作為綠表資格持有人，您或許曾聽過「綠表買居屋」的說法，並疑惑這是否意味著可以優惠價購買已補地價的二手居屋？許多人對此存有誤解，甚至可能因此「中伏」！事實是，「綠表買已補地價居屋」在概念上是行不通的。您的綠表身份，真正的優勢在於購買「未補地價」的居屋單位。
本文將為您全面釐清綠表買家置業的常見迷思，深入剖析「已補地價居屋」等同私人樓宇的按揭及交易細節。更重要的是，我們會為您提供綠表人士在「居屋第二市場」（即未補地價居屋市場）物色、申請、按揭以至完成交易的四大實用步驟攻略，並全面比較綠表購買未補地價居屋與購買私人樓宇的利弊及潛在風險，助您運用綠表資格，作出最精明、最符合自身情況的置業決定。
釐清核心概念：綠表買已補地價居屋的根本性迷思
許多人對於資助房屋的買賣總有些迷思，其中「綠表買已補地價居屋」這句話，尤其容易令人感到困惑。我們現在就來仔細分析這些概念，幫助您理清思路。
什麼是「綠表資格」？拆解其真正用途與限制
了解綠表資格，這是理解居屋買賣的基礎。綠表資格並不是一個普通的身份，它是政府為了特定目標群體提供的置業優惠。
綠表資格的定義：誰是合資格的綠表人士？
綠表資格主要賦予給符合特定條件的人士。這些人士包括香港房屋委員會轄下公共租住房屋的租戶，同時香港房屋協會轄下甲類出租屋邨及年長者居住單位的租戶也屬於此類。此外，房委會轄下中轉房屋的認可居民，以及持有由房委會或市區重建局發出有效「綠表資格證明書」的人士，都是合資格的綠表人士。房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者，亦可獲得綠表資格。
綠表買未補地價居屋的核心優勢：購買未補地價的資助房屋
綠表資格的真正價值，在於其核心優勢：容許合資格人士以折扣價格購買未補地價的資助房屋。這些單位在居屋第二市場上流通，價格通常比同區私人樓宇低廉，而且按揭通常享有政府擔保，貸款成數較高，還款年期亦較長。所以，綠表人士可以選擇綠表買居屋，尤其購買綠表買未補地價居屋，享有這些實實在在的政策福利。
什麼是「已補地價居屋」？為何它等同私人樓宇？
要了解「綠表買已補地價居屋」這個說法為何令人混淆，我們必須先明白「已補地價居屋」的真正意義。
補地價的意義：解除轉讓限制，進入自由市場
「補地價」簡單來說，就是資助房屋的業主，向政府繳回當年購入單位時所享有的地價折扣。政府出售資助房屋時，土地成本通常被豁免或打折，故此單位價格較市價低廉。當業主決定補地價以後，該單位的轉讓限制便會解除，單位即時可以視為私人樓宇。單位此時可以在公開市場自由買賣，也可以出租。
為何「綠表買已補地價居屋」在概念上是行不通的？
既然已補地價的居屋已經等同私人樓宇，綠表資格在購買這類單位時，便沒有任何優勢。綠表資格的設立，本意是為了讓合資格人士在居屋第二市場購買未補地價的資助房屋。但是，當單位已經補地價，它便進入了自由市場。因此，任何人都可以購買這些已補地價的單位，買家是否擁有綠表身份並無關係，也無法帶來任何額外優惠或便利。綠表買已補地價居屋這個說法，其實只是指綠表人士用普通買家身份，在自由市場購買一套私人性質的樓宇，他們的綠表資格並沒有發揮作用。如果綠表人士想利用其資格優勢，就應該聚焦於綠表買未補地價居屋，或在居屋第二市場尋找合適的單位。故此，理解綠表買二手居屋 補地價的真正意義，才能避免誤解。
解構「綠表買已補地價居屋」：實質等同購買私人樓宇
「綠表買已補地價居屋」是不少人疑惑的地方，可能認為這類物業帶有資助性質，按揭或交易會有所不同。然而，實情是當您考慮「綠表買已補地價居屋」時，此物業的性質，已與私人樓宇完全一樣。其按揭與交易條款，均須符合私人市場的規定，與政府資助再無直接關聯。您過去的「綠表買居屋」身份，在此時將不適用。
已補地價居屋的按揭申請：與私人樓宇完全看齊，無政府擔保
已補地價居屋的按揭申請，與私人樓宇完全看齊。這表示單位不會再有政府擔保，銀行審批過程會非常嚴謹。銀行評估您的按揭申請時，會全面檢視您的財務狀況，確保您有足夠的還款能力。這與「綠表買未補地價居屋」的按揭批核條件有很大分別，需要特別留意。
按揭成數(LTV)上限：最高九成按揭與按揭保險的關係
