在香港物業市場，不少買家或租客或會被一些標榜「低水價」或「獨特空間」的商業契單位所吸引，並考慮將其用作住宅自住。然而，這看似誘人的選擇，背後卻暗藏重重法律陷阱與潛在風險。本文旨在為您深入剖析將商業契單位作住宅用途的各種情況，從釐清「商業契」與「住宅契」的根本區別開始，繼而揭示擅自更改物業用途所面臨的五大法律風險與嚴重後果，同時提供專業測量師建議的五大合法更改用途步驟。此外，我們亦會詳細探討將商業契單位作住宅用途時，在按揭批核方面可能遇到的挑戰與應對策略，助您全面了解並作出明智的物業決策，避免誤墮法網。
商業契 vs 住宅契：釐清基礎概念與常見誤解
各位朋友，您好。相信不少朋友都對物業買賣有興趣，特別是當中的法律文件。今天，我們一起探討一個重要的概念：商業契。理解商業契和住宅契的不同，對於物業投資和自住規劃都非常關鍵。因為物業的法律用途會直接影響其價值、使用方式以及潛在風險。
什麼是「商業契」？與住宅契的核心區別
我們常常聽到「商業單位」或「住宅單位」，這些稱呼背後，其實隱藏著物業地契上的不同定義。了解商業契的實際意義，是我們開始認識物業的第一步。一份物業的地契，就像是物業的身份證，上面會清楚寫明這個物業的主要用途。
「商業契意思」：其法律定義與適用範圍
簡單來說，商業契意思是指物業的地契文件上，明確註明其用途為商業活動。這類物業主要設計和規劃用於商店、辦公室、食肆或服務中心等營利性用途。政府部門在審批這類物業時，會考慮其消防安全、人流承載能力和排污系統等，以確保物業能夠安全地進行商業運作。因此，這類單位通常會符合商業營運所需的所有法規要求。
「住宅契」的法律定義與用途限制
相對而言，「住宅契」的物業用途就非常明確，主要就是用來居住。這類單位在設計和建造時，會考慮家庭生活需求，例如居住密度、採光、通風，以及社區配套設施等。一份住宅契的物業，原則上不能隨意改作商業用途。這是為了保障居民的居住環境，並且維護社區的安寧。如果違反了這些限制，可能會面臨法律責任和處罰。
跨界專家視角 — 律師解讀地契條款的關鍵字眼
當您檢視一份地契時，特別是針對物業的用途限制，一些關鍵字眼會提供重要線索。律師在審閱地契時，會特別留意諸如「不準作住宅用途」、「僅可作商業用途」或者「只作居住用途」等明確的字句。有些舊式地契的描述可能比較模糊，例如只寫「用途不可作滋擾性質」，這就會為物業的實際用途帶來一些灰色地帶。遇到這種情況，我們需要深入研究，不能單憑字面意思判斷。
香港物業市場最大迷思：「商住契」的真相
在香港物業市場上，大家或許都聽過「商住契」這個名詞。許多人可能誤以為「商住契」就代表該單位可以隨意用作商業或住宅用途，非常靈活。但是，這其實是一個很大的迷思。
破解普遍誤解：為何「商住契」不等於單位可隨意商住兩用？
事實上，大部分所謂的「商住契」大廈，並非指每個單位都可以商住兩用。這類物業通常是指整棟大廈具有混合用途。例如，大廈的低層可能是商舖或寫字樓，而高層則是住宅單位。地契和相關建築圖則會清楚劃分每個樓層的指定用途。所以，一個「商住契」大廈中的單位，它自己的契約用途仍然是固定為商業或住宅，不能隨意更改。
實例分析：大部分「商住契」大廈如何劃分不同樓層的指定用途
舉個例子，一棟「商住契」大廈的地下至三樓可能獲批為商業樓層，可以用作零售、餐飲或辦公室。但是，四樓或以上樓層可能就嚴格規定為住宅用途。您不能在四樓的單位內開設店舖，也不能將地下商舖改作居住。這種劃分方式是為了確保物業結構、消防安全以及社區環境符合其指定用途的標準。
