香港樓價高企，上車置業是不少港人的夢想，但沉重首期往往是最大難關。幸運的是，政府針對首次置業人士設有較寬鬆的按揭政策，讓您有機會借盡高成數按揭。
本「2025最新首置按揭成數終極懶人包」旨在為您深入淺出地講解2025年最新的首次置業按揭成數上限、申請9成按揭的5大關鍵資格、按揭保險的詳細計算方法，以及助您上車的各種慳錢秘技。無論您是新手買家還是正在籌劃置業，這份指南都將為您提供最實用、最全面的置業資訊，助您輕鬆規劃，圓夢安居。
2025年最新首置按揭成數全面指南：各類物業樓價上限一覽
各位朋友，買樓是人生大事。2025年，香港的首置按揭成數政策持續調整，許多人關心自己到底能借多少錢。了解最新的按揭成數上限，是您成功置業的第一步。本指南將詳細解析不同物業類型的首次置業按揭成數，助您精明規劃。
互動計算機：即時評估您的首置按揭成數與首期預算
為了讓您更輕鬆地掌握自己的財政狀況，我們為您準備了一個實用的互動計算機。這個工具可以幫助您即時評估個人的首置按揭成數，並快速計算所需的首期預算。您只要輸入心儀物業的價格，以及一些基本個人資料，計算機就會即時顯示相關結果。這樣，您便可以初步了解自己的置業能力，同時更容易地規劃下一步的財務安排。
私人住宅：不同樓價下的首次置業按揭成數上限詳解
私人住宅一直是市場主流，其首次置業按揭成數上限會根據物業價值而變化。政府和香港按揭證券有限公司會定期調整這些規定，目的是支持市民置業。我們將詳細為您解釋不同樓價區間的按揭成數上限，以及背後的政策考量。
物業價值港幣1,000萬元或以下首置按揭成數
若物業價值在港幣1,000萬元或以下，首次置業人士可申請的首置按揭成數最高可達90%。這是目前市場上最寬鬆的成數，可以大大減輕首期負擔。不過，申請人需要符合按揭保險計劃的相關資格，包括必須為固定受薪人士，以及物業作自住用途。
物業價值港幣1,000萬元以上至1,125萬元首置按揭成數
物業價格若介乎港幣1,000萬元以上至1,125萬元，首次置業人士仍有機會獲得高成數按揭。此區間的首置按揭成數最高可達80%至90%，但貸款額有上限。通常，貸款上限為港幣900萬元。這意味著，即使物業是1,125萬元，您可以借的金額仍是900萬元，所以首期也會因此增加。
物業價值港幣1,125萬元以上至1,500萬元首置按揭成數
當物業價值升至港幣1,125萬元以上，並介乎1,500萬元或以下時，首置按揭成數的上限會調整。在此樓價範圍內，首次置業人士最高只可申請80%的按揭。這通常需要透過按揭保險計劃才能達到，所以申請人一樣要符合保險公司的要求。
物業價值港幣1,500萬元以上至1,715萬元首置按揭成數
對於價值港幣1,500萬元以上至1,715萬元之間的物業，首次置業按揭成數會進一步變化。此區間的按揭成數最高可達70%至80%，而貸款上限為港幣1,200萬元。這表示即使符合80%按揭的資格，實際批核的貸款額也不會超過1,200萬元。
物業價值港幣1,715萬元以上至3,000萬元首置按揭成數
若物業價值介乎港幣1,715萬元以上至3,000萬元，首次置業人士可申請的首置按揭成數上限為70%。此類物業通常不再受高成數按揭保險的涵蓋，所以銀行會直接根據貸款人的財務狀況以及物業估價，審批最高70%的按揭。
物業價值港幣3,000萬元以上首置按揭成數
