在香港變化莫測的樓市中，物業加名按揭（俗稱「甩名」或「轉名」）已不僅是簡單的業權變動，更成為不少精明業主重新規劃資產、合法節省稅項，甚至回復「首次置業」身份的終極策略。特別在樓市「撤辣」後，其靈活性與潛在優勢更顯突出。
本篇【物業加名按揭終極攻略】將為您深入剖析此複雜流程的每一步。從為何考慮加名按揭的動機與潛在好處，到最受關注的印花稅計算與合法節稅秘訣，再到銀行審批的嚴謹考量，以至實戰操作的完整流程及潛在陷阱，我們將逐一為您拆解。無論您是想助家人重獲首置資格，還是希望優化家庭資產配置，甚至考慮套現靈活運用資金，此攻略都將助您掌握關鍵知識，作出最明智的決策。
為何考慮物業加名按揭？主要動機與潛在好處
物業加名按揭是很多業主考慮的財務工具，它能帶來多方面的好處。這不僅僅是業權上的改變，更是精明資產規劃的重要一步。我們將深入探討為何越來越多人選擇物業加名按揭，以及這項操作能為您帶來哪些潛在益處。
恢復「首次置業」身份：為未來投資鋪路
大家可能都聽過，首次置業人士在香港置業時能享有某些優勢。物業加名按揭正是其中一種方式，可以幫助家庭成員恢復這個寶貴的身份。
講解如何透過物業加名按揭進行業權轉讓，讓其中一方變回首置身份
假設一對夫婦共同擁有一套物業，物業亦有物業加名按揭。如果其中一位伴侶想未來再購入另一套物業，並希望享受首次置業的優惠，他們可以考慮透過業權轉讓，例如「甩名」方式，將物業業權轉讓給另一半。完成這個物業加名按揭流程後，原本的聯名業主其中一方，就會從物業中「除名」。之後，他便可以恢復「首次置業」身份。這樣做，為未來再次置業，享受更多優惠奠定基礎。
分析「撤辣」後，恢復首置身份在申請高成數按揭上的主要優勢
香港政府「撤辣」政策出台後，恢復首次置業身份的優勢更加明顯。首次置業人士現在可以申請較高成數的按揭貸款。例如，過往非首次置業人士可能只獲批五成或六成按揭，但是首次置業人士在符合特定條件下，有機會獲得最高九成按揭。這個差異大大減輕了首期負擔，所以恢復首次置業身份，為希望擴展物業投資組合的人士創造了有利條件。
優化家庭資產配置與財富傳承
物業加名按揭不僅僅關於稅務或按揭優惠，它也是優化家庭資產配置，以及有效進行財富傳承的工具。物業對香港家庭而言是重要資產，妥善規劃可確保家庭成員權益。
將物業加名按揭作為年長業主預先安排資產分配的工具
對於年長業主而言，物業加名按揭是一個預先安排資產分配的好方法。他們可以將部分業權加到子女名下。這個做法可以避免日後處理遺產的複雜手續，減少潛在的家庭糾紛。同時，物業加名按揭也可以降低未來可能產生的遺產稅務負擔，讓財富更順暢地傳承給下一代。
透過物業加名按揭保障聯名伴侶或家庭成員的權益
如果物業由家庭成員或伴侶聯名持有，物業加名按揭可以進一步保障各方的權益。例如，如果只有一方是物業的登記業主，透過物業加名按揭將另一方也加入成為聯名業主，便能確保雙方對物業擁有同等權利。這樣做，即使將來發生任何變故，各方權益也能得到法律保護。
利用加名按揭進行財務規劃及套現
物業不僅是居住的空間，也是潛在的資產。透過物業加名按揭，業主可以更靈活地運用其物業價值，進行更完善的財務規劃，甚至在有需要時將物業的價值釋放出來。
解釋如何在完成物業加名按揭後，利用轉按或重按同時釋放物業價值
完成物業加名按揭後，業主有機會透過轉按或重按來釋放物業的潛在價值。例如，經過加名按揭後，新的業主結構可能符合銀行更高成數按揭的要求。業主可以將現有按揭轉到另一間銀行，或者向現有銀行申請加按貸款。這些操作可以讓業主獲得額外資金，用作應急、投資，或者其他財務需要。這個做法讓物業成為流動性更高的資產。
獨家評估工具：量化您的加名按揭潛在得益
了解物業加名按揭的好處後，您可能想知道這個做法具體能為您帶來多少益處。我們提供了一個方便的工具，幫助您量化潛在收益。
輸入基本資料，即時預估節省印花稅及未來置業優勢
我們的獨家評估工具操作簡單。您只需要輸入一些基本資料，例如物業的大概估值，以及您家庭成員的置業狀況。然後，工具就能即時估算出透過物業加名按揭，您可能節省的印花稅金額。同時，它也會分析恢復首次置業身份後，未來再次置業可能享有的按揭優勢。這個工具可以讓您更清晰地看到物業加名按揭的實際潛在得益，幫助您做出明智的決定。