如何準確查證物業的法定用途？
當您考慮購入或租用一個物業時，核實其法定用途非常重要。這不只關係到日後的使用方便，更關乎您是否會觸犯法規，甚至影響到日後的商業契按揭申請。因此，我們必須透過官方途徑查證。
快速初步查證：差餉物業估價署網上查冊
初步了解物業用途，您可以先到差餉物業估價署的網站進行網上查冊。這個方法簡單方便，可以快速獲得物業的一些基本資料，包括其在估價署記錄中的用途類別。但是，請記住，這只是一個初步參考，它未必是最權威和最終的法律依據。有些情況下，估價署的記錄可能沒有完全反映地契上的所有限制。
最權威的依據：屋宇署「百樓圖網」的核准圖則 (OP) 與平面圖
要獲得最權威的物業用途資訊，您需要到屋宇署的「百樓圖網」查閱該物業的核准圖則 (OP) 和平面圖。這些圖則詳細列出了物業獲批的建築結構和用途。圖則上會清楚顯示每個單位或樓層的指定用途，例如「辦公室」、「住宅單位」或「商店」等。這些是政府正式審批的文件，具有非常高的法律效力。
根本性文件：查閱土地註冊處的地契 (Land Grant)
物業的「地契」，亦稱為「土地批約」，是決定物業用途最根本的文件。您可以到土地註冊處查閱物業的地契。地契由政府發出，詳細載明了土地的使用權利和限制。例如，它會明確指出該土地是作住宅用途、商業用途還是工業用途。地契的條款是物業所有權人必須遵守的最高級別法律約束。
管理層面的約束：查閱大廈公契 (DMC)
除了地契，大廈的「公契」也是一個重要的文件。公契是一份規管大廈內所有業主權利和義務的文件，由發展商訂立，並在土地註冊處註冊。公契會列明大廈的公共設施管理、維修責任，以及對各單位使用的一些限制。例如，公契可能會規定單位不可作噪音過大的活動，或限制單位不能作特定行業用途。所以，即使地契允許某種用途，公契也可能施加額外的限制。
住宅變商舖：合法更改商業契用途的權威指南 (測量師實戰教學)
想將住宅物業更改為商舖用途，牽涉的法律與技術層面不少，這是一個涉及現行商業契相關規定的重大決定。不少業主會問，原本是住宅的單位，能否合法轉為商業用途，或者變成「商業契住宅」？答案是肯定的，但是過程複雜，需要嚴謹遵循程序。本文將像朋友一樣，分享測量師的實戰經驗，帶您一步步了解如何將住宅單位合法轉為商舖，當中需要注意的細節與專業考量。這份指南並非只是理論說明，而是融合實際操作的「商業契 意思」與「商業契 按揭」考量。
第一步：項目評估與專業諮詢
合法更改物業用途，第一步是仔細評估。這個階段最重要是尋求專業意見，確保整個項目可行，同時減少未來風險。
聘請認可人士或測量師行的重要性
更改物業用途是一個專業又複雜的過程，涉及建築、消防、規劃等多方面條例。因此，聘請一位認可人士或者測量師行是關鍵。這些專業人士具備豐富知識與經驗，他們可以根據法規要求，評估您的物業是否符合更改用途的條件。他們就像您的專業嚮導，引導您安全通過所有關卡。
評估技術可行性：樓面承重、消防設施、通風系統等
在評估階段，專業測量師會詳細檢查物業的技術細節。他們會仔細評估樓面承重能力，因為商舖通常需要承受比住宅更大的重量。同時，消防設施是另一個重要環節。商舖需要符合更嚴格的消防安全標準，例如足夠的逃生通道、消防設備配置。另外，通風系統、電力供應等設施亦需要符合商業用途的要求。這些技術細節必須在早期確認，才可以避免日後出現問題。
審閱法律文件：地契、大廈公契及入伙紙限制分析
