「未補地價居屋送契」在香港物業市場中，是一個既特殊又充滿潛在風險的操作。這種未繳付補價的資助房屋業權無償轉讓，不僅受《房屋條例》嚴格規管，更牽涉繁瑣的房委會審批程序、複雜的法律後果，尤其可能埋藏致命的按揭陷阱，嚴重影響物業價值及流轉性。
本文將為您全面解析「未補地價居屋送契」的來龍去脈，從其定義、法律框架，到房委會審批的十大常見原因及兩大核心原則，並深入剖析其後續的按揭困境、市場價值折讓，以及「五年破產追溯期」等核心風險。此外，我們亦會詳述完整的申請流程、所需文件、相關費用，並探討「送契」後居屋加按套現的可能性。旨在助您透徹了解箇中利弊，保障自身權益，避免不必要的損失。
深度解析「未補地價居屋送契」：定義、法律框架與房委會審批條件
何謂「未補地價居屋送契」？拆解其特殊性
轉讓限制：受《房屋條例》規管的核心條款
對於未補地價居屋的業權轉讓，這並不像私人樓宇般自由，這是因為單位受到《房屋條例》的嚴格規管，目的是確保政府資助的房屋，能夠惠及真正有需要的市民。這種特殊性，就是需要獲得房屋委員會的同意，才可以進行業權轉讓，這當中包括送契。
「送契」的法律意義：無償轉讓及其深遠影響
在法律上，「送契」的意思，其實就是「無償轉讓」。無償轉讓，是指物業的業權，從一個人轉移給另一個人，期間沒有任何金錢交易。這個法律行為，雖然表面簡單，卻有深遠影響，它不像買賣那樣有價有市，因此銀行在審批按揭時，通常會考慮到其特殊風險。
為何此議題複雜：多方權益與限制的交織
大家或會疑惑，「未補地價居屋送契」這議題，為何如此複雜。這裡面，牽涉到業主、獲贈人、香港房屋委員會，以及潛在債權人等多方權益。同時，香港房屋委員會又會設下重重限制。理解這些限制與權益如何交織，可以幫助各位更清楚地了解整個情況。
房委會審批「送契」申請的兩大核心原則
原則一：必須為「不涉及金錢代價」的無償轉讓
香港房屋委員會在審批未補地價居屋送契申請時，首要原則是轉讓過程必須以無償方式進行，不能涉及任何金錢代價。這個原則，確保了資助房屋的非牟利性質。同時，它也避免了單位被用作投機用途。
原則二：承讓人必須為「已登記家庭成員」或特殊情況
第二個核心原則是，物業的承讓人，通常必須是單位現有業主，在香港房屋委員會登記的家庭成員。這確保了單位，仍然保留在原來受資助的家庭內部。不過，有些特殊情況，例如業主去世，承讓人即使並非已登記家庭成員，房屋委員會也會酌情考慮。
房委會酌情考慮的「特別原因」：十大常見情況詳解
家庭狀況變更：離婚、分居、或家庭成員結婚遷出
業主的家庭狀況變化，是房屋委員會考慮未補地價居屋送契申請的常見原因之一。例如，夫婦離婚或者分居時，可能需要將單位業權轉移給其中一方。或者，已有登記的家庭成員，因結婚而需要遷出單位，單位業權因此可以轉給其他家庭成員。這些都是基於家庭需要而提出的轉讓理由。
個人健康與年齡因素：業主年滿65歲或身患危疾
業主的個人健康與年齡，也是房屋委員會會考慮的「特別原因」。如果業主年滿六十五歲或以上，由於年紀漸長，需要將業權轉給家庭成員以便照顧，這種情況可以申請。又或者，業主不幸身患危疾，例如患上癌症，為了方便處理資產，申請送契也是一個常見情況，這些原因反映了人道關懷的考量。
個人狀況變化：移民、永久離港、長期海外工作或破產
業主的個人狀況發生重大變化，也能成為未補地價居屋送契的理由。例如，業主計劃移民海外，或者永久離開香港、澳門或台灣。又或者，業主因工作關係，需要長期在海外工作。萬一業主不幸破產，物業業權也可能需要轉讓，以遵守法律程序。
特殊財務或福利需求：申請政府或僱主房屋福利、反映家庭成員曾支付首期或供款
一些特殊的財務或福利需求，也可以作為送契的理由。比如，業主或其家庭成員，為了申請政府提供的房屋福利，或者僱主提供的房屋福利，需要調整業權。此外，若有已登記的家庭成員，實際支付了單位的部分首期款項，或者長期分擔按揭供款，為了反映實況，也可以申請業權轉讓。這些情況，反映了業權與實際付出或福利需求之間的關係。
遺產繼承：因業主去世而轉名
若業主不幸去世，其未補地價居屋的業權，通常需要轉名給合法的繼承人。這種情況，屬於遺產繼承的一部分。房屋委員會會根據遺囑或遺產管理書的內容，審批相關的業權轉讓申請。這是確保物業業權，能夠合法且順利地轉移。
