在香港置業，首期壓力往往是上車族面對的最大挑戰。面對樓價高企，發展商提供的「二按」方案，看似為置業人士開闢了一條輕鬆上車的捷徑，然而其背後卻潛藏著不容忽視的風險。究竟發展商二按是助您圓置業夢的及時雨，還是危機四伏的財務陷阱？
本文將為您全面剖析發展商二按的核心概念、與按揭保險計劃的利弊比較，並重點揭示三大「隱藏陷阱」——包括「先甜後苦」的高息期、觸發「Call Loan」的危機，以及成功轉按的潛在困難。我們更會詳細解構發展商二按的壓力測試計算方式，提供精確的高息期計算指引，並分享成功轉按的關鍵策略，助您避開風險、妥善規劃，最終穩健地實現置業目標。立即深入了解，助您作出最精明的財務決策！
發展商二按三大「伏位」：透視高息、Call Loan與轉按失敗的隱藏陷阱
買家選擇發展商二按，似乎是輕鬆置業的方法，但同時存在一些隱藏的「伏位」，值得準業主仔細留意。這些潛在陷阱可能影響您的財務狀況，甚至物業權益。本文將會深入探討發展商二按常見的三大風險，讓您對這類按揭有更全面的認識。
陷阱一：「先甜後苦」的高息期
發展商二按計劃，通常具備「先甜後苦」的特點。這種安排雖然在初期帶來方便，但後期可能讓業主面臨沉重壓力。
「蜜月期」的低息誘惑：首2-3年供款詳解
發展商按揭計劃為了吸引買家，通常會設定一個「蜜月期」。此期間一般為首兩至三年，按揭利率相對較低，接近甚至看齊市場的銀行按揭利率。這個低息期內，買家的每月供款金額較為輕鬆。例如，一個八百萬元的物業，申請八成發展商二按，若首兩年利率為2.5厘，每月供款金額會很吸引。低息期的設計，目的是減輕買家初期的財務負擔，讓他們更容易決定入市。
利率斷崖式飆升：蜜月期後供款壓力激增的數據化模擬
蜜月期結束以後，發展商二按的利率便會出現「斷崖式飆升」。此時，二按利率可能從原本的2.5厘，大幅上調至P+1厘（例如，實際利率可達6.5厘甚至更高）。供款金額隨即大增，每月還款額往往會比蜜月期時增加超過一半。例如，若每月供款從約18,000元，一躍升至28,000元以上，這對很多家庭來說都是難以承受的負擔。利率急升會讓業主面臨龐大的供款壓力，影響日常生活開支。
為何「甩二按」（發展商二按轉按）是必須考慮的步驟？
面對高息期的沉重負擔，業主必須盡早考慮「甩二按」。這表示將發展商二按轉按至傳統銀行。傳統銀行的按揭利率普遍較低，還款期亦較長。能夠成功將發展商二按轉按，可以有效減輕每月供款壓力，讓財務狀況回復穩定。這不是一個選擇，而是一個必須主動規劃的步驟，才能避免長期受高息困擾。
陷阱二：被銀行「Call Loan」（要求即時還款）的危機
除了高息問題，發展商二按也可能導致您的第一按揭被銀行要求即時還款，即是俗稱的「Call Loan」。這是一個非常嚴重的風險，可能令您失去物業。
觸發Call Loan的關鍵：未經一按銀行同意承造二按
觸發Call Loan的主要原因之一，是買家在未經第一按揭銀行同意的情況下，自行承造了第二按揭。大部分銀行的一按按揭合約中，都清楚列明物業不得在未經銀行書面同意下，再作任何形式的抵押。若銀行發現業主違反條款，銀行有權要求即時償還整筆貸款。這對於業主而言，是極大的財務衝擊。
金管局的監察天網：信貸資料庫與土地註冊處「電子提示服務」如何運作？
