買入新盤時，發展商提供的二按優惠是不是聽起來很吸引？首幾年低息甚至免息，讓您輕鬆上車。然而，這段「蜜月期」終究會結束，隨之而來的可能是遠超預期的利率飆升，令每月供款壓力驟增，措手不及！
面對發展商二按的「蜜月期」陷阱，及時應對策略刻不容緩。本文將為您深入剖析「甩二按」——即將物業上高息的發展商二按，轉移整合至傳統銀行按揭的關鍵一步。
成功「甩二按」不單能助您擺脫高息負擔，大幅節省利息開支，更有機會把握物業升值，靈活套現資金。同時，亦能助您解除按揭保險、取回部分保費，甚至讓單位合法出租，開拓被動收入來源。
然而，「甩二按」過程中亦潛藏不少伏位，包括罰息期、物業估價不足、信貸狀況改變等。別擔心，這份完整攻略將為您拆解「甩二按」的4大好處與5大潛在伏位，提供實戰申請流程及文件清單，更透過真實個案分析，教您如何慳息、套現、避開陷阱，確保您的轉按之路暢通無阻！
「甩二按」實戰攻略：詳細申請流程與文件清單
進行「甩2按」是一個重要決定，此舉關乎您的財務狀況。了解申請流程以及所需文件十分重要，因此您可以更順利地將物業上的高息二按成功「甩二按」。整個過程涉及幾個關鍵步驟，本文會詳細解釋。
第一步：初步評估與準備
成功「甩二按」需要充足的準備，初步評估是當中最關鍵的一環。
自我財務評估：計算現時總欠款、每月供款及入息狀況。
首先，您應仔細評估個人財務狀況。計算現時物業貸款的總欠款金額、每月供款額以及個人或家庭的總入息。進行此評估十分重要，因為此舉幫助您了解自身財務負擔，同時評估是否符合新銀行按揭申請的入息要求。
查核罰息期：向現有銀行及財務公司確認罰息期完結日。
接著，您務必向現有的一按銀行以及二按財務公司查詢罰息期的確實完結日期。大部分按揭貸款皆設有罰息期，在罰息期內提早償還貸款，您可能需要支付一筆罰款，甚至需要退還銀行提供的現金回贈。因此，在罰息期完結後才提交「甩二按」申請，您可以節省不必要的支出。
索取多間銀行估價：初步了解物業現時價值，評估能否成功「甩二按」。
下一步是向多間銀行索取物業的最新估價。物業估價會直接影響新銀行可批出的貸款額，所以預先了解物業現時的市場價值十分重要。這一步幫助您初步評估您的物業估值，確定物業估值是否足以涵蓋現有的一按與二按總額。此舉對於您能否成功「甩二按」至關重要。
第二步：向新銀行提交按揭申請
完成初步評估，並且確定您的財務狀況和物業估值都符合要求，您可以正式向新銀行提交按揭申請。
準備所需文件：身份證明、入息證明（稅單、糧單、銀行月結單）、現有按揭貸款合約及還款表、物業買賣合約。
遞交申請前，您必須準備妥善所有所需文件。這些文件一般包括身份證明文件、過去數月的入息證明，例如稅單、糧單、銀行月結單。同時，您亦需要提供現有的按揭貸款合約以及最新的還款表，並遞交物業買賣合約。備妥這些文件可以加快銀行審批流程。
選擇最合適的銀行按揭計劃並遞交申請。
收集好所有文件後，您應比較不同銀行所提供的按揭計劃，例如利率優惠、現金回贈及其他條款。比較後，您就可以選擇最符合您需求的按揭計劃，然後遞交按揭申請。
第三步：銀行審批與簽署法律文件
遞交申請後，銀行會展開審批程序，這是一項嚴謹的審核過程。
新銀行發出批核信（Offer Letter）。
當銀行審批完成，且確認您的申請符合要求，新銀行會發出一份正式的批核信，亦稱為Offer Letter。這份文件代表銀行同意向您提供按揭貸款，並且列明貸款的具體條款及條件。
委託律師事務所辦理轉按手續，簽署新的按揭契及法律文件。
收到批核信後，您需要委託一家專業的律師事務所協助辦理轉按手續。律師會審閱所有相關文件，並且安排您簽署新的按揭契以及其他法律文件。律師在此階段的角色十分重要，因為他們確保整個法律程序合規，保障您的權益。
