「買二手居屋好唔好？」在香港樓市，居屋憑藉其相對較低的入場門檻，成為不少市民置業的理想選擇。然而，相對於私人住宅，二手居屋的買賣流程、資格要求及財務安排等皆有其獨特之處，潛藏不少複雜細節與潛在陷阱。
本文旨在為您提供一份最全面、清晰的二手居屋購買指南。我們將「一文看清」綠表與白居二買家的資格差異、房委會與房協居屋的按揭注意事項、從申請准買證到成功收樓的七大核心流程，以及潛在的法律陷阱與重要文件要求。無論您是首次置業，還是有意轉換居屋單位，本文都將助您掌握關鍵知識，作出明智決策，避免不必要的風險。
各位朋友，當您考慮置業時，會否想過「買二手居屋好唔好」這個問題？其實，買二手居屋確實是不少人上車的好選擇，但是，其中也有很多「買二手居屋注意事項」必須了解。尤其是在「買二手居屋流程」上，它與買私人樓宇不同，有其獨特的地方。我們首先要做的，就是搞清楚二手居屋的兩個市場，還有買家的資格。
買二手居屋基礎課：釐清兩大市場與買家資格
居屋兩大市場：自由市場 vs. 居屋第二市場（綠表市場）
居屋，作為政府資助房屋，目的就是幫助市民置業。所以，它的買賣市場也有兩種。這兩種市場有不同的規則，買家也必須符合不同的條件。了解這些規則，可以幫助您更順利地進行下一步的「買二手居屋資格」評估。
已補地價居屋（自由市場）：與私樓無異，買賣無限制
首先談談「已補地價居屋」。這類居屋單位，業主已經向政府補回地價。它在法律上與一般私人住宅沒有分別。所以，這類單位的買賣沒有特別限制。任何人士都可以購買，買家無需符合特定的入息或者資產要求。單位也可以像私人樓宇一樣，向銀行加按，按揭條款也與私人樓宇相同。
未補地價居屋（居屋第二市場）：受轉讓限制，目標買家特定
另一種是「未補地價居屋」。這類單位未向政府補回地價。它的轉讓受到嚴格限制，只能在「居屋第二市場」內出售。這個市場專門給予合資格人士購買。這些買家必須符合政府設定的特定資格，普通公眾人士不能隨意購買。
買二手居屋資格分析：我是綠表還是白居二？
現在，您已了解居屋的兩個市場。下一步就是檢視自己的「買二手居屋資格」。您是屬於綠表人士，還是白居二人士呢？釐清這個問題，對您選定目標單位，展開「買二手居屋流程」至關重要。
綠表資格人士定義（公屋租戶、中轉屋住戶等）
如果您是綠表資格人士，您可以直接在居屋第二市場購買未補地價的居屋單位。綠表人士通常包括以下幾類：現居公屋的租戶（不包括那些交雙倍租金或者市值租金的租戶）、中轉房屋住戶、房屋署核准的合資格人士、正在領取長者租金津貼計劃的受惠者，以及房屋署發出保證書的屋宇事務助理。
白表資格人士定義（白居二）：入息與資產限額要求（附最新限額表）
如果您不屬於綠表人士，您可能符合白表資格。政府每年會發放白表名額，讓合資格的公眾人士在居屋第二市場購買二手居屋。這些人士通常稱為「白居二」。成為白居二，必須符合特定的入息與資產限額要求。這些限額會每年更新，請您參考文章內的最新限額表，了解您是否符合申請資格。
業主資格限制：轉讓年期限制的影響（附各年份購入居屋的轉售限制表）
除了買家資格，您也要明白賣家（即業主）的單位，也受到轉讓年期的限制。居屋單位在購入後，通常有數年的轉讓限制期。這個期限內，業主不可以隨意出售單位，除非向政府補地價。不同年份購入的居屋，其轉售限制條款也不同。請查看文章中的各年份購入居屋的轉售限制表，這將幫助您了解單位的可買賣性。
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買二手居屋流程全拆解：買賣雙方必經的核心步驟
