對有意透過「白居二」計劃置業，或正計劃出售、出租居屋的市民而言，「免補地價居屋」的運作模式、買賣及出租限制等環節，往往令人感到複雜。本2025終極攻略旨在為您全面剖析「免補地價居屋」的核心概念，深入淺出地講解其在第二市場的完整買賣、出租申請流程，並逐一拆解最受關注的禁售期規定，助您透徹了解箇中細節，掌握入市或出售的關鍵資訊。
「免補地價居屋」核心概念：全面解析居屋業權與市場運作
居屋，這個詞對於許多香港朋友來說並不陌生。它為不少家庭實現置業夢想，提供了一個較為實惠的選擇。不過，當我們談到居屋的買賣，特別是「免補地價」的議題，許多人會感到有些困惑。究竟甚麼是「免補地價」？這個概念對於居屋業主以及希望購入「免補地價居屋」的「白居二」人士來說，皆是極為重要的知識。
究竟什麼是「居屋免補地價」？
解構政府資助房屋的折扣率與轉讓限制根源
政府興建居屋的目的，是協助中低收入家庭安居樂業，所以會以折扣價出售單位。這個折扣，就是政府當年對單位地價的補貼，同時亦是對買家的資助。由於單位獲得了政府補貼，房屋委員會便會設定一些轉讓限制，避免買家利用公共資源作純粹的圖利行為。這些限制包括設有禁售期，並且通常規定業主若要在公開市場上出售單位，必須先向政府補回地價差額。
為何「免補地價」是居屋業主必須了解的關鍵詞
「免補地價」這四個字，是居屋業權上一個極為關鍵的詞語。它直接影響到業主如何處置其物業，以及潛在買家如何購入單位。理解「免補地價」的意思，您會明白居屋買賣可以選擇在無需支付地價差額的情況下進行，此情況僅限於特定的「居屋第二市場」。此外，「免補地價出租」亦是現時業主們可以考慮的合法途徑。如果業主希望將物業於公開市場出售，則需要先完成補地價程序，其單位的性質就會變成私人住宅，不再受轉讓限制。
剖析兩大交易市場：第二市場 vs 自由市場
居屋的買賣市場，主要分為兩大類別，它們的運作模式與買家資格各有不同。了解它們的分別，有助您清晰掌握居屋的流轉規則。
第二市場（居屋第二市場計劃）：合資格人士免補地價的交易平台
居屋第二市場計劃，是專為未補地價的居屋單位而設的交易平台。在這個市場中，業主出售其單位時，可以「免補地價」進行，無須支付地價差額予政府。買家方面，只有符合特定資格的人士才可以入場，例如持有「綠表」的公屋租戶，或透過「白居二」計劃成功申請的「白表」人士。這個市場的設計，旨在將資助房屋的資源繼續留給真正有房屋需要的合資格人士。
自由市場：完成補地價程序後的公開買賣途徑
自由市場，顧名思義，是居屋單位完成補地價程序後的買賣途徑。一旦業主向房屋委員會繳清地價差額，其單位便會解除所有轉讓限制，如同一般私人住宅，可以在公開市場上自由買賣。這個市場的買家資格沒有限制，任何市民都可以購入，並且可以透過銀行按揭等方式購買。單位樓價亦會反映其市場價值。
兩者在業權、買家資格及樓價上的核心差異
第二市場與自由市場在多方面有顯著不同。在業權方面，第二市場的單位仍附有政府資助的性質，買家只擁有「部分業權」，業主權利受到轉讓限制；自由市場的單位則已完全脫離資助性質，業主擁有「完整業權」。在買家資格上，第二市場僅限於符合特定資格的綠表和白表人士；自由市場則對所有買家開放。樓價方面，由於第二市場的單位未補地價，其售價通常會較自由市場的同類單位為低。這個差異，同時反映了政府對資助房屋的政策目標。
誰有資格參與「免補地價」交易？
了解市場運作模式後，我們也要知道哪些人士可以參與「免補地價」的居屋買賣。這包括了賣家和買家兩方面，兩者皆須符合特定的資格要求。
賣家資格：居屋業主的基本要求
作為「免補地價居屋」的賣家，您必須是居屋的現任業主。在禁售期內，您通常不能隨意出售單位。不過，在第二市場，只要符合特定的禁售期規例，並獲房屋委員會的批准，業主便可以將單位出售給合資格的買家，而無需先行補地價。賣家需要向房屋委員會或房屋協會申請「可供出售證明書」，證明單位可以合法地在第二市場上轉讓。
