「未補地價居屋」以其入場門檻較低，成為不少港人置業的首選。然而，由於其政府資助性質，這類物業的按揭申請流程及限制，與私人住宅大相徑庭，往往令準買家及現有業主感到困惑，尤其關於按揭成數、還款年期，以及最受關注的「加按」問題。面對2025年最新的政策變動，了解未補地價居屋按揭的「終極攻略」至關重要。
本文將為您提供一份最全面、深入淺出的指南，從未補地價居屋的基礎概念、房署限制，到2025年銀行批核準則、按揭成數與年期策略，以至最嚴謹的加按（重按）條件與申請步驟，並探討高樓齡物業及高齡申請人的應對方法。無論您是首次置業的綠表/白居二買家，還是現有業主正考慮重按，這篇文章都將助您掌握未補地價居屋按揭的5大關鍵，讓您輕鬆應對，順利圓置業夢。
未補地價居屋按揭基礎必知：解構政府限制與核心原則
什麼是「未補地價居屋」？與已補地價物業有何分別？
解釋政府資助房屋的折扣與業權限制
當您考慮「未補地價居屋按揭」時，首先要明白這種物業有何特別之處。居屋，亦即政府資助房屋，其售價會比私人市場的物業便宜，原因是政府在售價中提供了一大筆土地折扣。這是為了幫助市民以較低價格買到房屋。正因如此，這些居屋的業權會受到一定限制，目的是確保公帑資助的房屋能夠真正協助有需要的家庭，並非用作短期投機。單位在未補地價的狀態下，轉售或按揭的權利會受到房屋署嚴格規管。
補地價前後的權利轉變：由「資助房屋」變為「私人物業」
居屋業主在購入單位後，可以選擇向政府繳付購樓時獲批的土地折扣差價，此程序稱為「補地價」。一旦完成補地價，居屋單位即時解除了所有轉讓限制，物業性質會由「資助房屋」變成如同「私人物業」。之後，業主可以將單位在公開市場自由出售，也可以自由出租，並且在申請按揭或加按時，審批流程與條件會變得更像私人住宅。換句話說，單位失去了政府資助房屋的限制，權利就變得更全面。
為何未補地價居屋按揭須獲房署批准？
闡述《房屋條例》下的轉讓限制（包括按揭及重按）
根據香港的《房屋條例》，所有未補地價的居屋單位，無論是首次按揭，還是現有業主想進行重按或加按，均須事先獲得房屋署署長的書面批准。這一條例旨在嚴格控制資助房屋的流通與變現，這是因為這些單位享有政府的大幅資助。如果沒有此限制，資助房屋便有可能被濫用，偏離了其原先幫助市民安居的目的。所以，房署會審核每個按揭申請，確保其符合相關政策。
未經批准進行未補地價居屋按揭的法律後果
如果業主沒有獲得房屋署的批准，就自行將未補地價居屋單位進行按揭或重按，將會面臨嚴重的法律後果。這不僅違反了《房屋條例》的規定，也可能同時違反業主與房屋委員會簽訂的買賣協議條款。最壞情況下，業主的單位可能被政府收回，或被要求立即償還所有按揭貸款。業主也可能被檢控，承擔相應的法律責任。所以，所有未補地價居屋按揭的手續，都必須循規蹈矩地進行。
首次置業 vs 業主加按：兩種按揭情境的核心差異
準買家首次按揭：由政府擔保期主導，審批較寬鬆
對於首次購買未補地價居屋的準買家，申請「未補地價居屋按揭」時，過程相對直接。銀行審批這類按揭的主要依據，是政府為居屋單位提供的擔保期。通常情況下，只要物業仍處於政府擔保期內，未補地價居屋按揭銀行便會提供較高成數的按揭貸款，審批條件也相對寬鬆。例如，部分銀行可以提供高達九成半按揭，並且對借款人的壓力測試要求可能較低，因為政府擔保大大降低了銀行的風險。這也直接影響到未補地價居屋按揭年期的長短，銀行會基於擔保期給予較長的還款期。
現有業主重按/加按：受極嚴格條件限制，目的非套現
但若您是現有的未補地價居屋業主，希望為單位進行重按或加按，情況便截然不同。房署對於重按或加按的審批極為嚴格，原則上只會在「極端特殊情況」下才會批准。這包括籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費，或者因離婚分居而需支付款項等。房屋署的政策明確規定，業主加按的目的不能是為了個人理財、投資，或者用於一般裝修等「套現」性質的用途。所以，現有業主申請加按，必須證明面臨非常緊急的財務困難。
【2025最新】未補地價居屋按揭銀行成數與年期全攻略
