2025年香港樓市迎來重大轉變，政府全面「撤辣」政策，為有意購入第二物業的置業者開啟新局面。本文將深入剖析金管局最新按揭政策、新印花稅安排，以及申請第二物業按揭的關鍵要素。無論您是投資者或為家庭擴展，我們將助您全面掌握高達七成的按揭成數、更新後的稅務成本，並提供五大申請貼士，讓您在「撤辣」後作出明智的置業決策。
策略再評估：「甩名」與「近親轉讓」在「撤辣」後的實用價值
當考慮申請第二物業按揭時，不少業主曾經研究過「甩名」或者「近親轉讓」這些策略。過去這些方法有其重要意義，但政府全面「撤辣」後，它們的實用價值確實值得重新評估。
「回復首次置業身份」的歷史作用
我們先回顧一下，「回復首次置業身份」這個概念過去為何備受關注。
過去的主要目的：規避高昂的新住宅從價印花稅
過去，香港樓市面對高昂的「辣招稅」，例如買家印花稅、額外印花稅，以及最相關的「新住宅從價印花稅」。當時，若您已經擁有一個物業，再購買第二個物業按揭時，就需要支付遠高於首次置業人士的從價印花稅率。舉例說，非首次置業人士可能要繳交高達百分之七點五的稅率。為了避免這筆鉅額開支，許多人選擇透過「甩名」或「近親轉讓」等方式，讓其中一位業主回復首次置業身份。這樣，他們就可以根據較低的第二標準稅率購買新物業，大幅節省置業成本，對於希望獲得更好的第二物業按揭成數而言，這曾經是一個重要的考量。
「撤辣」後「甩名」的節稅效益評估
不過，隨著政府全面「撤辣」，「甩名」或「近親轉讓」在節省稅費方面的效益，確實需要重新審視。
現時首置與非首置身份的印花稅率已無分別
政府在二〇二四年二月二十八日全面撤銷所有住宅物業的需求管理措施，也就是俗稱的「辣招稅」。這意味著，買家印花稅、額外印花稅，以及之前提及的新住宅從價印花稅都已經取消。現在，不論您是首次置業，還是已經擁有物業，並計劃購買第二個物業按揭，所有住宅物業交易都只須按第二標準稅率繳付從價印花稅。換句話說，首次置業與非首次置業人士所支付的印花稅率已經完全相同，最高為樓價的百分之四點二五。因此，單純為了節省印花稅而「甩名」的理由已經大大減少。
進行「甩名」或「近親轉讓」在第二個物業按揭上仍需考慮的成本：律師費及印花稅
雖然節稅效益大不如前，但我們必須明白，「甩名」或「近親轉讓」本質上仍然是一宗物業交易。進行這些操作時，您仍然需要支付相關的交易成本。這些成本主要包括律師費，因為這涉及業權轉讓的法律程序，必須聘請律師處理相關文件。同時，即使印花稅率統一，您仍然需要為這次的物業轉讓繳付從價印花稅。因此，即使是為了申請第二物業按揭或調整物業組合，進行這些操作前，您必須把這些固定成本計算在內。
結論：為節省稅費而操作的必要性已大減
綜合來看，在「撤辣」新政下，「甩名」和「近親轉讓」以往用作規避高昂稅費的主要作用已經消失。現在，對於許多希望購買第二層物業按揭的買家而言，為節省印花稅而特意進行這些操作的必要性已大大降低。您應當從更實際的層面，例如家庭資產分配、遺產規劃，或者優化個人第二物業按揭的還款結構等角度，來重新評估這些策略的實用價值。
特殊情境攻略：購買連租約物業的第二層物業按揭須知
買第二層樓時，如果看中了連租約物業，按揭處理就比較特別。這個情況下，第二物業按揭的申請細節會與空置物業不同，有些地方需要您特別留意。
連租約物業的第二物業按揭成數與限制
當您考慮購入連租約物業，並且這是您的第二層物業按揭申請時，銀行在批核按揭成數方面，通常會採取較為保守的策略。即使政府放寬了按揭成數限制，連租約物業的第二物業按揭成數上限，現時一般仍維持在七成。
銀行這樣做的原因在於，連租約物業的業權轉移較為複雜。買家購入物業後，需要繼承原有的租賃合約，而租客的租住情況、租金繳付記錄，甚至未來是否續租，都可能影響物業的流動性與銀行收回物業的潛在成本。因此，為了控制風險，銀行在審批這類第二物業按揭申請時，會設定較嚴格的按揭成數限制。
銀行審批時對租約的要求與注意事項
銀行審批連租約物業的第二層物業按揭申請時，會仔細審閱現有租約的內容。銀行主要會看幾方面。第一點，租約是否已到土地註冊處加蓋印花，亦即我們常說的「打釐印」。一份打釐印的租約，法律效力會更強。第二點，銀行會關注租約的條款，例如租期長短、租金金額、是否有提早終止租約的條款，以及租金是否合理。如果租金明顯低於市價，銀行可能會懷疑租約的真實性，或者會扣減計算租金收入的比例。