物業的法律文件對更改用途有重大影響。測量師會仔細審閱地契，了解土地用途的根本限制。地契是物業土地使用權的法律文件，會明確列出物業用途的限制。此外，大廈公契亦會列明大廈內各單位的使用限制。例如，公契可能規定某些樓層只能作住宅使用，有些則可作商業用途。入伙紙也會載明物業最初獲批的用途。專業人士會分析這些文件，確保擬議的更改不會違反任何法律限制。若地契本身已限制物業只能作住宅用途，則除了需要屋宇署審批外，業主還需要額外向地政總署申請豁免，以允許物業用於商業用途。政府通常會為此收取一筆豁免費。
第二步：正式提交申請與所需文件
完成初步評估，確認項目可行之後，您就可以進入正式申請階段。這是將計劃付諸實行的重要一步。
填寫及遞交關鍵表格：BA15「擬對建築物的用途作重大更改通知」
您需要向屋宇署提交一份名為BA15的表格，全稱是「擬對建築物的用途作重大更改通知」。這份表格是正式知會屋宇署您更改物業用途意圖的文件。填寫時必須確保所有資料正確無誤，並且清晰說明擬議的新用途。這份表格是申請的核心，也是政府部門開始審批的第一步。
準備必要圖則：區劃圖與詳細施工圖則
遞交BA15表格時，必須同時附上多份重要的圖則。首先是區劃圖，它清晰顯示建築物的大小、位置，以及所處地段編號。其次是詳細施工圖則，這些圖則需精確顯示改動後的物業佈局、結構改動、消防系統配置及通風設計等。這些圖則必須精確，才可以供部門審核結構、消防等安全方面。所有圖則都要由認可人士或測量師準備，並簽署確認其符合法規。
第三步：跨政府部門的聯合審核機制
您的申請遞交後，將會啟動一個跨部門的聯合審核機制。這確保了物業用途的更改符合所有相關法規要求。
建築事務監督審核核心：結構安全、消防安全、衛生狀況
建築事務監督，即屋宇署，是審核您申請的核心部門。他們會仔細審查所有提交的圖則與文件，主要關注三個方面：結構安全、消防安全與衛生狀況。他們會確保改動後的物業結構穩固，可以安全使用。同時，消防系統是否足夠完善，能否有效保障人命安全，也是他們審核重點。此外，通風、排水等衛生設施是否符合新用途的標準，也需要符合規定。
相關部門轉介：地政總署、消防處、屋宇署等的聯合審批流程
若申請涉及其他層面，屋宇署會將申請圖則轉介至其他相關政府部門進行聯合審議。例如，地政總署會審查是否違反地契條款；消防處會重點審批消防安全設計；環境保護署可能評估環境影響；規劃署會檢視是否符合城市規劃大綱圖。這確保了物業用途更改不會對公共安全和環境造成負面影響。若圖則未能符合任何一個部門的要求，申請將不獲批准。
第四步：獲批後展開工程與合規要求
當您的申請獲得各政府部門批准，且沒有任何反對意見後，您可以合法地展開相關工程。這是將藍圖變成現實的階段。
嚴格按照已批准的圖則施工
獲得批准，代表您的計劃符合所有法規。施工時，您必須嚴格按照已批准的圖則進行，不能隨意更改。任何與圖則不符的改動，都可能導致違規，甚至會被要求拆除或重新申請。這個步驟強調了執行的精準度。
確保符合所有消防及結構安全規定
在工程進行中，必須持續確保所有施工都符合最新的消防及結構安全規定。例如，商舖通常需要更強的樓面承重能力、更完善的消防系統，例如灑水系統、逃生通道，以及通風設施，這些都需在工程中落實。定期會有建築事務監督或其委託的認可人士到場檢查，確保工程質量與安全標準。
第五步：竣工審批與最終確認
工程完成後，您需要通知政府部門進行最終的竣工審批。這一步是為整個用途更改過程畫上句號，確保一切合法合規。
政府部門的實地檢視與審批