物業加名按揭實戰操作指南：完整流程與注意事項
進行物業加名按揭並非簡單交易，它牽涉法律、稅務以及銀行審批多個層面。了解整個物業加名按揭流程與當中注意事項，可確保過程順暢，避免不必要的延誤或損失。以下指南將會詳細剖析每個步驟。
第一步：聘請專業律師及處理法律文件
物業加名按揭涉及複雜的法律文件與程序，因此尋求專業律師協助至關重要。律師在整個物業加名按揭過程中，扮演重要角色，可為您提供法律意見，保障您的權益。
律師在物業加名按揭過程中的角色與職責
律師會協助您處理所有法律文件，當中包含草擬、審閱及簽署轉讓契。律師亦會進行查冊，確保物業業權清晰無誤。同時，律師會計算印花稅，協助繳交，並將轉讓契送交土地註冊處登記。律師在物業加名按揭中，代表客戶的法律權益，確保整個業權轉讓過程符合香港法律法規，亦讓交易合法且穩妥。
律師費用及相關雜費預算
辦理物業加名按揭所需律師費用，通常根據物業價值及交易複雜程度而異。除了律師費，還需預留其他雜費，例如土地註冊處的登記費，以及印花稅開支。建議您事先向不同的律師事務所查詢報價，並要求一份詳細費用清單，方便您準備預算。
第二步：選擇正確的業權轉讓方式
在辦理物業加名按揭時，選擇合適的業權轉讓方式極為重要。不同的轉讓方式會對物業的法律地位、日後按揭申請產生重大影響。
「轉讓契」(Assignment) 為最常見及穩妥的買賣形式
「轉讓契」是香港物業買賣中最常見及最穩妥的法律文件。即使是近親之間，進行物業加名按揭的業權轉讓，通常亦會採用此方式。透過轉讓契，新加入的業主可合法地取得物業的業權，且銀行普遍接受以「轉讓契」形式轉讓的物業作為按揭抵押。這是因為「轉讓契」提供了清晰的業權轉移證明，符合銀行審批要求。
「送讓契」(Deed of Gift) 的潛在巨大風險：為何銀行普遍拒批「送契樓」按揭？
「送讓契」又稱「送贈契」或「無償轉讓契」，意指物業以無償形式贈送予他人。儘管採用「送讓契」可省卻部分交易程序，但是當中潛在的風險卻是巨大的。例如，若送贈者在送贈後若干年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該送贈契，取回物業以償還債務。因為此項風險，銀行普遍會對「送讓契」轉讓的物業，在送贈日期起計一段時間（通常是五年）內，拒絕審批其按揭申請。所以，若您計劃日後為物業申請物業加名按揭，或任何按揭貸款，「送讓契」並非理想的選擇。
第三步：獲取準確的物業加名按揭估價
物業估價在物業加名按揭中擔當關鍵角色。估價結果直接影響按揭貸款額度，亦是計算印花稅的重要依據。
為何需要向多間銀行或測量師行進行估價？
不同銀行或測量師行對同一物業的估價，或會存在差異。若您希望在物業加名按揭中，更精準地評估按揭額度，亦可更有效規劃稅務開支，那麼向多間機構索取估價便相當重要。選擇一個合理且可接受的估價，可幫助您避免稅務風險，同時確保按揭申請順利。
估價過低的風險：稅務局追收印花稅差額的權力
您或會考慮在物業轉讓時，將物業估價定得較低，以減少印花稅支出。然而，香港稅務局有權在物業交易後七年內，重新評估物業價值。若稅務局認為您所申報的估價明顯低於市價，稅務局便會向您追收印花稅差額，並可能涉及罰款。因此，進行物業加名按揭時，定價應盡量貼近市場價值，避免日後不必要的麻煩。
獨有功能：「稅務局追討風險評估」詳解
為了協助您更安心地處理物業加名按揭的估價問題，我們的平台設有獨特的「稅務局追討風險評估」功能。您只需輸入相關物業資料，系統便會根據其大數據及稅務案例，評估您所設定的轉讓估價，被稅務局追討印花稅差額的潛在風險。此功能可讓您作出更明智的決策，減低未來可能面對的稅務問題。
第四步：向銀行提交正式物業加名按揭申請
完成上述步驟後，下一步就是向銀行提交正式的物業加名按揭申請。此階段是按揭審批的關鍵環節，所有文件及資料須準備妥當。
所需銀行申請文件清單
