「物業除名」或俗稱「甩名」，是香港物業市場常見的策略，不少業主希望透過此方式重獲首置身份，以避開高昂的從價印花稅（辣招稅），從而減輕置業成本。然而，這並非單純的業權轉移，當中牽涉複雜的法律程序、稅務考量、按揭安排及潛在的法律陷阱。
本篇【物業除名天書】將為您提供最全面的指引，從為何要「甩名」、進行前的自我評估，到詳盡的四步手續流程、印花稅及其他費用計算，以至如何精明避開「送贈契」等四大常見法律陷阱。無論您是想「樓換樓」、為子女部署，還是因家庭成員關係變動而需調整業權，本文都將助您清晰理解並妥善辦妥物業除名手續，讓您安心實現慳稅目標。
「物業除名」前必讀：自我評估三大關鍵點
朋友，當您考慮進行物業除名這個重要決定時，就像任何重大的財務規劃一樣，事前仔細評估是成功的第一步。這不僅是為了節省未來的印花稅，更關乎您與承接方的財務安全以及法律責任。深入了解以下三大關鍵點，確保您做出最明智的選擇。
財務狀況與承接能力評估
進行物業除名，首先要審視承接方（即獲得業權的一方）的財務實力。承接方需要具備足夠的收入與資產，才能獨自承擔物業的按揭貸款。銀行會將這次轉讓視為一次新的物業買賣，而且承接方必須重新通過嚴格的壓力測試。
如果承接方未能通過銀行的壓力測試，銀行就不會批核按揭，整個物業除名手續就會因此停滯。同時，您也應評估承接方是否符合申請按揭保險計劃的資格，這會影響其可申請的按揭成數，以及最終可獲批的貸款金額。
物業現況與轉讓成本評估
在考慮物業除名之前，詳細評估物業的現況以及相關轉讓成本是至關重要的一步。您應當先為物業進行專業估價，因為這會直接影響印花稅的計算以及銀行對按揭的批核。
近親轉讓雖然可以豁免部分辣招稅，而且適用於較低的「第二標準稅率」計算印花稅，但是請注意，您不能故意將轉讓價格定得過低。稅務局有權重新評估物業價值，而且會追收印花稅差額。銀行亦可能因為轉讓價過低而拒絕按揭申請。
此外，物業除名費用除了印花稅，還包括律師費，通常介乎港幣7,000元至15,000元之間，以及其他相關的雜費。如果物業目前仍在銀行的罰息期內，進行內部轉讓可能還會產生額外罰息。另外，請記住，物業除名手續必須以買賣形式進行，以「送贈契」方式轉讓有很高風險。
法律風險與關係評估
物業除名除了涉及財務與成本，更是一項嚴肅的法律決定，同時也會觸及複雜的人際關係。首先，透過「送贈契」形式進行的物業轉讓存在明顯的法律風險。銀行一般不會為以「送贈契」形式轉讓的物業批出按揭，這會導致物業日後難以轉售。而且，即使是贈予，稅務局依然會按照市價追徵印花稅。
另外，您必須明白「甩名」是一個物業投資的操作，而不是合法的避稅漏洞。稅務局會嚴格審查所有物業買賣和印花稅資料。如果您將轉讓價定得過低，或者以「代持」方式處理業權，稅務局有機會以「不代表自己行事」為由，追收高達15%的印花稅差額。同時，如果聯名業主中任何一方有破產風險，聯權共有的關係可能被「斬斷」，其業權份額將由破產受託人處理，物業可能被迫出售，這會對另一位業主造成嚴重影響。
最後，由於物業除名涉及業權重大變動，這會影響聯名業主之間的權利與義務。進行任何決定前，請務必與所有相關方充分溝通並達成共識，以避免未來可能出現的法律糾紛或關係破裂。
「物業除名手續」完整流程：由零到完成的四步指南
您是否考慮將物業除名，以達到特定的稅務或財務目標？物業除名手續雖然涉及法律與按揭流程，但是只要依照清晰的步驟進行，過程並不像想像中複雜。讓我們一同了解，如何有條不紊地完成整個物業除名手續。
第一步：前期準備與專業估價
辦理物業除名，首要工作是進行仔細的前期準備。這包括全面評估承接方（即獲得業權的一方）的財務狀況與還款能力。因為承接方需要重新申請按揭，其收入與信用評級將成為銀行審批的關鍵。同時，請您務必尋求專業的物業估價服務，透過銀行或專業測量師行，取得物業的最新市場估值。這個估價對於釐定轉讓價格非常重要，因為轉讓價格會直接影響物業除名費用中的印花稅金額。部分銀行可能接受以市價的八至九折作為內部轉讓價，但稅務局保留重新評估物業價值的權利。