工程完工後，相關政府部門會派員到場進行實地檢視及審批。他們會仔細核對現場實際情況是否與已批准的圖則完全一致，同時檢查所有建築和消防設施是否運作正常，符合安全標準。這次檢視是確認物業已符合所有新用途要求的關鍵步驟。
獲取正式「確認信」，完成物業用途更改
一旦政府部門確認所有工程都已按照批准的圖則和相關法規要求完成，便會發出正式的「確認信」。這封信標誌著您的住宅物業已成功並合法地轉變為商舖用途，即正式成為「商業契」物業。這封確認信是物業用途更改的最終法律文件，具有重要意義。這與「商業契自住」的情況不同，這裡的「商業契」是明確的商業用途。
為新「商業契」物業申請相關行業牌照（如食肆牌、教育牌照）
物業用途合法更改為「商業契」之後，您就可以根據您將經營的行業性質，向相關政府部門申請所需的營運牌照。例如，若經營食肆，您需要向食物環境衞生署申請食物業牌照；若開設補習社，則需要向教育局申請教育牌照。未獲物業用途合法更改的住宅物業，即使經營需要牌照的業務，相關政府部門也不會發出牌照。此外，對於「商業契按揭」方面，持有正式確認信的商業契物業，在申請商業按揭時會更為順暢，因為用途已明確且合法。
「商業契住宅」的灰色地帶：當商業契物業用於「商業契自住」的風險剖析
在香港，將「商業契」物業用作住宅，特別是業主將其用作「商業契自住」，是物業市場中一個普遍且複雜的現象。這種情況涉及物業法律用途的灰色地帶，同時也牽動了「商業契意思」的本質定義。許多人都想深入了解，這種非傳統的居住模式，究竟會帶來哪些潛在風險，又有哪些隱藏的保障。接下來，我們將從租客與業主兩個不同視角，仔細剖析這類物業的實際情況與潛在影響，同時探討當中涉及的「商業契按揭」考量。
租客視角：為何租用「商業契」單位作住宅有時被視為「零風險」？
從租客的角度看，租用商業契單位作為住宅使用，有時會被認為風險極低，甚至可說是「零風險」。這種看法並非沒有根據，它源於香港物業租賃市場的一些實際情況，以及租約條款能夠提供的法律保障。這就令不少租客，在衡量租金成本與潛在風險之後，覺得這是一個划算的選擇。
關鍵保護傘：租約上明確列明「租用住宅」的重要性
租約，是保障租客權益的重要法律文件。如果租約上白紙黑字，明確寫明單位是「租用住宅」用途，那麼即使物業本身屬於「商業契」性質，這項條款也能為租客提供重要的法律保護。租約是業主與租客之間的協議，業主同意將單位作住宅用途出租。一旦未來出現爭議，例如政府或管理處介入，這份租約就成為租客維護自身權利的關鍵依據。
市場現實：政府與管理處對長期存在的個案「默許」不執法
市場上，政府部門與大廈管理處對於長期存在的「商業契住宅」個案，常常會選擇「默許」，不會積極執法。許多這類單位已經作住宅用途多年，有些甚至已持續數十年之久。政府可能因為舉證困難，或者考慮到對居民生活的影響，因此較少採取激烈的執法行動。大廈管理處雖然有責任執行公契，但如果違規行為能提升物業價值或出租率，管理處亦可能選擇不阻撓業主，這就形成了一種「默認存在」的狀態，讓租客覺得居住安全，因為很少會真的面臨被驅逐的風險。
業主違約的後果：租客可追討未完死約租金及代通知金
若不幸遇到政府或管理處突然介入，要求終止單位作住宅用途，租客並非毫無保障。由於租約已明確列明單位作住宅用途，業主就構成違約。此時，根據租賃合同與法律規定，租客有權向業主追討未住完死約的租金，以及獲得代通知金。這種賠償可以彌補租客因業主違約而需要突然搬遷所造成的損失，因此從租客角度來看，其面對的實際風險極低。
