購買未補地價居屋，因其相對實惠的樓價，成為不少港人上車置業的理想選擇。然而，整個買賣流程涉及獨特的申請資格、繁瑣的程序及專屬的按揭安排，令準買家感到無從入手。
本篇文章專為有意於2025年購買未補地價居屋的你而設。我們將呈獻一份「終極懶人包」，一文為你深入剖析由概念、資格審核、如何成功申請「購買資格證明書」，到搵盤、簽約、申請按揭，以至最終成交收樓的7大關鍵步驟。無論你是綠表還是白表申請人，都能在此找到清晰、實用的指引，助你輕鬆掌握購買未補地價居屋的全攻略，實現置業夢。
如何買未補地價居屋前必讀：概念、資格與最新政策速覽
許多人夢想在香港擁有一個屬於自己的家，但私人樓宇的樓價持續高企，令不少人卻步。這時候，政府資助房屋就成為一個值得考慮的選項。想了解如何購買未補地價居屋，便需要先掌握其基本概念。未補地價居屋是指尚未向政府繳付地價的資助出售房屋單位。這些單位的價格普遍比私人樓宇便宜，背後的主要原因，是政府在單位首次出售時，已提供了一筆「免地價」優惠予首批買家。這項優惠代表政府代買家支付了部分土地價值，所以單位價格自然較低。
要如何買未補地價居屋，第一步是審視自己的購買資格，因為這決定了您是「綠表」還是「白表」申請人。綠表資格人士通常指現居於公共租住房屋的住戶、已獲核實符合入住公屋資格的人士，或透過「公務員公共房屋配額計劃」成功的初級公務員等。他們可直接向房屋署申請「購買資格證明書」。白表資格人士則指符合房屋署每年公布的入息及資產限額的香港永久居民。白表人士通常會透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤，獲取購買未補地價居屋的機會。
對於白表申請人來說，了解「白居二」的入息及資產限額計算方法非常重要。政府每年會更新這些限額，確保資源分配予有需要的人士。以2025年的限額為例，一人申請者的淨月入限額為港幣30,000元，資產限額為港幣615,000元。至於二人或以上家庭，淨月入限額為港幣60,000元，資產限額為港幣1,230,000元。計算入息時，固定收入會按底薪計算，佣金及津貼會取半年平均數，年終花紅及雙糧則會除以十二個月化作月入。資產計算則包括銀行存款、現金、香港或海外的土地房產、車輛，甚至的士或小巴牌照的最新估值。
購買未補地價居屋，也需要掌握賣方單位的轉讓限制。居屋單位設有轉讓年期限制，這關係到業主何時可以在居屋第二市場出售單位，或是否需要補地價才能在公開市場出售。例如，於2017年或之前購入的居屋，業主在購入單位三年後，便可在居屋第二市場自行議價出售。如果是2018年購入的單位，業主同樣在三年後可於居屋第二市場自行議價出售。然而，對於2019年至2021年購入的單位，兩年內只能以不高於購入價出售，第三年起才能在居屋第二市場自行議價出售。而2022年或之後購入的單位，五年內只能以不高於購入價出售，第六年起才可在居屋第二市場自行議價出售。如果賣方希望在公開市場出售已補地價的單位，轉讓年期限制會更長，普遍需購入單位五年、十年甚至十五年後，才能申請補地價並自由出售。
如何買未補地價居屋之申請篇：成功申請「購買資格證明書」全攻略
各位朋友，準備好踏出購買未補地價居屋的第一步了嗎？申請「購買資格證明書」是整個流程的核心。這就像拿到一張入場券，讓您可以在居屋第二市場物色心儀單位。我們現在就來仔細了解這張重要證書的申請程序，以及當中的時間線與注意事項。
如何買未補地價居屋的申請時間線與成功率分析
無論您是綠表人士還是白表人士，了解申請時間線及成功機會，是開始購買未補地價居屋的重要一環。對於白表人士，首先要留意「白居二」計劃的申請日期，例如「白居二2025」一般會在每年特定月份接受申請，申請費為港幣二百五十元。申請期通常持續數星期，您必須在此期間內提交申請。
提交申請後，下一步就是等待電腦攪珠結果。攪珠通常在申請期結束後數個月內進行，例如「白居二2025」的攪珠日期曾於二零二五年四月二十四日。只有成功中籤的白表申請人，才會獲邀進入實質審查階段。這一步的成功率，受制於每年的申請宗數與配額數量（例如「白居二2025」共六千個配額），競爭可以相當激烈。
