在香港，不少聯名物業持有人偏好選擇「長命契」（即聯權共有）形式置業，冀望享有其在承繼上的便利性。然而，當這種業權模式遇上銀行按揭，其背後的法律風險與潛藏的財務陷阱，往往為置業者帶來意想不到的挑戰。本全攻略將從專業角度出發，深入拆解「長命契按揭」由申請、拆契以至繼承的六大關鍵關卡，全面剖析其運作機制、利弊、潛在風險及應對策略，助您在買樓前洞悉箇中玄機，避開財政困局。
什麼是長命契？與「長命契按揭」有何關聯？
各位朋友，準備置業時，您可能聽過「長命契」這個詞語，特別是當夫婦或家人聯名買樓的時候。很多人選擇長命契形式持有物業，這與申請「長命契按揭」有著密切關聯。深入了解長命契的特性，有助於我們規劃物業，處理長命契按揭及未來可能涉及的長命契拆契程序。
聯權共有（長命契）的法律定義與核心特徵
聯權共有，俗稱「長命契」，是香港物業常見的共同持有方式。這種方式下，多於一位業主共同擁有同一物業，但法律上並無劃分各人所佔的實質業權份額。各業主被視為共同擁有物業的全部權益，形成一個不可分割的整體。例如，兩位業主以長命契持有物業，他們都不是各擁一半，而是兩位都共同擁有整個物業的全部。
「生者取得權」（Right of Survivorship）的運作原理
長命契最核心的特徵就是「生者取得權」。這個原則指出，如果其中一位聯名業主不幸離世，他在物業中的權益會自動並直接轉移予尚存的其他聯名業主，而無需經過遺產承辦程序。簡單來說，這份物業權益不會成為離世者的遺產一部分，亦不會受其遺囑分配影響。物業業權會一直保留在聯名業主之間，直至最後只剩下唯一一位在世的業主。這個原則是長命契名稱的由來，也是其在繼承方面最大的優點。
成立長命契的「四項統一性」要素簡介
要合法成立一份長命契，通常需要滿足法律上的「四項統一性」。這四項要素包括：共同所有人必須在同一時間取得物業權益；他們必須在同一份契據中確立業權；他們在物業中的權益必須完全相同；他們對物業擁有共同的佔有權利。只有當這四個條件都得到滿足時，法律上才視為聯權共有，確保所有業主在法律上是統一的整體。
長命契 vs 分權共有：業權與繼承權的根本差異
了解長命契，也必須認識與其相對的另一種共同持有方式——分權共有。兩者在業權份額與繼承方式上有著根本差異，這些差異直接影響著物業的處置與傳承，對於日後處理長命契按揭問題，尤其重要。
業權份額：共同擁有 vs 獨立份額
在長命契（聯權共有）下，各業主是共同擁有整項物業，沒有獨立劃分的業權份額。他們被視為一個單一的法律實體。但是，在分權共有下，每個聯名業主都擁有物業中明確且獨立的業權份額。這些份額可以是相等，例如各佔一半，也可以是不相等，例如一位佔七成，另一位佔三成。各業主可以獨立地處理自己的份額，無需其他聯名業主同意。
繼承方式：自動轉移 vs 遺囑/繼承法
繼承方式是長命契與分權共有之間最關鍵的分別。如果物業是長命契，如前所述，當其中一位業主離世，其業權會自動轉移予其他尚存的業主。這份權益不會進入遺產。但是，如果物業是分權共有，當其中一位業主離世，其獨立的業權份額會成為其遺產的一部分。這份份額會根據離世者的遺囑進行分配，如果沒有遺囑，則會按照香港的無遺囑繼承法例處理。
「長命契按揭」的基本概念：當業權形式遇上銀行貸款
當聯名物業涉及銀行按揭時，物業的業權形式就顯得格外重要。銀行對於長命契物業的按揭申請與審批，有著一套特定的考量與要求，這就形成了我們常說的「長命契按揭」。
為何銀行審批長命契按揭時需要所有業主共同參與？
銀行在審批長命契按揭時，一般會要求所有聯名業主共同參與申請。這是因為在長命契的法律框架下，所有業主被視為對物業擁有一致且不可分割的權益。銀行作為貸款方，需要確保物業的整體權益都被抵押，並且所有對物業擁有法律權利的人都對按揭貸款負責。這樣做可以保障銀行的權益，確保在未來物業拍賣或處理時，不會出現業權上的爭議。
釐清所有聯名業主在長命契按揭下的共同還款責任
