在香港寸金尺土的環境下，置業夢想對許多人而言看似遙不可及。面對高昂的樓價和首期壓力，不少準買家可能會萌生「借錢上車」的念頭，以為是實現安居夢的捷徑。然而，這種做法實則暗藏玄機，甚至可能觸及銀行與金管局的「按揭紅線」，將您的置業大計推向萬劫不復的深淵。
本篇文章《置業前必讀的合法按揭全攻略》正是為您而設。我們將深入剖析五大致命陷阱，揭示借貸作首期或申請私人貸款如何嚴重影響您的按揭批核，甚至引發法律風險。更重要的是，本文將為您提供一套清晰、合規的財務規劃藍圖，教您善用按揭保險等合法途徑，助您在保障自身財務健康的同時，穩健實現香港的置業夢想。
借錢做首期可行嗎？揭示銀行與金管局的「按揭紅線」
許多人置業時，可能都會思考一個問題：能否透過借貸買樓，特別是借錢買樓來支付首期？這是一個常見的疑問。但是，我們必須坦白說，銀行與金融管理局（金管局）對此有著明確的「按揭紅線」，嚴禁使用借貸資金作為首期。我們將深入探討箇中原因，幫助大家避開潛在的風險。
銀行為何嚴禁「借錢做首期」？深度剖析原因
銀行為何對借錢做首期的行為如此嚴格？這並非無故設限，背後有多重考慮。理解這些原因，就能明白這條「紅線」的重要性。
繞過按揭成數上限，觸發金融體系風險
銀行批核按揭時，會設定按揭成數上限。這些上限是為了控制風險，確保借貸人的還款能力，以及銀行體系的穩定。如果借貸人透過借錢買樓，例如私人貸款，來支付首期，這等於變相繞過了銀行設定的按揭成數上限。這樣一來，物業的實際借貸比例就會變得非常高。這種做法會增加借貸人的債務負擔，也會使得銀行面對更大的風險，最終可能觸發整個金融體系的潛在危機。
維護銀行體系穩定的政策考量
金管局作為香港的金融監管機構，肩負著維護銀行體系穩定的重任。如果容許借錢做首期，就會讓銀行面對更高的信貸風險。一旦樓市出現波動，許多家庭的債務負擔就會加重，可能造成大量斷供。這會嚴重衝擊銀行的資產質素，進一步影響銀行體系穩定。所以，嚴禁借貸首期是金管局重要的政策考量，目的在於保障整體金融安全，以及每一個置業人士的長遠利益。
銀行如何識破借貸首期？信貸報告(TU)與資金來源追查機制
大家或許會好奇，銀行有什麼辦法可以識破借貸首期的行為呢？其實，銀行有一套嚴謹的審批及追查機制。這套機制旨在確保申請人提供的資訊真實可靠。
按揭申請表「首期來源」聲明的法律約束力解析
當您申請按揭時，按揭申請表上會有一項關於「首期來源」的聲明。您必須清晰填寫資金的來源，例如是來自儲蓄、出售其他資產，或是親友贈予。這份聲明具有法律約束力。如果申請人作出虛假陳述，不只會影響按揭批核，將來亦可能要面對嚴重的法律後果。
銀行追查可疑大額資金流向的機制與處理手法
銀行會查閱申請人的個人信貸報告（TU）。信貸報告會詳細列出您所有的借貸紀錄，包括私人貸款、信用卡欠款等。如果銀行發現申請人在提交按揭申請前，短期內曾提取大額私人貸款，或者有不明來歷的大額資金存入，銀行就會產生懷疑。此時，銀行會要求申請人提供更詳細的資金來源證明，例如銀行月結單、親友贈予證明等。如果申請人無法提供合理解釋，或者證明其自有資金不足，銀行可能會要求申請人先清還私人貸款，才考慮批核按揭。
申請人必須簽署的法律效力承諾書詳解
特別是申請高成數按揭（例如八成或九成按揭），因為這些按揭通常有按揭保險公司的參與，審批會更加嚴謹。申請人除了需要填寫首期來源聲明，更必須簽署一份具法律效力的承諾書。這份承諾書會明確聲明，申請人保證首期資金為自有資金，並承諾在取得按揭貸款前，不會有任何其他新增貸款。如果銀行在放款前再次審查信貸報告，發現申請人新增了私人貸款，這份承諾書就會成為銀行拒絕放款的依據。
虛報首期來源的嚴重後果：不只拒批，更有法律風險
如果嘗試虛報首期來源，後果將非常嚴重。這不只會導致按揭申請被拒絕，更可能帶來重大的財務損失及法律責任。
即時撻訂與巨額訂金損失的財務風險
一旦銀行識破虛報首期來源，並拒絕批核您的按揭申請，您將面臨「撻訂」的風險。買賣物業時，您會先支付一筆訂金。如果最終無法獲得按揭貸款而導致交易失敗，這筆已支付的訂金通常會被沒收。這筆訂金金額不菲，動輒數十萬甚至上百萬元。所以，虛報首期來源會造成巨額財務損失。