買家資格詳解：綠表與白表人士的定義與分別
購買「免補地價居屋」的買家主要分為兩大類別：綠表人士與白表人士。綠表人士通常是指現居於公共租住房屋的租戶，或者符合其他特定資格的公屋申請者，他們是政府資助房屋計劃中的優先受惠群體。白表人士則是指不符合綠表資格，但入息及資產符合政府指定上限的市民，他們通常是私人樓宇市場中難以負擔置業的家庭。白居二計劃讓這些白表人士，也能在第二市場上購買居屋單位。這兩類買家皆需向房屋委員會申請「購買資格證明書」，證明他們有資格購入這些未補地價的單位。
補地價金額如何計算？折扣率是關鍵
如果您希望將居屋單位於自由市場上出售，或者想了解其潛在的補地價成本，那麼掌握補地價的計算方式就非常重要。補地價金額的計算，並非一個固定數值，而是與單位購入時的折扣率息息相關。
官方計算公式：單位現行市值 x 購入時折扣率
補地價的官方計算公式非常直接。地價補貼的金額等於「單位現行市值」乘以「購入單位時的折扣率」。舉例而言，如果您的居屋購入時享有了市價七折的優惠，表示折扣率是30%。當您決定補地價時，房屋委員會會委派測量師評估單位的現行市值。假設現行市值為600萬港元，那麼您需要繳付的補地價金額就是600萬乘以30%，即180萬港元。因此，購入時的折扣率越高，您將來需要繳付的補地價金額也會越大。
如何查閱自己單位的準確折扣率？(查閱樓契教學)
您想知道自己居屋單位的準確折扣率，最好的方法就是查閱購入單位時的原始樓契。樓契上會清晰列明當初單位售價與當時市值之間的折扣百分比。如果一時找不到樓契，您也可以透過土地註冊處的土地查冊服務，找出您單位首次由房屋委員會或房屋協會售予首任業主時的樓契副本。這份文件會詳細記錄單位購入時的相關資料，包括其折扣率。掌握這個準確的折扣率，對於計算預期的補地價金額，以及規劃未來的買賣策略，都非常重要。
免補地價居屋出售全攻略：第二市場買賣實戰流程與規章
不少朋友在考慮出售居屋時，會對「免補地價」這個概念感到疑惑。其實，只要符合特定條件，業主可以在無需向政府繳付地價差額的情況下，將單位出售給合資格的買家。這個過程主要在居屋第二市場進行，特別適合想出售「免補地價居屋」的業主。這個部分，我們會詳細探討出售「免補地價居屋」的實際操作流程，以及相關規章，讓您清晰了解每一步。
出售前必讀：不同時期居屋的「免補地價」轉讓限制 (禁售期)
出售居屋前，了解單位的轉讓限制，也就是「禁售期」，非常重要。居屋政策一直有調整，不同時期出售的單位，其「免補地價」轉讓條件也不同。這些限制規定了您何時可以在第二市場出售單位，又或何時才能補地價在自由市場出售。我們現在看看不同年份居屋的規定。
2022年及以後新居屋：15年禁售期下的「免補地價」出售策略
若您擁有的是2022年或以後出售的新居屋，單位設有較長的轉讓限制。您購入單位後的首五年內，若要出售，只能以不高於原價的方式，轉讓給房委會提名的買家。這五年間，無法在第二市場自由放售。從您購入單位的首次轉讓契據日期起計，第六年開始，您才可以將「免補地價居屋」單位，在居屋第二市場放售，給予持有「綠表」或「白居二」資格的買家。若您想等到15年後補地價，才能在公開市場（自由市場）自由出售單位。因此，在這15年的禁售期內，第二市場是出售「免補地價」單位的主要途徑。
2018年至2022年出售居屋：10年禁售期的規定
對於在2018年至2022年間出售的居屋，轉讓限制也有不同。您購入單位後的首兩年內，只能以當年購入價轉售予「居屋第二市場」的申請者，期間不接受補地價。第三年至第五年，您可以自由定價，但仍然只限於在「居屋第二市場」內買賣，房委會或房協不接受補地價申請。直到您購入單位滿十年，才可以向房委會或房協申請補地價。完成補價程序後，您的單位便可以在公開市場自由買賣。所以，在這十年的轉讓限制期內，出售「免補地價居屋」的唯一選擇就是第二市場。
2007年至2018年出售的居屋：較寬鬆的「免補地價」轉售條件