至於物業價值超過港幣3,000萬元的高價住宅，首次置業按揭成數會相對較低。一般情況下，此類物業的按揭成數上限為60%，最高貸款額亦會有所限制。銀行會更嚴謹地評估申請人的還款能力以及財政穩健度。
村屋：特殊的首置按揭成數與限制
村屋是香港一個特別的物業類別，其首置按揭成數與私人住宅有所不同。村屋通常涉及較高的地理和法律風險，所以銀行在審批按揭時會更謹慎。
村屋首次置業按揭成數與私樓的分別（最高85%）
一般而言，村屋的首次置業按揭成數最高可以做到85%。這比私人住宅的90%略低。香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃，雖然涵蓋村屋，但因為考慮到村屋的獨特性，給予的最高按揭成數也不同。
不符合村屋首置按揭成數資格的物業類型（如祖堂地、有轉售限制）
並非所有村屋都符合高首置按揭成數的申請資格。例如，屬於「祖堂地」的村屋，因為其業權複雜，有轉售限制的物業，銀行通常不會批出按揭。買家在考慮村屋時，必須仔細查核物業的業權性質和相關限制。
銀行對村屋樓齡及估價影響首置按揭成數的考慮因素
銀行審批村屋首置按揭成數時，會特別考慮物業的樓齡和估價。樓齡較高的村屋，可申請的按揭年期可能較短，這也會影響貸款人的還款能力。同時，村屋的估價波動性較大，銀行會非常依賴估價師的報告，這會直接影響可批核的按揭額。
公營房屋（居屋／綠置居）：政府擔保下的高首次置業按揭成數
公營房屋，包括居屋和綠置居，是政府為協助市民置業而推出的資助房屋。這些物業因為有政府擔保，所以其首次置業按揭成數普遍較私人住宅為高，大大降低了上車門檻。
綠表申請人：一手及二手未補地價居屋／綠置居的首置按揭成數（最高95%）
如果您是綠表申請人，購買一手居屋或綠置居，以及二手市場上未補地價的居屋或綠置居，首置按揭成數最高可達95%。這意味著您只需要支付5%的首期，對於首次置業人士來說，是一個非常吸引的選擇。
白表申請人：一手及二手未補地價居屋的首置按揭成數（最高90%）
白表申請人購買一手居屋，或在二手市場上購買未補地價的居屋，首次置業按揭成數最高可以達到90%。雖然比綠表申請人略低，但仍屬高成數按揭，能有效減輕首期壓力。
已補地價居屋的首置按揭成數（視同私樓處理）
如果居屋單位已經補地價，它會被視為私人住宅。這表示，已補地價居屋的首置按揭成數會跟隨私人住宅的按揭政策和上限處理。所以，您將需要根據私樓的相關規定來申請按揭。
政府擔保期對居屋首置按揭成數還款年期的影響
居屋按揭的還款年期，會受到政府擔保期的影響。居屋設有政府擔保期，一般為25年或30年。在擔保期內，銀行通常會提供較長的還款期，最高可達25年或30年。但是，如果超過擔保期，按揭成數和還款年期可能會受到影響，銀行審批會更加嚴格。
精明置業攻略：解鎖「自製首置身份」與首置按揭成數放租新政策
如何合法地恢復「首次置業」身份以提升首置按揭成數
不少朋友都想知道，曾經持有物業，可否再次成為「首次置業」人士，從而享用較高的首置按揭成數？答案是可以的。關鍵在於，申請按揭時，您名下在香港不能持有任何住宅物業。透過一些合法操作，大家能夠重新獲得「首次置業」資格。這能讓您再次享用按揭保險計劃下的高成數按揭，減輕置業的首期壓力。
策略一：「先賣後買」的操作流程與時間點掌握以恢復首置按揭成數資格
