置業是香港人的人生重要里程碑，然而，按揭貸款涉及的利息計算、條款細節及市場變動錯綜複雜，往往令準業主及現有業主感到困惑。【2025按揭全攻略】旨在為您提供一份全面而深入的終極指南，助您徹底掌握按揭貸款的利息奧秘。從解構H按、P按及定息按揭的利率計算原理，到實時比較全港銀行按揭優惠，再到專家級的慳息策略、權威居所貸款利息扣稅攻略，以至獨家AI智囊助您精準計算真實成本，本文將六大關鍵環節一網打盡。無論您是首次置業、考慮轉按，還是希望優化現有供款，本指南都將助您洞悉按揭市場先機，作出最明智、最慳息的財務決策。
按揭貸款利息計算原理：全面拆解H按、P按及定息按揭，深入理解利率構成
要管理好物業財務，首先要透徹了解按揭貸款利息的計算方式。因為按揭貸款通常是人生中最大筆的借貸，當您清楚按揭利息點計，才可以更有效地規劃財務。現在我們一起深入探討香港最常見的幾種按揭計劃，並且理解它們的按揭貸款利率構成。
H按（銀行同業拆息按揭）深度解析
H按，全名銀行同業拆息按揭，因為與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，所以得名。這種按揭計劃在香港十分流行。
H按利率構成：HIBOR + 銀行加息（H+）
H按的按揭貸款利率主要由兩部分組成：HIBOR加上銀行設定的一個固定加幅（通常表示為「H+」）。HIBOR是香港銀行之間互相借貸資金時使用的利率，每天都會根據市場資金的供求關係而浮動。例如，如果市場資金充裕，HIBOR可能下跌；反之，若資金需求增加，HIBOR就可能上升。銀行會根據這個浮動的HIBOR加上預設的加幅，計算您的實際按揭貸款利息。
「封頂利率」（Cap Rate）的角色與保障
H按計劃通常設有一個「封頂利率」（Cap Rate）。這個封頂利率是一個上限，目的是為了保護借款人，避免在HIBOR大幅飆升時，按揭貸款利息過高。簡單來說，無論HIBOR如何變動，您的實際按揭貸款利率都不會超過這個預設的封頂位。銀行會比較「HIBOR加固定加幅」與「封頂利率」兩個數字，並以較低的那個來計算您的當期利息支出。這個機制為借款人帶來了重要的利率保障。
H按的優點與潛在風險
H按的優點是顯而易見的。當HIBOR處於低位時，H按通常能夠提供比P按更低的實際按揭貸款利率，讓借款人在初期享受較低的供款。然而，H按亦有其潛在風險。HIBOR的波動性意味著每月的利息支出可能隨時變動。雖然有封頂利率保障，但利息仍有可能上升至封頂位，這對需要精確預算開支的業主來說是一個挑戰。進行按揭貸款利率壓力測試時，H按的潛在波動性亦是銀行考量的重點。
P按（最優惠利率按揭）深度解析
P按，全名最優惠利率按揭，它的按揭貸款利率與銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鈎。P按是另一種香港常見的按揭計劃。
P按利率構成：最優惠利率 – 銀行減息（P-）
P按的按揭貸款利率，是根據銀行設定的最優惠利率減去一個特定的百分點（通常表示為「P-」）計算。最優惠利率由每間銀行自行釐定，並且會受到整體市場環境以及美國利率走勢的影響。但是，最終的利率調整權力完全屬於個別銀行。
「大P」與「細P」的分別與影響
在香港，最優惠利率有「大P」與「細P」之分。例如，滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行這幾間主要銀行，通常會採用較高的最優惠利率，即俗稱的「大P」，例如5.25%。而其他銀行則可能採用較低的「細P」，例如5.625%或5.75%。雖然名稱有別，但這些銀行的實際P按貸款利率，例如P-2%，最終可能十分接近。所以，選擇P按時，需要同時留意各銀行的「P值」以及其提供的「減息幅度」。這對於了解按揭利息點計至關重要。
