「換樓」是不少港人面對的重大理財課題，然而，新舊物業交接之間的資金時間差，或在高成數按揭收緊下要「先買後賣」以鎖定心儀單位，往往讓資金周轉陷入告急困境。此時，「過渡性貸款」（Bridging Loan）便成為銜接新舊物業資金缺口的關鍵方案。本文將為您全面剖析過渡性貸款的5大關鍵，從其定義、運作方式、最高貸款額與利率，到申請資格、潛在風險以及常見問題，提供一份全攻略，助您精明規劃換樓資金，告別資金告急的煩惱。
拆解樓換樓資金缺口：什麼是「過渡性貸款」？
許多香港市民在考慮「樓換樓」時，經常會遇到一些資金上的難題。這種情況下，「過渡性貸款」就成為了一個重要的財務工具。究竟什麼是過渡性貸款呢？這篇內容將會深入為您介紹，同時分析其作用以及與一般私人貸款的不同之處。
換樓人士的普遍財務困境
換樓是一個重大決定，並且涉及大筆資金。不少人發現，即使擁有現有物業，資金流轉仍然是一個挑戰。
現金流不足以支付新樓首期的難題
對於許多業主而言，現有物業是他們最重要的資產。不過，大多數資金都鎖定在物業價值之中。這代表手頭上的流動現金可能不足夠，難以支付新物業的高昂首期。這是一種常見的困境。
高成數按揭收緊下的換樓限制
以前，部分換樓人士或可考慮為新物業申請高成數按揭，來應付資金需求。然而，近年來香港金融管理局持續收緊按揭政策，令高成數按揭的審批變得更加嚴謹，加上不少限制，讓這條路變得較為困難。因此，單純依靠高成數按揭來解決換樓資金，已經不如以往般容易。
「先賣後買」模式衍生的居住真空期問題
面對資金限制，許多換樓人士會選擇「先賣後買」的策略。他們會先出售現有物業，然後再用回籠的資金購入新單位。不過，這個模式會帶來一個實際問題，就是舊物業完成交易與新物業入伙之間，可能會出現一段「居住真空期」。在這段時間內，業主可能需要另覓臨時居所，這會增加額外開支與不便，有時甚至會因此打亂整個換樓計劃。
過渡性貸款的定義與核心目的
正因如此，金融市場應運而生一種專門針對此類情況的貸款產品，這就是過渡性貸款。
為何稱之為「過渡性貸款」？其作為臨時財務橋樑的角色
「過渡性貸款」顧名思義，是一種專為「過渡」時期而設的貸款。它就像一座臨時的財務橋樑，連接了您出售舊物業與購入新物業之間的時間點。這種貸款協助您在舊物業款項尚未收妥前，預先取得一筆資金，用來支付新物業的首期，確保您可以順利完成買賣，不會因為資金錯配而延誤。
主要目的：解決賣舊樓與買新樓之間的資金時間差
過渡性貸款的核心目的非常明確，就是解決「賣舊樓」與「買新樓」之間存在的資金時間差。您可能已經鎖定了心儀的新單位，需要支付首期或完成交易，但是舊物業的買賣程序尚未完全結束，或者資金未能即時到位。過渡性貸款讓您在資金到位前，仍然可以提前啟動新物業的交易，把握市場機遇。
過渡性貸款與一般私人貸款有何不同？
有些讀者可能會想，過渡性貸款與一般私人貸款有何分別？兩者都是提供資金，但是它們在性質與目的上有顯著不同。
目的的專一性與還款來源的根本差異
一般私人貸款的用途通常比較廣泛，例如用於裝修、旅遊、清卡數等等，而且還款來源是借款人的月薪或其他固定收入。然而，過渡性貸款的目的非常專一，它專門用於解決換樓過程中的資金周轉問題。更重要的一點是，過渡性貸款的主要還款來源，是出售舊有物業後所獲得的資金，而非借款人的日常月薪。這是一個根本的差異。
抵押性質與審批邏輯的特殊處理
一般私人貸款多數是無抵押貸款，銀行主要會根據申請人的信貸紀錄和收入情況來審批。但是，過渡性貸款通常是以您即將出售的舊有物業作為抵押品。因為有物業作為抵押，銀行的審批邏輯會考慮物業的估值、市場流動性以及預計的出售時間。這代表過渡性貸款的審批與一般私人貸款相比，考慮的因素會更為獨特，並且審批過程有其特別之處。
過渡性貸款如何運作？貸款額、利率及還款方式全解構
各位朋友，大家可能都會想，究竟過渡性貸款在實際操作上是怎樣運作？其實，這種貸款主要有三個核心部分：貸款額度、利率結構，以及還款方式。現在，我們就來一起深入了解這些細節，讓大家對過渡性貸款有更全面的認識。