您或許會問，銀行如何得知您承造了二按呢？這是因為金管局已建立了全面的監察機制。自2011年4月起，香港按揭證券公司推出「正面按揭信貸資料庫」，要求借款人簽署同意書，授權銀行查閱其在其他機構的按揭資料。此外，自2017年第一季起，金管局更要求銀行在處理新按揭時，使用土地註冊處的「電子提示服務」。每當有物業進行再按揭或押記，土地註冊處便會自動向一按銀行發出電子提示。這些服務形成了一張「監察天網」，銀行可以迅速得知業主承造二按的情況。
擅自更改物業用途（如自住變出租）如何觸發Call Loan？
除了未經同意承造二按，擅自更改物業用途亦會觸發Call Loan。當您申請按揭時，若聲明物業為自住用途，可以獲得較高的按揭成數（例如高達九成）。然而，若您在未通知銀行並獲得同意的情況下，將物業由自住改為出租，便屬於違反按揭合約。出租物業的按揭成數上限一般只有五成。銀行發現用途改變後，為平衡風險，有權追討因按揭成數差異而多借的貸款，或直接要求即時清還整筆按揭。
陷阱三：發展商二按轉按比想像中困難
很多業主以為，只要撐過發展商二按的低息期，便可以輕鬆進行發展商按揭轉按。然而，實際操作上卻比想像中困難，這是一個常見的陷阱。
轉按的時間限制：新樓入伙後才能申請的現實
針對購買新樓的買家，發展商二按轉按存在時間限制。即使您想盡早轉按，也要待新樓正式「入伙」（收樓）後才能向銀行申請轉按。一般而言，物業入伙後，業主還需等待約兩至三個月，待能提供有效的自住證明後，銀行才會正式審批轉按申請。這代表您必須經歷一段蜜月期之後的高息期，才能夠處理轉按事宜。
轉按的估價門檻：樓價升幅不足如何導致轉按失敗？
發展商二按轉按的另一大挑戰，是物業估價。傳統銀行會根據物業的最新估價，來批核轉按的貸款額。若您最初承造的發展商二按成數很高，例如高達八成或九成，那麼您在轉按時，物業估價必須有顯著上升，才能滿足銀行所需的較低按揭成數（例如六成或七成）。若樓價在您的蜜月期結束時沒有足夠升幅，甚至下跌，銀行批出的轉按貸款額便可能不足以全數償還發展商二按，這將導致轉按失敗，您必須繼續承受高息供款。
發展商二按對信貸評級（TU）的潛在負面影響
承造發展商二按，可能對您的信貸評級（TU）造成潛在的負面影響。雖然發展商二按在審批時可能不要求發展商二按 壓力測試，但擁有第二按揭本身，在傳統銀行眼中可能被視為較高風險的借款人。若您未能按時償還發展商二按的貸款，拖欠紀錄會直接反映在您的信貸報告上，嚴重損害您的信貸評級。信貸評級一旦受損，將來申請其他貸款、信用卡，甚至再為物業進行發展商二按轉按，都會變得困難重重。
建立「安全港」：發展商二按的申請、壓測以及轉按終極自救策略
當考慮使用發展商二按時，許多人會覺得這是一個上車好機會。其實，只要掌握好關鍵，發展商二按也可以成為幫助置業的穩定橋樑。以下我們將會探討申請發展商二按、面對發展商二按壓力測試，以及部署發展商二按轉按的實用策略。
第一步：申請前的自我評估與風險預算
在您決定申請發展商二按前，仔細審視自身財務狀況非常重要。這一步是為未來供款旅程打下穩固基礎。
評估自身還款能力能否抵禦高息期
發展商二按通常設有「蜜月期」。在這個時期，利率會比較低。但是，蜜月期過後，利率就會大幅上調。大家需要仔細計算，即使利率升至最高水平，每月的供款額是否仍在可負擔範圍內。計算時，考慮所有家庭開支，以及可能發生的突發情況，這樣才可確保未來還款不受影響。
預計未來2-3年收入的穩定性與增長潛力