其他房委會酌情考慮的特殊例外情況
除了以上列出的常見情況，房屋委員會也會考慮一些，其他特殊例外情況下的未補地價居屋送契申請。這些情況，通常需要具備非常特別，而且有充分理據的原因。房屋委員會會根據個別情況，審慎酌情審批。申請人可以提交詳細文件，解釋其特殊性。
「未補地價居屋送契」常見問題解答 (FAQ)
問：「未補地價居屋送契」與遺產繼承有何主要區別？
朋友或許好奇，將「未補地價居屋送契」與透過遺產繼承方式取得物業，兩者之間有甚麼不同。其實，兩者的主要區別在於轉讓發生的時間點，以及其法律基礎。首先，「未補地價居屋送契」指的，是業主在生時自願將物業業權以無償方式轉讓給他人。這需要向房屋委員會或房屋署提交申請，並且必須符合特定的「特別原因」才能獲得審批。例如，業主因健康問題、年齡屆滿某歲數，或者因家庭關係變動，如離婚、分居，方能申請。
至於遺產繼承，則是物業擁有人去世後，按照其遺囑或《無遺囑者遺產條例》的規定，將物業業權轉移給合法繼承人。這個過程通常涉及申請遺產承辦，例如遺囑認證或遺產管理書。遺產繼承的目的是確保逝者的資產能夠妥善地分配。此外，在「未補地價居屋送契」中，由於屬於生前無償轉讓，物業會有一個五年破產追溯期。然而，遺產繼承並無此追溯期限制。所以，兩者在觸發條件、審批流程及潛在法律風險方面，都有明顯差異。
問：「未補地價居屋送契」是否能規避或節省印花稅？
不少朋友會問，透過「未補地價居屋送契」方式轉讓物業，能否節省印花稅。答案是：在特定情況下，確實有助節省印花稅開支。一般而言，所有物業轉讓，即使是沒有金錢代價的「送贈契」，均須繳納印花稅，稅款會根據物業的市值計算。不過，根據房屋委員會的規定，獲准進行「未補地價居屋」業權轉讓（即「送契」）的個案，其轉讓契據必須以「不涉及金錢代價」的形式處理。這類轉讓因其特殊性質，通常可以免除印花稅，這是一般私人樓宇「送贈契」所沒有的優勢。
這個條款對於希望在家庭成員之間轉移未補地價居屋業權的家庭來說，是一項重要的稅務優惠。不過，物業本身仍然受到房屋條例的限制，業主不能隨意轉售或出租。所以，雖然在印花稅方面有特別安排，但業權轉讓仍須符合房屋委員會的嚴格審批原則。
問：將配偶加入「未補地價居屋」聯名業主，是否等同「未補地價居屋送契」？流程如何？
將配偶加入「未補地價居屋」成為聯名業主，這本質上也是一種「未補地價居屋送契」形式的業權轉讓。原因在於，這種轉讓通常不會涉及金錢代價，而且承讓人（配偶）必須為已登記的家庭成員。房屋委員會處理這類申請，會將其視作符合「特別原因」的業權轉讓申請個案。
辦理流程通常如下：
首先，業主必須向所屬地區的租約事務管理處提交「業權轉讓申請書 (HD7)」。同時，需要提供所有證明文件副本，例如結婚證書，以及證明配偶為已登記家庭成員的資料。遞交申請時，業主需要繳交一筆手續費。房屋署在收到所有文件後，一般需要約六星期審批申請。若申請獲批，房屋署會發出「業權轉讓同意書」。
其次，業主需要自行聘請律師，按照同意書的內容處理轉讓手續。律師會擬備一份「轉讓契據」或「允許契據」初稿，然後提交房屋署法律事務分處批核，這亦需要繳交另一筆費用。此外，如果該「未補地價居屋」單位已有按揭，業主還需向房屋署及銀行申請「轉變按揭安排 (HD64)」。最後，待所有文件簽立完成，律師亦會通知管理處更新紀錄。整個過程牽涉多方協調及費用，因此必須仔細處理。
問：「未補地價居屋送契」同意書有效期僅一年，逾期未辦怎麼辦？
「未補地價居屋送契」的業權轉讓同意書，房屋委員會發出後有效期只有一年。這表示業主必須在同意書發出日期起計的一年內，完成所有業權轉讓的法律手續。這個一年有效期是一個重要的時限，若果逾期未辦，便會有特定的影響。
如果未能在一年的有效期內完成業權轉讓，房屋委員會發出的同意書便會自動失效。這意味著業主必須重新向房屋委員會提交「業權轉讓申請」。重新申請的過程與首次申請完全相同，包括需要再次填寫申請書、重新遞交所有證明文件、以及再次繳付所有的相關費用。這些費用，無論是初步的申請手續費，抑或是律師擬備法律文件批核費，都是不獲發還的。因此，業主一旦獲得同意書，建議立即聘請律師，盡快辦理所有轉讓事宜，以避免不必要的延誤及額外開支。