在香港購買二手居屋，確實涉及一些獨特的買賣二手居屋流程，因此了解買二手居屋注意事項非常重要。很多人會問買二手居屋好唔好，這牽涉到個人買二手居屋資格和市場狀況，而這些流程與細節，正是確保交易順利進行的關鍵。下文詳細剖析買賣雙方必須經歷的核心步驟，幫助您掌握整個過程。
步驟一：業主申請「可供出售證明書」（准賣證）
申請目的與重要性
若業主打算出售未補地價的居屋單位，首先必須向香港房屋委員會（房委會）申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。此證明書確認業主擁有在居屋第二市場出售單位的資格，這是賣方啟動交易的先決條件，亦能保障買方權益。
申請所需文件清單
申請「准賣證」時，業主需要準備以下文件：
* 填妥的申請書。
* 申請費用支票或銀行本票。
* 物業樓契副本。
* 最近六個月內的水費單與電費單各一份。
費用、繳費方式及處理時間（約14個工作天）
申請「准賣證」的費用為港幣900元。繳費方式必須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。房委會不接受現金、電子支票或其他支付方式。一般而言，房屋署審核申請需時約14個工作天。
准賣證有效期（12個月）及注意事項
獲發的「准賣證」有效期為12個月。若在此期間未能成功簽訂臨時買賣合約，業主需重新申請，並再次繳付費用。業主應留意此有效期，確保在賣樓期間證明書仍然有效。
步驟二：買家申請「購買資格證明書」（准買證）
綠表人士申請流程
符合綠表資格的人士，可以向房屋署直接提交「購買資格證明書」申請書。申請人需於辦公時間內，將填妥的申請書正本連同劃線支票或銀行本票，提交至所屬屋邨辦事處或分區租約事務管理處核實資格。經核實後，辦事處會將文件轉交至居屋第二市場計劃小組審批。
白居二中籤者申請流程（由遞交申請表到領取批准信）
白居二中籤者的申請流程較為複雜。他們一般會與一手居屋申請同時進行。買家先遞交白居二申請表格，繳付費用。然後，等待居屋攪珠結果，只有中籤者才可進一步購買二手居屋。中籤後，房委會會發信要求申請人於七天內遞交「入息及資產申報表」，並提供近半年的稅單、糧單、銀行簿等證明文件，房委會也可能約見個別買家進行審查。通過審查後，房委會將以平郵寄出「批准信」。
申領「購買資格證明書」的詳細步驟與費用
白居二中籤者在收到「批准信」後，必須在四週內填妥確認書，並郵寄或親身遞交至負責小組，以申領「購買資格證明書」。申領一份「准買證」的費用為港幣870元。此證明書是買家展開購樓程序的必要文件。
准買證有效期（12個月）與時間壓力：務必留意
「購買資格證明書」的有效期為12個月。買家必須在此有效期內簽訂臨時買賣合約，否則證明書會失效，需要重新申請及繳費。這對買家而言，形成了一定的時間壓力，促使他們在有效期內積極尋找合適單位。
步驟三：搵樓、睇樓及議價的實戰技巧
網上搵盤與委託地產代理的利弊
買家可以透過網上平台自行尋找居屋盤源，這能增加自主性，但可能錯過一些未公開放售的單位。另外，委託地產代理能接觸更多盤源，他們也能提供專業意見，以及協助議價。不過，成功交易後，買賣雙方均需繳付樓價約1%作為代理佣金。
由於盤源有限，還價宜「快狠準」的策略
未補地價居屋的盤源數量相對有限，尤其市區單位更為搶手。考慮到買家「准買證」的12個月有效期，一旦遇到心儀單位，還價策略應講求「快狠準」。買家必須迅速判斷並提出合理價錢，以增加成功購入單位的機會。