觸犯虛假聲明條例的潛在刑事責任警示
更為嚴重的是，在按揭申請表上就首期來源作出虛假聲明，或者簽署了具法律效力的承諾書後仍新增借貸，這些行為都可能構成觸犯香港法例的虛假聲明罪行。這不只影響您的個人信貸評級，也可能導致被起訴，面臨刑事責任。這會對您未來的財務狀況與個人聲譽造成長遠而深遠的負面影響。我們希望大家務必遵守法規，合法合規地完成置業過程。
私人貸款如何拖垮按揭申請？致命的供款與入息比率(DSR)影響
當大家準備買樓時，部分朋友或許會思考，假如首期不足，能否考慮申請私人貸款來彌補資金缺口，以期成功 借貸買樓。然而，這種想法卻是一個隱藏著巨大風險的 借貸買樓 陷阱。銀行在審批按揭時，除了審視申請人的入息是否足夠應付按揭供款，更會仔細評估所有債務對供款能力的影響，其中「供款與入息比率」(DSR) 便是一個關鍵的指標。若不慎處理私人貸款，即使您有能力償還，也可能因為這個比率過高，導致銀行拒絕批核您的按揭申請。
供款與入息比率(DSR)入門：理解銀行批核的關鍵指標
供款與入息比率，簡稱DSR，是銀行評估您是否能夠負擔按揭貸款的重要指標。它直接反映了您每月償還所有債務的總金額，佔您總收入的百分比。銀行運用這個比率來衡量您的財務健康狀況，確保您在承擔按揭後，仍有穩定的能力應付日常生活開支，降低違約風險。
DSR基本計算公式與香港銀行設定的50%上限
DSR的基本計算公式非常直接：每月總債務供款除以每月總入息，然後乘以百分之一百。舉例來說，如果您的每月總債務供款為20,000港元，而每月總入息為40,000港元，您的DSR便是 (20,000 / 40,000) x 100% = 50%。在香港，一般情況下，銀行會將申請人的DSR上限設定在50%。意思是，您每月所有債務的總供款，不能超過您每月總收入的一半。若果DSR超出此限，銀行便會認為您的負擔能力過高，很難批出按揭。
非固定收入及擔保人情況下的DSR審批收緊要求
對於非固定收入人士，例如自僱人士或佣金制員工，銀行在計算DSR時，審批要求通常會更加嚴格。銀行可能會以較低的折算率計算這部分收入，以反映其不穩定性，這變相會提高您實際的DSR。另外，如果您曾經作為他人貸款的擔保人，即使該筆債務並非由您直接承擔，銀行在評估您的DSR時，仍會將部分或全部擔保責任計算在內，因為一旦主借貸人未能償還，您便有責任代為還款。在這些情況下，您的DSR要求會進一步收緊，一般可能由50%降至40%，這便需要更高的月入才能符合審批標準。
實例分析：一筆私人貸款如何令您錯失心儀物業
想像一下，您看中了一間理想的物業，滿心歡喜地準備申請按揭。然而，在銀行審批過程中，一筆看似不大的私人貸款，卻可能成為您 借錢買樓 路上的絆腳石。以下兩個情景將會清楚展示私人貸款對DSR的致命影響。
情景一：零私人貸款下的基本入息要求範例
假設您心儀的物業價格為600萬港元，計劃申請六成按揭，即貸款額為360萬港元。按揭年期30年，假設按揭利率為2.5厘。在沒有其他私人貸款的情況下，您的每月按揭供款約為14,225港元。根據香港銀行DSR上限50%的標準，您所需的最低月入約為14,225港元 / 50% = 28,450港元。這看起來是個相當可行的數字。
情景二：增加私人貸款後所需月入的驚人飆升
現在，讓我們假設您在買樓前，因為某些原因曾借取一筆私人貸款，例如貸款額為60萬港元，還款期4年，年利率為2厘。這筆私人貸款的每月還款額約為13,011港元。當您申請按揭時，銀行會將這筆私人貸款的供款計入您的總債務。如此一來，您的每月總債務供款將變成按揭供款14,225港元加上私人貸款供款13,011港元，總計27,236港元。在DSR上限50%不變的情況下，您所需的最低月入便會驚人地飆升至27,236港元 / 50% = 54,472港元。相比情景一，您的月入要求增加了近26,000港元。單是這筆 借錢買樓利息 所產生的私人貸款供款，便足以讓原本符合資格的您，突然因DSR過高而無法通過銀行審批，錯失心儀物業。