朋友您好，申請未補地價居屋按揭，尤其是了解未補地價居屋按揭銀行與未補地價居屋按揭年期的最新資訊，是許多準業主關心的議題。這篇文章將為您深入剖析2025年的最新政策與策略，幫助您更了解整個流程。我們一起來細心探討，讓您在置業路上走得更穩健。
2025年新政：政府擔保期延長至50年詳解
政府資助房屋政策時有更新，最新一項重要的變革，就是將政府對未補地價居屋的按揭擔保期延長至最長50年。此政策變動為二手居屋市場帶來了新的可能性。此擔保期延長不僅增加了銀行的批核彈性，也為高樓齡居屋的潛在買家提供更多選擇。
擔保期延長對按揭審批、未補地價居屋按揭年期及每月供款的影響
政府擔保期延長，直接影響未補地價居屋按揭的審批條件。銀行在評估按揭申請時，會更加寬鬆。過去，政府擔保期較短，銀行對高樓齡物業批出的未補地價居屋按揭年期會較短，每月供款金額亦會較高。現在，擔保期延長使銀行可以批出更長的還款年期，例如最長可達30年，變相降低了每月的供款壓力。這讓更多合資格的人士能夠負擔樓價，順利置業。
新政策如何影響高樓齡未補地價居屋的選擇與價值
新政策對於高樓齡未補地價居屋而言，無疑是一大利好消息。從前，樓齡較大的居屋因政府擔保期將盡，往往難以獲得銀行高成數按揭，買家需要支付大筆首期，使得這些物業的吸引力較低。現在，由於擔保期延長，即使是較高樓齡的單位，買家亦有機會獲得較長的未補地價居屋按揭年期及較高的按揭成數。此舉大大增加了這類物業的流動性與選擇性，同時也有助於提升高樓齡未補地價居屋的市場價值。
綠表與白居二買家：銀行按揭成數有何不同？
在未補地價居屋市場中，綠表與白居二買家在申請按揭時，會遇到不同的銀行按揭成數規定。這主要原因在於他們的身份資格以及政府所提供的資助程度。了解這些差異，可以幫助您更好地規劃購房預算。
綠表買家：最高9成半按揭的條件及原因
綠表買家通常為現有公屋住戶或符合特定資格的公屋申請者。政府給予綠表買家最高9成半的按揭成數。這背後的原因是政府會為這類按揭提供更強力的擔保，大大降低了銀行批出高成數貸款的風險。所以，未補地價居屋按揭銀行對綠表買家的審批會比較寬鬆，讓他們可以用較少首期實現置業夢。
白居二買家：最高9成按揭的條件及原因
白居二買家是透過「白居二」計劃購買未補地價居屋的私人房屋住戶。他們最高可獲批9成按揭。雖然按揭成數比綠表買家略低，但是相比私人住宅按揭，這仍然是極為優惠的條件。銀行願意批出高成數按揭，主要也是因為有政府的擔保支持，使得銀行面臨的風險較小。
解構政府擔保期內，銀行無需壓力測試批出高成數按揭的背後機制
許多人好奇，為何在政府擔保期內，銀行可以為未補地價居屋按揭批出高成數貸款，而且無需進行一般私人樓宇按揭所需的壓力測試。這機制的核心是政府的擔保作用。政府向銀行提供擔保，意思是若借款人未能如期還款，政府會承擔部分或全部欠款，因此銀行所承受的風險大幅降低。這個擔保讓銀行無需評估借款人在利率上升時的還款能力（即壓力測試），也無需借款人購買按揭保險，大大簡化了審批流程，也節省了買家的開支。
獨家解構「居屋搖搖板」機制：高樓齡物業按揭成數與年期的取捨策略
對於高樓齡的未補地價居屋，按揭審批會變得更為複雜。這時，我們必須了解一個重要的概念，稱為「居屋搖搖板」機制。這個機制將按揭成數與還款年期緊密聯繫在一起，兩者之間存在一種此消彼長的關係。
什麼是「居屋搖搖板」及其運作原理
「居屋搖搖板」是指當未補地價居屋的樓齡較高，或是政府擔保期所剩時間不多時，未補地價居屋按揭銀行在批核按揭成數與未補地價居屋按揭年期之間，會根據一個動態平衡來決定。簡單說，如果銀行批出的按揭成數較高，為了控制風險，可能會相應縮短還款年期；如果借款人希望獲得更長的還款年期，則可能需要接受較低的按揭成數，支付更多的首期。它就像一個搖搖板，一邊高，另一邊就低。
參考表格：不同樓齡下的未補地價居屋按揭成數與年期對照
以下是一份參考表格，它顯示了在不同樓齡下，未補地價居屋按揭的成數與還款年期可能出現的對應關係。這個表格可以幫助您初步了解您的物業可能符合的按揭條件。請注意，這僅為一般參考，實際批核會受不同未補地價居屋按揭銀行的政策以及您的個人財務狀況影響。