銀行在審批物業加名按揭時，一般會要求以下文件：
* 所有業主的身份證明文件副本。
* 所有聯名業主的入息證明，例如最近三個月的糧單、稅務局發出的評稅通知書，以及顯示薪金入帳的銀行月結單。
* 所有聯名業主的住址證明，例如最近三個月內發出的公共服務帳單或銀行月結單。
* 物業的最新估價報告。
* 已簽署的轉讓契草稿或正式轉讓契副本。
* 如物業有現有按揭，須提供現有按揭貸款的詳情，例如還款紀錄及銀行同意函。
* 如屬近親轉讓，則需要提供親屬關係證明文件，例如結婚證書或出生證明。
申請到批核及放款的大約時間表
物業加名按揭的申請時間，通常取決於多項因素，包含銀行處理效率、文件齊全程度，以及個別個案的複雜性。一般而言，由提交申請至銀行初步批核，需時約兩至三星期。之後，從初步批核到正式批核及最終放款，則需額外三至六星期。整個物業加名按揭流程，包含律師辦理手續，通常需時約兩至三個月。建議您預留充裕時間，並主動與銀行及律師保持溝通，確保整個過程順利進行。
物業加名按揭常見問題 (FAQ) 與專家解答
Q1：完成物業加名按揭後，原業主是否就失去首次置業資格？
朋友您好，許多人都想了解物業加名按揭對首次置業資格的影響。其實，透過物業加名按揭將業權轉讓予其他家庭成員後，原業主會回復首次置業身份。這種做法的主要優勢是，在新「撤辣」政策下，回復首置身份後，當您考慮購入下一層物業時，便有機會申請到較高成數的按揭貸款，這為未來的置業規劃提供更大彈性。
Q2：透過物業加名按揭進行近親轉讓後，新業主在三年內賣樓是否仍需支付額外印花稅 (SSD)？
物業加名按揭的近親轉讓確實帶來不少稅務優惠，但關於額外印花稅（SSD）的規定，大家需要仔細理解。即使近親轉讓本身，豁免了原有業主的額外印花稅責任，新業主在接受物業後，仍會受制於新的額外印花稅鎖定時期。因此，如果新業主在接收單位後的三年內，決定將物業轉售予非近親或在公開市場出售，他們仍然需要按照相關規定支付額外印花稅。
Q3：如果物業是資助房屋（如居屋），可以進行物業加名按揭嗎？
資助房屋的業權轉讓，例如居屋，與私人樓宇的規定很不同。房屋委員會對這類物業的業權轉讓設有非常嚴格的限制。
解釋資助房屋業權轉讓的嚴格限制
資助房屋是為特定合資格人士提供住屋福利而設，不是為了市場買賣。因此，除了繳付補價後可在公開市場轉讓，或者在居屋第二市場計劃下轉售，資助房屋的業權一般不允許隨意自由轉讓。這是為確保資助房屋資源能妥善分配，並且防止任何投機行為。
說明房委會特定條件下才可申請加名按揭，且通常不涉金錢代價
儘管限制嚴格，但在非常特殊的情況下，房屋委員會會根據個別情況批准業權轉讓申請。這些轉讓通常有兩個主要條件：第一，業權轉讓必須以不涉及任何金錢代價的「轉讓契據」或「許可契據」形式處理，除非是破產個案。第二，獲准承讓人必須是該物業已登記的家庭成員，業主去世個案則為例外情況。常見獲批准的加名原因包括因結婚加入配偶，或者因離婚、移民、年邁、重病等特殊情況。每次申請都需要向房屋委員會提交詳細證明文件，經他們審批後方可進行。
Q4：完成物業加名按揭後，是否可以馬上利用新身份買樓？整個物業加名按揭流程需時多久？
當物業加名按揭的法律手續完成，並且業權在土地註冊處成功登記後，原業主便會即時回復首次置業身份。您就可以利用這個新身份去申請購買下一層物業。至於整個物業加名按揭流程所需時間，一般來說，涉及法律文件處理、銀行審批與再按揭程序，整個過程通常需要數星期至數月才能完成，具體時間會視乎個案的複雜程度及銀行審批速度而定。
Q5：在物業加名按揭中自行壓低轉讓價以避稅是否可行？
不少人或許會想，在物業加名按揭過程中，自行壓低轉讓價，希望可以減省印花稅。不過，這種做法是不可行的。香港稅務局有權力，而且通常會根據物業在轉讓或加名當時的市值，對該物業進行重新估價。如果物業的成交價遠低於市場估價，稅務局便會追討所欠的印花稅差額。更重要的是，稅務局有權在交易發生後的七年內，對此類過低估價的物業進行追溯及追收稅款。因此，大家在進行物業加名按揭時，務必以合理估價進行，以避免不必要的稅務風險。