我們的「智能按揭規劃師」如何預警並助您避開借貸首期陷阱
面對錯綜複雜的按揭審批要求，要精準計算您的實際負擔能力確實不易。正因如此，我們的「智能按揭規劃師」應運而生。這個工具不單只為您計算按揭供款，更會全面地考慮您所有現有債務，包括信用卡欠款及私人貸款。它能夠精準地預測您在加上新按揭後的DSR，並提供詳細的分析報告。透過這個工具，您可以在申請按揭前，及早發現潛在的DSR問題，避免因私人貸款拖累而誤墮 借貸首期陷阱，讓您置業之路更暢順。
「好心做壞事」：親友協助借貸對雙方的潛在危害
許多朋友或會考慮向親友 借錢買樓，希望透過親友間的協助來解決首期不足的問題。表面上看，這似乎是個可行且充滿人情味的方法。然而，這種「好心做壞事」的舉動，卻可能對您及您的親友雙方都帶來意想不到的嚴重危害。
親友信貸評級受損與未來置業能力的拖累
如果您的親友為了助您一臂之力，親自去銀行申請私人貸款，然後再將這筆款項轉借給您，那麼這筆私人貸款將會直接計入您親友的個人債務，並對他們的信貸評級產生影響。這筆貸款的每月還款額，會大幅增加他們個人的DSR。假設您的親友原本也打算日後置業，這筆因協助您 借錢買樓 而產生的債務，將會嚴重拖累他們未來的按揭申請，導致他們可能需要更高的月入才能符合銀行審批要求，甚至無法通過壓力測試，最終影響其自身的置業夢。
銀行對巨額親友轉賬的懷疑及資金凍結風險
銀行在審批按揭申請時，會非常嚴謹地審查首期資金的來源。假如您的銀行戶口突然收到一筆來自親友的巨額轉賬，銀行有機會懷疑這筆資金並非您的自有存款，而是借貸所得。一旦銀行產生懷疑，便有權要求您提供詳細的資金證明，甚至可能會暫時凍結相關資金以進行調查。若資金在簽訂正式買賣合約前仍被凍結，導致您未能按時支付大訂，您便可能面臨「撻訂」的後果，損失已繳付的訂金，甚至需承擔法律責任。這種情況下，親友的一番好意，最終卻可能變成對雙方的財務和信譽都構成嚴重損害的惡果。
摒棄高風險借貸：正確規劃您的置業財務藍圖
若您正考慮借貸買樓，正確的財務規劃非常重要。很多人因為希望借錢買樓，會考慮各種方法，但其中潛藏不少風險。為確保置業過程順利，我們建議您從根本做起，規劃一套穩健的財務藍圖，避免高風險的借錢買樓利息負擔。
第一步：精準計算您的真實負擔能力與總開支
踏上置業之路，首先需要認真評估個人財務狀況。全面了解自己能夠負擔多少樓價，並且掌握所有相關開支，才能避免在過程中出現預算錯估的情況。
使用按揭計算機，評估樓價、按揭成數及還款年期
現代科技發展迅速，我們現在可以善用按揭計算機這項工具。透過輸入您心儀的樓價、預計的按揭成數，以及計劃的還款年期，計算機馬上為您估算出每月供款金額。這個工具幫助您對未來的財務壓力有一個初步概念，因此評估自己是否有能力應付每月支出。
【利率情景模擬 】AI預測加息周期供款變化，助您評估長遠負擔
我們進一步建議您使用進階的利率情景模擬功能。這項功能結合人工智能技術，可以預測在未來加息周期下，您的每月供款會如何變化。市場利率有時會波動，這個模擬工具讓您提早預見不同利率走向對供款的影響，協助您評估長遠的負擔能力，確保財務規劃具備足夠彈性。
全面計清首期、印花稅、律師費、經紀佣金及其他雜費
購買物業的開支，絕對不只有按揭供款。您必須全面計算所有相關費用，例如支付的首期金額。此外，印花稅是一筆重要的支出，而律師費與經紀佣金亦是不可或缺的部分。其他雜費如裝修費、搬遷費、管理費按金等，也應一併納入預算，這樣才能構成一張完整的置業開支清單。
第二步：掌握香港最新按揭成數要求與政策
香港的樓宇按揭政策不時調整，因此理解最新的按揭成數要求與相關政策，對您的置業規劃有直接影響。掌握這些資訊，才能確保您的申請符合銀行與金融機構的規定。
自住物業按揭成數階梯（2025年2月後最新政策詳解）