中籤後，房委會會發信要求您於七天內提交詳細的入息及資產證明文件，以進行嚴格審查。這階段的成功率，則取決於您是否完全符合當年度的入息及資產限額。一旦通過審查，您便會收到房委會發出的「批准信」。
收到「批准信」後，您需要在四周內支付港幣八百七十元，申領正式的「購買資格證明書」。這張證明書的有效期為十二個月。換句話說，您必須在獲發證明書後的十二個月內，成功簽訂臨時買賣合約。如果您在此限期內未能成功購買單位，該證明書便會失效，屆時便需要重新申請。由於市場單位供應有限，特別是市區盤源競爭激烈，在取得證明書後，應當「快、狠、準」地物色單位，把握黃金時間。
白居二人士如何買未補地價居屋：申請流程 Step-by-Step
白居二人士如何購買未補地價居屋的申請流程，相對綠表人士會多一些步驟，主要涉及攪珠及資格審查。
第一步：遞交「白居二」申請表格
您需要留意房屋委員會公布的「白居二」申請日期，並透過網上平台或親身遞交表格。這通常會與新居屋申請同步進行。申請時需要支付指定費用，例如港幣二百五十元。請確保表格資料準確，不要同時透過電郵及郵寄重複提交，否則申請或會被取消。
第二步：等待電腦攪珠結果
提交申請後，下一步就是等待房委會進行電腦攪珠。攪珠結果會決定您的選樓次序。只有成功中籤的申請人，才會獲邀進入下一階段。
第三步：遞交入息及資產申報表
若您成功中籤，房委會會發出通知信，要求您於指定日期內（通常是七天內）遞交詳細的入息及資產申報表，以及相關證明文件。這些文件包括近半年的稅單、糧單、銀行月結單等。房委會會根據這些資料，審查您是否符合白表人士的入息及資產限額。
第四步：接收房屋署「批准信」
通過入息及資產審查後，房屋署會以平郵方式向您寄出「批准信」。這封信是您具備購買資格的重要文件。
第五步：申領「購買資格證明書」
在收到「批准信」後的四周內，您需要按照指示，填妥確認書並連同港幣八百七十元的支票或銀行本票，郵寄或親身遞交至房屋署指定辦事處，以申領正式的「購買資格證明書」。這份證明書有效期為十二個月，是您在居屋第二市場購買未補地價居屋的正式憑證。您必須在證明書有效期內簽訂臨時買賣合約，否則視作放棄資格。
綠表人士如何買未補地價居屋：申請「購買資格證明書」流程？
對於綠表人士而言，購買未補地價居屋的申請程序相對直接，因為無需經過攪珠抽籤環節，可直接向房屋署申請「購買資格證明書」。
第一步：取得申請表格
您可以透過房屋署網站下載「購買資格證明書」的申請表格，或者親身前往房屋署轄下各屋邨辦事處索取。
第二步：填妥並遞交申請表
請仔細填寫申請表格，確保所有個人資料及綠表資格證明文件齊全。填寫完成後，將表格連同您的身份證副本、綠表資格證明文件及其他所需附件，一併遞交至房屋署相關辦事處。
第三步：支付申請費用
遞交申請時，您需要支付港幣八百七十元的申請費用。這筆費用通常以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭為「香港房屋委員會」。請在支票背面寫上您的身份證號碼及聯絡電話。
第四步：等待審批及領取證明書
房屋署收到您的申請及費用後，會進行審批。若一切符合資格，房屋署會發出正式的「購買資格證明書」。這張證明書通常會在遞交申請後數星期內發出。
第五步：注意證明書有效期
綠表人士所獲發的「購買資格證明書」，有效期同樣為十二個月。這表示您必須在這一年內找到心儀的未補地價居屋單位，並與賣方簽訂臨時買賣合約。如果您未能在此期間內完成簽約，該證明書便會失效，屆時需要重新申請。妥善規劃您的置業時間，是成功購買未補地價居屋的關鍵。
核心流程拆解：由搵盤到成交，掌握如何買未補地價居屋的7大關鍵步驟
希望了解如何購買未補地價居屋？居屋的買賣流程，雖然與私人樓宇交易有相似之處，但因為政府資助性質，它也包含了居屋交易獨有的步驟。我們將居屋買賣的核心流程，拆解成七個關鍵步驟，幫助您清晰掌握由物色單位到完成交易的每一步，讓您對如何買未補地價居屋不再感到陌生。無論您是想知道如何買未補地價居屋的綠表人士，抑或正尋求如何购买未補地價居屋的白居二買家，這份指南都能為您提供清晰的方向。
如何買未補地價居屋步驟一：賣方申請「准賣證」與買方同步搵樓
