隨著香港資助房屋政策的完善，不少長者綠表戶都希望能把握機會，實現安居置業的夢想。然而，面對複雜的按揭條款、銀行審批流程以及年齡限制等考量，如何順利申請到心儀的居屋按揭，常令不少長者卻步。
本《2025長者綠表買居屋按揭天書》正是為此而設。本文將為您全面剖析長者綠表申請居屋按揭的關鍵步驟和最新要求，從申請資格、高達九成半的按揭成數、豁免壓力測試的優勢，乃至於銀行對長者申請人的特殊考量，以及家人如何合法有效地提供協助，均會詳細解說。我們將透過清晰的五步教學，助您掌握長者綠表按揭的每一個環節，輕鬆實現置業安居的目標。
申請資格全解析與最新要求
想要成功申請長者綠表買居屋按揭，第一步就是了解申請資格。了解相關要求，可以幫助您更順利地進行申請，同時確保符合政府的規定。長者綠表買居屋是一個重要的置業途徑，我們現在就來詳細探討其資格要求。
誰符合申請資格？
符合長者綠表按揭資格的人士，通常需要符合特定的綠表資格類別。這些類別清晰界定了哪些居民可以透過綠表購買資助出售單位。
核心綠表資格類別一覽
以下是主要的綠表資格類別，可以幫助您判斷是否符合申請長者綠表買居屋的資格。
香港房屋委員會（房委會）轄下公屋租戶
如果您是房委會轄下公共租住房屋（公屋）的租戶，並且持有有效租約，您就屬於綠表資格人士。這裡要注意的是，不包括以有條件租約租住單位，或者以臨時准用證形式租住過渡性暫租住屋單位的住戶。
香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨租戶
房協轄下的甲類出租屋邨租戶，以及年長者居住單位租戶，也符合綠表資格。這項規定不包括乙類出租屋邨租戶，專用安置屋邨租戶，或者以按月暫准居住證形式租住房協過渡性暫租住屋單位的人士。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
如果您持有香港房屋委員會，或者市區重建局（市建局）發出的有效《綠表資格證明書 – 只適用於居屋第二市場計劃》，您也具備綠表資格。這份證明書有效期通常為六個月。
特別針對長者綠表：房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者
特別針對長者綠表買居屋的申請，房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者也符合綠表資格。這項措施旨在支援有特定需要的長者家庭，幫助他們置業安居。
基本條件與家庭組合規定
了解核心綠表資格後，我們還需要細看申請人及家庭組合的基本條件。這些規定確保資源分配符合政策原意。
年齡與身份要求
申請人必須年滿十八歲。如果是以家庭組合形式申請，所有家庭成員之間必須有親屬關係。
已婚人士與配偶的申請規定
已婚人士申請時，其配偶必須同時列入同一份申請書中。如果配偶已經合法地分居，沒有香港入境權，或者已去世，則屬於例外情況。如果配偶沒有香港入境權，申請人需要填寫相關聲明書，並且提交結婚證明文件以及配偶當地居民身份證的副本。
離婚或分居情況的證明文件要求
如果申請人是離婚人士，需要提交法庭批出的絕對判令證明書副本。例如，法庭發出的表格6或者表格7B，這些文件可以證明婚姻關係已經合法解除。
申請按揭前必讀：不合資格情況總覽
即使您符合上述綠表資格和基本條件，如果曾經參與過某些資助自置居所計劃，或者符合其他特定情況，就可能不符合申請長者綠表按揭的資格。了解這些限制，可以避免申請失敗。
曾參與或擁有任何資助自置居所計劃單位
如果申請人，包括其配偶，曾經參與或擁有任何資助自置居所計劃單位，即使這些單位已經出售，或者貸款已經清還，他們都不能再次申請。這些計劃包括居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃，以及其他政府或相關機構提供的資助房屋計劃。
「關鍵成員」的兩年限制