- （此處會插入一份詳細的「居屋搖搖板」參考表格，列出不同樓齡對應的按揭成數及年期組合）
如何利用此機制，在按揭成數與還款年期之間作出最優選擇
了解「居屋搖搖板」機制後，您便可以更有策略地進行選擇。在決定申請按揭時，您需要仔細權衡以下幾點：您的可負擔首期金額、您期望的每月供款水平以及您希望的還款年期長度。如果您資金充裕，可以選擇較低的按揭成數，換取更長的還款年期，從而降低每月供款。但是，如果您的首期有限，您可能需要爭取較高的按揭成數，這時您就要接受較短的還款年期，每月供款也會隨之增加。建議您在做決定之前，諮詢專業人士，找到最符合您個人情況的未補地價居屋按揭方案。
未補地價居屋加按（重按）：嚴苛條件與申請步驟
很多朋友持有未補地價居屋按揭單位，可能想知道當面對緊急財務需要時，這些單位能否進行加按或重按。事實上，由於未補地價居屋受到政府嚴格規管，其加按條件與一般私人樓宇大有不同，過程也較為複雜。這部分內容將為大家詳細拆解未補地價居屋加按的嚴苛條件，以及申請步驟。
房委會批准加按的條件：僅限「極端特殊情況」
未補地價居屋加按，並非業主可隨意向銀行申請。根據房屋委員會（房委會）的規定，業主若要為其未補地價居屋單位辦理重新按揭（加按），必須事先獲得房委會的書面批准。房委會審批非常嚴格，只會在「極端特殊情況」下才考慮批准加按申請，目的是幫助真正面對財政困難的業主度過難關。
獲批的六大理由：籌措醫藥費、家庭成員教育費、殯葬費、因離婚/分居支付款項等
房委會明文規定，批准加按的主要原因通常涉及業主或其家庭成員的緊急且不可預見的重大開支。常見的獲批理由包括：籌措醫藥費，例如用於支付業主或其直系親屬因疾病而產生的龐大醫療開支；家庭成員教育費，這通常指子女或受供養親屬的緊急教育費用，而非一般學費；支付殯葬費，當有家庭成員不幸離世，需要籌措相關喪葬開支。此外，因離婚或分居而需要向配偶支付樓價份額或贍養費，亦可成為獲批加按的理由。另一個原因是，業主個人經營的生意出現嚴重財政困難，導致難以應付日常開支。最後，房委會也會考慮其他個別的極端特殊情況，但審批會更為嚴謹。
為何個人理財、投資或一般裝修不能成為加按理由？
很多朋友會問，既然可以加按，那麼用作個人理財、投資或一般家居裝修是否可行？答案是否定的。房委會批准未補地價居屋加按的目的，是為了解決業主的緊急財政困境，而不是作為投資工具或提供資金周轉的渠道。政府資助房屋的初衷是幫助市民安居，而非讓業主利用公帑補貼的物業進行投機或非必要的消費。因此，任何非因上述「極端特殊情況」而提出的加按申請，例如用於股票投資、購買其他物業，或進行非緊急的一般家居裝修，房委會一概不會批准。
未補地價居屋「加按/重按」申請流程四部曲
了解了嚴苛的審批條件，接下來看看未補地價居屋「加按/重按」的具體申請流程。整個過程主要分為四大步驟，業主必須依照順序，並備妥所有必要文件。
第一步：向房委會遞交申請表 (HD1104C/HD1105C) 及證明文件
申請加按的第一步，是向房屋委員會遞交正式申請。業主需要填妥指定表格，通常是重新按揭申請表（HD1104C）及申報表（HD1105C）。同時，必須提供詳細的證明文件，以支持您申請加按的理由，例如醫院醫療證明、學校費用單據、死亡證，或法庭離婚判令等。這些文件是房委會審批申請的關鍵依據，大家務必準備齊全，並確保真實性。
第二步：獲取房委會「重新按揭准許證明」
房委會收到申請及所有證明文件後，會進行審核。若您的申請符合其「極端特殊情況」的審批原則，房委會便會向您發出「重新按揭准許證明」。這份證明文件非常重要，它是您能夠繼續向銀行申請貸款的「通行證」。沒有這份證明，任何未補地價居屋按揭銀行都不能為您的加按申請提供貸款。
第三步：憑批准信向未補地價居屋按揭銀行正式申請
獲取房委會的「重新按揭准許證明」後，您才可以正式向提供未補地價居屋按揭服務的銀行遞交加按貸款申請。此時，銀行會根據自己的審批標準，審核您的入息、信貸紀錄，以及其他相關因素，評估可批出的貸款額和還款條件。銀行在審批時，依然會參考政府擔保期，只是這部分按揭的條件已由房委會批准，故銀行可按既定程序處理。
第四步：完成法律程序及提取貸款
