在香港置業是不少人的夢想，然而面對繁瑣的按揭申請流程，許多準業主都感到無從入手，甚至擔心不小心誤墮陷阱。由財務準備到銀行審批，每一步都充滿挑戰。2025年，按揭市場持續變化，如何掌握最新資訊，精明選擇最適合自己的按揭計劃，避開潛在風險？
本文將為您呈獻一份全方位的【做按揭2025】攻略，詳細拆解由零開始的八大申請步驟、提供全面的銀行比較、清晰列明所需文件與預計時間。無論您是首次置業人士，還是希望了解如何避開轉工與壓力測試等常見陷阱，這份全攻略都將助您撥開迷霧，自信踏上置業之路。
做按揭前必讀：財務準備與風險評估篇
想在香港擁有屬於自己的物業，展開安樂窩的新一頁？「做按揭」是置業旅程中非常重要的一步。這個過程需要仔細的財務規劃，以及對潛在風險的深入評估。提早做好準備，才可以避免許多不必要的麻煩。
第一步：精準計算您的負擔能力與首期預算
置業前，最首要的事情就是了解自己的財務實力。這好比您要計劃一趟長途旅行，事前一定要計算好旅費。精準評估個人負擔能力，知道自己可以支付多少首期，以及每月供款上限，是「做按揭」成功的關鍵。這個步驟亦可以幫助您挑選適合的物業，避免盲目選擇。
計算首期資金：您需要準備多少現金？
首期是買樓時您需要準備的第一筆大額現金。它通常是物業樓價的某個百分比，不同樓價和按揭成數會影響所需首期金額。例如，如果您購買六百萬元的物業，申請七成按揭，就需要準備三成首期，即一百八十萬元。除了首期，您亦需要預留資金支付其他費用，例如印花稅、律師費、地產代理佣金等雜項開支。這些費用加起來可能不少，所以預算時，您應把這部分都計算在內。
評估供款與入息比率 (DTI)
銀行在審批按揭申請時，會非常重視「供款與入息比率」(DTI)。簡單來說，就是您每月按揭供款佔總收入的比例。現時，銀行普遍要求此比率不可超過每月總入息的百分之五十。例如，若您每月收入是五萬元，那麼每月供款通常不可以高於二萬五千元。這個比例直接反映您的還款能力，確保您可以穩定地償還貸款。您亦要考慮，如果申請人有其他貸款，例如私人貸款或信用卡欠款，這些現有債務的每月還款額也會被計入，影響您的最終批核金額。
評估加息及樓價波動風險
置業是長遠的投資，中間可能會有變數。在「做按揭」前，仔細評估加息和樓價波動的風險，是一個負責任的決定。如果銀行利率上調，您的每月供款額會隨之增加，可能超出原先的預算。同時，樓價升跌也會影響您的資產淨值。如果樓價下跌，物業價值有機會低於未償還的按揭貸款，出現「負資產」情況。所以，您應審慎評估自己的現金流和抗風險能力，確保即使面對市場變化，您仍能輕鬆應對。
第二步：申請按揭「預先批核」，鎖定置業信心
完成財務評估後，您可以進行第二個重要步驟：申請按揭「預先批核」。這個步驟可以為您「做按揭」的旅程增加一份保障，讓您對自己的借貸能力更有信心。這個程序亦有助您加快「做按揭時間」，避免後續出現不必要的延誤。
甚麼是預先批核？
按揭「預先批核」是指您在尚未選定心儀物業，或未簽署臨時買賣合約前，向銀行提交個人財務資料。銀行會先審核您的入息、信貸紀錄，然後初步評估您可以獲得的按揭貸款額。這不是一份正式的貸款合約，但它會給您一個明確的貸款上限參考。完成預先批核，通常代表銀行已經初步認可您的還款能力。
預先批核的優勢與流程
申請「預先批核」有多個顯著優勢。首先，您可以清楚知道自己的按揭上限，這樣在物色物業時，您就不會超出預算，目標也會更明確。其次，一旦選定物業並簽約，正式的「做按揭」審批流程會更快，因為銀行已預先審核了大部分個人資料。這可以大大縮短整個「做按揭時間」。申請流程通常很簡單，您只需提交基本的個人資料和入息證明等「做按揭 文件」，銀行便會進行初步審核。若您正在考慮「做按揭」期間轉工，預先批核也可以給您一個緩衝期，因為在審批完成後再轉工會更穩妥。