如果在簽訂轉讓契據日期起計，不足兩年內，曾購買上述資助自置居所計劃單位的「關鍵成員」，他們也不能申請。這裡的「關鍵成員」是指除了業主以外，為符合家庭申請者人數要求而列在申請書上的另一名家庭成員。不過，因結婚或者獲准享有僱主提供房屋福利而獲准刪除戶籍的關鍵成員則不受此限制。關鍵成員的配偶本身只要符合各項申請資格，則不受此限制。
特定清拆計劃的現金津貼領取者
如果申請人因為特定清拆計劃，例如房屋委員會或房屋協會等機構的清拆行動，選擇領取現金特惠津貼，而不是獲編配公屋或中轉房屋，他們在領取津貼日期起計的兩年內，將不符合申請資格。另外，如果因廣深港高速鐵路香港段、蓮塘/香園圍口岸工程及清拆影響而選擇領取「額外特惠現金津貼選項」的住戶，則在領取津貼日期起計的三年內，亦不能申請。
2025按揭核心條款：成數、年期與利率
對於有意置業的長者綠表買家而言，了解最新的長者綠表買居屋按揭條款是成功申請的關鍵。2025年的按揭政策帶來一些新機遇，讓長者綠表買居屋變得更加可行。以下將為您詳細剖析按揭成數、還款期以及利率選擇等核心要素，幫助大家更清晰地掌握長者 綠表 按揭的細節。
按揭成數：如何輕鬆借足9成半？
最高95%按揭成數詳解
置業時，首期是許多人最關注的環節。對於綠表申請者，包括長者綠表買家，購買未補地價的居屋單位，銀行最高可以批出高達樓價9成半的按揭貸款。這意味著您只需要準備樓價的5%作為首期，就能夠實現置業夢想。舉例而言，如果一個居屋單位售價為300萬港元，您只需支付15萬港元的首期，其餘285萬港元可以透過銀行按揭貸款。這個高成數按揭政策，大幅降低了買家的現金門檻，讓更多有需要的家庭能夠輕鬆負擔。
政府擔保的絕對優勢：豁免按揭保險與節省保費
綠表居屋能夠享有如此高的按揭成數，原因在於政府為這些單位提供了按揭擔保。政府擔保具有一個絕對的優勢，就是豁免買家購買按揭保險。一般而言，私人住宅物業若借取超過六成按揭，必須購買按揭保險以保障銀行風險，按揭保費通常是一筆可觀的費用，可能高達數萬甚至數十萬港元。然而，因為政府已經提供擔保，綠表買家無論借取九成或九成半按揭，都不需要額外支付這筆按揭保費。這不僅直接節省了一大筆開支，也讓整個置業過程更加順暢。
最長還款期：解構「99減人齡」黃金法則
銀行計算方法詳解（99 – 申請人年齡）
許多人以為年紀較大便難以申請到長年期按揭，然而，居屋按揭在還款期方面有其獨特的計算方式。銀行通常會採用「99減人齡」的黃金法則來審批最長還款年期。這個方法就是將99減去按揭申請人的實際年齡，得出的數字就是理論上的最長按揭年期上限。舉個例子，如果一位長者申請人現年69歲，銀行會計算99減69，得出30年。這個計算方式確保了即使申請人年屆較高，仍然有機會獲得較長的還款期。
2025年新政策下最長還款期已延長至30年
值得一提的是，自2025年1月1日起，所有新居屋的最長還款期已經由過去的25年延長至30年。這項新政策對所有居屋買家都是一大利好，對於長者綠表買家更是如此。即使根據「99減人齡」的原則計算出來的年期長於30年，實際的最長還款期仍然以30年為限。還款期的延長，可以有效降低每月的供款壓力，讓供款變得更輕鬆。這政策體現了政府對市民置業需求的持續支持。
豁免壓力測試：大幅降低申請門檻
豁免條件：政府擔保期內的未補地價居屋
居屋按揭與私人住宅按揭一個非常重要的區別，就是符合特定條件的申請可以豁免壓力測試。豁免壓力測試的條件非常明確：按揭物業必須是仍在政府擔保期內的未補地價居屋。由於這些居屋獲得政府的擔保，銀行在審批貸款時，所承擔的風險相對較低，因此可以放寬對申請人入息審查的要求。
豁免壓力測試的實際好處
豁免壓力測試為許多長者綠表買家帶來實質好處，並且大幅降低了按揭的申請門檻。壓力測試通常要求銀行以假設利率上升兩個百分點後計算供款額，並且確保供款不超出申請人收入的特定比例。若能豁免此項測試，意味著申請人不需要證明在未來利率上升的情況下仍有足夠的還款能力。如此一來，只要申請人有穩定的入息，並且每月供款額佔收入比例合理，便更容易獲得銀行的按揭批核。這項豁免讓置業不再受制於嚴格的收入要求，為更多長者開啟了置業大門。
