想出售居屋但卻不知從何入手？居屋賣樓程序涉及轉售限制、補地價、文件申請等多項細節，過程看似複雜。本文將為您提供一份最全面、清晰的居屋賣樓指南，分拆為5大關鍵步驟，從初步評估單位潛力、準備必要文件、議價簽約、申請「提名信」，到最終成交交吉，並深入解構補地價計算、各項成本開支與避險策略，助您輕鬆掌握整個賣樓流程，確保交易順利，賣得安心。
居屋賣樓程序第一步：評估單位潛力與出售策略
打算賣居屋的朋友，首先要了解居屋賣樓程序的第一步，就是評估單位潛力以及制定最適合的出售策略。這一步非常重要，因為居屋的轉售有許多獨特限制，與私人樓宇買賣不同。了解這些規定，才能確保居屋賣樓過程順利。
轉售限制年期：你的居屋何時可賣？
每間居屋單位都有其特定的轉售限制年期，這些限制取決於單位首次轉讓契據的簽署日期。大家在考慮出售前，務必查清楚單位所屬的類別，以及可供選擇的出售途徑。
2022年及之後首次推售居屋的轉售期限制
若單位屬於2022年及之後首次推售的居屋，轉售規定相對較為嚴格：
* 首次轉讓契據日期起計首五年內： 單位毋須補地價，但只能在居屋第二市場轉售予房屋委員會提名的人士。此時，出售價格不可高於首次轉讓契據列明的「原來買價」。
* 首次轉讓契據日期起計第六至第十五年內： 單位毋須補地價，依然在居屋第二市場轉售予房屋委員會提名的人士。不過，出售價格可按業主自行議定的市價決定。
* 首次轉讓契據日期起計十五年後： 除了上述在居屋第二市場轉售的選項，業主亦可向房屋委員會繳付補地價後，在公開市場自由出售單位。
2019年至2021年居屋轉售期規定
對於在2019年至2021年首次推售的居屋單位，轉售規定略有不同：
* 首次轉讓契據日期起計首兩年內： 單位毋須補地價，只可在居屋第二市場轉售予房屋委員會提名的人士。出售價格不可高於首次轉讓契據列明的「原來買價」。
* 首次轉讓契據日期起計第三至第十年內： 單位毋須補地價，仍然在居屋第二市場轉售予房屋委員會提名的人士。出售價格可按業主自行議定的市價決定。
* 首次轉讓契據日期起計十年後： 除了上述在居屋第二市場轉售的選項，業主亦可向房屋委員會繳付補地價後，在公開市場自由出售單位。
2018年居屋的特別轉售安排
2018年首次推售的居屋單位，設有特別的轉售安排，與其他年份有所不同：
* 首次轉讓契據日期起計首兩年內： 業主必須向房屋委員會申請出售單位，房屋委員會通常不會回購，但會提名買家承購。此時，單位會以「原來買價」轉讓予房屋委員會的提名人。業主需要繳付相關行政費用。
* 首次轉讓契據日期起計第三至第五年內： 業主可選擇再次向房屋委員會申請出售單位，房屋委員會亦會提名買家承購。此時，單位會按房屋署署長評定的市價，扣除原來折扣，轉讓予提名人。業主需繳付行政費和評估費。同時，業主也可選擇毋須補地價，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人士。
* 首次轉讓契據日期起計五年後： 業主可選擇毋須補地價，在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位予房屋委員會提名的人士。或者，業主可向房屋委員會繳付補地價後，在公開市場自由出售單位。此時，房屋委員會不會再接受回購申請或提名買家。
1982年至2017年居屋的出售選項
對於1982年至2017年首次推售的居屋單位，轉售規定相對較為寬鬆，並且大多數單位的轉讓限制期早已屆滿。
