居屋業主在償還樓宇按揭貸款時，或會考慮提早還款，冀能節省利息開支，甚至藉此機會為物業加按套現。然而，提早還款並非簡單決定，當中涉及香港房屋委員會（房委會）的官方程序、銀行罰息條款，以及未補地價居屋加按的特定限制。本文將為您全面剖析提早償還居屋按揭的3大關鍵，助您釐清相關法規、計算真實財務成本，並探討合法套現的可能性，讓您做出最精明的財務決策。
各位朋友，大家好！作為居屋業主，您可能曾想過如何更有效管理按揭貸款，例如考慮居屋提早還款。這樣做可以減輕利息負擔，或者為未來財務規劃帶來更多彈性。可是，資助出售房屋與私人住宅不同，它們受到房屋條例的嚴格規管。因此，在進行任何按揭或業權變動前，了解房委會（房屋委員會）的官方程序和法律框架，這是非常重要的一步。
首先，談到居屋提早還款，即使您想部分償還貸款，或者一次性清還全部款項，您必須事先向房屋機構的置業資助貸款小組提出申請。這是因為您的物業涉及政府資助，任何提早還款，無論是部分或是全數，都必須按照當時尚欠房屋機構和銀行的貸款比例，分別償還給兩個貸款方。這確保了公共資源的規管完整性，也維持了各方的權益平衡。
第二，當您考慮將按揭轉到另一間銀行時，俗稱「轉按」，這也需要遵守房委會的規定。您必須先選定一間新的合作銀行並獲得其初步同意，然後向置業資助貸款小組提交申請。在獲得批准後，新按揭必須涵蓋尚欠房屋機構的貸款，以及新銀行批出的貸款，並且要作為物業的第一按揭處理。同時，新按揭貸款的金額必須與尚欠舊銀行的貸款金額相同，還款期數也不可多於在舊銀行所剩餘的期數，房委會的按期還款也萬萬不可因此中斷。
第三，不少業主可能關心，能否將未補地價的居屋物業進行「加按」以套現。一般而言，由房屋機構和銀行共同辦理的樓宇第一按揭契，其貸款金額是不可以增加的。如果借款人需要增加按揭貸款金額，所有新增的按揭安排均須以「第二按揭」的形式進行。而且，這類加按通常只在「非常極端」的緊急情況下，例如籌措醫療費或殮葬費等，才有可能獲得房委會的審批。審批過程非常嚴格，並非普遍可行的選項。
最後，無論是居屋提早還款，或是轉換按揭銀行、出售物業、更改業權，甚至加入或刪除家庭成員，這些涉及資助房屋的重大變動，業主都必須事先向房屋機構的置業資助貸款小組提出申請，並提交指定表格（例如HD415或HD216）。部分申請也可能需要繳付行政費用。了解這些正式程序，能幫助您合法且順利地處理物業事宜。
破解銀行罰息期：計算「居屋提早還款」的真實財務成本
各位朋友，當大家考慮「居屋提早還款」時，除了房委會的程序外，銀行「罰息期」絕對是您需要仔細了解的關鍵。這段罰息期是銀行設定的，若您在期限內提早償還貸款或將按揭轉往其他銀行，便可能需要繳付一筆費用。所以，認清罰息的計算方式，有助您計算「居屋提早還款」的真實財務成本，避免不必要的開支。
甚麼是「罰息期」？
簡單來說，「罰息期」是銀行為了保障自身預期收益而設定的一個特定期限，通常在按揭貸款協議中訂明。若借款人在這個期限內全數或部分清還貸款，甚至將按揭轉至其他銀行，銀行會收取一筆「罰息」。罰息期的長度一般介乎一年至三年，其中以兩年最為常見。銀行從客戶提取貸款當日起計算罰息期。例如，若您在2021年1月1日提取貸款，罰息期為兩年，那麼您必須等到2023年1月1日之後，才可以免罰息提早還款或轉按。銀行發出的《按揭貸款確認信》(Facility Letter)會清楚列明這些條款，因此，建議您仔細查閱。
提早還款或轉按的財務影響
在罰息期內提早償還貸款，或將按揭轉按至其他銀行，除了要支付罰息，您亦有機會被銀行收回早前批出的現金回贈。這是因為現金回贈是銀行吸引客戶的優惠，但前提是客戶需維持貸款關係至罰息期結束。銀行罰息的金額通常會隨著時間逐年遞減，一般來說，貸款首年的罰息最高，第二年以及第三年的罰息則會較低。計算罰息時，大部分銀行會以「原有貸款額」作為基礎，而不是您當時的「剩餘還款額」。例如，若您最初的貸款額是港幣四百萬元，銀行會以這四百萬元作為計算罰息的基準。部分銀行更會設定最低罰息額。假如銀行首年罰息條款為「貸款額百分之一或最低港幣五萬元，以較高者為準」，即使您的按揭額百分之一少於港幣五萬元，您仍需支付港幣五萬元。
「罰息期」內的關鍵應對策略
若您打算在罰息期內處理物業，不同情境會有不同的考量及策略。
情境一：罰息期內出售物業
有些業主可能因為種種原因，需要在罰息期內出售物業。此時，部分銀行會對提早清還貸款徵收罰息。不過，部分銀行提供彈性措施，若您在賣樓後半年內，於同一銀行再次承造新物業按揭，原按揭所產生的罰息有機會退回給貸款人。同時，新購物的業亦可獲得現金回贈，但回贈金額或會有折扣。然而，更重要的考慮因素是香港政府的「特別印花稅」(SSD)綑綁期。SSD的綑綁期一般為三年。若您未過三年期限便出售物業，您需要支付高額的特別印花稅。由於SSD的期限通常比按揭罰息期（一般為兩年）更長，故此在賣樓時，SSD是您更為關鍵的考慮。