按揭利率選擇：P按（最優惠利率按揭）的角色
為何未補地價居屋主要使用P按？
在按揭利率的選擇上，未補地價的居屋按揭通常主要使用P按，也就是最優惠利率按揭。這是因為政府擔保的性質，以及銀行對於這類物業按揭風險評估的策略。P按的利率通常會掛鉤銀行本身的最優惠利率，並且在該利率基礎上減去一個百分點（例如P減2.5%）。P按的特點是其波動性相對較低，利率調整頻率不如H按（銀行同業拆息按揭）頻繁，因此每月供款額會比較穩定。
P按在加息週期中的穩定性優勢
在面對加息週期時，P按的穩定性優勢便會凸顯。相比於H按，P按的利率通常調整較慢，而且大部分時候不會完全跟隨市場拆息的即時波動。這使得P按在加息週期中，其每月供款額的增幅相對溫和，對於借款人而言，可以提供一個更可預期的還款環境。這對於預算有限，或者希望每月供款額保持穩定的長者綠表買家來說，P按是一個更為安心的選擇。
常見問題 (FAQ)
您對長者綠表買居屋按揭或許有一些疑問，特別是關於銀行審批、資金運用以及業權轉讓等細節。以下列出一些常見問題，為您詳細解答，讓您更清楚長者綠表按揭的相關事宜。
銀行會查核信貸評級（TU）嗎？對按揭有何影響？
銀行會查核申請人的信貸評級。信貸評級（俗稱TU）對於所有按揭申請都非常重要，長者綠表買居屋按揭也不例外。這是因為銀行需要評估借款人的還款能力以及過往的信貸紀錄，以此判斷貸款風險。一份良好的信貸評級，通常代表您有準時還款的習慣，銀行會視您為低風險客戶。
銀行會根據您的信貸評級，決定按揭申請是否獲批，同時影響貸款額、按揭利率以及其他條款。即使居屋按揭有政府擔保，亦可豁免壓力測試，不過，若信貸評級過低，銀行仍可能要求更高的利率，或者批出的按揭成數較低，甚至會拒絕您的按揭申請。因此，建議您在申請按揭前，先檢查自己的信貸報告。
未補地價的居屋可以轉按或加按套現嗎？有何嚴格限制？
未補地價的居屋一般不可以自由轉按或加按套現。這類物業受香港房屋委員會（房委會）嚴格規管，主要目的是提供資助房屋予合資格人士自住，並非用作投資或套現用途。因此，任何涉及改變按揭條款或套現的行為，都需要先得到房委會的批准。
房委會只會在極為特殊及緊急的情況下，才考慮批准轉按或加按套現申請。這些情況包括業主或其家人需要應付醫療開支、家庭成員教育費用、殮葬費用，以及支付贍養費等。一般私人財務需要，例如償還信用卡債務或獲取營商資金，通常不會獲得批准。這個限制確保了資助房屋資源得以善用，符合其社會福利的本質。
業權轉讓（例如加名給子女）有何限制與程序？
未補地價居屋的業權轉讓同樣受房委會嚴格限制。業權轉讓通常只允許在已登記的家庭成員之間進行，並必須獲得房委會的同意。一般來說，業權轉讓必須是不涉及金錢代價的，破產個案除外。
業主申請業權轉讓的原因可以有很多，例如業主結婚後希望將配偶加入為聯名業主，或是因離婚而將業權轉予前配偶。對於長者業主，若因年紀老邁或身患危疾，希望將業權轉予子女以便管理，這也是其中一個獲考慮的原因。此外，若有其他已登記家庭成員實際參與支付首期或供款，也可申請更改業權。在業主身故後，其居屋單位則會依據遺產繼承程序，由合法繼承人承繼。業權轉讓程序包括向房委會提交申請，提供相關證明文件。若申請獲批，業主必須自行聘請律師辦理轉讓契據，並且相關契據草稿必須先經房委會法律事務分處批核。
涉及哪些印花稅？需要繳付額外印花稅嗎？
購買居屋單位需要繳付印花稅。對於首次置業的買家，印花稅會根據第二標準稅率計算，這與購買一般私人樓宇的稅率相同。然而，若買家並非首次置業人士，即使購買的是未補地價的居屋，仍需要繳付百分之十五的從價印花稅。
至於額外印花稅（SSD），居屋單位則不受此稅項規管。這是因為居屋設有特定的轉讓限制期，通常為五年。在這個限制期內，業主不可以將單位在公開市場自由轉售或出租。因為居屋轉售機制與私人住宅市場不同，所以不需要繳付額外印花稅。當轉讓限制期屆滿後，業主若想在公開市場出售或出租單位，則必須先向政府補地價。