已補地價居屋的按揭成數，上限可以達到樓價的九成。然而，此高成數按揭通常需要透過按揭保險公司申請。按揭保險公司會審核您的個人狀況，例如入息穩定性與信貸紀錄。若物業價格超出特定金額，例如超過港幣一千萬，即使有按揭保險，按揭成數上限，仍會相應調整至八成或以下。您應先了解您心儀單位的樓價，以便計算所需首期。
還款年期限制：受「人齡」與「樓齡」雙重制約
按揭的還款年期，一般最長可達三十年。不過，實際批核年期，會受到「人齡」及「樓齡」的雙重制約。銀行審批時，多數會採用一個準則，例如按揭申請人的人齡，加上擬申請的還款年期，合計不可超過七十五年。樓齡方面，物業樓齡加上還款年期，亦不可超過特定上限，通常為七十五至八十年不等。這表示即使您年輕，如果樓齡較高，亦可能影響最長還款年期。還款年期縮短，每月供款金額便會增加。
供款與入息比率(DSR)及壓力測試：銀行審批的硬指標
銀行在審批按揭時，會嚴格檢視您的供款與入息比率(DSR)。一般而言，您的每月總供款額，不可以超過您每月總入息的五成。此外，銀行會進行壓力測試。此測試會假設按揭利率上升兩個百分點，在新的假設下，您的每月總供款額，不可超過您每月總入息的六成。這些都是銀行審批按揭的硬指標，任何一項不符合要求，都可能導致按揭申請不獲批核。
收入證明與信貸紀錄(Credit Score)的嚴格要求
申請按揭時，您必須提供充足且穩定的收入證明，銀行會仔細評估您的還款來源。例如，受僱人士通常需要提供糧單、稅單以及銀行月結單。自僱人士則可能需要提供公司審計報告、報稅表等。同時，銀行亦會查閱您的信貸紀錄(Credit Score)，信貸評分，亦是銀行審核按揭申請的重要標準。任何不良信貸紀錄，例如逾期還款或信貸報告中有過多查詢紀錄，均會嚴重影響您的按揭審批結果。建議您在申請前，先查詢自己的信貸報告。
交易流程與風險：您必須知道的關鍵步驟
「綠表買二手居屋補地價」的交易流程，與購買私人樓宇大致相同。然而，其中一些細節與潛在風險，您必須提前了解，才能確保交易順利，避免不必要的損失。充分準備是成功買樓的關鍵。
簽署臨時買賣合約前的準備：強烈建議先做按揭「預先批核」
在您簽署任何臨時買賣合約前，強烈建議您，先向銀行申請按揭「預先批核」。按揭預先批核，可以讓您清楚知道，自己能夠獲得的最高按揭貸款額。雖然這不是最終的按揭批核，但它能大大減低，日後因按揭不獲批核而導致撻訂的風險。這一步驟，可以為您的置業計劃，提供一份重要的保障。
撻訂的嚴重後果：不僅損失訂金，更可能被追討差價
若您在簽署臨時買賣合約後，因任何原因未能完成交易，這便構成「撻訂」。撻訂的後果非常嚴重。您不僅會損失已支付的訂金，賣方更有權依據合約條款，向您追討因物業轉售時，可能出現的差價損失，以及其他相關費用。這會為您帶來巨大的財務壓力與法律風險。
釐清交易成本：印花稅、律師費及代理佣金計算
除了樓價，您在「綠表買二手居屋補地價」的過程中，還有多項交易成本需要釐清並計算在內。這些費用，包括印花稅、律師費及地產代理佣金。印花稅會根據樓價計算，律師費則視乎律師行的收費標準，代理佣金一般為樓價的百分之一。這些雜費總和，亦是一筆可觀的開支。將所有費用納入您的預算，才能更全面評估您的置業能力。
綠表人士的真正優勢：購買未補地價居屋（居屋第二市場）全攻略
不少朋友可能對綠表買已補地價居屋有些迷思。其實，綠表資格的真正優勢在於購買未補地價居屋，也就是透過「居屋第二市場」實現置業夢想。綠表買二手居屋 補地價程序並不需要您處理，因為您購買的正是未補地價的單位。這個市場專為綠表人士而設，並享有政府的政策支援。以下我們將會逐步講解，協助您掌握綠表買未補地價居屋的完整流程。
步驟一：申請「購買資格證明書」（准買證）
購買未補地價居屋的第一步是取得房委會發出的「購買資格證明書」，簡稱「准買證」。這份文件是您在居屋第二市場選購單位的入場券。
綠表資格人士的申請途徑與所需文件
作為綠表資格人士，您包括公屋租戶、透過公務員公共房屋配額計劃獲編配公屋的人士、或持有由房委會或市區重建局發出有效「綠表資格證明書」的人士。您可以直接向房屋委員會提交申請。申請時通常需要提供身份證明文件、租約證明（如適用），以及其他房委會要求的文件。這些文件目的是核實您的綠表身份，確保您符合購買資助房屋的資格。