* 對於1982年至2006年首次推售的居屋單位： 由於首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期已經屆滿，業主可選擇向房屋委員會繳付補地價後，在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓單位。另外，業主亦可選擇毋須補地價，在居屋第二市場轉售予合資格人士。
* 對於2007年至2017年首次推售的居屋單位： 房屋委員會不會接受該類單位的回購申請。業主可以隨時向房屋委員會繳付補地價後，在公開市場自由出售、出租或轉讓單位。值得留意的是，若單位仍在首次轉讓契據日期起計的首五年轉讓限制期內，業主必須在房屋委員會拒絕其回售申請後，才能訂立買賣協議。此外，由首次轉讓契據日期起計第三年起，業主可毋須補地價，在居屋第二市場轉售予合資格人士。
制定居屋出售策略：補地價 vs 免補地價
一旦確認單位符合轉售資格，下一個關鍵決定便是選擇「補地價」還是「免補地價」的出售策略。這兩種方式各有優缺點，直接影響潛在買家、出售價格和淨收益。
公開市場出售：補地價的利弊與計算
選擇在公開市場出售居屋，代表您需要先向房屋委員會繳付補地價。
* 利： 補地價後，您的居屋單位將等同私人住宅，可吸引更廣泛的買家群，包括所有合資格購買私人物業的人士。這通常能夠讓單位以更高的價格出售，有機會實現更大的利潤。同時，出售過程也相對簡單，因為省卻了居屋第二市場的特定審批步驟。
* 弊： 補地價是一筆不小的開支，會直接降低您的出售淨收益。補價金額可能隨著樓市波動而變化，實際計算時會以房屋委員會評估單位現時市值為準，這也增加了未來支出的不確定性。
* 計算： 居屋補地價的計算公式為：單位現時市值 乘以 購入單位時的折扣率。房屋委員會會根據您申請補價時的單位市值進行評估，然後按您最初購買單位時所享有的折扣比例來計算所需補交的金額。因此，單位市價越高，所需補交的金額通常也越高。
居屋第二市場出售：免補地價途徑詳解
居屋第二市場提供了一個免補地價的出售途徑。
* 詳解： 在居屋第二市場出售單位，您無需向房屋委員會繳付補地價。但是，買家必須是持有「綠表」資格的人士（例如現居公屋住戶或已獲編配公屋的人士），或者透過「白居二」計劃成功中籤並獲取「購買資格證明書」的「白表」人士。這個市場的目的是確保資助房屋資源得以流轉給真正有住屋需要的市民。
* 利： 最大的優點是免除龐大的補地價費用，可以直接出售。這有助於縮短出售流程，同時也減少了與房屋委員會打交道的行政步驟。
* 弊： 潛在買家數量會明顯減少，因為只有符合特定資格的人士才能購買。這可能導致單位出售價格相對較低，或者出售所需時間較長。買家亦需申請「准買證」，賣家則需申請「可供出售證明書」，這些是居屋第二市場獨有的文件要求。
居屋賣樓程序第二步：備妥關鍵文件，正式放盤
踏入居屋賣樓程序第二步，我們將由評估策略轉為實際行動。這一步主要是準備必要的文件，然後正式將您的居屋單位放售至市場。文件準備是關鍵部分，它確保整個銷售流程合規且順暢。正確的放盤策略，加上專業地產代理的協助，能有效吸引潛在買家，加速您的居屋賣樓進度。
申請「可供出售證明書」（准賣證）流程
出售未補地價的居屋單位，申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）是第一件重要的事情。這份文件就像是您的居屋單位在居屋第二市場出售的入場券。沒有它，買賣雙方就無法展開合法交易，因此務必優先處理。這份證明書由房屋委員會發出，證明單位符合在居屋第二市場轉售的資格。
