按是指在原有承按銀行再申請一筆額外貸款。這就像您在同一間銀行再次借錢，利用物業作為抵押。如果物業是現契，即沒有任何按揭負擔，您也可以選擇「加按」，透過物業抵押來套取現金。
加按的最佳時機
甚麼時候是加按的好時機？通常是當您的物業價值明顯上升之後。物業估價提高了，銀行就可以批出更多貸款。您可以藉此套現資金，作其他投資或者應付緊急需要。
二按 (Second Mortgage)：在一按以外再申請貸款
什麼是二按及其風險
二按，顧名思義，就是在第一份銀行按揭之外，再申請第二份按揭。這通常是向發展商或者財務公司申請。有時，銀行按揭成數不足，但是您又急需更多資金，二按就成了選項。不過，二按的風險比較高。它通常附帶較高的利率，所以大家的每月供款負擔會大大增加。大家必須仔細評估還款能力，然後才決定。
關鍵注意：罰息期 (Penalty Period)
無論是轉按還是加按，大家都需要留意「罰息期」。這是銀行設定的一段時間，一般為期兩年或者三年。在這段期間內，如果客戶提前償還部分或全部貸款，或者將按揭轉到另一間銀行，原有銀行可能會收取罰款。所以，決定進行轉按或加按前，必須先了解您的罰息期是否已過，否則可能會因小失大。
不同物業類型按揭攻略：私樓、居屋、樓花
買樓是人生大事，不同物業類型對按揭的影響很大。物業種類包括私樓、居屋或樓花，它們的按揭審批要求與規則各有不同。了解這些差異，可以幫助購樓人士選擇適合自己的按揭計劃。簡單來說，按揭就是以物業作為抵押品，向銀行或貸款機構申請貸款以購買房屋，可以理解為甚麼是按揭的基本概念。
二手住宅（私樓）按揭須知
購買二手私樓，按揭流程相對直接，不過有幾個重要環節需要特別留意，因為它們會直接影響您可以借到的金額和還款期限。
物業估價的重要性
物業估價對於二手私樓的按揭申請至關重要。銀行會委託估價行評估您心儀物業的市值。這個估價會直接影響銀行最終批出的按揭成數，以及貸款金額。如果物業估價低於成交價，您可能需要準備更多首期。物業的狀況、樓齡、地段、成交紀錄，以及市場整體氣氛，這些因素都會影響估價結果。因此，在簽署臨時買賣合約前，了解物業的估價情況十分必要，可以避免預算失誤。
人齡及樓齡對還款期的限制
銀行審批按揭時，除了物業估價，還會考慮借款人年齡及物業樓齡對最長還款期的影響。普遍來說，銀行會採用「75減人齡」或「75減樓齡」這兩個標準，以較低者作為最長還款年期。例如，假如一位申請人現年50歲，物業樓齡20年，那麼人齡計算出來的最長還款期是75減50等於25年。樓齡計算出來的最長還款期是75減20等於55年。銀行會取較低的25年作為還款期上限。這代表即使您選擇30年還款期，也可能因人齡或樓齡限制而縮短，從而增加每月供款。
新盤（樓花）按揭須知
購買新盤，尤其樓花，按揭安排與二手樓有所不同。了解即供付款與建築期付款的區別，以及發展商按揭的潛在風險，是選購新盤時的關鍵。
即供 vs 建築期付款的分別
購買樓花通常有兩種主要付款方式：即供付款與建築期付款。即供付款是指在簽署買賣合約後，隨即開始繳付物業餘款，直至收樓。這種方式通常會有較大折扣優惠，但是買家需要較早申請按揭，並且在物業未落成時，按揭成數可能受限。建築期付款則是在物業落成後才開始繳付餘款，通常在收樓前才申請按揭。這種方式的優點是買家有更長時間儲備資金，並可確保按揭申請時物業已落成，估價較為穩定，有機會申請到較高按揭成數，包括申請什麼是按揭保險以獲得更高成數貸款。不過，折扣優惠會比即供付款少。
發展商按揭（呼吸Plan）的潛在風險
發展商為了促銷，有時會提供發展商按揭，俗稱「呼吸Plan」。這些按揭計劃通常在首兩三年提供較低的利率，有些甚至無需通過壓力測試。這對於未能符合銀行按揭審批資格的買家很有吸引力。但是，這些「呼吸Plan」的「蜜月期」過後，利率往往會大幅飆升，遠高於一般銀行按揭利率。屆時，買家需要考慮轉按至銀行，以避免高昂的利息支出。然而，如果當時物業估價下跌，或者銀行審批標準收緊，轉按可能會面臨困難，增加財務風險。
資助房屋（居屋／綠置居）按揭須知
居屋與綠置居是政府為幫助市民置業而推出的資助房屋。它們的按揭安排與私樓有顯著不同，主要因為有政府擔保。這裡也順便一提什麼是加按，加按是在原有按揭基礎上增加貸款，這通常適用於已補地價的物業。
什麼是居屋按揭？政府擔保期的角色
居屋按揭因為有政府擔保，審批會比私樓按揭寬鬆。政府會為居屋單位提供擔保，擔保期由首次發售日期起計。例如，一手居屋政府擔保期最長可達三十年。在這個擔保期內，銀行承擔的風險較低，因此通常無需進行壓力測試，並且可以批出高達九成或九成半的按揭成數。政府擔保的角色是確保銀行即使在借款人斷供時也能得到部分補償，從而降低銀行放貸的風險。
綠表與白表買家的按揭成數差異
居屋的按揭成數會因買家身份而異。綠表買家通常是公屋住戶或合資格的公屋申請人，他們購買一手居屋或綠置居，最高可獲得九成半按揭。這代表他們只需要支付百分之五的首期。白表買家則是一般符合入息和資產限制的私人住戶，他們購買一手居屋或綠置居，最高可獲得九成按揭，需要支付百分之十的首期。購買二手居屋，按揭成數和還款期則受樓齡和政府擔保期影響。
未補地價與已補地價物業的按揭分別
居屋分為未補地價及已補地價兩種。未補地價的居屋受政府限制，只能作自住用途，不能出租或在自由市場買賣。銀行在審批這類物業的按揭時會較為保守，通常只適用於指定銀行。若物業樓齡較高，政府擔保期剩餘時間較短，銀行可能只批出較低按揭成數。已補地價的居屋則視同私樓，可以在自由市場買賣和出租。因此，這類物業的按揭申請與私樓無異，銀行審批標準和按揭成數也會與私樓看齊，亦可考慮什麼是加按，利用物業價值套現。