早於2007年至2018年出售的居屋，轉售條件相對寬鬆。您購入單位後的首兩年內，您必須先完成補地價程序，才可以將單位在自由市場出售或轉讓。第三年至第五年，情況與首兩年相同，您必須先補地價才能在自由市場出售。不過，在這段期間，單位也可以在「免補地價」的情況下，以自由定價方式轉售予符合「居屋第二市場」申請資格的人士。這些買家可以是「綠表」人士，或者符合居屋申請資格的「白表」人士。從您購入單位滿第五年起，您可以選擇先簽訂買賣合約，然後再進行補地價。這個安排讓業主有更多彈性處理「免補地價」出售事宜。
最早期居屋的特殊情況 (如順緻苑)
香港最早期發售的居屋，例如第一至第三期甲發售的項目，包括順緻苑、置樂花園等，擁有非常特殊的轉讓條件。這些單位本身的地契條款，並沒有轉讓限制。因此，這些早期的「免補地價居屋」，所有單位都無需補地價，即可在自由市場上買賣。這是一個重大的例外，因為它省卻了補地價的程序與費用，使這些單位流通性更高。
賣家放盤步驟詳解：由申請到完成交易
當您確認自己的「免補地價居屋」符合出售條件後，就可以準備放盤。出售「免補地價」單位，與出售一般私人樓宇不同，需要遵循房委會的規定，特別是關於「免補地價」的限制。以下是賣家在居屋第二市場出售單位的重要步驟。
第一步：向房委會申請「可供出售證明書」(準賣證) 的流程與費用
您出售「免補地價居屋」前，必須先向房委會申請一份「可供出售證明書」，這份文件又叫作「居屋準賣證」。這份證書確認您的單位符合在第二市場出售的資格，也保障了買家的權益。您需要填妥申請表，然後連同申請費用以及樓契副本，一併交回居屋第二市場計劃小組。申請這份證書的費用是港幣6,230元。
第二步：文件準備、批核時間與證書有效期
提交申請後，房屋署會進行批核。這個批核過程大約需要十四個工作天。批核通過後，房屋署會向您發出「居屋準賣證」。這份證書的有效期是十二個月。您必須在這十二個月的有效期內，完成與合資格買家簽訂臨時買賣合約的步驟。若證書逾期，您就需要重新申請。
第三步：如何與合資格買家簽訂臨時買賣合約
當您拿到「居屋準賣證」後，就可以正式與合資格的買家商談。請注意，由於您出售的是「免補地價居屋」，買家必須是符合「居屋第二市場」資格的人士，例如「綠表」人士，或者擁有「白居二」資格的人士。買家也需要先取得「購買資格證明書」（即「居屋準買證」）。在您和買家的「準賣證」和「準買證」十二個月有效期內，雙方必須簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明單位的成交價，以及交易條款。
買家入市步驟詳解：白居二如何鎖定心儀單位
對於「白居二」買家來說，在居屋第二市場尋找「免補地價居屋」是一個重要的置業途徑。這個市場的單位價格較為吸引，但也有其特定的流程和要求。如果您是「白居二」買家，希望鎖定心儀的「免補地價居屋」單位，請細閱以下步驟。
第一步：申請「購買資格證明書」(準買證) 的資格與程序
作為「白居二」買家，您必須先向房委會申請一份「購買資格證明書」，這份文件又稱為「居屋準買證」。這份證書證明您符合購買「免補地價居屋」的資格，是您入市的入場券。您需要符合房委會對「白表」申請者的入息及資產限額要求，並通過審批程序。申請準買證的流程和所需文件，房委會網站會有詳細說明。
第二步：證書有效期與尋找「免補地價」盤源的技巧
您獲得「居屋準買證」後，這份證書的有效期也是十二個月。您必須在這十二個月內，找到合適的「免補地價居屋」盤源，並完成簽訂臨時買賣合約。在尋找盤源時，您可以透過地產代理，或者留意房委會「居屋第二市場」的資訊平台。重點是，要明確指出您尋找的是「免補地價居屋」，因為這類單位只限於合資格的買家。您可以多看幾個單位，比較價格、地段和單位狀況，找到最符合您需求的「白居二 免補地價」單位。
法律紅線：未經許可出售「免補地價」單位的後果
居屋作為政府資助房屋，其買賣和轉讓受到嚴格規管。若您出售「免補地價居屋」時，未能遵循相關法律和房委會的規定，可能會面臨嚴重的法律後果。了解這些「紅線」非常重要，可以幫助您避免不必要的麻煩。
