在香港物業買賣或轉按過程中，「借契」是一個常被忽略卻極為關鍵的環節，直接影響您的交易流程與財務負擔。本文將深入淺出地拆解「借契」的本質及其在物業轉按與買賣中的重要性，並獨家揭示如何透過「同步借契」策略，有效縮短資金提款時間。我們更會全面剖析如何避開潛在的雙重利息陷阱與相關費用，並深入分析「All Monies」條款對您的借契可能帶來的風險，助您全面掌握借契的關鍵要點，確保物業交易安全無憂。
借契是什麼？深入理解物業轉按及買賣中的關鍵一步
在物業買賣與轉按的世界中，「借契」是一個非常關鍵的詞語，它直接關乎您的物業權益及貸款安排。到底「借契」是什麼呢？簡單來說，這是一個由您的律師樓代您向銀行或賣方律師樓，正式要求提取樓宇契據的法律程序。「借契」意味著確保所有物業交易都按照法律規定進行，同時保障買賣雙方的權益。當您需要處理物業轉按或買賣時，這份「借契信」就是啟動整個流程的關鍵文件。
當您準備購入物業時，尤其涉及有現有按揭的二手物業，律師樓必須從賣方現有按揭銀行，或者從賣方律師樓手上「借回」該物業的樓契。這一步驟至關重要，因為律師需要仔細查閱樓契，確認物業的合法業權，同時檢查是否有任何未解除的押記或隱藏問題，以保障您的利益。確保樓契清晰無誤，是完成物業交易的基礎。
同樣地，當您選擇將現有按揭轉移到另一間銀行（即轉按）時，「借契」程序亦是不可或缺的一環。您的新按揭銀行需要取得物業樓契作為抵押品。這時候，您的律師樓便會向原來的按揭銀行發出一份「借契信」，正式申請取回樓契。這份契據隨後會由律師樓轉交至新的按揭銀行，以便新按揭能夠順利地註冊生效。這個過程確保了新舊貸款的無縫交接，同時維持了物業的抵押狀態。
【轉按加速秘訣】如何透過「同步借契」策略，將提款時間縮短至一個月
朋友，您是否正計劃將物業按揭從一間銀行轉移至另一間銀行，同時又希望盡快將資金套現呢？在轉按過程中，一個關鍵步驟就是「借契」。透過採用「同步借契」的策略，您可以有效縮短提款時間，甚至將整個流程壓縮至最快一個月完成。這個方法，說穿了就是讓銀行審批按揭的同時，律師樓也同步向原有銀行要求借契，從而加快流程。
傳統上，轉按程序會分階段進行。首先，您需要等待新銀行完成按揭批核，這可能需時一至兩個星期。銀行批核完成後，律師樓才會正式發出借契信予原有銀行，要求提取樓契。根據香港金融管理局的指引，銀行收到借契信件後，須在三個星期內將樓契送交至委託的律師樓。之後，律師樓還需要一至兩個星期進行查契以及處理相關轉按文件。因此，由申請轉按到最終提取款項，傳統流程普遍需要約一個半月至兩個月時間。
但是，如果選擇「同步借契」策略，情況就會大大不同。一旦您確定了轉按意向並開始申請按揭，您的律師樓便可隨即發出借契信予原銀行，要求借取樓契。這個步驟意味著律師樓處理借契與銀行審批按揭可以同步進行，大幅節省了等待時間。由於這兩個重要環節同時啟動，整個轉按流程的效率顯著提升，提款所需時間便能縮短至約一個月。
當然，這個加速的策略背後還有一些細節需要注意。委託律師樓進行「借契」操作，會產生一筆借契費用。這筆費用通常介乎港幣1,000元至2,000元之間，是律師樓提供服務的成本。即使最終因銀行未能批核按揭，或您因個人原因決定取消轉按，這筆借契費用仍然需要支付。所以，在決定採用此策略前，您宜審慎評估自身情況。這項策略的最大優勢是時間上的效益，尤其適合那些急需資金周轉的朋友。
借契的財務影響：避開雙重利息陷阱與費用全解構
在處理轉按或物業交易時，大家除了關心按揭條款，了解借契的財務影響同樣重要。這種安排直接關係到大家資金的運用，以及是否需要支付額外費用。
首先，我們要留意律師樓的借契費用。當大家申請轉按，並且委託律師樓向舊按揭銀行借取樓契，這項服務便會產生一筆費用。這筆費用通常介乎港幣一千元至二千元之間，用於支付律師樓處理相關文件的服務。大家需要明白，即使最終按揭申請未能成功獲批，或者大家因為個人原因決定取消轉按，這筆借契費用一般仍然需要支付。因此，在啟動借契程序前，大家最好有清晰的計劃。
其次，大家要特別留意現有按揭銀行計算利息的方式，因為這直接影響到轉按時會否出現雙重利息的陷阱。如果大家的現有按揭銀行採用「月息」方式計算利息，並且設有固定的每月供款日（例如每月一號），當轉按的提款日未能趕及這個供款日（例如新的提款日定在五號），大家便有可能需要同時向原有銀行支付該月的全部利息，又要向新按揭銀行支付由提款日起至月底的利息。這種情況會導致大家在某段時間內支付雙重利息，產生不必要的開支。為了避免這種情況，律師樓通常會建議大家將提款日延遲至下一個供款日（即下月一號），但這樣做會令轉按完成時間延遲大約半個月。
但是，如果大家的現有按揭銀行採用「日息」方式計算利息，便沒有上述雙重利息的問題。不論提款日是哪一天，原有銀行只會根據實際佔用天數（例如五天）按比例計算利息。這種計算方式會避免大家支付額外的成本，也讓轉按流程更加靈活，減少因利息計算方式而造成的延遲。