此外，申請人需要提供租客過去的租金繳付記錄。這證明租客有良好的交租習慣，也顯示租金收入穩定。當您準備申請第二物業按揭，物業是連租約的，請務必準備好所有租約文件以及相關的租金繳付證明，這些對銀行評估風險至關重要。
租金收入如何計入供款與入息比率 (DSR)？
當您購買連租約物業，租金收入可以幫助提升您的供款能力，進而影響供款與入息比率 (DSR) 的計算。這對申請第二個物業按揭來說，是一個重要的考量。銀行計算您的供款與入息比率時，會將租金收入計入您的總收入，但是銀行通常不會把租金收入全數視為您的可支配收入。
一般來說，銀行會假設租金收入有部分用於維修保養、空置風險等。所以，他們只會將租金收入的某個百分比，例如七成或八成，計入您的總收入，然後再計算您的供款與入息比率。這個折扣百分比會因不同銀行以及物業性質而異。因此，即使物業有租金收入，您仍需確保自身的其他收入足以應付大部分供款，這樣才能更順利地獲得連租約物業的第二物業按揭。
第二物業按揭常見問題 (FAQ)
現時申請第二物業按揭，與申請第一層樓按揭的主要分別是什麼？
朋友，相信您對買第二層樓有許多疑問，特別是關於第二物業按揭的細節。在「撤辣」政策實施前，申請第二物業按揭與申請第一層樓按揭，確實存在顯著區別。當時，第二層物業按揭的按揭成數上限普遍較低，供款與入息比率限制更嚴格，壓力測試要求亦有所不同。同時，若申請人持有其他按揭物業或曾經擔保他人物業，其新的按揭申請會被進一步調低按揭成數及供款與入息比率。然而，新政策生效後，金管局已大幅放寬按揭規定。現在，所有住宅物業，不論物業價值，不論是否自用，按揭成數上限都統一為七成。此外，非自用物業的供款與入息比率上限已調升至五成，與自用物業看齊。過去多重按揭申請會受限的要求亦已取消。所以，現時申請第二個物業按揭與第一層樓按揭之間，主要分別已變得甚小。關鍵在於按揭保險的申請資格。
我可以為第二物業申請按揭保險（高成數按揭）嗎？
這個問題經常有人問起。原則上，按揭保險計劃的目的，是協助首次置業人士以較低的首期負擔買入物業自住。高成數按揭通常要求物業必須作自住用途。如果您已經擁有一個物業，而且該物業已申報為自住用途並正在供款，那麼您通常無法為您的第二物業申請按揭保險，也無法獲得高成數按揭。按揭保險機構會要求您證明新買的物業是作自住用途。既然您已有一個自住物業，那麼您很難同時證明兩個物業都是自住。簡單來說，第二物業一般不能申請按揭保險。
如果我為家人的物業作擔保人，會否影響我的第二物業按揭申請？
過去，如果您為家人的物業作擔保人，銀行在審批您的第二物業按揭申請時，會因為您已有其他按揭責任，而對按揭成數及供款與入息比率設下更嚴格的限制。例如，原來的按揭成數及供款與入息比率上限可能會被下調十個百分點。這會影響您可借貸的金額。不過，新政策已取消了這項限制。現在，即使您為家人的物業作了擔保人，您的第二物業按揭申請在按揭成數及供款與入息比率方面，將與沒有擔保責任的申請人獲得相同的待遇。這對您來說是一個好消息。
購買樓花並申請第二個物業按揭，有什麼特別風險需要注意？
購買樓花申請第二個物業按揭，確實有其獨特的風險。其中一個主要風險是物業估價的變動。如果您選擇建築期付款方式，即是等待物業落成後才正式申請按揭貸款，那麼物業估價可能會在簽訂臨時買賣合約至物業落成期間出現變化。如果到時物業估價下跌，銀行最終批出的按揭貸款金額可能會少於您原先預期，您便需要支付更多的首期金額。此外，雖然新政策對第二物業按揭有所放寬，但樓花按揭仍會受整體信貸市場環境影響。您在置業前，務必仔細評估市場走勢，以及自身的財務狀況，預留足夠資金應對可能的變數。
「撤辣」後，「樓換樓」的退稅安排還有用嗎？
在政府「撤辣」之前，「樓換樓」的退稅安排確實是一個重要的節稅途徑。這個安排允許買家在購入新物業後一年內售出原有的唯一住宅物業，從而退回當時因購入第二個物業而多繳的印花稅（例如從價印花稅第二標準稅率）。然而，「撤辣」後，政府已全面取消買家印花稅、額外印花稅及新住宅從價印花稅。現在，無論是首次置業人士，還是已有物業再買樓的人，都只需按相同的較低從價印花稅稅率繳稅。換句話說，大部分人買第二物業時，已經不再需要「多繳」印花稅。因此，對於新交易而言，「樓換樓」的退稅安排，其節省稅費的作用已大減。不過，如果您在「撤辣」前已進行了「樓換樓」交易並多繳了稅款，您或許仍可根據當時的規定申請退稅。建議您向專業人士查詢。