由零開始做按揭申請實戰篇
首次置業做按揭：清晰八大步驟全攻略
各位朋友，首次置業可能讓您感到一點茫然。申請做按揭是購置物業其中一個重要環節，過程涉及多個步驟。我們明白您需要清晰的指引，所以我們整理了八個實用步驟。這可以讓您一步步了解，順利完成做按揭，把握整個做按揭時間流程。
步驟一：物色心儀物業及網上估價
尋找心儀的物業，這是置業的第一步。當您選定目標物業後，建議您使用銀行或大型地產代理網站提供的網上估價服務。這個工具可以讓您初步了解物業的估值。銀行審批按揭貸款時，通常會根據物業的估價決定最終的貸款金額，因此了解估價是重要的。
步驟二：簽署臨時買賣合約
當您與賣方就物業價格達成共識，下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署這份合約時，買家需要支付臨時訂金。這份合約具有法律效力，同時列明買賣雙方必須遵守的條款。簽署臨時買賣合約後，您就可以開始正式申請按揭。
步驟三：正式提交做按揭申請
簽署臨時買賣合約後，您必須立即向銀行或金融機構提交做按揭申請。您可以直接聯繫您心儀的銀行，或者通過按揭轉介公司協助。市場上有眾多銀行選擇，每間銀行提供的按揭計劃、利率以及批核條件均有差異，所以了解做按揭邊間銀行好，並且選擇合適的銀行十分重要。您提交申請時，銀行會要求您提供一些基本資料。
步驟四：準備與提交按揭申請文件
提交按揭申請後，銀行會提供一份詳細的按揭申請文件清單。這些文件包括身份證明、收入證明、住址證明，還有物業的臨時買賣合約等。請您務必仔細核對清單，然後盡快準備齊全所有文件並提交予銀行。如果文件不完整或有誤，可能會延誤做按揭時間，影響按揭審批進度。
步驟五：銀行審批及信貸評估
銀行收到您的按揭申請文件後，會展開嚴謹的審批及信貸評估程序。銀行主要審核您的還款能力、信貸紀錄，以及物業的價值。在這個過程中，銀行會要求信貸資料服務機構提供您的信貸報告，評估您的信貸評級（TU）。銀行重視借款人的穩定收入來源，因此，如果您近期有做按揭 轉工，銀行可能會要求您提供更詳細的入息證明或解釋，以證明您有穩定的還款能力。
步驟六：為物業購買火險
當按揭申請獲得初步批核後，您需要為物業購買火險。火險主要是保障物業結構因火災或其他意外而遭受的損毀。銀行要求借款人購買火險，這是保障銀行貸款的條件之一。如果物業所屬的大廈或屋苑設有集體火險（俗稱「統保」），您可以不必另行購買。但是，如果沒有，您就必須自行購買。
步驟七：委託律師處理法律程序
買賣物業涉及多項法律程序，所以您需要委託一位專業律師處理。律師會負責查核物業的業權，確保物業權利清晰，沒有其他負擔。律師同時會處理所有與物業買賣和按揭貸款相關的法律文件，例如按揭契等。為了避免產生額外律師費用，您可以選擇銀行認可的律師行，讓同一位律師同時代表您及按揭銀行。
步驟八：簽署貸款文件及完成交易
按揭貸款獲得銀行正式批核後，您會收到按揭貸款批核書。您必須細閱當中的所有條款和條件，並且在指定時間內簽署貸款文件。律師會協助您處理銀行發放按揭貸款的程序，以及安排將剩餘的樓價餘款支付給賣方。當所有程序完成，款項交收完畢後，您就可以正式成為物業的合法業主。恭喜您，完成整個做按揭流程，成功擁有了屬於自己的安樂窩。
做按揭邊間銀行好？精明選擇您的按揭貸款夥伴