准賣證申請資格、所需文件及費用
房屋委員會規定，居屋業主若要在居屋第二市場出售未補地價單位，便需要申請「准賣證」。申請這份證明書時，您需要準備幾項文件，包括：填妥的申請表格（表格HD875c）、單位轉讓契據副本，以及最近十二個月內由公用事業機構發出的一份水費單和一份電費單副本。提交申請時，您也需要支付港幣九百三十元的申請費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人寫「香港房屋委員會」。
實體與網上申請步驟
申請「准賣證」有兩種方便的途徑。您可以選擇親身前往房屋委員會各屋邨辦事處、分區租約事務管理處或第二市場計劃小組索取並提交申請表格。另外，您也可以考慮網上申請。透過房屋委員會網站、政府一站通或「智方便」網站，便可以進行網上提交。網上申請者需要持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶或有效個人數碼證書。成功提交網上申請後，房屋委員會的職員會聯絡您，核實申請資格，然後安排收取其他所需文件和申請費用。您亦可以選擇透過「轉數快」繳付申請費用，程序簡單快捷。
准賣證審批時間及有效期須知
提交申請後，房屋委員會通常需要約十四個工作天來審批「准賣證」。審批完成後，您會收到這份重要的證明書。請注意，「准賣證」的有效期為十二個月。這表示您必須在證明書有效期內找到買家並完成臨時買賣合約。如果證明書過期，您就需要重新申請，這可能會影響您的居屋賣樓進度。因此，收到證明書後，建議您盡快展開放盤工作。
委託地產代理與有效放盤策略
當您備妥「准賣證」後，下一步就是思考如何有效放盤。委託專業的地產代理是大部分居屋業主的選擇。地產代理熟悉居屋市場的特性，也擁有廣闊的買家網絡，可以幫助您的單位更快找到合適的買家。選擇合適的代理並制定有效的放盤策略，是成功出售居屋的重要一環。
獨家代理與普通代理的選擇與考量
委託地產代理時，您通常會面臨兩種選擇：獨家代理或普通代理。獨家代理意味著您只將單位委託給一間地產代理出售，委託期通常為三個月。獨家代理的優點是代理會投入更多資源推廣您的單位，但也限制了其他代理的參與。普通代理則允許您同時委託多間地產代理，代理之間會形成競爭，有機會加快出售速度，但每間代理對您單位的投入可能較少。考慮您的出售急切程度和對代理服務的需求，選擇最適合您的代理模式。無論選擇哪一種，您都需要與代理簽署委託書，列明佣金比例和委託期限。一般而言，買賣雙方各自支付成交價的百分之一作為代理佣金。
與代理溝通居屋獨有事項的重點
居屋賣樓程序與一般私人樓宇買賣不同，它涉及獨有的規定和限制。因此，與地產代理溝通時，務必清楚說明您的居屋單位的獨有事項。這包括單位是否已補地價（或將會補地價）、轉售限制年期、買家資格（例如是居屋第二市場出售予綠表或白居二買家），以及申請「准賣證」的進度。地產代理清楚這些細節後，便可以更專業地篩選買家，避免不必要的誤解和延誤，從而讓您的居屋賣樓過程更為順利。
居屋賣樓程序第三步：議價與簽署臨時買賣合約
當您的居屋單位成功吸引到買家後，居屋賣樓程序便進入了關鍵的議價與合約簽署階段。這個步驟是確保交易順利進行的重要環節。它不僅涉及價格商議，並且包含法律文件的簽訂，所以每一步都需要仔細處理。
睇樓安排及精明議價策略
買家對單位有興趣，通常會提出睇樓要求。安排睇樓時，確保您的居屋單位整潔明亮，並且光線充足，這樣可以提升買家的良好觀感。若有任何輕微損壞，建議事先修復，這可避免在議價時被買家以此為由壓低樓價。
