2025年居屋按揭迎來重大利好！政府擔保期史無前例延長至50年，最長還款期亦可達30年，為有意置業者提供更優越的按揭條件。本終極攻略將全面拆解P按及H按的利率比較、居屋第二市場按揭要求，並深入剖析壓力測試豁免條件及申請陷阱，助您精明選擇，輕鬆獲批居屋按揭。
2025年居屋按揭最新變革：把握政策黃金機會
近年，政府房屋政策不斷調整，尤其居屋按揭利率方面，出現不少正面變化。這些變革為有意置業的人士提供了難得的黃金機會。了解最新的居屋按揭利率2025趨勢，掌握居屋按揭利率2025年的重要修訂，以及進行居屋按揭利率比較，是成功「上車」的關鍵第一步。接下來，讓我們深入探討這些政策對您置業計劃的具體影響。
革命性調整：政府擔保期延長至50年，對您意味著什麼？
自二零二四年一月一日起，政府正式宣布將新居屋的擔保期，由以往的三十年大幅延長至五十年。這項政策修訂對居屋準買家來說，是一個意義重大的利好消息。政府擔保期長短，直接影響銀行批核按揭貸款的信心，亦影響您的還款年期。政府願意為更長的時間提供擔保，表示置業人士的保障增加，同時銀行放貸的風險亦會降低。
對還款年期的直接影響：最長按揭年期延長至30年
隨著政府擔保期延長，新居屋的最長按揭年期亦由以往的二十五年延長至三十年。還款年期延長，最大的好處是每月供款金額可以大幅減少。這有助減輕供樓人士的每月財政壓力。同時，更長的按揭年期亦可以提升買家的供款彈性，讓更多合資格人士更容易達到銀行的供款要求。
對每月供款的實質幫助：以實例計算供款壓力如何減輕
為了讓大家更清楚地理解，我們以一個實例說明。假設您購買一個樓價三百萬元的居屋單位，並申請九成按揭，貸款額為二百七十萬元。如果按揭利率為百分之四點一二五：若還款期為二十五年，每月供款約一萬四千四百六十元。現在按揭年期延長至三十年，每月供款則可降低至約一萬三千零八十六元。這樣計算，每月便可以節省超過一千三百元的供款，大幅減輕了日常的開支負擔。
對銀行審批態度的影響：為何銀行更樂意批出貸款
政府擔保期延長，對銀行審批居屋按揭的態度產生了正面影響。因為政府提供更長的擔保期，銀行借出高成數按揭的風險自然降低許多。傳統上，私人樓宇按揭需要進行嚴格的壓力測試，但新居屋由於有政府擔保，申請人通常無須通過壓力測試。這使得銀行批核過程更為順暢，銀行也因此更願意向居屋買家批出貸款，提高成功申請的機會。
居屋第二市場（白居二/綠表）按揭放寬：樓齡如何影響您的貸款選擇？
除了全新居屋，居屋第二市場（包括白居二及綠表買家）的按揭安排也獲得進一步放寬。自二零二四年三月一日起，相關政策正式生效。在第二市場選購居屋，樓齡是影響按揭成數及還款年期一個非常重要的因素。了解樓齡與按揭之間的關係，有助您做出明智的選擇，鎖定最佳的居屋按揭利率。
樓齡40年內單位：如何輕鬆獲取最高9成半按揭及30年還款期
對於樓齡在四十年內的居屋第二市場單位，白表申請人仍然可以獲得最高九成按揭，綠表申請人則可申請最高九成半按揭。最重要的是，兩者的最長還款期都可以達到三十年。由於這類單位屬於政府擔保期內的物業，申請人通常毋須額外購買按揭保險，手續相對簡便。這讓不少買家可以運用較少首期，輕鬆實現置業願望。
樓齡40至50年單位：按揭成數及年期詳解，以及按揭保險的應用
如果目標單位樓齡介乎四十年至五十年，按揭安排會有所不同。這類單位的白表及綠表申請人，最高按揭成數均為樓價的八成，最長供款期則仍可維持在三十年。然而，若您希望獲得更高成數的按揭（例如白表九成、綠表九成半），便需要考慮申請按揭保險。在這種情況下，按揭保險的計算方式與私人樓宇的高成數按揭保險相似，旨在為銀行提供額外保障，協助買家借取所需資金。
解構最新居屋按揭利率比較：H按 vs P按，如何鎖定至低息率？
當您成功抽中居屋，接下來最重要的一步就是了解及選擇合適的居屋按揭利率。這個決定將直接影響您未來數十年的每月供款，以及整個按揭期的總利息支出。近年來，市場上的居屋按揭利率2025及居屋按揭利率2025趨勢一直備受關注。究竟P按與H按有甚麼分別，又該如何選擇，才能鎖定至低的按揭息率呢？以下我們將為您詳細剖析。
P按（最優惠利率按揭）詳解
P按，即最優惠利率按揭，是一種與銀行最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）掛鈎的按揭計劃。簡單來說，銀行會設定一個P值，您的按揭利率就會是「P減去某個百分比」。例如，假如P值是5.375%，而您的按揭計劃是P減2.5%，實際利率就是2.875%。這種按揭計劃的特點是相對穩定，因為銀行的最優惠利率不會頻繁變動，通常會跟隨香港金融管理局的貨幣政策或主要銀行的利率調整。
