香港樓市『撤辣』後，如何善用物業策略以開拓新機遇，成為不少業主熱議焦點。其中，妥善執行「甩名手續」便是釋放潛力、重獲「首置」身份的關鍵一步。無論是為了恢復「首置」身份以節省高昂印花稅、提升按揭能力實現「一變二」的財務佈局，還是簡化資產傳承與釐清業權，「甩名」都具備戰略價值。
本文將為您全面拆解2025年「甩名手續」的必讀攻略，從聯名物業的業權基礎解析，到三步完成業權轉讓的詳細流程，並精準計算相關成本，包括印花稅及其他費用。同時，我們將深入探討如何透過「甩名」實現進階財技，將物業潛力最大化。最後，更會為您揭示執行「甩名」前必須警惕的四大潛在風險，助您規避陷阱，在瞬息萬變的樓市中掌握先機，作出最精明決策。
為何要「甩名」？「甩名手續」的核心價值與策略轉變
當您與家人共同持有物業，並考慮未來進一步的置業大計時，了解「甩名手續」的箇中學問便變得非常重要。這個過程不但可以幫助部分業主恢復「首置」身份，更可以重新部署財務策略。物業「甩名」是指將聯名持有的物業，其部分或全部業權轉讓給其中一位業主，使其成為單一業主。儘管二零二四年財政預算案已撤銷所有物業印花稅辣招，物業「甩名手續」依然具備多重核心價值，其策略目的亦有所演變。
了解「甩名」前聯名物業的兩種形式：業權基礎解析
進行「甩名」之前，首先必須明白聯名物業的兩種常見持有形式。這兩種形式影響了業權的轉讓與繼承方式，因此了解其基礎非常重要。
聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）：自動繼承的便利與限制
聯權共有，俗稱「長命契」，指所有聯名業主共同擁有物業的全部業權，且權益並無劃分份額。這種形式最顯著的特點是「生者繼承權」。當其中一位聯名業主離世時，其所擁有的物業權益將自動且直接地歸尚存的聯名業主所有，無需經過繁瑣的遺產承辦程序。因此，這種方式簡化了資產傳承，節省了時間以及法律費用。但是，由於業權份額沒有分割，聯權共有人無法透過遺囑獨立處置其物業權益。這是一個限制，並且當需要出售或者抵押物業時，必須獲得所有聯名業主的一致同意。
分權共有（Tenancy in Common）：靈活獨立的業權份額
分權共有下，每位聯名業主擁有物業的獨立份額，這些份額可以不同比例，並且可以獨立處置。與聯權共有不同，分權共有的業主可以透過遺囑自由分配其所持有的物業份額。這種方式提供了更大的靈活性，因為每位業主可以獨立出售其份額，並且其份額不會因為其他聯名業主的離世而自動轉移。因此，分權共有適合希望各自管理其物業權益，或者有特定資產傳承計劃的聯名業主。
撤辣前後，「甩名」目的的演變
香港物業市場政策不斷變化，特別是二零二四年財政預算案撤銷所有印花稅辣招後，「甩名」的目的也隨之演變。
過去：為節省高昂印花稅以恢復「首置」身份
在過去，政府實施多項印花稅辣招，旨在打擊短期炒賣與非自住需求。如果香港永久性居民購買第二套或以上物業，需要繳付高達百分之十五的從價印花稅。因此，許多聯名業主會選擇透過「甩名手續」，將物業轉讓給其中一方，讓另一方恢復「首置」身份。如此可以按「第二標準稅率」繳付較低印花稅，大幅節省置業成本。這是當時執行「甩名」的最主要原因。
現在：釋放按揭能力，實現「一變二」財務佈局
