【按揭邊間好？】利率回贈非關鍵！專家拆解8大隱藏決勝點，助你比較揀出真正最佳銀行

許多置業者在考慮按揭時，最常問的問題便是「究竟哪間銀行的按揭最好？」不少人會直覺地從利率高低或現金回贈多寡入手。然而，專業按揭顧問將會告訴您，這些表面數字往往只是冰山一角，利率和回贈的微小差距，並非決定性因素。

真正的「最佳」按揭方案，取決於八個被忽略、卻足以左右您財務佈局的隱藏決勝點。本文將深入拆解這些關鍵要素，引導您進行一場【個人化按揭體檢】，助您跳出利率與回贈的盲點，從而精準揀選出最符合您長遠財務利益的銀行按揭計劃。

開宗明義：解答「邊間按揭好」不只看利率！8大關鍵因素全面睇

要選擇一個適合自己的按揭計劃，許多人會問：「按揭邊間好？」或者「按揭邊間銀行好？」，大家的目光通常會先鎖定於按揭利率。不過，專業按揭顧問會告訴您，單看利率可能只是一葉障目，因為按揭計劃的優劣，還有許多不為人知的「決勝點」。利率固然重要，但是細微的利率差距，對每月供款影響極微。我們挑選「邊間按揭好」時，需要全面評估，才能真正揀選到最適合自己的按揭方案。以下我們將會深入探討8大關鍵因素，幫助您作出明智的選擇。

【快速比較】主流銀行H按P按優惠一覽

香港的按揭市場主要分為兩種浮動利率計劃：H按與P按。了解它們的核心分別，有助於您快速掌握市場上的主流優惠。

H按 (HIBOR Plan) vs P按 (Prime Plan) 核心分別及適用人士

H按，又稱為香港銀行同業拆息按揭計劃，其利率是根據香港銀行同業拆息（HIBOR）加上一個固定息差計算出來。HIBOR每天浮動，所以H按的實際利率亦會隨之變化。當HIBOR處於低位時，H按的實際利率通常會比P按更低，因此深受歡迎。但是，為了保障借款人，H按計劃一般會設有「封頂息率」（Cap Rate），這是一個最高利率限制，通常會與銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鈎。即使HIBOR大幅上升，您的按揭利率也不會高於這個封頂位。H按適合對利率變動有一定承受能力，並期望在低息環境下節省利息的置業人士。

P按，即最優惠利率按揭計劃，其利率是根據個別銀行的最優惠利率減去一個固定息差計算出來。最優惠利率由銀行自行釐定，雖然也會根據市場狀況調整，但是其變動頻率通常比HIBOR低，因此P按的利率相對穩定。P按適合那些偏好穩定供款、希望預算較為確定的借款人，例如對利率波動較為敏感，或者不希望每月供款額大幅變動的人士。

2025年最新銀行按揭計劃比較表（包含H按/P按利率、封頂息率、現金回贈、罰息期、高息存款掛鈎等）

這裡為您整理了2025年最新的主要銀行按揭計劃優惠，讓您一目了然，方便比較。

註：以上資料僅供參考，實際利率及優惠須視乎個別申請情況而定，並以銀行最終批核為準。高息存款掛鈎服務通常與H按計劃捆綁。

利率微差非重點：為何H+1.25%與H+1.26%對決策影響極微？

當您收到多間銀行的按揭批核信，發現H按利率分別是H+1.25%與H+1.26%時，您可能會疑惑，這0.01%的微小差異真的重要嗎？答案是，這個差距對於您的每月供款，影響可謂微乎其微。

以500萬貸款額為例，計算每月供款的實際差距

我們以一個實際例子來計算。假設您借貸500萬港元，還款期為30年，並且H按實際利率在封頂位以下。
* 若按揭利率為H+1.25%，以現時市場普遍實際利率約2.15%計算，每月供款約為18,806港元。
* 若按揭利率為H+1.26%，以現時市場普遍實際利率約2.16%計算，每月供款約為18,832港元。
兩者每月供款僅相差約26港元。對比動輒數百萬元的貸款額，這點差距幾乎可以忽略不計。

H按觸及封頂息率（Cap Rate）時的實際情況分析

在香港，由於市場環境以及銀行之間的競爭，H按的實際利率經常會觸及其「封頂息率」（Cap Rate）。這意味著，即使最初簽訂的H按合約上顯示H+1.25%或H+1.26%，但是當HIBOR加上息差後高於封頂位，您的實際按揭利率便會按照封頂息率計算。

舉例而言，目前許多銀行的H按封頂息率設定為「P減2.00%」。假設P為5.875%，則封頂息率便是3.875%。當HIBOR上升，導致H+息差後的利率超過3.875%時，您的按揭利率就會自動調整為3.875%。因此，不論您的H按是H+1.25%還是H+1.26%，只要它們的封頂息率相同，那麼在觸及封頂時，您的實際供款利率都是一樣的。這點令H按的初始浮動利率變得不那麼關鍵，反而封頂息率成為了實際影響供款的決定性因素。