最高貸款額的專業計算方式（以較低者為準）
談到過渡性貸款，大家最關心的可能就是可以借到多少錢。金融機構批核過渡性貸款的最高金額時，通常會根據兩個專業公式計算，並且會以計算結果中較低的那個金額為準。這樣做可以確保貸款金額既符合借款人的實際需求，也符合銀行的風險管理原則。
公式一：基於現有物業估值的貸款計算（深入解釋成數與金管局指引）
首先，第一個計算公式是基於您現有物業的估值。這個公式是這樣計算的：（現有物業最新估值 × 60%）- 現有按揭貸款尚餘欠款。這裡的60%成數限制，其實是根據香港金融管理局（金管局）針對自住物業按揭成數的指引來設定的。銀行在評估您現有物業的價值時，會考慮市場狀況。然後，銀行會用物業估值的60%來計算一個潛在的貸款上限。之後，銀行會從這個上限金額中，減去您現有物業按揭還沒有還清的金額，這樣就可以得出這個公式下的可批核過渡性貸款額。
公式二：基於新物業首期資金缺口的貸款計算
其次，第二個計算公式是著眼於您購買新物業時所需的資金缺口。這個公式是這樣計算的：新物業所需首期金額 – 已付新物業訂金。一般來說，新物業所需的首期金額，通常是樓價估值的40%到50%，這也要符合金管局的按揭成數規定。而您在簽訂新物業買賣合約時，通常需要先支付一筆訂金，這筆訂金一般是樓價的10%左右。這個公式就是計算您在支付訂金之後，購買新物業實際還需要補足多少首期資金。
實例解說：個案逐步計算可批核的貸款金額
為了讓大家更清楚了解這兩種過渡性貸款計算方式，我們不妨看一個實際例子。假設一位讀者，陳先生，他現有的物業市值是800萬港元，還有100萬港元的按揭貸款沒有還清。同時，他打算購買一個市值1,200萬港元的新物業。他已經為新物業支付了120萬港元的訂金（即樓價的10%），而新物業所需的首期是600萬港元（即樓價的50%）。
現在，我們用兩個公式來計算陳先生可以借到的過渡性貸款金額：
公式一計算：
現有物業估值800萬港元 × 60% = 480萬港元
然後，480萬港元 – 現有按揭尚餘欠款100萬港元 = 380萬港元。
公式二計算：
新物業所需首期金額600萬港元 – 已付新物業訂金120萬港元 = 480萬港元。
比較這兩個數字，380萬港元和480萬港元，我們會取其中較低的一個。所以，陳先生可以申請到的過渡性貸款最高金額就是380萬港元。這個實例可以幫助大家理解銀行如何綜合評估並最終確定可批核的貸款金額。
利率結構與還款特點
除了貸款額度，過渡性貸款的利率結構和還款特點也是大家需要留意的重點。這些特點為借款人提供了一定的靈活性，但是大家必須清楚它們的運作方式。
過渡期內「只供息、不供本」的優勢與操作
過渡性貸款最吸引人的地方，就是它在過渡期內採用「只供息、不供本」的還款方式。這表示在貸款的初期，您只需要支付每月的利息，而不需要償還貸款的本金。這種安排大大減輕了您在出售舊物業、購買新物業期間的財務壓力。因為這段時間您可能同時要處理兩份物業的開支，只供息可以讓您的現金流更為寬鬆，讓您有更多時間和空間處理物業買賣事宜。
利率計算方式詳解（例如：P-2.5%）
過渡性貸款的利率計算方式，通常會參考銀行的最優惠利率（簡稱P），然後再減去一個特定的百分點，例如常見的P-2.5%。舉例來說，如果目前銀行的最優惠利率（P）是5.125%，那麼您的過渡性貸款年利率就是5.125% – 2.5% = 2.625%。這種計算方式讓利率結構透明化，大家可以清楚了解利息的構成。
還款期（過渡期）通常為多久？（例如：6個月）
過渡性貸款的還款期，也就是我們所說的過渡期，通常設定為一個比較短的時間，例如大約6個月。這段時間的設定，主要是為了給予借款人足夠的時間去出售現有的物業，然後用出售物業所得的款項來償還過渡性貸款的本金。大家需要留意，一旦過了這個過渡期，如果舊物業還沒有成功出售，銀行可能會要求您一次性償還全部過渡性貸款本金，所以準時出售物業是關鍵。