雖然印花稅辣招已撤銷，但是「甩名」對於財務規劃依然重要。現在「甩名手續」的核心目的轉為「釋放按揭能力」以及「實現『一變二』財務佈局」。當一個人在聯名物業中背負按揭責任時，其個人按揭能力會受到影響。透過「甩名」，該人士可以解除其在現有物業的按揭負擔，從而大幅提升其未來購買第二個物業時的貸款能力。這樣一來，家庭便可以更有效地利用現有物業的價值，例如透過轉按套現，再以獨立身份購入第二個物業，擴展物業組合。
執行「甩名手續」的主要好處
儘管政策有所調整，「甩名手續」仍舊具備多項實際好處，對個人財務與家庭規劃都有深遠影響。
透過「甩名手續」提升個人按揭能力：拆解供款與入息比率(DTI)對再置業的影響
個人按揭能力是決定能否成功再置業的關鍵因素。銀行會對借款人進行供款與入息比率(DTI)測試。如果借款人名下已有按揭貸款，其每月供款會計入其總負債，因而降低其可借貸的最高金額。透過「甩名手續」，將物業業權從其中一方名下移除，該方在銀行記錄上便不再有按揭負債。這樣可以顯著提升其個人的按揭能力，使其在申請新按揭時能夠獲得更高的貸款額度，為再置業創造更有利的條件。
「甩名」如何簡化資產傳承：為家庭成員預先規劃，避免日後紛爭
「甩名手續」亦是資產傳承規劃的重要工具。透過提前調整物業業權結構，可以更清晰地界定各家庭成員對物業的權利，避免日後因繼承問題而產生的爭議。例如，將物業轉讓給特定家庭成員，可以確保物業按照意願順利傳承，並且避免複雜的遺產處理程序。這一步對於家庭和諧以及資產的有效分配具有積極作用。
「甩名」後釐清業權：解決因關係轉變（如離婚、分居）引致的物業擁有權問題
當家庭關係出現變化，例如離婚或分居時，聯名物業的擁有權問題可能變得複雜。此時，「甩名手續」可以作為一個有效工具，幫助雙方釐清物業權利。透過合法程序將物業業權重新分配，可以為雙方提供清晰的法律保障，並且解決因關係轉變而引致的物業分割問題。這樣有助於減少潛在的法律糾紛，並且確保物業的擁有權獲得明確界定。
「甩名手續」完全指南：三步完成業權轉讓
當業主希望透過「甩名手續」將物業業權轉讓予近親，從而回復「首置」身份，或單純調整家庭資產配置時，整個過程可能聽起來有點複雜。然而，只要您掌握正確的步驟，其實可以十分清晰簡單。現在，讓我們先深入了解整個「甩名手續」的三個關鍵步驟，幫助您輕鬆完成業權轉讓，為未來的財務規劃鋪路。
「甩名手續」第一步：簽署臨時買賣合約
完成「甩名手續」的第一步，就是簽署一份臨時買賣合約。即使交易發生於近親之間，表面上可能沒有金錢過手，法律上仍然建議以買賣形式處理，此做法可以避免日後被稅務局視為「送贈契」，減少潛在的法律和稅務風險。這份合約確立了業權轉讓的初步意向與條款。
合約關鍵條款：買賣雙方、物業地址、樓價、日期缺一不可
簽署臨時買賣合約時，務必確保合約內容清晰，並且包含所有必要資訊。這些核心條款包括：買賣雙方的完整姓名與身份證號碼、物業的詳細地址、約定的樓價金額，以及合約的簽署與成交日期。其中，樓價的訂定十分重要，建議參考銀行估價，避免遠低於市價，因為稅務局有權在七年內追討差價。
「先銀行、後律師」策略：為何應在申請按揭後才找律師樓處理正約？
在處理「甩名手續」時，有一個非常實用的「先銀行、後律師」策略值得您考慮。這個方法就是，您應先向銀行申請新的按揭貸款或轉按，待銀行審批並發出按揭批核信後，才正式委託律師樓處理買賣正約及其他法律文件。這樣做的好處是，若銀行最終未能批核按揭，或批出的條款不符預期，您便可以避免因律師樓已「開檔」而產生不必要的法律費用，為您節省開支。