第二步：承接方申請新按揭及簽署買賣合約
在完成物業估價後，承接方需要向銀行申請新的按揭貸款。這個新按揭將用於支付轉讓物業的對價。銀行會仔細審查承接方的入息與壓力測試結果，以確定其還款能力。若承接方未能通過壓力測試，物業除名手續將無法繼續。一般建議，在取得銀行的按揭預批通知後，轉讓雙方才正式簽署臨時買賣合約與正式買賣合約。這樣做可以避免因按揭不獲批而產生不必要的律師費及其他物業除名費用。
第三步：委託律師辦理物業除名手續
當按揭申請獲得銀行批核後，您需要委託專業的律師樓處理物業除名手續。律師將負責草擬所有必要的法律文件，包括轉讓契據（Assignment）。這份契據將明確列出業權的轉讓條款與條件。律師也會協助您計算並繳付相關的印花稅，這筆費用是物業除名費用中的重要部分。一般而言，印花稅需要在簽署臨時買賣合約日期起的一個月內支付。委託律師可以確保所有文件符合法律規定，減少潛在的法律風險。
第四步：於土地註冊處完成登記
最後一步是將所有已簽署及繳付印花稅的法律文件，提交至香港土地註冊處進行登記。這一步由您的委託律師負責辦理。完成土地註冊處的登記，代表物業業權的轉讓正式生效。承接方自此在法律上正式成為物業的唯一或新的業權持有人。整個物業除名手續通常需要一至兩個月時間，包括按揭審批和文件處理。
印花稅、按揭與相關「物業除名費用」：財務全分析
進行物業除名時，深入了解相關印花稅與按揭考量，十分重要。這些財務細節會直接影響總體「物業除名費用」，也會影響整個物業除名手續是否順利。這部分會為您詳細分析各項開支，幫助您做出明智決定。
印花稅計算方式詳解
物業除名涉及業權轉讓，因此印花稅是過程中主要開支之一。印花稅的計算方式，根據轉讓關係與承接方是否持有其他物業而有不同。
近親轉讓印花稅計算
若物業透過近親之間轉讓，例如父母、配偶或子女之間，印花稅計算方式會較為寬鬆。此類轉讓可以沿用「第二標準稅率」計算印花稅，即舊有的稅率表。即使承接方已持有其他物業，近親轉讓依然適用這個較低的稅率。例如，若一個價值八百萬港元的物業，男方轉讓一半業權予女方，印花稅率適用百分之二點二五，女方需繳付的印花稅約為九萬港元。
非近親轉讓印花稅考量
如果物業轉讓屬於非近親關係，印花稅的計算方式就會不同。假如承接方本身已經持有其他物業，那麼這次的物業轉讓就需要繳付百分之十五的劃一印花稅率。這筆費用相對較高，所以考慮非近親轉讓時，必須仔細計算這筆印花稅開支。
額外印花稅(SSD)影響
額外印花稅（SSD）是對短期轉售物業徵收的稅項，通常稱為「辣招稅」。進行物業除名手續時，物業本身透過內部轉讓方式「甩名」，通常不需要繳交額外印花稅。但是，假如在物業除名後三年內，該物業再次出售給市場上的第三方，新的賣方就可能需要繳付額外印花稅。
按揭申請的關鍵考量
除了印花稅，按揭申請是物業除名過程中另一個重要的財務環節。當物業除名後，業權承接方通常需要重新申請按揭，並且通過銀行的壓力測試。
按揭成數與按保計劃
銀行在審批近親轉讓的按揭時，通常會將其視為一般買賣交易。這表示承接方有機會申請較高的按揭成數，並且符合按揭保險計劃的新規定。按揭成數會依據物業價值以及承接方的財務狀況有所不同，所以承接方必須預先評估其還款能力，確保能夠通過銀行審批。
按揭現金回贈處理
當您申請新的按揭貸款時，部分銀行會提供現金回贈作為優惠。根據金融管理局的規定，若按揭現金回贈超過貸款額的百分之一，銀行會以扣減貸款本金的方式發放回贈。這表示回贈金額不會直接存入您的銀行戶口，而是直接減少您的按揭貸款總額。這樣一來，您需要償還的本金會減少，長遠而言，支付的利息也會較少。
「樓換樓」最佳時機
很多人選擇物業除名，是為了恢復首次置業身份，以便購買下一層物業時可以享受較低的印花稅率。若您計劃「樓換樓」，建議在舊物業的所有物業除名手續完全辦妥後，例如買賣合約簽署、銀行按揭批核、印花稅繳交，以及土地註冊處完成登記，才著手購入新物業。這樣可以確保您已完全恢復首次置業身份，然後才能在購買新物業時享受較低的印花稅率，並且避免影響新物業的按揭成數和壓力測試。