P按的優點與穩定性分析
P按的主要優點是其利率相對穩定。由於銀行調整最優惠利率的頻率較低，調整幅度也較小，P按的每月供款會比H按更為固定和可預測。這為借款人提供了較高的預算穩定性，特別適合那些不希望按揭貸款利率經常變動，或者需要穩健現金流規劃的業主。
定息按揭是什麼？適合哪些人士？
定息按揭是指在特定年期內，例如10年、15年或20年，您的按揭貸款利率會維持固定不變。這表示在整個固定期內，無論市場利率如何波動，您的每月供款金額都將保持一致。這種穩定性是其最大特點。定息按揭特別適合那些極度重視預算穩定性，並且預期未來按揭貸款利率可能大幅上升的借款人。它也能為一些入息未能完全通過按揭貸款利率壓力測試，但又希望獲得較高按揭成數的買家提供一個可行方案。
按揭高息掛鈎戶口（Mortgage-Link）：如何變相降低利息成本
按揭高息掛鈎戶口（Mortgage-Link）是一種聰明的理財工具，它能夠變相地降低您的實際按揭貸款利息支出，讓您的儲蓄發揮更大的作用。
運作原理：存款利息如何抵銷按揭利息支出
Mortgage-Link戶口的核心運作原理是，您存入這個指定戶口的資金，可以賺取與您按揭貸款利率相同的特惠存款利息。這筆高息存款利息，實際上是用來抵銷您部分按揭貸款的利息支出。例如，如果您的按揭貸款利率是2.5%，而您在這個戶口有100萬港元存款，這100萬港元就能賺取2.5%的利息，相當於您的按揭利息成本被直接「沖銷」了100萬港元所產生的利息。從而有效降低了您的實際按揭利息。
存款上限限制（如貸款額之50%或60%）
儘管Mortgage-Link戶口非常吸引，但它通常設有存款上限。這表示只有一部分存款可以享有與按揭利率掛鈎的特惠利息。大多數銀行會將這個上限設定為您尚未償還按揭貸款餘額的50%或60%。超出這個上限的存款，將會按照銀行一般的港幣儲蓄分層利率計算利息，這些利率通常遠低於按揭利率。
罰息期（Penalty Period）對未來轉按及利息規劃的影響
罰息期是指在按揭貸款合約生效後的一段特定時間內，如果您選擇提前償還全部或部分貸款，或者將按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行（俗稱轉按），您將需要向銀行支付一筆罰款。這段時間通常為期兩年或三年。了解罰息期對您未來的利息規劃至關重要。如果您打算在短期內轉按以獲取更低的按揭貸款利率，或者進行部分提前還款以減少總按揭貸款利息支出，就必須考慮罰息期的限制。在罰息期內轉按或提早還款，可能會因罰款而抵銷您節省的利息，甚至造成額外損失。所以，選擇按揭產品時，必須考慮罰息期的長短，以及自己未來幾年的財務規劃。
按揭貸款利息常見問題（FAQ）
H按和P按，現階段我應該如何選擇？
按揭貸款利息是置業過程中的主要開支。現時市場上有兩種主要的按揭貸款利率計算方式，就是H按和P按。這兩種按揭計劃各有特色，大家可能會問，現階段應該如何選擇？H按是與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的按揭計劃，利率會每日浮動。P按則與銀行的最優惠利率（Prime Rate）掛鈎，其波動幅度相對H按較小，所以P按的利率通常比較穩定。選擇時，您可以考慮自己的風險承受能力。如果認為未來HIBOR會持續低企，選擇H按通常可以享受到較低的實際按揭貸款利率。但是，H按設有「封頂利率」，確保即使HIBOR上升，實際利率也不會超過預設的上限，這提供了保障。P按因為利率較穩定，適合較保守的借款人。最終決定，您可以仔細比較各銀行提供的按揭利息點計方式，再看看哪種方案更符合自己的財務預算與市場預期。
銀行的現金回贈越高越好嗎？有什麼陷阱？