「甩名手續」第二步：向銀行申請轉按或新按揭
臨時買賣合約簽署完成後，便進入「甩名手續」的第二步：向銀行申請轉按或新的按揭貸款。如果原物業仍有按揭，受讓方需要重新向銀行申請按揭；如果原物業沒有按揭，受讓方則需要申請全新的按揭。這一步是確保新業主有足夠的財力承擔物業的重要環節。
受讓方（新業主）需重做壓力測試
在向銀行申請按揭時，受讓方（即新的物業業主）必須重新進行壓力測試。銀行會評估受讓方的收入、現有負債，以及信用紀錄，以確保其還款能力符合金管局的規定。即使新業主本身收入穩定，亦可能因為個人財務狀況或現有其他貸款而影響壓力測試的結果，這是銀行批核按揭的關鍵考慮因素。
如何準備文件以加快銀行審批流程？
為了加快銀行的審批流程，充分準備所需文件至關重要。一般而言，您需要提交身份證明文件、入息證明（例如稅單、薪俸結算書）、過去三至六個月的銀行月結單，以及物業的臨時買賣合約等。若您能一次過提供齊全的資料，銀行便可以更快地完成審核，縮短批核時間，讓整個「甩名手續」進展更順暢。
「甩名手續」第三步：律師樓處理法律文件及繳付印花稅
來到「甩名手續」的最後一步，就是由律師樓處理所有法律文件，並且繳付印花稅。當銀行按揭批核完成後，律師便會根據臨時買賣合約準備正式的轉讓契據，並協助買賣雙方簽署。這份契據會登記在土地註冊處，從而正式完成業權的轉移。
整個「甩名手續」所需時間：預計1至2個月完成
許多人關心整個「甩名手續」需要多長時間才能完成。一般來說，從簽署臨時買賣合約到所有法律文件處理完畢，並在土地註冊處完成登記，整個過程預計需時約一至兩個月。其中，銀行批核通常只需一至兩星期，而大部分時間則取決於律師樓的效率，以及雙方文件準備的速度。
印花稅繳付期限：簽署臨約後一個月內的法律規定
關於印花稅的繳付，香港法律有明確的規定。物業轉讓所涉及的印花稅，必須在簽署臨時買賣合約後的一個月內，由負責處理文件的律師樓向稅務局繳付。即使銀行按揭尚未完全批核，此期限仍然適用。這確保了稅務的及時徵收，也是整個「甩名手續」中一個重要的時間節點。
甩名成本全解析：印花稅與相關費用精準計算
各位朋友，辦理「甩名手續」是物業管理的重要一環，大家可能最關心它的成本結構。這個部分，我們將深入拆解甩名過程中涉及的印花稅及其他必要費用，讓您對整個財務負擔有清晰的了解。
「甩名手續」中的印花稅計算方式
首先，談到「甩名手續」的成本，印花稅往往是最大的一筆開支。計算印花稅的方法，會因應轉讓形式而有所不同，其中近親轉讓的安排有其獨特之處。
採用「從價印花稅第二標準稅率」：按轉讓業權部分價值計算
物業進行「甩名」時，若轉讓涉及近親之間，印花稅一般會採用「從價印花稅第二標準稅率」計算。這種稅率相對較低，旨在減輕家庭內部資產重組的負擔。印花稅的計算基礎，是按轉讓業權部分的價值釐定。這表示如果物業是由兩位聯名業主共同持有，其中一位將自己的一半業權轉讓給另一位，印花稅便是按轉讓該一半業權的市場價值來計算。
實例解說：600萬物業甩一半業權，印花稅如何計算？