步驟四：簽訂臨時買賣合約與支付細訂
臨約的法律效力與關鍵條款
買賣雙方達成共識後，會簽訂臨時買賣合約。雖然是「臨時」，但它已具備法律效力。合約中會列明成交價、支付細訂金額、簽署正式買賣合約的日期，以及物業成交日等關鍵條款。
臨時訂金（細訂）比例（樓價3-5%）
簽訂臨時買賣合約時，買家通常需要向賣方支付樓價的3%至5%作為臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆款項是交易誠意的表現，也構成合約的一部分。
律師介入的最佳時機：為何居屋買賣應在簽臨約前聘請律師
與私人樓宇買賣不同，居屋買賣，特別是未補地價單位，涉及許多特殊的法律程序。因此，建議買家在簽訂臨時買賣合約之前，就先聘請律師。律師可以協助審查臨時買賣合約條款，確保其符合房委會規定，並為後續申請「提名信」等複雜手續做好準備，減少日後可能出現的法律問題。
步驟五：申請「提名信」或「不反對通知書」
文件的法律作用：房委會確認買方資格的關鍵一步
買賣雙方簽署臨時買賣合約後，買方的代表律師會向房委會申請「提名信」，也稱為「不反對通知書」。此文件是房委會確認買方符合資格，並「提名」買方為單位合法「接手人」的重要一步。沒有這份文件，交易便無法進行。
買方律師需提交的文件清單
申請「提名信」時，買方律師需提交一系列文件，其中包括：
* 賣方的「可供出售證明書」正本。
* 買方有效的「購買資格證明書」正本。
* 買方就其申請「提名信」所作的法定聲明書。
* 臨時買賣合約副本。
* 申請費用支票或銀行本票，必須由律師樓發出。
申請費用及處理時間（最少5個工作天）
申請「提名信」的費用為港幣1,070元。房委會處理此申請需要最少五個工作天。律師會確保在簽訂正式買賣合約前取得此文件。
獲取提名信是簽署正式合約的先決條件
獲得房委會發出的「提名信」是買賣雙方能夠簽署正式買賣合約的必要條件。買方律師會確認收到提名信後，才會安排簽署正式合約。
步驟六：簽訂正式買賣合約與支付大訂
建議的簽署時機（臨約後12-14天）
收到「提名信」後，買賣雙方即可簽訂正式買賣合約。房屋署建議，簽訂臨時買賣合約與正式買賣合約之間，應預留約12至14天的時間，以確保有足夠時間處理及獲得「提名信」。
加付訂金（大訂）的計算方式（大細訂合共約樓價10%）
簽訂正式買賣合約時，買家需要支付餘下的大訂。這筆加付的訂金加上先前支付的細訂，合計通常約為樓價的10%。大訂支付後，合約將進一步鞏固。
步驟七：成交日：驗樓、簽署轉讓契據及收樓
成交前最終驗樓的重要性
在成交日前，買家應安排進行一次最終驗樓。此舉旨在確認單位狀況與之前睇樓時沒有重大差異，並確保沒有新增的損壞或問題。這也是保障買家權益的重要環節。
資金交收流程：銀行放款與律師角色
成交當日，如買家有申請按揭，按揭銀行會將貸款金額直接放款至買方律師樓的戶口。買方律師收到資金後，會負責將樓價餘款支付給賣方律師，完成資金的交收。律師在此過程中扮演著關鍵的資金信託角色。
業權轉移：轉讓契據與土地註冊處登記
買賣雙方會在律師見證下簽署「轉讓契據」，正式將物業業權從賣方轉移至買方。簽署後，買方律師會將「轉讓契據」送往土地註冊處登記，確保業權的合法性和公開性。完成登記後，買家便成為物業的合法新業主。
支付佣金及正式收樓
成交當日，若有委託地產代理，買賣雙方亦需各自向代理支付應得的佣金。完成所有法律及財務程序後，買家便可正式領取單位鎖匙，完成收樓程序，正式擁有居屋單位。