【不伏位指南】拆解「物業除名」四大潛在風險與法律陷阱
進行物業除名，目的是為了物業重新配置或者節省稅項。但是，物業除名過程中隱藏不少潛在風險與法律陷阱。大家務必要搞清楚這些重點，因為一個不小心，可能就會付出沉重的物業除名費用，甚至惹上官非。現在，我們就來詳細探討物業除名手續裡面最常見的四大風險，讓大家可以更精明地規劃。
風險一：「送贈契」的迷思與致命傷
不少人以為，將物業「送贈」給親友，可以節省印花稅，這個想法其實是一個迷思。送贈契聽起來很吸引，但是它有幾個「致命傷」。這些缺陷可能導致物業除名手續不能順利完成，或者日後帶來意想不到的麻煩。
銀行不承做送贈契物業按揭
當物業是以送贈契形式轉讓，銀行普遍不會承做這類物業的按揭。這是因為銀行擔心，原業主可能在未來挑戰送贈的有效性。根據《破產條例》，若有人在破產前五年內將資產送贈出去，破產管理署有權追溯該項送贈。所以，銀行會對送贈契物業抱持高度戒心，即使會批核按揭，銀行通常也會要求加購按揭保險，或者設定一個較長的禁售期（例如五年）。因此，透過送贈契獲得的物業，日後出售或者再按揭，可能遇到阻礙。
稅務局追收印花稅差額風險
就算物業是以送贈形式轉讓，稅務局依然有權力重新評估物業的市場價值，並且追收印花稅的差額。稅務局不會因為業主聲稱是「送贈」而免除印花稅責任。他們會根據當時的市值計算應繳印花稅，若轉讓價明顯低於市價，稅務局可以隨時重新估價並要求補繳稅款。所以，單靠送贈契避稅，效果通常不大。
破產條例追溯期風險
根據《破產條例》，如果一個人獲頒破產令，破產管理署有權追討該破產人士在破產日期前五年內所作的任何資產轉移，包括透過送贈契轉讓的物業。這表示，即使物業已經轉名，破產管理署仍然有機會收回物業，用作償還債務。這種情況對接收物業的人士來說，是一個很大的風險，因為物業隨時可能被收回。
風險二：稅務局查核風險——低價轉讓與「代持」的後果
在物業除名或者內部轉讓時，有些人會故意將轉讓價格定得很低，希望減少印花稅支出。另外，也有人會以「代持」方式持有物業。這兩種做法都有很大的稅務局查核風險，大家應當避免。
低價轉讓的稅務局重估風險
將物業以遠低於市價轉讓給親友，稅務局同樣有權力重估物業的真實價值。稅務局會參考市場成交價，假如轉讓價過低，稅務局會追收應繳的印花稅差額。這個風險與送贈契類似，因為稅務局的目標是確保所有交易都按公平市值徵稅。因此，低價轉讓並非萬無一失的節稅方法。
「代持」業權的法律後果
「代持」是指物業的業權在法律上登記在一個人名下，但是實際擁有權屬於另一個人。這種做法在法律上並無保障，風險非常高。因為，法律上只會承認登記在契據上的業主。假如代持人與實際擁有人之間出現爭議，或者代持人破產、離世，實際擁有人可能無法證明自己的權利，最終失去物業。因此，代持業權的法律後果非常嚴重。
風險三：聯名業主其中一方破產的影響
許多夫婦或者家人會選擇聯名持有物業。這種方式雖然方便，但是假如聯名業主其中一方不幸破產，物業的業權就會受到嚴重影響。即使另一方財政狀況良好，物業仍有可能被破產管理署要求出售，用作償還破產人士的債務。這是因為，無論是聯權共有或者分權共有，破產人士在物業中都擁有一定的權益，這些權益在破產時會被凍結，並由破產管理署處理。因此，聯名業主在規劃物業除名時，必須考慮到這個潛在的巨大風險。
風險四：樓契的重要性與遺失風險
樓契是證明物業業權的唯一文件。物業交易必須以樓契為基礎。有些人可能沒有妥善保管樓契，或者誤以為樓契不重要。但是，樓契一旦遺失，不能重新補發。雖然可以透過律師宣誓取得核證副本，但是這些副本在日後出售物業時，銀行或者買家可能會有所顧慮，導致物業難以交易。另外，如果樓契遺失，物業的業權會被視為「殘缺」，可能會影響物業的價值。所以，物業除名手續完成後，妥善保管樓契是十分重要的一步。