最直接的方法，是先出售您現有的物業，然後再買入新物業。這是確保您能夠合法恢復「首次置業」身份的重要步驟。當您舊有物業的買賣交易，包括簽署正式買賣合約與完成轉讓手續（即「成交」），全部完成後，您便正式不再持有香港住宅物業。此時，您再購入新物業，就可以視為「首次置業」，申請高額的首置按揭成數。重要的是，您必須確保舊物業的成交日期，早於新物業的正式買賣合約簽署日期。若舊物業的成交尚未完成，即使已簽署臨時買賣合約，您仍被視為物業持有人。
策略二：「先買後賣」的換樓人士退稅機制詳解與首置按揭成數關聯
有些朋友可能需要先買入新物業，才有足夠時間處理舊物業的出售。這種情況下，您在購入新物業時，名下仍然持有舊物業，所以不會被視為「首次置業」。您需要按照第二個物業的印花稅率繳納較高的稅款。但是，香港稅務局設有「先買後賣」的換樓人士退稅機制。當您在購入新物業後，於特定時間內（通常是十二個月內）成功出售舊物業，並符合相關條件，您便可以向稅務局申請退還已繳付的部分印花稅。退還金額是新物業已繳印花稅與舊物業稅項的差價。雖然這個機制不能直接提升您購入新物業時的按揭成數，但是它能夠大幅降低您的整體置業成本，有效支援換樓需求。
近親轉讓（甩名）對恢復首次置業按揭成數資格的操作細節與成本考量
近親轉讓，俗稱「甩名」，是另一種恢復「首次置業」資格的常見策略。這通常發生於夫婦之間，一方將物業的業權轉讓給另一方。被「甩名」的一方，名下便不再持有任何住宅物業，這樣他/她便可以重新獲得「首次置業」身份。隨後，該方可以獨立或與另一位「首次置業」人士共同購入新物業，並申請較高的首次置業按揭成數。這種操作涉及法律費用，也需要繳納印花稅。印花稅會根據物業價值，按照「首次置業」的稅率計算。大家決定採用這種方式前，必須充分了解所有相關費用與法律風險。
按揭保險物業放租政策放寬對首置按揭成數的影響詳解 (2025年8月8日起)
以往，透過按揭保險計劃取得高成數按揭的物業，原則上必須用作自住用途。若業主將物業出租，便有機會違反按揭保險的條款。但是，香港按揭證券有限公司於2025年8月8日起放寬了相關政策，允許部分情況下申請豁免自住要求。這是對高首置按揭成數借款人的一大便利，讓大家在面對突發情況時有更大彈性。
可申請放租的三種特定情況（家庭結構改變、失業等）與首置按揭成數的關係
新的放寬政策下，按揭保險物業在三種特定情況下可以申請放租：第一，業主家庭因新生嬰兒或領養兒童，導致居住空間不足，需要改變住屋安排；第二，業主面臨失業，需要出租物業來應對財務困難；第三，業主因其他特殊原因，例如工作調動或需要照顧家人，無法繼續自住該物業，而且已經在該物業自住至少十二個月。這些情況的出現，並不會影響您最初獲得的高首置按揭成數，這項政策旨在提供一份保障，避免業主在特殊情況下，因為無法自住而被迫出售物業。
申請豁免自住要求以維持首置按揭成數的程序與限制
若您符合上述任何一種情況，並且希望出租按揭保險物業，您需要向香港按揭證券有限公司或其附屬公司提交豁免申請。申請時需要提供詳細的證明文件，例如出生證明、解僱信或書面解釋特殊情況。此外，申請豁免也有一些重要限制：若業主在提出申請時，除該按保物業外，還擁有其他香港住宅物業，其申請通常不會獲批。同時，豁免期間，業主及其共同借貸的配偶或同居伴侶，不能在香港購入其他住宅物業。這些規定旨在確保政策的本意是幫助有實際困難的自住業主，不是鼓勵高成數按揭物業用作投資用途。
「雙租族」的稅務影響：物業稅計算與居所貸款利息扣除對首置按揭成數者的啟示