購買未補地價居屋的第一步，買賣雙方需要同步展開。賣方必須先向香港房屋委員會申請一份「可供出售證明書」，這俗稱「准賣證」。這份文件證明業主有權在居屋第二市場出售其單位。房屋委員會審核需時約14個工作天，准賣證的有效期為12個月。賣方拿到這份證書，才能合法地將單位出售給合資格買家。
同時，買方需要積極地物色心儀的居屋單位。白居二買家通常已有「購買資格證明書」（准買證），其有效期為12個月，買家必須在這個期限內簽訂臨時買賣合約。綠表買家亦可向房屋署申請「購買資格證明書」。市場上未補地價居屋的盤源有限，特別是市區單位更是搶手，因此買家宜「快狠準」地還價，不要拖延。這一步是決定如何購買未補地價居屋的起點，雙方都必須做好準備。
如何買未補地價居屋步驟二：簽訂臨時買賣合約及支付「細訂」
當買賣雙方就心儀的未補地價居屋單位及成交價達成共識後，下一步就是簽訂「臨時買賣合約」（俗稱「臨約」）。這份合約代表了雙方交易的初步意向，具備法律效力。簽約時，買方需要向賣方支付一筆「臨時訂金」（俗稱「細訂」），這筆款項通常佔樓價的3%至5%。這一步，亦是雙方將買賣意向落實為具體法律承諾的關鍵時刻。
如何買未補地價居屋步驟三：律師代辦申請「提名信」— 居屋交易獨有程序
簽訂臨時買賣合約之後，一個居屋交易獨有的程序隨之而來，這就是申請「提名信」。買方的代表律師會負責將相關文件，包括賣方的「准賣證」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持申請提名信的法定聲明書，以及臨時買賣合約副本等，遞交至房屋委員會。提名信的目的，是房屋委員會確認賣方將單位提名給買方作為「接手人」的正式文件。這項手續需要最少5個工作天處理，房屋署建議買賣雙方在簽訂臨約後約12至14天再簽正式合約，以預留充足時間處理這份提名信。這一步是確保如何購買未補地價居屋符合政府規定的重要環節。
如何買未補地價居屋步驟四：簽訂正式買賣合約及支付「大訂」
一旦房屋委員會發出「提名信」，買賣雙方就可以正式簽訂「正式買賣合約」。這份合約的法律約束力比臨時買賣合約更強，詳細列明了所有交易條款和細節。簽訂正式買賣合約時，買方需要向賣方支付「加附訂金」（俗稱「大訂」）。「大訂」加上之前支付的「細訂」，總金額通常約為樓價的10%。完成這一步，買賣雙方的交易意向就得到了最終的法律確認。
如何買未補地價居屋步驟五：申請居屋按揭
簽訂正式買賣合約後，買方就可以憑藉這份合約，向銀行申請居屋按揭貸款。居屋按揭有其獨特之處，由於有房屋委員會提供擔保，銀行對申請人的審批標準通常會比私人樓宇按揭寬鬆，例如不需要進行嚴格的入息審查，只需評估供款能力。此外，未補地價居屋的按揭成數通常較高，綠表買家最高可達95%，白表買家亦可達90%。銀行會在成交日，即買賣雙方簽訂轉讓契據時，才正式放款。建議買家在簽訂任何合約前，先向銀行查詢按揭批核的詳情，確保財務安排穩妥。
如何買未補地價居屋步驟六：成交前驗樓
在正式成交日來臨之前，買方通常會安排一次「驗樓」。這一步驟十分重要，目的是再次仔細檢查居屋單位內部的狀況，確保單位與簽訂買賣合約時所見一致，沒有出現新的損壞或問題。買家應確認所有設備正常運作，例如水電供應、門窗開關、牆身地板狀況等。透過驗樓，買方可以保障自身權益，避免在收樓後才發現問題，影響居住體驗。
如何買未補地價居屋步驟七：成交日—簽署「轉讓契據」及正式收樓
成交日是整個如何購買未補地價居屋流程的最後一步，也是最令人期待的一天。這一天，買賣雙方及其代表律師會聚首，簽署一份最重要的文件——「轉讓契據」（俗稱「樓契」或「轉讓契」）。簽署轉讓契據後，銀行會將按揭貸款餘額轉交律師樓，再由律師樓代為支付予賣方，完成樓價的結算。買方會在此日正式接收單位的鎖匙，成為單位的新業主。律師會負責將轉讓契據送往土地註冊處登記，確保業權正式轉移。完成這一切，您便正式擁有了這份未補地價居屋單位。
財務規劃與按揭全析：輕鬆計算如何購買未補地價居屋的總成本
對於許多準備置業的朋友而言，如何購買未補地價居屋是個重要課題。買樓不單是準備首期，您也須清楚掌握整個交易過程的所有相關費用。妥善規劃財政，可以幫助您順利買到心儀單位。現在，我們就來詳細看看如何買未補地價居屋的各項開支，同時深入了解未補地價居屋的按揭安排，助您安心實現置業夢想。
