在香港，與家人或伴侶聯名置業是不少家庭實現安居夢的常見策略。然而，許多準買家卻在「聯名按揭壓力測試」這道門檻前止步不前，或擔心聯名買樓會跌入潛在陷阱。本文將為您全面拆解聯名按揭壓力測試的基本概念、兩大核心計算原則（50/60與40/50），並深入分析不同情境下的計算方法與聯名買樓潛藏的稅務及信貸陷阱。更重要的是，我們將獨家披露三大實用「過關秘技」，助您有效應對挑戰，順利通過壓力測試，最終達成置業目標。
全面拆解聯名按揭壓力測試：基本概念、運作原理與最新政策
什麼是聯名按揭壓力測試？為何對聯名買樓至關重要？
當您考慮聯名買樓時，了解聯名按揭壓力測試是十分重要的一步。這個測試是銀行審批按揭申請時的關鍵環節。銀行需要評估借款人在未來利率上升的情況下，是否有能力繼續償還貸款。所以，銀行會假設按揭利率上升，然後計算您的供款能力是否足以應付。這項壓力測試按揭旨在保障銀行與借款人雙方，確保置業計劃穩健可行。若未能通過這項壓力測試，您的按揭申請或會遇到阻礙。
聯名按揭壓力測試的兩種關鍵計算原則：50/60 vs 40/50
聯名按揭壓力測試的計算方法有兩種主要原則，分別是「50/60」與「40/50」。這兩種原則是根據申請人的不同情況而應用，直接影響您的借貸能力與每月收入要求。理解這些原則，對於聯名買樓前的財務規劃來說，至關重要。
50/60原則：適用於所有聯名成員均為首次置業或無按揭負擔的情況
50/60原則適用於所有聯名成員都是首次置業人士，或所有成員名下沒有任何按揭貸款負擔時。根據這個原則，銀行會要求您的每月總按揭供款，於假設按揭利率上升三個百分點後，不能超過您每月總收入的百分之六十。同時，在現行按揭利率下，每月總按揭供款不能超過每月總收入的百分之五十。這個標準相對較為寬鬆，目的是鼓勵首次置業人士入市。
40/50原則：當任何一位聯名成員已有按揭在身時的更嚴格標準
若您的聯名成員中，有任何一人已經擁有其他物業並有按揭在身，或者作為擔保人為其他按揭承擔責任，那麼銀行將會採用更為嚴格的40/50原則進行聯名按揭壓力測試。這表示，在假設按揭利率上升三個百分點後，您的每月總按揭供款不能超過您每月總收入的百分之五十。而且，在現行按揭利率下，每月總按揭供款不能超過每月總收入的百分之四十。這個原則大幅提高了對聯名買樓人士的收入要求，因此您需要仔細計算。
【獨家工具】AI模擬器如何助您即時評估聯名按揭壓力測試？
面對複雜的聯名按揭壓力測試計算，手動操作可能耗時又容易出錯。現在，您可以運用AI模擬器這個獨家工具，即時評估您的聯名按揭壓力測試結果。這個智能工具可以根據您與聯名成員的收入、現有負債，以及期望的物業價格等數據，迅速模擬出在不同按揭原則下的壓力測試結果。運用這項工具，您可以更快地了解自身的按揭能力，從而為您的聯名買樓計劃作出更準確的財務部署。
【情境實戰】不同背景下的聯名按揭壓力測試全攻略與潛在陷阱
了解過聯名按揭壓力測試的基本概念和計算方法，現在我們將深入探討不同情境下，實際的聯名按揭壓力測試會如何運作，以及當中潛藏的陷阱。這些實戰案例能讓您更清晰地掌握聯名買樓的複雜之處，並且知道怎樣有效率地應對。
情境一：所有聯名成員均為「首置客」，如何善用優勢通過聯名按揭壓力測試？
如果您和聯名買家都是首次置業人士，那麼在應對聯名按揭壓力測試時，便可享有較大的優勢。銀行在審批按揭時，會將所有聯名借款人的每月入息合併計算，這能顯著提高您的家庭總收入，有助於滿足銀行的供款與入息比率要求。同時，由於您們皆為首置客，按揭壓力測試原則會採用較為寬鬆的「50/60」標準，即在假設利率上升三個百分點後，每月總供款不超過總入息的六成，而正常供款則不超過五成。這種合併計算收入的方式，大大增加了您通過壓力測試 聯名按揭審批的成功機會，讓您們更容易實現置業夢想。
情境二：其中一方已有按揭在身，聯名按揭壓力測試難度倍增
當聯名買樓的成員中，如果其中一方已經擁有物業，並且身上背負著按揭貸款，那麼聯名按揭壓力測試的難度便會大幅增加。這種情況下，銀行會採取更為嚴謹的審批標準，並且牽涉到額外的稅務和信貸考量，這些都會對您的置業計劃帶來重大影響。
收入要求大幅飆升：深入剖析40/50原則對壓力測試按揭的實際影響
當聯名買家之一已有按揭在身時，銀行在計算壓力測試按揭時，將會從原先的「50/60」原則，收緊至更嚴格的「40/50」原則。這表示在假設按揭利率上升三個百分點後，每月總供款不能超過總入息的五成，而正常供款則不能超過四成。因為這位已有按揭的成員本身便有供款負擔，銀行會把該筆現有按揭的每月供款，同時計入新的聯名按揭壓力測試計算中。這使得聯名申請人的每月總收入要求大幅提高，才能通過壓力測試。舉例來說，如果您的朋友已有每月約一萬元按揭供款，而您們聯名購買一個新物業，那麼為了通過壓力測試，您們合併的每月收入，可能需要比首置人士高出數萬元，甚至接近一倍。