業主視角：出租「商業契住宅」單位作「商業契自住」的潛在回報與法律考量
了解了租客的考量，我們也要從業主角度，探討出租或「商業契自住」的潛在回報，以及必須面對的法律考量。商業契物業通常因為其用途限制，價格會比同區的住宅契物業為低。這意味著，若將其成功出租作住宅用途，其租金回報率有時會更為吸引。然而，業主必須清晰認識背後的法律風險，這包括違反地契、大廈公契的潛在後果，以及對「商業契按揭」批核的影響。儘管租客可能面臨「零風險」，業主承擔的責任和風險則截然不同，需要仔細權衡其中的利弊。
「商業契按揭」：商業契物業的財務影響 (按揭顧問專業剖析)
很多朋友在考慮置業時，都會遇到一種特別的物業，就是「商業契」單位。這些單位看來吸引，但是涉及「商業契按揭」時，情況會比較複雜。作為按揭顧問，我們會與大家深入探討，讓大家清晰了解商業契物業的財務影響。
銀行對「商業契按揭」及違規用途物業的批核取態
談到「商業契按揭」，銀行審批這類物業的態度，與批核一般住宅按揭很不一樣。銀行會非常仔細審視物業的實際用途，也會看其地契條款。如果物業有違規情況，例如作為「商業契住宅」或「商業契自住」，銀行批核態度會更為嚴謹。
主流銀行的拒批原則與風險評估
香港大部分主流銀行，對「商業契按揭」及有違規用途物業，通常採取較保守的態度。銀行進行按揭審批時，會把風險評估放在首位。他們會仔細審查物業地契，也會了解其實際用途。如果地契明確規定是商業用途，但是物業實質用作住宅，銀行會認為風險太高。因此，他們往往拒絕批出按揭。此舉是為了避免將來出現法律問題，同時保障銀行自身資產安全。
少數金融機構的彈性處理：可能批核但附帶更高利息
市場上，有些規模較小的金融機構，可能會對「商業契按揭」採取較彈性的處理方式。這些機構可能願意批核按揭。然而，他們承擔的風險較高，所以按揭利息通常會比主流銀行高出很多。大家必須細心計算這筆額外開支。
舊式唐樓的特殊情況：地契無明確用途限制下的按揭彈性
有一些舊式唐樓，情況會比較特別。這些唐樓的地契可能沒有明確寫明物業是「住宅」或「非住宅」用途。在地契沒有明確用途限制的情況下，即使單位實際用作「商業契自住」或「商業契住宅」，部分銀行或金融機構在審批「商業契按揭」時，可能會表現出較大彈性。這是因為法律文件本身沒有嚴格限制，銀行審批的風險會有所降低。
「商業契按揭」成數的灰色地帶：應按住宅還是工商物業計算？
談到「商業契按揭」成數，這是一個常見的灰色地帶。當物業地契用途不明確時，銀行在計算按揭成數上，會面臨一些考量。
探討地契用途不明確時，銀行在批核六成（住宅）或四成（工商）按揭時的考量
若地契沒有明確寫明物業用途，但是物業實際用作「商業契住宅」或「商業契自住」，銀行會思考按揭成數應如何計算。銀行會考慮批核六成按揭（一般住宅物業的標準成數），或是只批核四成按揭（一般工商物業的標準成數）。這個決定通常取決於銀行的內部風險評估，還有物業的實際情況與周邊環境。銀行會權衡各種因素，決定批核最合適的成數。
業主出租前必做：申請「銀行同意放租」(Bank Consent) 的重要性與市場現況
各位準業主或現有業主，如果打算將有按揭的物業出租，有一件事大家必須注意。就是向銀行申請「銀行同意放租」（Bank Consent）。如果沒有得到銀行同意，業主擅自將物業出租，便有機會違反按揭條款。銀行發現後，可能會要求業主立即清還全部貸款。雖然市場上很多業主都沒有申請銀行同意放租，但是從專業角度看，這一步非常重要，可以避免不必要的麻煩。