針對自住物業，政府與金管局會定期調整按揭成數的上限。特別是二零二四年二月後的最新政策，放寬了部分物業類型與價值的按揭成數限制。了解這些新的階梯式規定，能夠讓您知道不同樓價範圍下，銀行最高可以借貸的比例，幫助您更精準地計算所需的首期。
出租物業、非本地收入及自僱人士的按揭成數限制
值得留意的是，並非所有置業人士都適用劃一的按揭成數。如果物業用作投資出租、申請人的主要收入來自香港境外，又或者申請人屬於自僱人士，這些情況下，銀行通常會對按揭成數設有更嚴謹的限制。這是因為銀行對這些情況的貸款風險評估會有不同，所以您必須仔細查閱相關規定，了解可能面臨的按揭成數上限。
關於借錢買樓的常見問題 (FAQ)
Q1: 稅務貸款（稅貸）利息低，能用作首期嗎？
許多人對於如何籌集首期資金感到困惑，尤其當稅務貸款（稅貸）提供較低利息時，會考慮是否可以利用稅貸來支付物業首期。事實上，金融監管機構與銀行均明文規定，物業的首期資金必須來自申請人的自有資金，不可以來自任何形式的借貸。即使稅貸的利息相對較低，它仍然是一種貸款。若您嘗試利用稅貸這類借貸買樓的首期資金，銀行會將此舉視為規避現行按揭成數限制的行為。銀行會透過信貸報告及資金流向審查，追查資金來源。因此，即使利息吸引，稅務貸款並非合規的首期資金來源。
Q2: 申請按揭前還清私人貸款，銀行還會查問嗎？
有些申請人認為，只要在申請按揭前還清所有私人貸款，銀行便不會發現。但是，即使私人貸款已全數償還，該筆貸款的紀錄仍然會清晰地顯示在您的信貸報告（俗稱TU）上。銀行審批按揭時，一定會查閱您的信貸報告。若發現您在近期曾有大額私人貸款，尤其是在簽訂買賣合約前不久提取的，銀行仍然會對其用途存疑。屆時，銀行可能會要求您提供額外的文件，例如銀行月結單，以證明該筆私人貸款並非用於物業首期。您亦可能需要簽署聲明，承諾該筆貸款不作首期之用。因此，申請按揭前處理好私人貸款確實重要，但銀行仍有權力及機制去查問資金來龍去脈，避免您以借錢買樓的方式應付首期。
Q3: 父母或家人「贈送」首期，是否屬借貸需申報？
家人之間互相協助本是人之常情，父母或家人「贈送」首期是常見的資金來源。若這筆款項確實是無條件的「贈與」，不附帶任何償還要求，那麼它便不屬於借貸，您只需在按揭申請表上如實申報為「由第三者送贈」即可。然而，若這筆「贈與」實際上是需要償還的，即使是家人之間口頭約定，沒有正式的借貸文件，銀行仍可能視其為隱藏債務。銀行會審查大額資金流入的紀錄，並且有機會要求提供贈與者的銀行月結單，以核實資金的來源。若被銀行發現是假贈與真借貸，這仍然會被視作以借錢買樓的首期，按揭申請有機會受阻。因此，務必誠實申報，避免日後引發不必要的審批問題。
Q4: 按揭批核後、放款前申請小額貸款或信用卡，有影響嗎？
當按揭申請獲銀行批核，您可能會認為大局已定。但是，在按揭貸款正式放款之前，任何新的債務，無論是小額貸款抑或是新申請的信用卡，都有可能對最終的放款造成影響。銀行在按揭批核後，通常會要求準業主簽署一份具有法律效力的承諾書，聲明在正式取得按揭貸款前不會再增加任何新的貸款。雖然大部分銀行在批核後不會再次查閱您的信貸報告，但部分銀行，特別是臨近放款日期時，可能會進行最終的信貸報告抽查。若銀行發現您違反承諾，新增加任何債務，即使金額不大，銀行亦可能因此撤回貸款批核，讓您陷入「撻訂」的困境。穩妥做法是保持財務狀況不變，直至按揭貸款成功放款。
Q5: 除了高成數按揭，還有其他合規方法應對首期不足嗎？
面對首期不足的問題，除了申請高成數按揭並透過按揭保險計劃，您還有其他合規且穩健的方法來應對。其中一個直接的方法是加強個人儲蓄紀律。您可重新評估個人收支，制定更嚴格的儲蓄計劃，設定明確的儲蓄目標，並定期審視進度。同時，您也可以考慮調整購置物業的預算，例如選擇樓價較低、面積較小或位於非核心區的物業，這樣可大幅降低所需的首期金額。此外，若有家人願意提供無償贈與的資金，並符合銀行對贈與資金來源的審查要求，這也是一個可行的合規途徑。關鍵在於，所有資金來源必須合法合規，且能向銀行清晰交代，避免任何形式的借錢買樓利息負擔或其他債務。做好全面財務規劃，是實現置業夢想的穩健基礎。