第四步：完成交易，成功「甩二按」
來到第四步，恭喜您，這代表「甩二按」的過程即將完成。
新銀行放款至律師樓，律師樓負責清還所有舊有按揭（一按及二按）。
在交易完成日，新銀行會將批出的貸款金額直接發放至律師樓。律師樓收到款項後，會根據指示，負責清還您所有舊有的按揭貸款，包括原有的第一按揭以及第二按揭。這一環節確保所有舊有債務妥善清償。
業主開始按新的銀行按揭計劃供款。
舊有按揭清還後，您會正式開始按照新的銀行按揭計劃供款。此舉標誌著您成功擺脫高息的發展商二按，轉為受香港金融管理局規管且利率更優惠的傳統銀行按揭。這表示您已成功完成「甩2按」。
簡化「甩二按」流程：一站式律師轉介與進度追蹤
進行「甩二按」過程可能有些複雜，但是您可以透過專業服務簡化整個流程。
我們提供已認證的專業律師轉介服務，並讓您在線上實時追蹤「甩二按」按揭申請進度，全程透明安心。
我們了解「甩二按」涉及許多細節，為了讓您更輕鬆地處理，我們提供已認證的專業律師轉介服務。此項服務會為您匹配合適的律師事務所，同時您可以透過線上平台實時追蹤您的按揭申請進度。整個過程透明，並且讓您處理按揭申請時更加安心。
真實個案分析：業主如何透過「甩2按」每年慳息超過十萬？
談到物業按揭，很多業主可能都會有類似的經歷，尤其是在購入新盤時，發展商提供的二按方案看似誘人，但潛藏的「蜜月期」風險卻不容忽視。現在，讓筆者透過一個真實個案，向大家剖析一位業主如何巧妙地運用「甩2按」策略，成功擺脫高息供款，並且每年節省超過十萬元的利息開支。這個案例清楚顯示，細心規劃並執行「甩二按」，確實可以為您帶來實質的財務效益。
個案背景：購入新盤時承造發展商高成數二按
樓價、一按金額、二按金額、首兩年低息期利率及供款。
羅先生數年前購入了一個八百萬元的全新單位，當時他選擇承造發展商提供的按揭方案。此方案讓羅先生毋須支付太多首期，並且成功取得八成按揭貸款。貸款由兩部分組成：第一按揭金額為四百萬元，由指定銀行批出；第二按揭金額為二百四十萬元，由發展商旗下的財務公司提供。因此，總貸款金額為六百四十萬元。首兩年，羅先生享受著優惠利率，第一按揭利率為實際年利率百分之三點五，第二按揭利率僅為實際年利率百分之二。兩筆按揭均以三十年還款期計算，當時每月總供款額約為二萬六千八百二十六元。
轉捩點：低息期完結，供款壓力大增
顯示第三年起二按利率飆升後的實際利率及每月總按揭供款額。
時間過得很快，羅先生物業的「蜜月期」優惠在兩年後完結。正如市場普遍的發展商二按條款一樣，第三年起第二按揭的利率急劇飆升。羅先生的第二按揭利率由原來的百分之二，一躍升至實際年利率百分之九，遠高於市場一般水平。此時，羅先生的第一按揭貸款尚餘約三百九十二萬元，第二按揭貸款則尚餘約二百三十八萬元。若他繼續以原有方式供款，每月第一按揭約需支付一萬九千元，第二按揭則需支付約一萬九千八百元。因此，羅先生每月總按揭供款額將飆升至接近三萬八千八百元。供款額大幅增加，羅先生面對沉重的財務壓力。
「甩2按」操作與財務計算
轉按後的新銀行估價及獲批按揭貸款額。
為了解決不斷上升的供款壓力，羅先生決定積極規劃「甩2按」。他聯繫了多家大型銀行，查詢物業的最新估價並申請轉按。值得高興的是，羅先生的單位當時市場估值已上升至九百萬元。他最終成功向一家大型銀行申請到七成按揭，獲批按揭貸款額為六百三十萬元。這筆新的銀行按揭貸款，足以清還原有第一按揭及第二按揭的餘額。
新按揭利率及每月供款。
