許多持有居屋、租置公屋等資助房屋的業主，或正受高息債務纏身，或面對突如其來的現金周轉壓力。然而，由於物業「未補地價」的特殊限制，傳統的物業按揭或重新按揭之路看似遙不可及，令您感到進退維谷。您是否曾夢想，能在無需補繳高昂地價差額的前提下，合法地善用物業價值，套現周轉，甚至擺脫沉重的高息債務負擔，實現數百萬元的利息節省？
好消息是，這不再是遙不可及的夢想。本文將為您揭示一條鮮為人知、卻完全合法的出路——「未補地價資助房屋重新按揭」。這項由房屋署特批的方案，不僅能讓您毋須預先補地價即可獲取銀行低息貸款，更可助您將信用卡、私人貸款等高息債務重組為低息長還款期的按揭，大幅減輕每月供款壓力，甚至為您的財務狀況節省過百萬元的利息開支。
本終極指南將深入淺出，為您剖析「未補地價重新按揭」的五大核心優勢，透過真實案例展示其驚人成效，並手把手帶您走過合法套現的五大申請步驟。若您正尋求一條通往財務自由之路，這篇文章將是您的最佳起點，助您合法套現，告別財困，重獲新生！
未補地價資助房屋的樽頸：為何一般重新按揭不可行？
許多朋友可能都想了解，自己的未補地價資助房屋能否進行重新按揭加按計劃，以解決燃眉之急。但是，資助房屋的業權性質與私人樓宇有特殊限制。所以一般情況下，隨意申請重新按揭並不可行。這個情況，需要深入了解相關法例規定。
《房屋條例》下的核心限制：資助房屋的公共福利屬性
香港的資助房屋，例如居者有其屋計劃物業或租者置其屋計劃單位，設立目的與私人樓宇不同。政府提供這些房屋，目的是幫助有需要市民解決住屋問題，不是為了投資。所以這些資助房屋的業權帶有公共福利屬性，並非完全屬於業主個人所有。這個原則影響所有轉讓和按揭行為。
解釋政府資助原意：資助房屋業權與私人樓宇的根本分別
私人樓宇業主擁有物業全部權利，可以自由買賣、出租或進行按揭，不受政府干預。但是，資助房屋獲得政府補貼，售價遠低於市價。這個資助原意決定了資助房屋業權與私人樓宇有根本分別。業主雖然擁有物業居住權，但是轉讓或加按物業時，必須遵守《房屋條例》嚴格規定。
闡述「轉讓限制期」與「補地價」要求對重新按揭的影響
資助房屋設有「轉讓限制期」。在這個期間內，業主不可以隨意出售、出租或按揭物業。即使過了限制期，業主如果沒有向政府繳付地價補償，也就是俗稱的「補地價」，物業轉讓權利依然受到限制。這些限制同時影響重新按揭的可能性。除非獲得特定批准，否則在未補地價情況下，自行進行重新按揭不被允許。
必須獲房屋署署長書面批准：合法進行重新按揭的唯一途徑
若想合法進行重新按揭，不論首次為物業按揭，或是進行加按，業主必須事先獲得房屋署署長書面批准。這份書面批准是唯一合法途徑。如果沒有獲得這份批准，任何將未補地價資助房屋進行重新按揭的行為將構成違法，並可能面臨嚴重後果。
房委會嚴格審批準則：剖析獲批的六大特定理由
房屋委員會對重新按揭申請有嚴格審批準則。他們會審視申請人實際情況，通常只會在業主面臨緊急或意料之外財務困難時，才可能批准重新按揭。獲批主要特定理由包括：
* 為家庭成員籌措醫藥費，應付突如其來醫療開支。
* 支付家庭成員殮葬費用。
* 為家庭成員提供教育經費，例如子女升學學費。
* 因離婚或分居，需要向配偶付還樓價差額或支付贍養費。
* 業主因生意出現財政困難，導致難以應付基本生活開支。