變成「雙租族」後，即同時擁有物業並將其出租，自己又租住另一處物業，稅務方面會有甚麼改變呢？首先，您需要為出租物業的租金收入繳納物業稅。物業稅的計算方法是，租金收入扣除差餉後，以其百分之八十作為應評稅淨值，然後按百分之十五的標準稅率計算稅款。舉例來說，若物業每年租金收入為三十六萬元，差餉為一萬二千元，應評稅淨值將為二十七萬八千四百元，應繳物業稅為四萬一千七百六十元。
這是不少朋友容易忽略的一點：出租物業的按揭貸款利息，不能夠在薪俸稅或個人入息課稅下申請居所貸款利息扣除。對於那些透過高首置按揭成數入市的業主而言，他們的按揭貸款額通常較高，每月利息支出也較多。若物業變為出租用途，他們將會失去這筆利息扣除的稅務優惠，可能增加整體的稅務負擔。所以，在考慮成為「雙租族」前，大家必須仔細評估稅務影響，避免不必要的財務壓力。
首置按揭成數常見問題解答 (FAQ)
首置按揭成數常見問題總覽
談到置業，特別是首次置業，大家對按揭申請，尤其是首置按揭成數方面，總會遇到不少疑問。以下將解答一些關於首次置業按揭成數的常見問題，幫助您更清晰地了解當中細節。
如果銀行估價不足，對首次置業按揭成數有何影響？
銀行在批核按揭貸款時，會參考物業的估價。按揭貸款金額會根據成交價或銀行估價，兩者之間較低的金額來計算。若果銀行對物業的估價，低於您購買物業的成交價，您需要額外準備資金來補足差額。這表示您實際能獲得的按揭貸款金額會減少。因此，即使您符合高首次置業按揭成數的資格，例如可以借到九成，但如果估價不足，您仍需支付更高的首期，才能完成交易。
按揭預先批核對首次置業按揭成數有什麼作用？是否值得申請？
按揭預先批核是指您在正式簽訂物業買賣合約前，向銀行或按揭證券公司提交初步申請。他們會根據您的財務狀況，評估您是否符合按揭資格，並告知您預計可以獲得的首次置業按揭成數與貸款額。這個步驟可以幫助您在物色心儀物業時，清楚了解自己的財力範圍。預先批核的申請過程通常所需時間較短，亦不會影響您的信貸評級。申請預先批核非常值得，因為這可以大大降低您在簽訂買賣合約後，才發現按揭無法批核的風險，使整個置業過程更加穩妥。
未過試用期可以申請高首次置業按揭成數嗎？
銀行在審批高首次置業按揭成數貸款時，非常重視申請人的收入穩定性。如果您尚未通過試用期，銀行會認為您的工作不夠穩定，收入存在不確定因素。因此，銀行通常不會批准未過試用期的申請人，獲得高首次置業按揭成數的貸款。建議您在通過試用期並取得固定聘用後，才提交按揭申請，這樣可以提高貸款獲批的機會。
按揭回贈（Cash Rebate）對首次置業按揭成數有何影響？
銀行或按揭中介機構有時會提供按揭回贈作為優惠，通常以現金形式發放。根據金管局的指引，如果按揭回贈的金額超過貸款額的特定百分比（例如百分之一），銀行在計算最高按揭成數時，會將超出部分從貸款額中扣除。這表示您實際可提取的貸款金額，可能因回贈優惠而略為減少。然而，這對您申請的首次置業按揭成數本身沒有直接影響，只是影響了最終您實際能收到的貸款現金流。
申請高首次置業按揭成數一般需要多長時間批核？
申請高首次置業按揭成數的批核時間，會因為不同銀行、申請人文件是否齊備，以及個案複雜程度而有所不同。一般來說，在您提交所有必要文件後，銀行或按揭證券公司通常需要約一至三個星期，來完成按揭的正式審批。如果您申請的是按揭預先批核，審批時間會快很多，大約需要五個工作天。提早準備好所有證明文件，有助於加快整個批核流程。