不少銀行會提供現金回贈吸引客戶申請按揭貸款。大家看到高現金回贈時，心中可能覺得十分吸引。但是，您要知道現金回贈並非越高越好，因為這當中可能有一些您需要留意的細節。根據香港金融管理局的指引，如果銀行的按揭回贈金額超過貸款額的百分之一，該回贈便不能直接以現金形式發放給客戶。銀行會將超出百分之一的部分，直接用於扣減按揭貸款的本金。例如，您貸款四百萬港元，回贈是百分之一點二，那麼多出的百分之零點二（即八千港元）就會直接從您的貸款本金中扣除。這樣，您需要償還的貸款本金會減少，長遠來看也能節省部分按揭貸款利息。但是，對於急需現金周轉以支付律師費或其他雜項開支的業主，這種扣減本金的回贈方式可能無法滿足即時的現金需求。因此，選擇回贈方案時，請考慮自己的現金流狀況。
如果我無法通過壓力測試，還有哪些按揭選擇？
按揭貸款利率壓力測試是銀行評估您還款能力的重要一環。這項測試會假設利率上升，評估您在更嚴峻情況下的供款能力。如果評估結果顯示您無法通過壓力測試，您仍有一些按揭選擇可以考慮。第一，您可以嘗試調整按揭貸款額或還款年期，以降低每月供款額，從而達到壓力測試要求。第二，您可以考慮尋找一位合資格的按揭擔保人，共同申請按揭，因為擔保人的收入也會納入考量。第三，您也可以考慮申請定息按揭計劃。某些定息按揭計劃可能不需要進行壓力測試，因為其利率在特定年期內是固定的，這為借款人提供了穩定的供款預期。此外，您亦可以考慮按揭保險計劃，這能幫助符合條件的首次置業人士，以較高按揭成數置業，但這也同時涉及不同的審批要求。
申請「綠色按揭」對我的利息有何額外好處？
「綠色按揭」是近年來一些銀行推出的創新按揭產品，目的在於推動環保和可持續發展。申請這類按揭，通常會要求您購買符合特定綠色建築標準的物業，例如獲得香港綠色建築議會「綠建環評」金級或鉑金級認證的住宅。除了支持環保，申請「綠色按揭」還可能為您帶來實際的額外好處，有助於降低您的按揭貸款利息成本。這些好處可能包括額外的現金回贈，或者有銀行會提供稍低的按揭貸款利率。雖然利率差異可能不大，但是長遠來看，這筆回贈與微小的利率優惠，能夠有效減輕您的總按揭利息支出。而且，整個申請過程通常可以全程無紙化，減少了紙張浪費，讓您在置業的同時也能為環保出一分力。
提前還款會否導致罰款？如何計算？
許多人可能在財務狀況改善後，考慮提前償還按揭貸款，希望能節省按揭貸款利息。但是，提前還款通常會導致銀行收取罰款，這稱為「罰息」。大部分按揭貸款合約都設有「罰息期」，一般為兩年或三年。如果客戶在罰息期內提前全數或部分還款，甚至進行轉按，銀行便會收取罰息。罰息的計算方法通常是按未償還貸款餘額的某個百分比計算，這個百分比會隨著罰息期的推移而遞減。例如，第一年提前還款可能收取百分之三的罰息，第二年可能降至百分之二，第三年則可能為百分之一。此外，如果提前還款行為發生在罰息期內，部分或全部的現金回贈也可能需要退還給銀行。因此，在考慮提前還款或轉按之前，建議您仔細查閱您的按揭合約，了解清楚具體的罰息條款，以及如何按揭利息點計罰款，這樣可以避免不必要的財務損失。
申請扣稅時，我需要向稅務局提交哪些證明文件？
在香港，符合資格的納税人可以就居所貸款利息申請扣稅，這有助於減輕您的稅務負擔。當您在個人報稅表上申報按揭貸款利息 扣稅時，通常無須隨報稅表提交任何證明文件。但是，稅務局有權在日後抽查時，要求您提交相關證明文件以供查驗。所以，您必須妥善保存所有相關文件和紀錄，建議保留至少六年，由相關課稅年度完結起計。稅務局可能會要求您提交的證明文件包括：物業的業權證明文件；證明該物業在相關課稅年度內用作您居住地方的證據（例如水電費單或電話費單）；按揭貸款協議書或按揭合約；以及所有償還貸款的單據或銀行月結單，顯示您已繳付的按揭貸款利息。準備齊全這些文件，有助您在被抽查時順利完成稅務局的審核，安心享受扣稅優惠。