這些理由之外，一般個人財務問題，例如信用卡欠款或私人貸款，通常不會被接納為批准重新按揭的理由。同時，房屋署亦會考慮應急款額是否超逾申請人家庭一個月平均總收入，確保確實為緊急需要。獲得房屋署批准，才能取得重新按揭准許證明。
擅自重按的法律風險：違反《房屋條例》的嚴重後果
如果業主沒有獲得房屋署署長書面批准，擅自將未補地價資助房屋進行重按，這個行為違反《房屋條例》。這將導致嚴重法律後果。根據《房屋條例》，擅自重按可能被視為違反單位買賣協議條款，房屋署有權採取行動。這可能包括要求業主清還貸款，甚至收回物業。所以，在進行重新按揭前，必須確保獲得所有必要批准，避免潛在法律風險。
一步步睇清：我們的重新按揭申請流程
親愛的朋友，您也許對未補地價物業的重新按揭加按計劃感到好奇，甚至對申請過程有些疑慮。我們明白，處理這類財務事宜往往牽涉不少細節。因此，我們特意為您梳理出清晰的申請流程，讓您對這項服務有更深入的了解。我們希望這篇文章能像一位值得信賴的朋友，引導您邁向財務健康的每一步。
我們的承諾：不成功，不收費，並為您墊付所有合資格申請費用
我們深知，面對財務挑戰，每分錢都彌足珍貴。因此，我們為客戶提供「不成功不收費」的承諾。這表示，如果您的重新按揭申請最終未能獲得批准，我們將不會收取任何服務費用。此外，在整個申請過程中，所有合資格的申請費用，包括房屋署的申請費、律師費以及銀行手續費等，我們也會為您先行墊付。我們這樣做，是希望為您解除後顧之憂，讓您安心地踏出解決財務問題的第一步，不用擔心前期投入。
重新按揭的五大申請步驟
我們的團隊具備豐富的重新按揭經驗，將會全程陪伴您。我們已將繁瑣的重新按揭申請過程，簡化為以下五個清晰的步驟。這些步驟環環相扣，確保您的申請能夠高效且順利進行。
步驟一：免費專業諮詢與初步財務評估
當您考慮重新按揭時，第一步是與我們的專業顧問進行一次免費且保密的諮詢。在這個階段，我們將會詳細聆聽您的財務狀況，以及您申請重新按揭的主要原因和資金用途。同時，我們會初步評估您的物業估值，分析您是否符合房屋署對重新按揭申請的基本要求，並且判斷您的個案能否成功獲批。這次評估無需任何費用，也無任何義務，只為您提供一個清晰的方向。
步驟二：專人協助準備申請文件（身份、入息、物業業權證明等）
重新按揭的申請涉及大量文件，例如身份證明、入息證明以及物業業權證明等。準備這些文件有時確實讓人感到不知所措，因為房屋署與銀行對文件的要求相當嚴謹。我們的專人將會仔細審閱您的情況，為您列出所有需要準備的文件清單，並且協助您整理和核對所有資料，確保文件齊備和符合要求。這樣能大幅減少您自行處理的時間和可能出現的錯誤。
步驟三：代表客戶向房屋署提交申請及跟進
完成文件準備後，我們將會代表您，把所有申請文件正式提交給房屋署。由於未補地價的物業重新按揭，必須獲得房屋署的書面批准，這一步是申請的關鍵。我們的團隊會密切跟進您的申請進度，並且適時回應房屋署提出的任何查詢。我們也會協助您處理房屋署可能安排的會面或查證，確保整個審批流程暢順。
步驟四：獲取重新按揭准許證明後，配對最合適銀行並辦理按揭手續
一旦您的重新按揭申請獲得房屋署的批准，並且取得了「重新按揭准許證明」，這表示您已跨過了最困難的一道門檻。憑著這份證明，我們的團隊會立即為您配對市場上最合適的銀行，協助您申請銀行按揭。我們會協助您比較不同銀行的利率、還款期以及其他條款，確保您能獲得最優惠的重新按揭方案。我們會協助您辦理所有銀行按揭手續，直至貸款成功批核。