當銀行批准您的加按申請後，最後一步是完成必要的法律程序。這通常涉及聘請律師樓處理重新按揭契約的簽署與登記，確保所有法律文件妥當。所有法律程序完成後，銀行便會將加按貸款的金額發放給您。此時，您便可利用這筆資金應對之前的緊急開支。
高樓齡及特殊情況下的未補地價居屋按揭應對策略
置業之路充滿挑戰，尤其當面對高樓齡的未補地價居屋按揭時，情況會更加複雜。不過，只要掌握正確的策略與資訊，許多看似棘手的問題都有解決方法。現在一起深入了解這些特殊情況下，您可以如何應對，讓未補地價居屋按揭過程更順暢。
樓齡超出政府擔保期（如40-50年）的按揭策略
未補地價居屋按揭的審批，與政府為物業提供的擔保期息息相關。當居屋樓齡漸長，甚至超出政府提供的擔保期，按揭申請便會面臨不同的考驗。銀行在批核時，會採取較為謹慎的態度，這時您需要懂得應變。
擔保期剩餘年期不足：銀行如何削減按揭成數及未補地價居屋按揭年期
政府為未補地價居屋提供的擔保，是銀行批出高成數按揭的重要基礎。隨著樓齡增加，政府擔保期逐漸縮短，銀行批核按揭時便會變得保守。若擔保期剩餘年期不足，例如只剩下數年，銀行會因風險考量，削減可批出的未補地價居屋按揭成數。同時，未補地價居屋按揭年期亦可能因此大幅縮短，導致每月供款額增加，增加您的財政壓力。
完全超出擔保期：銀行按私樓標準審批，須提供入息證明及通過壓力測試
當未補地價居屋樓齡已達五十年或以上，政府提供的擔保期已完全屆滿。此時，未補地價居屋按揭銀行審批這類物業的貸款時，會完全按照私人住宅物業的標準處理。這意味著您必須向銀行提供充足的入息證明，並且您的按揭申請必須通過嚴格的壓力測試。壓力測試旨在評估您在利率上升情況下的還款能力，確保您具備穩定的財政基礎應付供款。
善用按揭保險計劃 (MIP) 申請高成數按揭的可行性分析
即使物業樓齡較高，政府擔保期較短，甚至完全超出擔保期，您仍有機會透過按揭保險計劃（MIP）申請較高成數的未補地價居屋按揭。按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司提供，它能為銀行提供額外保障。透過申請按揭保險，您有機會獲得高達九成或九成半的按揭貸款。不過，申請人需要提供足夠的入息證明，通過供款佔入息審查，並且需要支付按揭保費。
高齡申請人及擔保人限制
高齡申請人或希望增加擔保人，在申請未補地價居屋按揭時會遇到一些特殊限制。這些限制主要基於銀行對風險的評估，以及房屋署對資助房屋業權轉讓的嚴格規定。
銀行對高齡申請人的審批準則（「75減人齡」vs「99減人齡」）
銀行在審批按揭貸款時，通常會考慮申請人的年齡，以確保還款能力及供款期。傳統上，銀行會以「75減人齡」作為按揭年期上限的參考準則，即按揭年期加上申請人年齡不超過75年。例如，一位60歲的申請人，最長按揭年期可能為15年。不過，由於未補地價居屋有政府擔保，一些未補地價居屋按揭銀行對高齡申請人的審批準則較為寬鬆，部分銀行甚至會採用「99減人齡」的計算方式。這會讓高齡申請人獲得更長的未補地價居屋按揭年期，減輕每月供款負擔。
長者業主可考慮的「安老按揭計劃」
對於已經擁有未補地價居屋單位的高齡業主，香港按揭證券有限公司提供的「安老按揭計劃」（亦稱「逆按揭」）是一個可考慮的選項。這個計劃允許合資格的長者業主將其物業抵押予銀行，換取定期現金收入，同時保留物業的居住權。這為長者提供穩定的現金流以應付退休生活開支，毋需出售物業，是活化資產的好方法。
解釋為何未補地價居屋按揭不可隨意增加擔保人及其例外情況
未補地價居屋的業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，目的是確保政府資助房屋能服務真正有需要的人士。基於此原則，未補地價居屋按揭一般不可隨意增加擔保人。銀行通常只會根據業主本身的還款能力進行審批。增加擔保人涉及業權或債務關係的變動，必須獲得房屋署的批准。然而，在極少數特殊情況下，例如特定家庭困難，或個別銀行在符合房屋署規定下，或會考慮讓業主的直系親屬以「諮詢人」身份提供財務資料，但這並非正式的擔保人。這些特殊情況通常需要向房屋署提交申請，並獲得其「重新按揭准許證明」方可進行。