在長命契按揭下，所有聯名業主需要共同承擔還款責任。這表示他們需要負上「連帶責任」，即是說，即使其中一位業主未能按時還款，其他聯名業主也有法律責任償還全部貸款。如果所有業主都無法履行還款責任，銀行有權向任何一位聯名業主追討全部欠款，甚至可以收回物業。所以，決定申請長命契按揭前，所有聯名業主都應該充分了解這項共同的財務責任。
申請「長命契按揭」的利弊全分析：【銀行專家視角】
長命契按揭是一種常見的物業按揭方式，許多置業者會考慮使用。但是，在決定申請長命契按揭之前，您必須全面理解箇中的利弊。我們將從銀行專家的角度，詳細剖析長命契按揭的優點以及潛在的風險，幫助大家作出明智的選擇。
長命契按揭的優勢：為何選擇聯權共有申請按揭？
長命契按揭之所以受歡迎，皆因它具備多項獨特優勢，特別是在家庭財產規劃以及保障方面。這些優勢使得聯權共有成為部分業主的理想選擇。
簡化承繼手續：業主離世後，倖存者如何處理物業與按揭
長命契的核心特點是「生者取得權」。當其中一位聯名業主不幸離世，該名業主在物業中的業權份額會自動並且直接地轉移給其他仍然在世的聯名業主。這個過程無需經過漫長以及繁瑣的遺產承辦手續。倖存業主只需向土地註冊處提交已故業主的死亡證明文件，便可完成業權的更新登記。因此，物業與按揭的繼承程序大為簡化，亦可為倖存者提供即時的財務穩定性。
鞏固業權完整性：防止個別業主單獨出售業權份額
透過長命契形式持有物業，可有效鞏固物業業權的完整性。由於聯名業主共同擁有整個物業，法律上並無劃分具體的業權份額，任何關於物業的重大決定，例如出售、加按或者轉按，都必須得到所有聯名業主的一致同意。這保障了各方權益，防止其中一位業主在未經其他業主同意下，擅自出售其「份額」，避免物業淪為「半契樓」的風險。這種業權的共同決策機制為所有持有人提供保障。
【真實案例剖析】長命契按揭的常見「盲點」與財務風險
儘管長命契按揭有其優點，但是它亦存在一些容易被忽視的「盲點」以及潛在的財務風險。這些風險可能在特定情況下對業主造成不便甚至損失。
缺乏個人自主權：任何買賣、加按、轉按均需全體同意
長命契的「共同決策」特性同時也是一大限制。正如前面所述，所有聯名業主必須就物業的任何買賣、加按或者轉按事宜達成共識。這意味著，即使其中一位業主有緊急的資金需求，或者希望出售物業，但是只要其他業主不同意，這個意願便無法實現。這會導致業主個人在物業處理上缺乏自主權，亦可能因意見分歧而陷入僵局。
債務連帶責任：一方財困或破產如何牽連整項物業及按揭
在長命契按揭下，所有聯名業主對按揭貸款負有「連帶責任」。這代表若其中一位業主不幸遇到財務困難，例如面臨債務追討或者被申請破產，其債務可能會牽連到整項物業以及按揭。銀行或者債權人有權追討所有聯名業主，甚至可能申請強制出售物業以償還債務。這種連帶責任性質，會使其他並無財務問題的聯名業主，亦需要共同承擔巨大的風險。
關係破裂的困局：離婚或分手時，物業與按揭處理的複雜性
長命契按揭通常適用於關係親密的聯名業主，例如夫妻或者伴侶。但是，一旦關係出現破裂，例如離婚或者分手，處理以長命契形式持有的物業與按揭便會變得非常複雜。雙方需要協商物業的去向，例如是出售物業、一方買斷另一方份額，還是進行長命契拆契。如果無法達成共識，可能需要訴諸法律程序，以解決物業的處理問題，並且同時處理原有按揭的安排，這會耗費大量時間以及金錢。
隱藏成本計算：提前預視未來「拆契」可能產生的額外法律與財務費用
若聯名業主最終決定將長命契拆契（即將聯權共有轉為分權共有，或者其中一方將業權轉讓給另一方），將會產生額外的隱藏成本。這些費用包括：高額的印花稅、律師費以及銀行因重新審批按揭而可能收取的手續費。印花稅的計算會以物業市值為基準，即使是「送贈」形式的轉讓亦不例外。因此，業主必須提前預視這些潛在的法律以及財務費用，才能更全面地評估長命契的長遠影響。
「長命契按揭」的終極安全網：業主身故、破產及債務處理
買入物業，選擇「長命契按揭」這種聯名形式，固然簡化了日後物業的繼承手續。然而，人生有時會有無法預測的變數，例如業主身故、不幸破產，甚至面對債務追討。此時，大家或許會好奇，「長命契」在這些緊急情況下，能否為業主提供足夠保障？本段落會深入剖析這些重要議題，幫助讀者了解「長命契按揭」可能涉及的風險與應對方法。