步驟五：成功套現，執行債務重組及資金規劃
當銀行成功批核貸款，資金便會注入您的戶口。這筆資金可以立即用作解決您的燃眉之急。對於有高息債務的客戶，我們會協助您執行債務重組，例如償還高利率的信用卡欠款或私人貸款，大幅降低您的每月供款壓力。同時，我們也會根據您的財務目標，協助您進行更完善的資金規劃，讓您能妥善運用這筆資金，實現長期的財務健康與自由。
探索其他出路：比較重新按揭與「免補地價業主貸款」
各位業主，當您思考如何利用資助房屋物業的價值時，除了我們深入探討的重新按揭加按計劃，市場上其實還有其他方案。了解不同選擇的性質，可以幫助您作出最適合個人情況的財務決定。以下將會比較房屋署批准的重新按揭，以及財務公司提供的「免補地價業主貸款」兩種主要途徑。
方案一：房屋署批准之重新按揭
本質：正規物業按揭，需抵押物業，紀錄於土地註冊處
房屋署批准的重新按揭，本質上是一種正規的物業按揭貸款。這代表業主需要將物業抵押予銀行或認可的財務機構，並且這項抵押紀錄會正式記載在土地註冊處的物業登記冊上。這種重新按揭途徑，目的是讓業主在符合特定條件下，合法地運用物業的價值。這類重新按揭的批核，必須先取得房屋署署長的重新按揭准許證明，然後才可以向銀行辦理手續。
適用人群：符合房委會嚴格審批條件，追求最低利率及最長還款期的業主
此方案主要適用於符合房屋委員會（房委會）所訂立之嚴格審批條件的業主。房委會的重新按揭(加按)申請須知明確指出，只有因應特殊且緊急的財務困難，例如支付醫療費、教育費或處理家庭成員的身後事等特定理由，才有可能獲得批准。如果業主的情況符合這些嚴苛的準則，而且追求銀行提供的最低利率以及最長達30年的還款期，那麼透過房屋署批准的重新按揭途徑，是他們最理想的選擇。這種做法，可以顯著減輕每月供款負擔，並長期穩定財務狀況。
方案二：財務公司「免補地價業主貸款」
本質：私人貸款，無需抵押物業，不需房委會批准
與房屋署批准的重新按揭不同，財務公司提供的「免補地價業主貸款」屬於私人貸款的一種。這個方案的核心特點，在於業主無需將物業抵押予貸款機構，因此，這個貸款不會在土地註冊處留下任何抵押紀錄。更為重要的是，由於這項貸款的性質是私人貸款，所以業主無需事先獲得房屋委員會的批准。市面上如安信信貸、WeLend以及中潤物業按揭等財務公司，都有提供此類型的業主貸款服務。
適用人群：不符合房委會申請理由，或需要極速批核資金的業主
這種「免補地價業主貸款」特別適合兩種情況的業主。首先，如果業主的資金需求理由，不符合房屋委員會重新按揭的嚴格審批準則，例如，需要資金作生意周轉，但其生意並非面對極度嚴重的財困。其次，如果業主急需資金應付突發狀況，無法等待房屋署漫長的審批流程，財務公司的快速批核優勢，可以幫助他們在短時間內獲得所需資金。這種方案的批核速度一般較快，可以應付燃眉之急。
點揀好？關鍵指標對比（審批機構、速度、利率、額度、法律保障）
選擇哪種方案，需要根據您的實際需求和優先考慮的因素來衡量。以下是兩種方案在幾個關鍵指標上的對比：
- 審批機構： 房屋署批准的重新按揭，必須由房屋委員會審批。財務公司的「免補地價業主貸款」則由個別財務公司直接審批。
- 速度： 房屋署批准的重新按揭申請過程較為漫長，因為涉及政府部門的嚴格審核。財務公司的「免補地價業主貸款」批核速度則快得多，通常可以在數天甚至數小時內完成。
