「上車」是許多香港人的置業夢，但面對高昂的首期，不少人萌生了借「私人貸款」支付的念頭。然而，這種看似快速的「捷徑」，實際上卻充滿致命陷阱，可能讓您錯失申請按揭的資格，甚至陷入更深的財務困境。本文將由專家為您深入拆解，為何這種做法幾乎注定失敗，細數五大您必須避開的「致命陷阱」。同時，我們將為您提供一套清晰的「正確上會藍圖」，助您從建立穩健的首期來源到優化信貸評級，一步步邁向成功的置業之路。
「私人貸款首期」是置業捷徑還是財務陷阱？全面拆解風險與後果
許多朋友考慮置業時，可能因為首期資金不足，腦海會閃過一個想法：申請私人貸款首期。有些人以為這樣便能「零成本」上車，或者可以更快達成置業夢想。但是，這個看似方便的策略，實際上往往伴隨巨大的財務風險與不可預料的後果。今日，我們將深入分析，為何將私人貸款用作首期，幾乎是一條通往財務困境的險路。
為何「私人貸款首期」這個想法幾乎注定失敗？兩大致命傷剖析
使用私人貸款的首期，並非一個可取的方法。這種做法有兩個致命傷，它們會直接影響您成功申請按揭貸款的機會。了解這些核心問題，可以避免您誤墮財務陷阱，同時確保置業之路更穩健。
致命傷一：無法通過按揭壓力測試與供款與入息比率 (DTI)
銀行在審批按揭貸款時，有一個重要環節，就是評估借款人的還款能力。這過程會用到按揭壓力測試，同時會計算借款人的供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)。銀行會將您所有現有債務的每月還款額，例如信用卡欠款或私人貸款的每月供款，與預計的按揭每月供款加起來。之後，銀行會評估這些總供款是否超出您每月總收入的特定百分比（通常有壓力測試要求，例如假設利率上升2%後，總供款與入息比率不應高於60%）。如果借用了私人貸款首期，您的每月還款負擔便會大大增加。這會使供款與入息比率急劇上升，結果很可能無法通過銀行的壓力測試，導致按揭申請被拒絕。
致命傷二：按揭保險公司 (HKMC) 對首期來源的嚴格審查
假如您想申請高成數按揭，例如九成按揭，便需要通過按揭保險公司的審批。香港按揭保險有限公司（HKMCI），作為按揭保險計劃的提供者，對首期資金的來源有非常嚴格的審查機制。這是因為按揭保險公司需要確保借款人有足夠的儲蓄能力作為首期，而不是依賴額外借貸。如果您的首期資金是來自私人貸款的首期，並且私人貸款的提取時間與支付首期時間非常接近，按揭保險公司便會懷疑您的資金來源。它們會認為您的槓桿程度過高，風險較大。在這樣的情況下，按揭保險公司可能會拒絕批核按揭保險，直接導致您的高成數按揭申請失敗。
「走後門」也行不通：發展商按揭與僥倖獲批的財務黑洞
部分買家在銀行按揭受阻後，可能會轉而考慮發展商提供的按揭方案，以為這是一個「走後門」的途徑。有些發展商確實會提供高成數按揭，表面上審批要求可能較銀行寬鬆。但是，這些發展商按揭通常由其關聯的財務機構承辦，其利率普遍比銀行按揭高出許多。高利率意味著您的每月供款會大幅增加，同時總利息開支也會非常龐大。即使您僥倖獲批，未來數十年的供款壓力便會十分沉重，這無異於掉入一個財務黑洞。因此，無論是銀行按揭還是發展商按揭，借用私人貸款首期都是一個不智的選擇，並不會讓您避開財務風險。