情境二：罰息期內轉按
在罰息期內轉按，除了需要支付原銀行的罰息，您亦需考慮可能產生的「贖契費」以及「部分還款費用」。此外，承造新按揭還需要支付「律師費」。因此，轉按是否划算，取決於新按揭計劃所提供的現金回贈或利息優惠，能否完全彌補這些總開支。
您無需等到罰息期完全結束才申請轉按。銀行批核的按揭貸款結果有效期通常為三個月。所以，建議您在原有按揭罰息期完結前約三個月開始申請轉按。銀行和律師樓會協調，確保在罰息期結束當日（例如第二年罰息期在2023年1月1日結束，律師樓會安排在該日完成轉按），將按揭自動轉至新銀行。提早申請轉按的主要好處是能夠「鎖定」新銀行的按揭利率及現金回贈。這意味著即使銀行批核轉按後、手續尚未完成前，市場出現加息或銀行調低回贈，您已鎖定的條款仍然有效。反之，若在提取貸款前，銀行減息或增加回贈，您則可向銀行申請適用新的、更優惠的按揭利率或回贈，這就是所謂的「輸打贏要」策略。
不過，購買「樓花」物業的業主，即使罰息期已過，仍必須在物業「入伙後」方可申請轉按。最早可於入伙前三個月開始申請，但是貸款的實際提取及轉按手續的完成，仍需待物業正式入伙後才能進行。若發展商延遲入伙，相關手續也會隨之延遲。
情境三：罰息期內加按
若您需要資金周轉，並選擇在原有承造按揭的銀行進行「加按」以套取額外貸款額，即使尚未過罰息期，原銀行通常不會對您處以罰息。不過，假如您是轉按到另一家銀行進行「加按」（這本質上也是一次轉按），那麼您會被原有銀行徵收罰息。
沒有罰息期的按揭選項可行嗎？
您可能會好奇，有沒有不設罰息期的按揭選項呢？銀行會根據客戶的借貸金額及還款能力等因素，決定按揭條款。對於具備較高議價能力的借款人，例如貸款額較高或信貸評級優良的客戶，有可能與銀行商討，爭取到一年甚至更短的罰息期，以增加自身的財務靈活性。不過，縮短罰息期通常伴隨著代價。一般而言，若成功爭取到較短的罰息期，按揭利率或現金回贈可能會相對被扣減。因此，您需要仔細權衡這些利弊，並計算清楚長遠的財務效益。對於尚未過特別印花稅（SSD）三年綑綁期的業主而言，爭取較短的罰息期（例如短於兩年）的實際意義可能不大，因為您本身仍需等待三年才能豁免繳交額外印花稅。因此，耐心等候罰息期過去，可能是一個更為實際的選擇。
「居屋提早還款」延伸探討：未補地價物業加按與合法套現
當業主思考「居屋提早還款」的可能性時，可能也曾面臨突發的資金需求，並疑惑未補地價的居屋、公屋或綠置居物業，可否用於加按套現。這個情況其實頗為複雜，並且牽涉到相關法規，因此，我們首先要清楚了解當中的限制與合法途徑。
一般情況下，未補地價的公營房屋，例如居屋，受到房屋委員會或房屋署的嚴格規管，業主在未繳付補地價前，是不能隨意將物業加按套現。若業主未經批准，擅自將未補地價的單位進行加按，藉此獲取額外現金，這種行為便會被視為違反《房屋條例》的規定，屬於非法行為。政府資助房屋的主要目的是提供市民安居之所，所以它有明確的轉讓限制，同時也限制了業主擅自利用物業進行二次抵押套現，以防投機活動及確保公共資源的公平分配。
儘管如此，在一些「非常極端」的特殊情況下，業主仍有機會向房屋機構申請合法加按。這些獲批准的加按原因必須是極度緊急且必要的財政需求，例如：籌措家庭成員的醫藥費、支付子女教育費用、家庭成員的殮葬費用、業主因離婚或分居需要向配偶付還樓價或支付贍養費，以及業主因經營生意遇到嚴重財政困難，導致難以應付日常開支等。房屋機構的審批準則非常嚴格，一般個人的財務問題，例如信用卡債務或普通私人貸款，通常不會被接納。申請獲批後，業主會取得一份「重新按揭准許證明」，方能向銀行或財務公司申請加按。即使獲得批准，加按套現的金額也會受到嚴格限制，僅限於應付該特別或緊急情況所需的金額，並且批出的按揭利率通常會比一般新造按揭為高。
對於未符合上述嚴苛條件的資助房屋業主，或者不願經歷漫長審批過程的人士，市場上其實有「業主貸款」這類產品，可作為一個合法而又靈活的資金周轉替代方案。業主貸款的本質是一種私人貸款，它的申請資格是以物業業主身份作為基礎，但並不需要將物業作實際抵押予貸款機構。因此，這種貸款不會在土地註冊處留下任何物業抵押的紀錄，也不需要律師處理樓契事宜，大大簡化了申請程序。無論您持有的物業是私人住宅、唐樓、單幢樓，甚至是未補地價的居屋或公屋，只要是業主，便符合部分產品的申請資格。
這類貸款通常提供較高的貸款額度，並且有彈性的還款期。部分產品甚至提供提早還款免罰息的條款，或者準時還款可享現金回贈等優惠。不過，每間財務機構的貸款額度、實際年利率和還款條款都不同，因此，大家在申請任何貸款前，務必仔細評估自身的財務狀況與還款能力，清楚了解所有貸款條款，這樣才能選擇最適合自己的方案，避免日後帶來不必要的負擔。