業主之一不幸離世，現存按揭如何處理？
我們都明白，人生無常，即使有周詳計劃，意外還是可能發生。當「長命契」物業的其中一位業主不幸離世，最直接的好處是物業業權會根據「生者取得權」原則，自動轉移給所有倖存的聯名業主。這個特性免去了繁瑣的遺產承辦程序。但是，如果物業仍有未還清的「長命契按揭」，情況又會如何處理呢？
銀行一般做法：倖存業主是否需要重做壓力測試？
當「長命契」其中一位業主離世，理論上物業會自動轉歸其他聯名業主所有。就按揭而言，銀行通常會檢視現存業主的還款能力。如果倖存的業主本身已是聯名借款人，並且能夠證明其具備足夠的還款能力，銀行一般不會要求他們重新進行壓力測試，也不會要求立刻清還整筆按揭貸款。銀行會繼續要求現有借款人按時償還按揭供款，確保貸款合約繼續履行。此做法確保了物業承繼與按揭供款的連貫性。
向土地註冊處更新業權的法律步驟與所需文件
雖然「生者取得權」使物業業權自動轉移，可是，為了確保法律紀錄的清晰與完整，倖存業主仍需要向土地註冊處辦理更新業權的手續。這個步驟不算複雜。倖存業主必須向土地註冊處呈交已故業主的死亡證明書，同時附帶一份誓章或確認書。此文件確認該物業是聯權共有，並證明倖存業主已根據「生者取得權」原則，自動繼承了已故業主在物業中的所有權益。完成這些文件提交與登記，方可正式更新土地註冊處的業權紀錄。
深入拆解「死角」：當長命契物業遇上破產或債務追討
「長命契」在業主身故時提供了不少便利，但在業主破產或面臨債務追討時，情況會變得複雜許多。這正是許多人在考慮「長命契按揭」時容易忽略的「死角」。大家需要了解，法律上針對債務問題的處理方式，可能對「長命契」物業的業權穩定性帶來衝擊。
破產條例下，破產管理人如何處理長命契物業的權益？
根據香港的破產條例，當「長命契」的其中一位業主被頒布破產令，其資產將受破產管理人接管。此時，破產管理人有權向法庭申請，將物業的「聯權共有」形式轉換為「分權共有」。一旦法庭批准，原有的「長命契」所具備的「生者取得權」便會被終止。破產業主所持有的那份業權份額，會從共同擁有的狀態中被「拆契」出來，並視為其破產資產的一部分。
「半契樓」的形成：當業權份額被債權人強制拍賣
一旦物業的業權由「聯權共有」轉為「分權共有」，破產管理人或債權人就有權處理破產業主所持有的那個業權份額。他們可以向法庭申請強制拍賣該份業權，用以償還債務。此時，物業就會在市場上變成俗稱的「半契樓」或「碎契樓」。這類物業通常難以尋找買家，而且成交價往往遠低於市場估值，對其他非破產的聯名業主會造成重大影響。
其他業主如何保障自身權益及應對策略
面對「長命契」業主破產或其業權份額可能被強制拍賣的情況，其他業主應當積極尋求應對策略，保障自身權益。大家可以考慮與破產管理人或債權人協商，嘗試回購該份被拍賣的業權份額，以此保持物業業權的完整性，避免「半契樓」的產生。另外，及早尋求專業法律意見至關重要。律師會協助業主了解其在破產條例下的權利與責任，同時探索所有可行的解決方案，例如評估是否適合「長命契拆契」或協調相關債務安排，幫助業主盡力減低損失。
特殊情況下的「長命契按揭」：安老按揭與資助房屋
物業擁有方式的選擇，特別是「長命契按揭」，在香港的按揭申請中一直是一個重要的考量。當我們探討安老按揭與資助房屋這兩種特殊情況時，長命契這種聯名業權形式，帶來一些獨特的機會與挑戰。這些特殊情況下的「長命契按揭」操作，與一般私人樓宇有所不同，業主們需要加倍留意當中的細節。
長者福音：「安老按揭」與長命契的結合
「安老按揭」計劃，自2011年推出以來，為香港長者提供一個創新方式，讓他們可以利用物業資產，將其轉換為穩定的退休收入。這個計劃允許長者以其在香港的自住物業作抵押，向參與計劃的銀行申請貸款。其中，以長命契形式持有的物業，也可以申請安老按揭，為多位長者提供共同的財務支援。
多位長者聯名以長命契申請安老按揭的資格與條件
如果物業是以長命契形式聯名持有，所有聯名業主必須一同申請安老按揭，並且所有申請人都必須符合相關的資格要求。一般而言，申請人必須持有有效香港身份證，並且通常需要年滿55歲或以上。不過，假如物業屬於未補地價的資助出售房屋，例如公屋或居屋，那麼業主則需要年滿60歲或以上才能申請。