違反《房屋條例》的罰則：罰款與監禁風險
根據《房屋條例》第27A條的規定，若居屋業主在未補地價，並且未經政府許可的情況下，擅自將單位出售或出租，即屬違法。這種行為會導致嚴重的法律後果。違法者最高可被判處港幣500,000元的罰款，同時可能面臨監禁一年的風險。因此，在進行任何「免補地價居屋」的出售或「免補地價出租」行為前，務必確保完全符合房委會及相關法例的要求，避免觸犯法律。
「免補地價居屋」另一出路：免補地價出租計劃詳解
如果您是居屋業主，又暫時不打算出售單位，或許正在想，未補地價的居屋可以出租嗎？答案是：可以。香港房屋協會（房協）推出「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，讓居屋業主有機會將「免補地價居屋」合法出租，開拓資產運用的新方向。這個計劃為「免補地價出租」提供了明確的途徑，同時也幫助有住屋需要的人士。
「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」最新政策
房協宣布，這項「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」已經延長。計劃會持續至二零三一年十月三十一日，這顯示政府與房協對此計劃的長期承諾。此計劃容許合資格的香港房屋協會及香港房屋委員會資助出售單位業主，出租他們未補地價的物業。這對於持有「免補地價居屋」的業主而言，是一項重要的彈性措施。
計劃目的與背景
這項計劃目的，是善用現有的資助房屋資源。透過將閒置的未補價居屋單位出租，政府希望增加過渡性房屋供應，幫助紓緩基層市民的住屋壓力。特別是對於正在輪候公共房屋的申請者，這計劃可以提供一個即時的安身之所。對業主來說，單位空置不如善加利用，可以獲得租金收入。
此計劃下的「免補地價居屋」為何能合法出租？
一般情況下，未補地價的資助房屋都受到嚴格的轉讓與出租限制。這是因為政府在出售這些房屋時提供了大幅折扣。不過，在「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」之下，地政總署已批出所需的豁免書。這份豁免書十分重要，因為它特許了這些單位的「免補地價出租」資格。有了這份豁免書，業主在計劃框架下出租單位，便不會違反土地契約條款。
參與計劃的資格與流程
參與這個「免補地價出租」計劃，業主和租客雙方都需要符合特定資格，並且通過嚴謹的審批流程。這樣才能確保計劃的資源能夠有效分配，到達真正有需要的人手上。
業主申請「業主證書」的資格要求與程序
如果您是居屋業主，想透過此計劃出租「免補地價居屋」，您必須申請「業主證書」。申請資格與程序維持不變，主要是證明您為合資格的香港房屋協會或香港房屋委員會資助出售單位業主。現時持有有效期至二零二六年十月三十一日證書的業主，房協會主動聯絡他們換領新證書。他們不必重複申請。如果未換領新證書，業主將不能簽訂於二零二四年十一月二日或之後生效的租約，所以業主請留意證書更新事宜。
租客申請「租客證書」的資格要求與程序
對於想租住這些單位的租客，同樣需要申請「租客證書」。租客必須是合資格的公共房屋申請者，例如正在輪候公屋的人士。這項要求旨在確保計劃的社會目的得以實現。租客也需要符合一定的入息及資產限制，並且通過房協的審批程序。這類單位通常能提供比私人市場更實惠的租金，對公屋申請者而言，是一個不錯的短期住宿方案。
重要法律豁免及注意事項
這項「免補地價出租」計劃的租賃關係，有其獨特的法律地位，這點非常值得大家留意。
為何此計劃的租賃不受《業主與租客(綜合)(修訂)條例》第IVA部規管