- 利率： 房屋署批准的重新按揭，通常可以獲得銀行按揭級別的較低利率。財務公司的「免補地價業主貸款」由於風險和性質不同，利率普遍會較高。
- 額度： 重新按揭的貸款額度，會根據房屋署的估價和業主的實際需要而定，通常較高。財務公司的業主貸款額度，則視乎個別公司的政策以及業主的信貸評級和還款能力。
- 法律保障： 重新按揭作為正規物業抵押，有較明確的法律框架保障雙方。財務公司的私人貸款雖然無需抵押物業，但作為合法借貸，仍然受《放債人條例》等法律監管，業主和貸款機構的權益均有法律保障。
關於重新按揭的常見問題
整個重按申請過程需要多長時間？
申請重新按揭加按計劃，所需時間會因不同個案而異。一般而言，整個流程大致分為兩個主要階段。第一階段是向房屋委員會申請重新按揭准許證明。房屋委員會審批過程嚴謹，這部分時間較難預估，大約需要數星期至數月。第二階段是銀行審批與批核貸款。當您取得房屋委員會的重新按揭准許證明，銀行處理按揭申請通常需時約數星期。所以，整個重按過程可能需要數個月。
我的信貸評級(TU)會否影響重新按揭申請？
是的，信貸評級對重新按揭申請有重要影響。銀行在審批任何貸款時，都會仔細審視申請人的信貸報告，也就是信貸評級(TU)。良好的信貸評級代表您有良好還款記錄，銀行會較有信心批出貸款，同時可能提供較優惠的按揭利率。相反，如果信貸評級欠佳，銀行可能拒絕申請，或提供較差的貸款條款。
申請重新按揭後，會否影響我將來出售物業？
申請重新按揭本身並不會直接影響您將來出售物業的權利。資助房屋出售物業的主要限制在於是否已補地價，或是否符合在第二市場轉售的資格。重新按揭是一種財務安排，它在物業上增加一筆抵押貸款。您將來出售物業時，仍然需要按照房屋條例的要求，例如先補地價，才可以於公開市場出售；或者在指定市場出售給合資格買家。
「不成功不收費」和「墊付費用」的具體含義是什麼？
「不成功不收費」表示如果我們協助您申請重新按揭加按計劃，但最終未能獲得房屋委員會或銀行的批准，我們不會向您收取任何服務費用。這項承諾為您提供了申請的保障，降低了您的財務風險。「墊付費用」則是指在重新按揭申請過程中可能產生的一些行政費用，例如房屋委員會的申請費、律師費等。這些費用我們會預先為您支付。這樣您就不必在申請初期額外支付現金。
除了房委會批准，銀行在審批重新按揭時還會考慮什麼因素？
房屋委員會的批准是重新按揭的先決條件。但是銀行在審批貸款時，也會進行獨立評估。銀行會考慮多個因素，例如申請人的入息證明、還款能力、現有債務狀況、信貸評級。銀行也會評估物業的估值。同時，銀行會了解您申請重新按揭的目的。所有這些因素都會影響銀行最終批出的貸款額和按揭利率。
如果我的情況不完全符合房委會的六大理由，是否就完全沒有機會申請重新按揭？
如果您的情況不完全符合房屋委員會明確列出的六大理由，要透過房屋委員會獲批重新按揭的機會確實較低。房屋委員會的審批準則十分嚴格。但是您仍然有其他可能獲取資金的途徑。市場上有一些「毋須按樓」的業主私人貸款，這些貸款不涉及物業抵押，所以不需要房屋委員會的批准。您可以考慮這種方式，滿足您的資金需求。
你們會提供所有申請所需的文件清單和指引嗎？
是的，我們當然會為您提供所有重新按揭(加按)申請須知及相關文件清單。我們同時會提供詳細指引，協助您準備和整理所有必要文件。我們的團隊會專人跟進您的個案，確保文件齊備。我們會全程指導您完成複雜的申請流程。