申請人必須沒有破產、沒有涉及破產呈請，亦沒有涉及債務重組。然而，若申請人正在進行個人自願安排下的債務重組，如果所有債務能夠透過安老按揭的一筆過貸款全數清還，他們之後便可以符合申請資格。以長命契形式持有的物業，最多可以有三位聯名借款人，他們可以是夫妻、兄弟姊妹，甚至是沒有親屬關係的人士。
至於用作按揭的物業，必須是香港的住宅物業。即使是透過送贈契約取得的物業，銀行也會考慮。物業的業權必須由借款人以個人名義（作為唯一受益人或聯權共有）持有，或由借款人全資及直接擁有的香港註冊有限公司名義持有。物業樓齡通常要求在50年或以下，但是，樓齡較高的物業也會按個別情況審慎考慮。物業不能有任何轉售限制。但是，未補地價的資助出售房屋所設的轉售限制是一個例外，只要獲得相關部門的書面批准，仍可以申請。此外，物業一般情況下不可已出租，但若借款人已持有物業一年或以上，並且所有借款人聲明已退休，或是因為接受長者或醫療護理服務而遷出物業，便可以申請將物業出租。如果物業是未補地價的資助出售房屋，除了持有年期要求外，還必須取得相關部門的同意方可出租。
安老按揭下的物業在繼承時的特別處理方式
長命契的一大特點是「生者取得權」。在安老按揭計劃下，當其中一位聯名借款人不幸離世時，其在物業中的權益會自動轉移給尚存的其他聯名借款人。這份權益並不會被視為離世者的遺產處理，所以，它不需要經過繁瑣的遺產承辦手續。物業權益將會一直保留在聯名借款人之間，直到最後只剩下一位借款人時，該位唯一生存的業權人便可以完全自由地決定如何處置該物業。
當所有聯名借款人都離世後，他們的繼承人將會有一個選擇：可以在特定期限內，償還安老按揭的貸款餘額及利息，從而贖回物業；或者，他們也可以選擇不贖回物業，此時物業會由銀行出售，以償還按揭貸款。如果出售所得款項在償還貸款後仍有餘額，餘額將會退還給繼承人。這個機制給予繼承人很大的彈性，他們可以根據家庭的實際情況和財務能力來決定。
居屋及資助房屋的長命契按揭注意事項
除了安老按揭，資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）的單位，以長命契形式持有並涉及按揭時，也有其獨特的規定。這些規定主要源於資助房屋的政策性質及其對業權轉讓的嚴格限制。這也影響到涉及長命契按揭的「長命契拆契」或「長命契甩名」操作。
未補地價居屋轉名/甩名與按揭的房委會審批要求
對於未補地價的居屋單位，無論業主是以長命契還是分權共有方式持有，如果想進行轉名或者甩名，這項業權轉讓行為必須首先獲得香港房屋委員會（房委會）的書面審批。房委會將會根據個別情況酌情審批這些業權轉讓申請。通常，涉及家庭成員之間的業權轉讓，例如夫妻之間或父母子女之間，獲批的機會較大。但是，若涉及非親屬關係的轉名或甩名，審批會更為嚴謹，獲批難度也會更高。
重要的是，在大多數情況下，只要轉名或甩名申請獲得房委會的批准，業主通常毋須為此額外繳付地價。不過，如果物業有按揭貸款，轉名或甩名後，銀行會重新審批新業主或剩餘業主的還款能力。這意味著，即使房委會批准了業權轉讓，剩餘的業主仍然需要通過銀行的壓力測試，才能繼續持有並償還按揭。如果無法通過，銀行可能要求增加擔保人，甚至要求一次性還清貸款。
在補地價後，資助房屋的長命契按揭操作與私樓有何分別？
一旦資助房屋的業主已經向政府繳付了地價，該物業便會解除所有轉讓限制，並轉為自由市場上的私人住宅物業。在這個階段，以長命契形式持有的資助房屋，其按揭操作基本上與私人樓宇的長命契按揭沒有分別。
這表示，在補地價後，業主可以自由地進行按揭、加按、轉按，以及其他形式的長命契拆契或長命契甩名操作。所有相關手續，例如銀行審批、印花稅計算、律師樓文件處理，都會按照私人樓宇的慣例和法律進行。銀行的批核標準、壓力測試要求，以及相關費用，都會與私人住宅物業看齊。因此，業主在補地價後，在處理物業的長命契按揭事宜上，享有與私人樓宇業主相同的自主權和彈性，只須遵守長命契業權形式固有的規定，例如所有聯名業主必須共同同意任何涉及物業的重大決定。