目前各大銀行的最優惠利率(P)參考值
截至二零二四年十一月，香港主要的銀行均有不同的最優惠利率（P）參考值。例如，滙豐銀行、恒生銀行以及中國銀行（香港）的P值是5.375%。其他銀行如渣打銀行、東亞銀行、花旗銀行、交通銀行、大新銀行、信銀國際、工銀亞洲、招商永隆、創興銀行、南洋商業銀行、集友銀行、建設銀行與大眾銀行等，則普遍採用5.625%的P值。此外，星展銀行現時的P值為5.5%，而富邦銀行則為5.75%，華僑銀行更高達5.875%。這些數字反映了不同銀行在制定最優惠利率上的差異。
P按的優點與缺點分析
P按的優點在於其穩定性較高，因為最優惠利率不像銀行同業拆息那樣每天浮動。這使得您的每月供款相對容易預算，更適合偏好穩定、不希望因市場波動而影響供款的申請人。當市場利率處於高位或預期將會上升時，P按的鎖定特性可以提供一定的保障。
不過，P按也有其缺點。當銀行同業拆息（HIBOR）處於低位時，P按的實際利率可能會比H按高，讓您錯失享受更低息率的機會。由於P值調整較慢，P按在減息週期中，利率下調的速度也會相對較慢，無法及時反映市場資金成本的下降。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
H按，即銀行同業拆息按揭，是一種與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的按揭計劃。HIBOR反映了香港銀行之間互相借貸的利率，會因應市場資金流向、銀行體系結餘及全球經濟狀況而每天變動。因此，H按的實際利率是浮動的，通常以「H加上某個百分比」來表示，例如「H+1.3%」。由於HIBOR的波動性，H按的每月供款金額會隨之變化，有機會帶來較大的供款不確定性。
鎖息上限如何保障您的居屋按揭利率不會無限上升
H按雖然利率浮動，但銀行通常會為H按計劃提供一個「鎖息上限」（或稱「封頂位」）。這個鎖息上限通常以P按的形式表達，例如「P減2.5%」或「P減2.25%」。鎖息上限的作用在於，即使銀行同業拆息（HIBOR）持續上升，您的實際按揭利率也不會超過這個預設的上限。例如，如果您的H按實際利率是「H+1.3%」，但鎖息上限是「P減2.5%」，當「H+1.3%」高於「P減2.5%」時，銀行就會自動將您的按揭利率調整為鎖息上限的水平，保障您的每月供款不會無限量地增加。這個保障機制，大大減低了H按的風險，讓申請人可以更安心地選擇。
H按的優點與缺點分析
H按的主要優點是潛在利率較低。在HIBOR處於低水平時，H按的實際利率通常會比P按更優惠，讓申請人可以節省利息支出。對於預期市場利率將會維持低位，或在減息週期中選擇H按，可能獲得較佳的回報。
H按的缺點在於利率的波動性。儘管有鎖息上限，但供款仍會隨HIBOR的升跌而變動，這對每月預算要求較高。如果HIBOR大幅上漲並觸及鎖息上限，您的按揭利率雖然受到保障，但供款仍會比HIBOR低位時增加，申請人需要有應對波動的能力。
【實用對照表】P按 vs H按：一目了然居屋按揭利率比較、穩定性及潛在回報
為幫助您更直觀地理解P按與H按的區別，我們將兩者的居屋按揭利率比較、穩定性及潛在回報重點列出。P按的最大優勢是穩定，每月供款金額相對固定，讓您的財務規劃更具確定性。它的利率通常不會大起大落，適合追求穩健的申請人。H按則在利率潛力上更勝一籌，尤其在銀行同業拆息較低時，可享受更優惠的實際利率，但它伴隨一定的波動性。不過，鎖息上限的設計為H按提供了重要的安全網，避免利率飆升。居屋按揭利率2025或居屋按揭利率2025的市場動態，可能影響您選擇P按或H按，例如當預期加息周期開始時，P按的穩定性可能更受青睞；若市場利率預期平穩或下行，H按則可能帶來更多潛在節省。
現金回贈與其他優惠：如何計算真實的按揭成本？
選擇居屋按揭計劃時，除了考慮居屋按揭利率，現金回贈及其他優惠也是計算真實按揭成本的重要部分。許多銀行為了吸引客戶，會提供一定比例的現金回贈，例如貸款額的0.8%或甚至更高。有些按揭轉介公司可能為客戶爭取到額外回贈。然而，您需要留意金管局的規定：若按揭貸款所獲的現金回贈金額超逾貸款額的1%，整筆現金回贈金額便會被計入按揭成數上限的計算範圍內，這可能會稍微影響最終批出的貸款額。
此外，一些銀行還會提供其他優惠，例如豁免貸款申請手續費、豁免提早還款手續費、保險保費折扣優惠，甚至是在按揭期內豁免信用卡年費，甚至提供兼享存款高息戶口。這些看似細微的福利，累積起來也能為您節省不少開支。因此，在進行居屋按揭利率比較時，您應把所有的優惠和潛在費用都納入考量，才能準確計算出您的真實按揭成本。