如何買未補地價居屋的開支總覽：費用清單 (Checklist)
購買未補地價居屋，除了樓價本身，還有一些隱藏開支需要預算。了解這些費用，可以讓您的財務規劃更為全面。第一，您需要支付「臨時訂金」。簽訂臨時買賣合約時，買方通常要支付樓價的百分之三至百分之五。第二，還有「加附訂金」。簽訂正式買賣合約時，您需要再支付一筆款項，連同臨時訂金，總額約為樓價的百分之十。
第三，律師費用也是必要開支。一般而言，處理居屋買賣的律師費約為五千至一萬元港幣，這筆費用涵蓋了查契、草擬買賣合約以及辦理轉讓契據等法律服務。第四，地產代理佣金亦是其中一項費用。若您透過地產代理找到單位或促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價百分之一的佣金。第五，印花稅也須繳付。未補地價居屋的印花稅，最低金額為一百港元，最高可達樓價的百分之四點二五，按政府規定計算。
第六，登記契據文件註冊費亦不能忽略。這筆費用分為兩部分，買樓登記契據文件註冊費約為四百五十港元。同時，承造按揭後在土地註冊處登記按揭契據文件，也須支付約四百五十港元註冊費。最後，銀行在審批按揭前，通常會安排測量師對物業進行估價。銀行估價費多數由銀行承擔，但是部分銀行或個案或會向申請人收取。所以，您在計劃如何买未補地價居屋時，應將這些開支都考慮在內。
如何買未補地價居屋：未補地價居屋按揭深度解析
未補地價居屋的按揭安排，與私人住宅有顯著不同，對於有意購買未補地價居屋的人士來說，這些特點是其一大優勢。房屋委員會為這些單位提供按揭還款保證，所以銀行審批按揭時，條件會比審批私人住宅按揭寬鬆許多。這代表銀行評估您的貸款能力時，通常只需審視您的供款能力，無須進行嚴格的入息審查。
以往，居屋的最長按揭年期為二十五年。但是，房屋委員會已由二零二四年三月一日起放寬按揭安排。屋苑首次轉讓日期起計的首四十年內，最長按揭年期延長至三十年。同時，白表買家最高可借取樓價的百分之九十按揭。綠表買家更可獲得高達百分之九十五的按揭成數。即使屋苑已過首次轉讓日期四十年，至五十年間，白表及綠表買家仍然可以借取高達百分之八十的按揭。這樣一來，每月供款壓力大大減輕，上車機會也變高。
雖然房委會提供擔保，但是部分高成數按揭（例如超過百分之八十的按揭成數）可能需要申請按揭保險。按揭保險費用則視乎貸款額以及按揭成數而定。您在考慮如何购买未补地價居屋時，最好在簽訂臨時買賣合約前，就先向不同銀行查詢按揭批核條件，了解清楚實際貸款額與條款，確保一切順利。
如何買未補地價居屋的個案分享：不同樓齡與地區的按揭批核實例
了解按揭政策後，我們來看幾個實際例子，幫助您更明白不同情況下如何買未補地價居屋的按揭批核。這些例子可以反映樓齡與地區對按揭的影響。
第一個例子是新樓齡、市區居屋。王先生想購買一個樓齡約五年的市區未補地價居屋單位，樓價四百萬港元。由於單位樓齡新，加上位置優越，銀行估價普遍理想。王先生屬於白表人士，他透過銀行成功申請了九成按揭，分三十年還款。每月供款壓力不大，王先生順利批出按揭。銀行也無須他額外購買按揭保險。
第二個例子是舊樓齡、非市區居屋。李小姐看中一個樓齡約三十五年的非市區未補地價居屋單位，樓價二百八十萬港元。雖然這個單位已屆較高樓齡，但是房屋委員會的擔保期已延長至五十年。所以，李小姐仍可申請最高九成按揭，並分三十年攤還。銀行在審批時，主要考量李小姐的還款能力。由於她的入息穩定，貸款順利獲批，她最後也無須另外購買按揭保險。
第三個例子是特殊情況：極高樓齡居屋。陳太太有意購買一個樓齡超過四十年，但仍在五十周年擔保期內的未補地價居屋，樓價二百萬港元。她知道這種情況下，按揭成數會降至最高八成。所以，她準備了更多的首期。銀行批核時，亦會仔細評估單位的實際狀況以及陳太太的還款能力。最後，陳太太的按揭仍獲批核，但是因為單位樓齡極高，銀行對單位進行更仔細的估價，確保物業價值足以支持貸款。這些例子說明，即使單位樓齡或地區有異，只要符合房委會的按揭指引，而且個人還款能力良好，未補地價居屋的按揭之路依然寬廣。