二零二二年一月二十一日的通告指出，「出租計劃」轄下處所的租賃，已經獲豁除於《二零二一年業主與租客 (綜合) (修訂) 條例》(第柒章) 第IVA部的適用範圍之外。這條法例的第IVA部，主要規管分間單位（俗稱「劏房」）的租務安排，包括租期與加租限制。此計劃之所以獲得豁免，是因為它有其特殊的社會定位，屬於過渡性房屋服務。豁免能讓租賃條款更具彈性，方便配合計劃目的，為有住屋需要的人士提供更快速、更靈活的租住機會。這確保了「免補地價出租」的特殊性，也利於政府達成其房屋政策目標。
免補地價常見問題 (FAQ)
購買「免補地價」居屋可以申請按揭嗎？成數與一般私樓有何不同？
「免補地價居屋」確實可以申請按揭，並且按揭條件通常比一般私人樓宇更為寬鬆。由於香港房屋委員會（房委會）會為這些「免補地價」的居屋單位提供擔保，銀行批核按揭時，風險便會大大降低。一般而言，綠表買家購買「免補地價居屋」可以做到高達九成半按揭。同時，白居二買家亦可做到高達九成按揭。此外，這類按揭通常最長還款期可達二十五年，部分甚至可以延展至三十年，並且通常無需購買按揭保險。相比之下，私人樓宇的按揭成數通常只有七成，金額超過一千萬港元的物業更只有五成。還款期也多數是二十五年，買家亦需額外支付按揭保險費，因此「居屋 免補地價」的按揭條件對買家來說更有利。
我買了「免補地價」居屋後，將來可以補地價並在自由市場出售嗎？
當然可以。這是「免補地價」居屋單位轉變為私人樓宇的必經之路。當您購入「免補地價居屋」後，單位會受轉讓限制規管。通常，單位過了政府規定的禁售期之後，您便可以向房委會申請「補地價」。完成「補地價」手續，並支付相關地價差額後，您的居屋單位便會解除所有轉讓限制，轉為等同於私人樓宇的業權。此時，您便可以在沒有任何限制下，將單位在自由市場上出售給任何人士，或者將它出租。這與一般的私人住宅物業買賣完全一樣。
「免補地價」居屋的成交價是否一定比已補地價的同類單位低？
通常來說，「免補地價居屋」的成交價會比同區、同類型的已補地價單位為低。原因很簡單，因為「免補地價」單位只能在居屋第二市場出售。買家必須符合政府特定的資格，例如綠表人士或「白居二」買家。這表示潛在買家數量相對有限，市場競爭不如自由市場那麼激烈，所以價格自然會受影響。相反，已補地價的居屋單位，就像私人樓宇一樣，可以在自由市場出售。任何有能力買樓的人都可以購買，買家範圍大大擴闊。市場需求增加了，樓價通常也會較高，因此「免補地價」的單位會較便宜。這也是「白居二 免補地價」計劃的吸引力所在，用較低的價格就能買到一個單位。
出售未補地價的公屋和出售「免補地價」的居屋，流程和限制有何分別？
出售未補地價的公屋與出售「免補地價」的居屋，兩者的流程與限制有相似之處，但亦有重要分別。兩種物業都屬於政府資助房屋，買賣都受房屋條例規管，並且需要向房委會申請批准才能轉讓。公屋主要是為有需要家庭提供租住居所，只有「租者置其屋計劃」的公屋租戶才可以購入自己所住的單位。這些「未補地價」的租置單位，若要轉售，只能轉售給房屋署提名的綠表合資格人士，且通常需以原價或經折讓的價格出售，限制非常嚴格。至於「免補地價居屋」，其設計目的就是讓中低收入家庭自置居所。雖然同樣需要房委會批准，居屋第二市場的買家資格包括綠表人士以及「白居二」買家，市場較公屋流通。轉售彈性相對較大，價格也可以由市場自由釐定，前提是遵守禁售期規定。此外，公屋單位合法進行「免補地價出租」的情況極為罕見。居屋則有「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」可合法「免補地價出租」。
完成補地價後，是否必須立即賣樓或出租？
絕對不是。完成「補地價」手續後，您的居屋單位就脫離了政府資助房屋的身份，完全變成了私人住宅物業。這表示您擁有單位完整的業權。從此以後，您毋須再受房委會任何轉讓限制所規管。您可以選擇繼續自住，無需急於賣樓。同時，您也可以隨時將單位在自由市場上出售，或者將它出租給任何人士。靈活性與一般私人樓宇無異。這筆「免補地價」變為自由市場物業的過程，給業主帶來了極大的自主權，方便他們規劃未來的物業安排。