居屋作為香港市民的置業階梯，其價值潛力不容小覷。然而，要全面釋放居屋的自主性與財務彈性，「補地價按揭」可謂關鍵一步。2025年，居屋補地價按揭的申請條件與策略更趨複雜，箇中涉及多重考慮。本文將為您呈獻一份【居屋補地價按揭2025】終極攻略，深入剖析居屋補地價的定義、精準計算方法（點計）、詳盡的九大申請步驟，以至業主最關心的套現財技。助您全面掌握居屋補地價按揭的一切要點，作出最明智的財務決策。
居屋補地價按揭基礎：深入理解定義、居屋補地價點計方法與其重要性
各位朋友，大家好。說到居屋物業，相信不少人會聯想到「居屋補地價按揭」這個重要概念。它不僅影響著您的物業權益，更關係到未來的財務規劃。今天，我們就一起深入探討居屋補地價的定義、計算方法與其重要性，讓您可以對此有更清晰的理解。
居屋作為政府資助房屋，其出售價格通常會比市價享有折扣，這是政府對市民置業的資助。因為這樣，物業的土地權益並非完全歸業主所有，一部分仍由房屋委員會持有。當業主日後希望將居屋單位在公開市場出售、出租，或者透過居屋補地價按揭進行轉按或加按，便必須向政府繳付該折扣部分的地價差額，這就是「補地價」。完成補地價後，居屋單位就成為完全業權物業，可以在市場上自由買賣。
那麼，居屋補地價點計呢？計算方式其實很直接。補地價的金額，是根據單位「繳付地價當日的市值」，乘以「業主首次購買單位時所享有的折扣率」得出。舉個例子，如果您的居屋當年以七折發售，即折扣率是三成；而單位在您打算補地價時的估值為五百萬元，那麼您需要補繳的地價金額，就是五百萬元乘以三成，即一百五十萬元。房屋委員會會委託專業測量師行評估物業價值，確保計算公平合理。
理解居屋補地價的重要性，在於它賦予業主更全面的物業處置權。未補地價的居屋，除了特定情況，一般只能在居屋第二市場轉售給符合資格的綠表或白居二買家。一旦完成補地價，單位便可如同私人住宅般，在自由市場上放售，大大擴闊了潛在買家群。同時，若業主有財務需要，經已補地價的居屋，申請居屋補地價按揭的限制將會解除，您可以進行加按、轉按，甚至透過已補地價居屋的按揭進行套現，靈活運用物業資產。所以，補地價是提升居屋物業價值及財務彈性的重要一步。
未補地價居屋按揭的限制與特例：居屋補地價按揭的財技與難題
對於未補地價的居屋單位，申請居屋補地價按揭，情況與私人住宅很不一樣。居屋單位有政府資助，因此這些物業受到轉讓限制，例如業主不可以隨意加按套現或將單位出租。這與私人樓宇可以自由加按或轉按套取資金不同。理解這些限制十分重要，因為這關乎業主對物業的處置權。
政府有對未補地價居屋按揭的年期和成數設下規限。通常未補地價居屋的最長按揭期是三十年，由屋苑首次入伙日期開始計算。最高按揭成數可達九成半。不過，自二零二三年十月二十五日《施政報告》公布，居屋按揭保證期已延長至五十年。這意味即使是樓齡較舊的未補地價居屋，銀行仍然可以提供較長的按揭期，幫助更多人置業。
未補地價居屋的貸款額，有時候會比較低。因為貸款額較低，申請人可能未能符合銀行設定的特惠利率最低貸款額要求，所以或許無法獲得市場上最優惠的按揭利率。不過，每年都有白表人士獲准購買未補地價居屋，市場需求持續增加，銀行為了爭取業務，有機會批出更好的按揭息率。
未補地價的居屋單位，業主無法像私人住宅那樣透過加按來變現資金。根據《房屋條例》，在單位轉讓限制期內，或在未補地價的情況下，業主若想加按，必須符合特定而緊急的事故理由。並且，申請必須先獲得房屋署署長批准。這與市面上一些聲稱可自由為居屋加按的廣告很不一樣，務必留意。
房屋署署長只會批准一些緊急事故引致的加按申請。這些緊急事故例子包括：籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、因為離婚或分居而需要向配偶贖樓或支付贍養費，以及因為生意出現財政困難而需要資金應付開支。這些情況必須是有充分證明，並且是意料之外的開支。
申請加按的程序會比較嚴謹。首先，業主必須填妥相關申請表和通知書，例如HD1104C或HD1105C。然後，業主需要連同手續費、申請原因的證明文件，以及單位首次按揭尚欠貸款的證明文件，一併交回所屬屋苑的租約事務管理處。房屋署署長會審閱申請情況，之後才決定是否批准，並且訂出條件。
在未補地價居屋按揭的「財技」和難題中，有一個特別的例外，就是「安老按揭計劃」。香港按揭證券有限公司及香港按揭管理有限公司，在它們的「安老按揭計劃」下，所有參與銀行都獲得了房屋署署長的「劃一批准」。這表示年滿六十歲或以上、尚未繳付地價的合資格長者業主，可以直接向參與計劃的銀行申請安老按揭貸款。這樣可以將物業價值轉化為定期的現金收入，用來應付退休生活開支，而不需要出售物業。有興趣的業主可以向香港按揭證券有限公司查詢更多居屋補地價點計的詳情，這是幫助長者活化資產的一種方式。關於居屋补地价按揭的更多疑問，建議諮詢專業意見。