我們來看一個簡單的例子。假設一物業的市值為港幣600萬元，由夫妻二人聯名持有，各佔一半業權。現在太太希望將其持有的百分之五十業權轉讓給先生，讓先生成為物業的唯一業主。這種情況下，轉讓的業權價值是港幣300萬元（即600萬元的百分之五十）。根據最新的「從價印花稅第二標準稅率」，若轉讓價值為港幣300萬元，所需繳付的印花稅為港幣100元正。由此可見，在近親「甩名」的安排下，印花稅的負擔相對輕微。
附上最新印花稅率表（2025年更新）
為了幫助大家更精確地計算印花稅，我們在文章最後會附上最新的從價印花稅率表（2025年更新），方便您根據不同的轉讓價值，查找對應的稅額。建議您仔細查閱，並可與專業人士核對。
「甩名」轉讓價的藝術：如何定價才最穩妥？
在辦理「甩名」過程中，釐定物業的轉讓價格是一門藝術，也是一個關鍵步驟。雖然是家庭內部轉讓，但價格必須合理。這樣做可以避免日後潛在的稅務問題。
風險：定價過低（低於市價2成）的後果與稅局7年追溯權
釐定轉讓價時，大家要特別留意一個重要風險：若定價過低，例如明顯低於物業市價的百分之二十或以上，稅務局有權在交易完成後的七年內進行追溯審查。一旦稅局認為該交易屬於低於市價的「送贈」行為，便有權追討印花稅差價，甚至可能徵收罰款。因此，即使是近親轉讓，亦應盡量避免以過低的價格進行。
策略：以銀行估價為基礎，避免陷入「送贈契」陷阱
為了穩妥地釐定轉讓價格，最好的策略是參考銀行對該物業的最新估價。建議大家可以向多間銀行查詢物業估價，並以此作為定價的基礎。這樣做可以避免交易被稅務局或銀行誤判為「送贈契」（Deed of Gift）。物業一旦被列為「送贈契」，銀行通常會在五年內拒絕提供按揭貸款，並且將來若想出售物業，也會遇到承接困難。因此，即使近親間無實際金錢交易，仍建議以買賣形式訂立轉讓合約，並列明合理的交易價格。
田土廳註冊「代價」的專業提示：為何必須填寫完整樓價而非一半？
此外，在向田土廳註冊物業轉讓文件時，有一個專業提示值得大家特別注意。雖然「甩名」的印花稅計算基礎可能只涉及轉讓的業權部分（例如物業價值的一半），但在田土廳註冊的「代價」（Consideration）欄位，必須填寫物業的「完整樓價」，而不是只填寫一半的轉讓價值。這樣做是為了避免銀行將該交易誤判為「送贈契」或只涉及物業一半價值的交易，這會為日後按揭或其他財務安排帶來不必要的誤解或阻礙。
其他辦理「甩名手續」的相關費用
除了印花稅與定價問題，「甩名手續」還會涉及一些其他費用。這些費用雖然不像印花稅那樣大額，但同樣需要預算。
律師費
辦理物業轉名，必須透過律師樓處理。律師會負責草擬及審閱各種法律文件，包括轉讓契據、與銀行溝通、繳付印花稅等。律師費用的數額通常視乎律師樓的收費標準及個案的複雜程度而定，市場上不同律師樓的收費會有差異。
銀行手續費
如果「甩名」的同時涉及現有按揭的轉按或申請新的按揭貸款，銀行可能會收取手續費。這些費用通常用於處理按揭申請、估價及審批等行政開支。在申請按揭前，您可以向銀行查詢具體的手續費用。
原有按揭的罰息期（Penalty Period）成本
若您打算辦理「甩名手續」的物業仍有未供完的按揭，而且該按揭仍在銀行的罰息期內，您便需要特別留意。銀行通常會規定按揭貸款在特定年期內（例如首兩年）若提早還款或轉按，便會收取罰息。這筆罰息可能是一筆不小的開支，具體金額取決於您的按揭合約條款及罰息期的長短。因此，在決定「甩名」前，務必仔細查閱原有按揭合約，了解是否涉及罰息。