進行議價時，了解市場行情非常重要。您可以參考近期同區居屋的成交紀錄，並且掌握銀行對您單位的最新估價。然後，考慮您的出售目標與時間，制定一個合理的底價。買家通常會透過地產代理提出還價，您應該衡量還價與您的底價距離，並且同時考慮買家的誠意。您可以堅持自己的底價，也可以提出折衷方案，例如附送部分家電或傢俬，以吸引買家。地產代理會協助您與買家之間溝通，並且達成雙方都滿意的價格。
臨時買賣合約（臨約）簽署注意事項
當買賣雙方達成共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這份合約雖然名稱為「臨時」，但是它具有法律約束力。簽署合約後，買賣雙方都必須遵守合約條款，否則便會面臨法律後果。簽署臨時買賣合約通常會經由地產代理協助辦理，並且買賣雙方應預先諮詢各自的律師意見，確保合約內容符合您的利益。
「細訂」金額、支付方式與法律效力
簽署臨時買賣合約時，買家需要支付一筆「細訂」，亦稱臨時訂金。這筆金額通常約為樓價的百分之三至百分之五，支付方式一般是以支票，並且抬頭為賣方姓名，然後經地產代理轉交。這筆「細訂」是買家誠意的證明，同時亦是交易正式啟動的標誌。法律上，「細訂」支付後，合約便會正式生效，雙方均需遵守條款。
臨約毀約的法律後果與風險
臨時買賣合約一旦簽署，雙方都必須履行責任。如果買家在簽署臨約後毀約，買家所支付的「細訂」通常會被賣方沒收。但是，如果毀約方是賣方，賣方則需要向買家雙倍賠償已收取的「細訂」金額。這種法律後果非常明確，所以簽署臨約前務必深思熟慮。這亦提醒買賣雙方，這份文件雖然簡單，但是其法律效力不容忽視。
居屋成交期的合理設定考量
成交期是指簽署臨時買賣合約到完成整個交易並移交物業之間的時間。設定成交期時，您需要考慮多個因素。例如，買家申請按揭貸款需要時間，一般情況下，銀行審批需時數星期。對於居屋賣樓程序，若買家為白居二人士，更需要時間申請「提名信」，這一步通常會預留不少於五個工作天，並且從簽署臨時買賣合約到簽署正式買賣合約，普遍建議預留約兩星期時間，以確保有足夠時間處理提名信。一般而言，居屋買賣的成交期可設定為兩至三個月，這個時間長度通常可讓買賣雙方處理好所有法律及行政手續。
居屋賣樓程序第四步：核心文件「提名信」申請
「提名信」定義與其在居屋交易中的重要性
在「居屋賣樓程序」中，當買賣雙方簽署了臨時買賣合約後，便會進入關鍵的第四步，也就是申請「提名信」。這份「提名信」是居屋買賣，特別是經「居屋第二市場」進行交易時，一份非常獨特且具核心意義的文件。簡單來說，「提名信」是香港房屋委員會發出的一份正式文件，它確認了賣方正式提名買方作為該居屋單位的「接手人」。有了這封信，買方才能夠合法地購入該居屋單位。這一步驟確保了居屋單位能夠按照政府政策，轉售予合資格的人士，同時維持了資助房屋的流轉機制。
這份文件的存在，讓居屋買賣程序有別於一般私人樓宇交易。它不僅是交易能否繼續進行的「通行證」，更是證明買方符合資格購買居屋第二市場單位的關鍵依據。買賣雙方律師在處理居屋買樓程序時，都會高度重視「提名信」的申請進度，因為沒有它，即使簽了臨時合約，交易也無法進入簽署正式買賣合約的階段，買賣雙方也無法順利完成居屋賣樓。
「提名信」申請流程、所需文件及預計時間
了解「提名信」的重要性後，下一步就是知道如何申請。通常情況下，這份文件的申請工作會由買方的代表律師向香港房屋委員會提交。申請時，需要準備一系列重要文件，以證明交易的合法性及買賣雙方的資格。