當您決定置業，準備好申請按揭貸款時，許多人心中會有一個疑問：「究竟做按揭邊間銀行好？」事實上，選擇一間合適的銀行，如同挑選一位可靠的夥伴，對於整個置業過程至關重要。這不只關係到貸款利率的高低，更影響日後的還款安排與資金運用。因此，精明比較各家銀行提供的按揭產品，深入了解它們的細節，是您踏上置業之路前必須做的功課。
比較不同銀行按揭產品：利率、回贈與批核條件
每間銀行都有不同的按揭產品，其條款與優惠各有特色。要做出最佳選擇，您必須仔細比較利率、回贈優惠以及批核條件。這三方面是決定按揭成本與成功申請機會的關鍵。
細閱「實際年利率」：比較銀行按揭的真實成本
談到按揭貸款，大家自然會看重利率。不過，單看掛牌利率並不夠全面，您需要細閱「實際年利率」（APR）。實際年利率是一個更準確的指標，它考慮了所有貸款相關費用，包括手續費、按揭回贈等，然後將這些成本或優惠分攤到貸款年期內計算出來的年利率。實際年利率能反映按揭的真實成本，讓您清楚了解不同銀行按揭的總體支出，做出最符合經濟效益的選擇。
按揭回贈：現金回贈、禮券或信用卡積分
除了利率，按揭回贈也是許多借款人關注的焦點。銀行為了吸引客戶，會提供不同形式的回贈，常見的有現金回贈、禮券或信用卡積分。現金回贈最直接，能即時減輕首期或其他開支壓力。禮券或信用卡積分則能提供其他形式的實用價值。比較按揭回贈時，建議您將回贈金額換算成實際價值，然後連同實際年利率一併考量，這樣才能評估哪一個按揭計劃最划算。
銀行審批速度與服務質素考量
在評估按揭計劃時，除了數字上的比較，銀行審批的速度以及服務質素也極為重要。不同的銀行，其按揭申請的審批時間會有差異。如果物業成交期較短，銀行的審批速度可能影響您能否及時完成交易。有些銀行處理按揭申請可能較快，而有些銀行則需要較長時間。因此，了解「做按揭時間」的平均耗時，並預留充裕時間給銀行審批，是整個按揭流程中不可忽視的一環。同時，專業的按揭顧問服務，友善且有效率的溝通，都能讓您的按揭過程更順暢。
哪些因素影響銀行按揭審批結果？
當您向銀行提交按揭申請時，銀行會根據多個方面進行評估。這些因素直接影響您的按揭申請能否成功獲批，以及最終獲批的貸款額度與條件。
信貸評級 (TU) 的重要性與改善策略
信貸評級，俗稱TU報告，是銀行審批按揭時的重要依據。它反映了您過往的借貸及還款紀錄。一個良好的信貸評級，能提升您成功申請按揭的機會，並且有機會獲得更優惠的貸款條款。若您的信貸評級不理想，建議您在「做按揭」前，先審視個人財務狀況，準時清繳信用卡賬單或其他貸款，避免過度借貸，逐步改善信貸紀錄。定期查閱自己的信貸報告，及早發現並糾正錯誤，也有助於提升評級。
穩定收入與資產證明如何影響審批
銀行的主要考量是您的還款能力。因此，穩定且充足的收入是按揭審批的關鍵。銀行通常會要求提供薪金紀錄、稅單或銀行月結單等「做按揭文件」，以證明您的收入來源。如果您是自僱人士或收入不穩定，銀行可能會要求更長時間的收入證明，例如最近六個月或一年的銀行紀錄。如果打算「做按揭轉工」，最好在按揭申請獲批並完成交易後才進行，因為轉工可能導致收入波動，銀行會重新評估您的還款能力，甚至可能要求補充文件，這會影響按揭審批進度。除了收入，充足的資產證明也能增加銀行的信心，例如定期存款、股票或其他投資證明。
物業估價與按揭成數的連動
您心儀的物業估價，與銀行最終批出的按揭成數息息相關。銀行會對物業進行專業估價，而最終的按揭貸款額度，通常會基於物業的買賣價或銀行估價中較低者來計算。如果物業估價低於您的買賣價，您便需要準備更多的現金來支付首期。因此，在簽署臨時買賣合約前，先行向銀行或專業機構查詢物業估價，可讓您對所需的首期金額有更清晰的預算，避免出現「抬錢上會」的情況。