發展商二按的蜜月期通常為2至3年。在這個期間，您需要為發展商二按轉按做好準備。預計好未來2至3年您的收入是否穩定，會否有增長。同時考慮是否有升職、轉工或者兼職的可能性。這些因素都會影響您之後轉按時的入息證明，以及您的整體還款能力。
詳閱發展商二按合約中的魔鬼細則
發展商二按合約文件會比較多。這些文件之中，有很多關鍵條款值得留意。仔細閱讀所有條款，例如罰息期、提前還款規定、是否必須得到一按銀行同意才能承造二按等細節。有任何不清楚的地方，應立即向發展商或者您的律師查詢。
第二步：破解發展商二按壓力測試的計算魔鬼（附詳細計算範例）
儘管發展商二按通常審批較為寬鬆，但是，當您申請一按時，銀行仍然會為您進行發展商二按壓力測試。了解這個測試的計算方法，就能為成功批核做好準備。
為何一按銀行會用二按的「最高利率」作壓測基準？
一按銀行在計算壓力測試時，會比較審慎。他們會將發展商二按的「最高利率」作為基準，並且在此基礎上再上調指定百分點（例如上調三厘）。銀行這樣做，是為了評估您在最壞情況下的還款能力。銀行希望確保即使二按利率大幅飆升，您仍然有能力償還總貸款。這是銀行控制風險的重要方式。
案例詳解：計算申請發展商二按所需的最低家庭月入
我們假設一個例子。物業價值800萬元，買家首期已付20%（160萬元）。同時，申請60%一按（480萬元）以及20%發展商二按（160萬元）。總共貸款成數達到80%。
一按：實際利率2.5%，還款期30年。壓力測試時，利率會上調三厘，變成5.5%。
二按：首2年利率2.5%，第3至25年利率5%。壓力測試時，銀行會用最高利率5%，再上調三厘，即用8%作計算。
按照金管局的壓力測試要求，供款佔入息比率不可高於60%。
* 一按每月供款（壓力測試後，5.5%）：約27,524元。所需最低月入約45,873元。
* 二按每月供款（壓力測試後，8%）：約12,195元。所需最低月入約20,325元。
這樣計算下來，您的家庭總月入需要達到約66,198元，才能通過發展商二按的壓力測試。這個例子說明了，即使發展商二按本身審批寬鬆，一按銀行仍然會嚴格審視您的還款能力。
第三步：部署發展商二按轉按的黃金時間線與必勝方案
由於發展商二按在蜜月期過後利率會大增，所以，部署發展商二按轉按，將二按甩掉，是一個非常重要的步驟。這可以避免高息期帶來巨大供款壓力。
最佳時機：何時開始準備發展商二按轉按文件？
通常，發展商二按的低息蜜月期為期2至3年。您應該在蜜月期結束前約6至9個月開始準備發展商二按轉按所需文件。提早準備可以預留充足時間處理申請。因為銀行處理按揭申請需要時間，尤其是在申請高成數按揭時，審批過程會比較漫長。
關鍵行動：如何提早優化信貸評級及準備有效入息證明？
信貸評級（TU）對轉按申請非常重要。您應該定期查閱自己的信貸報告，確保沒有不良紀錄。同時，按時繳交所有信用卡賬單及其他貸款，這樣可以有效提升信貸評級。準備好穩定的入息證明，例如稅單、銀行月結單、僱主發出的入息證明等。若您是自僱人士或者收入不穩定，更需要提早規劃，確保有足夠的文件證明您的還款能力。
備用方案：若發展商二按轉按失敗，有何應對策略？
萬一發展商按揭轉按未能成功，您需要有後備方案。可以考慮向其他財務公司申請私人貸款，以還清部分二按欠款，降低整體供款壓力。此外，您也可以考慮出售現有物業。雖然這是最後的選擇，但是這樣可以避免陷入長期的高息困境。同時，與發展商或財務公司協商延長還款期，或者調整還款方案，或許也是一個可行方向。