所需文件包括：賣方的「可供出售證明書」（即俗稱的准賣證）正本、買方的「購買資格證明書」（即准買證）正本、買方已作出的法定聲明書，以及已簽署的臨時買賣合約副本。準備齊全這些文件，然後連同港幣1,040元的申請費用一併提交。
至於預計時間，房屋委員會處理「提名信」的申請，一般需要至少五個工作天。這個時間雖然看起來不長，但由於它是簽署正式買賣合約的前提，所以買賣雙方務必預留足夠的時間，讓律師能順利完成這項申請。順利取得提名信後，買賣雙方便可以繼續進行「居屋賣樓」流程的下一個重要環節：簽訂正式買賣合約。
居屋賣樓程序第五步：簽訂正約、成交及順利交吉
完成居屋賣樓程序中申請「提名信」此重要步驟之後，買賣雙方即將迎接交易的最後階段。這個階段包括簽署具法律約束力的正式買賣合約，直至完成交易日並順利交樓。這些步驟標誌著物業權屬的正式轉移，也是整個居屋賣樓過程的圓滿結束。
簽署正式買賣合約與支付「大訂」
取得房屋委員會的「提名信」之後，買賣雙方便可以簽署正式買賣合約。這份文件是物業交易中至關重要的法律文件，其內容會比之前的臨時買賣合約更為詳盡，同時包含所有交易細節及法律條款。簽署正式買賣合約時，買方需要支付第二筆訂金，業界通常稱為「大訂」。一般來說，「大訂」連同之前支付的「細訂」，總金額大約佔物業樓價的百分之十，這筆款項確立了買方購置物業的決心。這份合約簽署後，買賣雙方必須嚴格遵守合約中的所有條款，不可以輕易更改。
成交日流程：業權轉移與資金結算
正式買賣合約簽署之後，大約在兩至三個月內，雙方將會迎來「成交日」。這一天是整個物業買賣的關鍵時刻，物業的業權會正式從賣方轉移至買方，同時所有樓價的款項亦會進行最終結算。在成交日，買賣雙方的律師會協助處理所有相關文件和資金流程，確保交易符合法律規定。
簽署轉讓契據 (Assignment) 詳情
在成交日，買賣雙方會在各自的律師樓簽署一份名為「轉讓契據」的文件。這份契據是物業業權從賣方轉移至買方的法律證明，也是物業買賣過程中最核心的文件。簽署轉讓契據，並經由律師妥善處理印花稅及註冊程序後，買方便正式成為物業的合法擁有人。
收取樓價尾數及清還按揭安排
成交日當天，買方會透過其律師向賣方支付剩餘的樓價尾數。對於賣方而言，如果其居屋單位仍然有按揭貸款，賣方委託的律師便會運用這筆樓價尾數，代為清還賣方在銀行的按揭貸款。確認按揭完全清還之後，銀行會發出相關文件，證明物業已解除按揭擔保。此步驟確保買方接收的是一個沒有任何債務負擔的物業業權，保障交易順利進行。
單位「交吉」關鍵事項與注意事項
除了法律文件和資金結算，單位「交吉」也是居屋賣樓程序中不可或缺的一環。意思是賣方需要將物業清空，並且將物業鎖匙交付予買方。這一個環節對於買賣雙方都很重要，避免日後產生爭議。
清空單位及物業鎖匙移交
成交日前，賣方必須完全清空單位內的個人物品，只留下買賣雙方合約中議定為「固定裝置」的物品，例如冷氣機、電熱水爐等。買方通常會在交吉前進行最後一次物業檢查，確保單位狀況與合約相符，同時物業已被清空。檢查完成後，賣方會將單位的所有鎖匙移交給買方，這標誌著物業的實際管有權正式轉移。
水電煤及管理費轉名手續
為確保新業主可以順利使用物業，賣方有責任在交吉前或交吉當日，辦妥水費、電費、煤氣費以及管理費等賬戶的轉名手續。賣方應聯絡相關服務供應商，提供新業主的資料，或者將舊賬戶終止，以便新業主自行開立新賬戶。同時，賣方亦應向管理處結清所有拖欠的管理費，並通知管理處新業主的資料，確保買方可以從成交日起接手支付相關費用。這些實務性的安排，讓買方順利入住。