巨額稅務陷阱：聯名買樓如何觸發更高從價印花稅？
在聯名買樓時，稅務方面也有一個巨額陷阱。根據現行香港的印花稅條例，如果聯名買家當中有一位或以上人士在香港已擁有住宅物業（即非首置人士），那麼該次物業交易，便需要劃一繳交高達物業樓價百分之十五的從價印花稅。即使您是首次置業人士，而且在物業中佔有大份額業權，只要與一位非首置人士聯名購入物業，整筆交易的印花稅，都會按照百分之十五的稅率計算。例如，購買一個六百萬元的物業，如果所有聯名買家都是首置客，印花稅可能只需十八萬元；但若其中一方已有物業，稅款便會飆升至九十萬元，這是一筆非常龐大的額外開支，所以計劃聯名買樓時，必須先清楚這點。
信貸評級影響：聯名按揭如何影響各人的信貸報告？
聯名按揭不僅影響您的收入要求和稅務負擔，也會對各方的信貸評級產生直接影響。當您們聯名申請按揭時，銀行會將整筆按揭貸款的總額，完整地顯示在每一位聯名借款人的信貸報告中。這表示如果貸款額為五百萬元，那麼您和您的聯名買家，各自的信貸報告上都會顯示背負著五百萬元的按揭貸款，而不是將這筆貸款「拆半」計算。一旦出現任何延遲還款或其他不良信貸紀錄，所有聯名借款人的信貸評級都會同時受到影響。這會直接影響到各人在未來獨立申請其他貸款，例如私人貸款或信用卡，甚至再申請其他按揭時的批核結果和可借貸額度。
關於聯名按揭壓力測試的常見問題 (FAQ)
如果其中一位聯名申請人收入不穩定，會如何影響聯名按揭壓力測試結果？
當我們申請聯名按揭時，銀行會仔細審核所有申請人的收入來源，以評估還款能力。如果其中一位聯名申請人的收入不穩定，例如從事自由職業、佣金制工作，或者收入存在季節性波動，這確實會對聯名按揭壓力測試結果產生影響。銀行在評估不穩定收入時，通常會採取較為保守的原則，例如要求申請人提供過去六個月甚至一年的收入證明，然後取平均值。有些銀行甚至只會計算不穩定收入的某個百分比，例如七成或八成，以減少風險。
這種保守的計算方式，會令聯名按揭壓力測試中可計算的總收入減少。由於壓力測試按揭要求供款與入息比率符合特定標準，收入數字下降便會直接拉高這個比率，增加通過聯名按揭壓力測試的難度。最終，這可能導致銀行批出的按揭金額較低，或者要求更高的首期，才能符合審批要求。要解決這個問題，收入不穩定的申請人可以嘗試提供更長期的收入證明，例如最近兩年的稅單或銀行交易記錄，證明收入雖有波動但總體穩定。同時，另一位聯名申請人若擁有非常穩定的收入，便能有效彌補這個缺口。
聯名物業的業權形式會影響聯名按揭壓力測試的申請嗎？
在香港，聯名物業主要分為「聯權共有」（俗稱「長命契」）和「分權共有」兩種業權形式。這兩種形式主要影響物業的繼承方式、業權轉讓權利以及日常決策模式，但是，它們並不會直接影響銀行在審批聯名按揭壓力測試時的計算方法。無論物業採取哪種業權形式，銀行在進行壓力測試時，依然會合併所有聯名申請人的總收入，並計算他們共同承擔的總供款負擔。
銀行主要關注的是所有聯名申請人合共的還款能力與信用狀況，而不是業權內部如何分配。因此，在申請聯名按揭壓力測試階段，業權形式對「是否通過」測試的直接影響微乎其微。然而，業權形式會對未來物業的處置產生重大影響。例如，聯權共有需所有業主同意才能出售物業，分權共有則可獨立處理各自的業權份額。這些未來潛在的法律和操作差異，雖然不直接干預當前的壓力測試聯名審批，卻是聯名買樓時必須詳細考慮的因素。
如果我們通過了聯名按揭壓力測試，日後可以輕易「除名」其中一方嗎？
通過了聯名按揭壓力測試並成功取得按揭，並不表示日後可以輕易將其中一方「除名」。按揭除名，通常稱為「甩名」，涉及複雜的銀行審批和法律程序。這並非簡單的行政手續，它本質上是一次重新申請按揭的過程。如果希望將其中一方除名，剩餘的申請人必須能夠獨立符合銀行目前的按揭審批要求，包括重新通過壓力測試。
這意味著，被「除名」後唯一擁有物業的一方，其個人收入必須足以單獨應付整筆按揭貸款的供款，並且符合最新的壓力測試按揭規定。如果剩餘申請人的收入不足，銀行便不會批准除名申請。此外，除名還會產生額外的費用，例如律師費、銀行行政費，以及可能涉及的印花稅（除非符合近親轉讓的豁免條件）。因此，聯名買樓前應仔細規劃，日後的「甩名」是一個重要的財務決定，需要審慎評估。