「購買資格證明書」的有效期與費用
「購買資格證明書」設有有效期，一般為十二個月。您必須在此有效期內完成簽署臨時買賣合約，否則這份證明書便會失效，您需要重新申請。申請這份證明書需要支付一筆行政費用，數額相對較小。這筆費用在任何情況下，均不會退還。
步驟二：物色單位及簽署臨時買賣合約
拿到准買證後，您就可以開始尋找心儀的單位。物色單位並簽署臨時買賣合約是決定性的階段。
在哪裡尋找居二市場盤源？
尋找未補地價居屋的盤源，您有多種途徑。您可以透過本地地產代理查詢，許多代理都有居二市場的放盤資料。同時，您亦可以留意一些專門提供二手居屋資訊的網站或平台。不過，請注意市區的未補地價居屋盤源一般比較稀少，而且競爭非常激烈，若遇到合適的單位，建議您盡快行動。
議價與簽訂臨時買賣合約的注意事項
找到合適的單位後，您就可以與業主商議價格。議價過程中，您可以參考市場上的同類成交價，再根據單位狀況、樓齡、座向等因素提出您的合理價錢。議價成功後，您需要與賣方簽署臨時買賣合約。簽署合約之前，建議您仔細閱讀所有條款，確認單位狀況與交易細節，包括交吉日期、家電包括範圍等等。所有重要的細節，都應清楚列明在合約中，確保雙方權益。
支付「細訂」（臨時訂金）
簽署臨時買賣合約時，您需要向賣方支付一筆「細訂」，也就是臨時訂金。這筆訂金通常是樓價的百分之三至百分之五。支付細訂後，這份臨時買賣合約便會正式生效，買賣雙方均受合約約束。
步驟三：申請「提名信」及簽署正式買賣合約
臨時買賣合約簽署後，接下來的步驟會涉及房委會的審批，以及正式的法律文件簽署。
律師的角色：為何在居屋交易中需提早介入？
在未補地價居屋交易中，律師的角色非常重要，而且他們需要比一般私人樓宇交易更早介入。居屋交易涉及許多房委會的特定條款和審批程序，例如處理「准買證」、「准賣證」以及申請「提名信」等文件。律師會協助您審閱所有法律文件，確保交易符合《房屋條例》及房委會的規定。他們亦會代表您向房委會提交申請，保障您的權益，並減低交易風險。
向房委會申請「提名信」的流程與時間
您的代表律師會協助您向房屋委員會申請「提名信」。申請時，律師需要提交賣方的「可供出售證明書」正本、您的「購買資格證明書」正本、您的法定聲明書、臨時買賣合約副本，以及一份不可退還的申請費用。房委會收到所有文件後，審批過程通常需要最少五個工作天。這份「提名信」是房委會確認此項交易合法且買方符合資格的重要文件。必須取得提名信，才能繼續簽署正式買賣合約。
支付「大訂」（加付訂金）與簽訂正式合約
收到房委會發出的「提名信」後，您與賣方才可以簽署正式買賣合約。簽署正式合約時，您需要支付「大訂」，也就是加付訂金。連同早前支付的「細訂」，總訂金通常約為樓價的百分之十。正式買賣合約會更詳細地列明買賣雙方的權利與義務，並且進一步確定交易的法律效力。房委會通常建議，在簽署臨時買賣合約後，預留約十二至十四天才簽署正式合約，以便有充足時間準備「提名信」。
步驟四：申請按揭與完成交易
最後，就是處理按揭貸款以及完成業權轉移的關鍵步驟。
未補地價居屋的按揭優勢：政府擔保下的高成數與年期
綠表買未補地價居屋，按揭申請上有一個非常大的優勢，就是這些單位獲房屋委員會提供擔保。這代表您通常可以向銀行申請高達百分之九十或百分之九十五的按揭成數，大大降低了所需的首期資金。同時，還款年期也相對寬鬆，一般最長可達二十五年至三十年，而且受「人齡」和「樓齡」的限制較少。這些條件，都比私人樓宇的按揭審批更為優惠。
簽署轉讓契據與繳付樓價尾數
當按揭獲批後，您的律師會安排您與賣方在指定日期簽署「轉讓契據」。這是物業業權正式轉移的法律文件。在簽署轉讓契據的同時，或在指定日期之前，您需要透過律師繳付樓價的尾數，通常是由按揭銀行將貸款款項直接發放給您的律師，再由律師代為轉交賣方。如果買賣雙方有委託地產代理，通常也會在此階段向代理繳付佣金。
正式收樓成為業主
完成所有法律文件簽署及繳付樓價尾數後，您便會正式取得單位的鎖匙。您可以進行最後一次單位驗收，確保單位狀況與合約內容相符。至此，您便成為這個未補地價居屋的正式業主，展開您的新生活。