羅先生獲得的全新銀行按揭貸款，利率為實際年利率百分之三點五，還款期重新設定為三十年。根據新的貸款金額與利率，羅先生每月供款額大幅降低至二萬八千三百八十二元。這與他面對的舊有高息二按供款相比，明顯減輕了負擔。
詳細計算：比較「甩2按」前後的每月按揭供款差額及全年節省的利息。
羅先生「甩2按」前的每月總供款是三萬八千八百元。成功轉按後，每月供款降至二萬八千三百八十二元。兩者比較，羅先生每月節省了約一萬零四百一十八元的按揭供款。每年計算下來，他總共節省了十二萬五千零一十六元的利息開支。這證明了「甩二按」對於背負高息二按的業主而言，可以帶來極為顯著的財務改善。
成功「甩2按」後的啟示
總結及早規劃「甩2按」的重要性，以及如何利用節省的資金作其他理財規劃。
羅先生的真實個案，清楚印證了及早規劃「甩2按」的重要性。如果他未有及時行動，每年將白白多付超過十萬元利息。因此，當您看到發展商二按的低息「蜜月期」即將結束時，必須立即採取行動，開始評估並準備轉按申請。成功「甩二按」後，每月節省的資金可以靈活運用。您可以將這筆錢投入其他穩健的理財產品，例如作定期存款、購買基金，或是用作子女教育基金、應急儲備等，提升個人或家庭的財務安全與增長潛力。記住，主動管理按揭，您的財務未來會更加穩健。
我是否符合「甩二按」資格？轉按審批關鍵因素
要成功「甩2按」，將原有的高息二按轉為銀行的一按，業主必須先了解銀行審批的關鍵因素。銀行在審核轉按申請時，會綜合評估申請人與物業的狀況，確保批出的貸款穩健。
物業估值與貸款餘額
物業的最新估值是銀行批核轉按的核心考量之一。新銀行批出的按揭貸款額，必須足以清還您現有的所有按揭債務。這項公式十分關鍵，它確保新批貸款足以清還所有舊有債務。
關鍵公式：新銀行估值 x 新按揭成數 ≥ (原有一按尚欠 + 原有二按尚欠)。
這個公式表明，您的物業在新銀行最新估價下的新按揭貸款額，需要等於或高於您目前所有按揭貸款（包括一按與二按）的總餘額。如果物業估值不足，您或需要自行補足差價，方可完成「甩二按」。
借款人入息與供款能力
銀行批核轉按時，主要考量申請人的還款能力。銀行會透過不同指標，審核申請人的每月收入是否足以應付未來的按揭供款。
供款與入息比率(DTI)：每月總按揭供款不得超過入息50%。
這是銀行評估還款能力的主要指標。這即是說，您每個月償還按揭貸款的金額，通常不能超出您每月總收入的一半。銀行確保您有充足的收入，可以輕鬆應付每月供款，同時維持正常的開支。
壓力測試（如適用）：即使暫停，銀行仍會作內部評估，確保加息後還款能力穩健。
雖然目前政府已暫停強制性壓力測試，銀行內部仍會進行審慎評估，用以確保即使將來利息增加，您依然可以穩健地履行還款責任。這表示銀行會模擬加息情境，判斷您在不同市場環境下的還款能力。
信貸評級（TU Grade）的重要性
信貸評級反映了個人的財務健康狀況，因此其重要性不容忽視。良好的信貸紀錄是獲得銀行青睞的基礎。
解釋良好的信貸評級（A至C級）是獲取最優惠利率和順利批核「甩二按」按揭申請的前提。
一份良好的信貸評級，例如信貸資料機構提供的A至C級別，是銀行批出最優惠按揭利率以及順利通過「甩二按」申請的先決條件。信貸評級越高，銀行認為您的還款風險越低，所以更願意提供具競爭力的按揭條款。
不同物業類型對「甩二按」的影響
不同類型的物業，其「甩二按」的審批難度也會有所差異。銀行對不同物業的風險評估會直接影響其估價與批核流程。
簡述村屋、唐樓等特殊物業在申請「甩二按」時，銀行估價和按揭審批可能更為審慎。
例如村屋或唐樓等特殊物業，銀行在進行估價以及按揭審批時，會採取較為審慎的態度。原因在於這些物業的估值波動性或潛在風險可能較高。所以，這類物業的業主在申請「甩二按」前，應作更詳細的準備與諮詢。