【買賣居屋天書 2025】專家詳解6大買賣程序、補地價計法、二手居屋按揭全攻略

在香港置業，居屋因其獨特優勢，一直是不少港人的熱門選擇。然而，相較於私人住宅，居屋買賣過程涉及多重獨特規限與複雜程序，包括買家資格、補地價計法、轉讓限制及按揭安排等，往往令準買家及賣家感到困惑。

為助您輕鬆駕馭2025年最新的居屋買賣市場，我們特別呈獻這份《買賣居屋天書》。本書由專家團隊精心編撰，旨在為您提供最全面、最實用的買賣攻略。無論您是首次置業的白居二／綠表買家，抑或有意放售物業的居屋業主，本書將深入淺出地詳解六大買賣核心程序、補地價的精準計算方式，以及二手居屋按揭的全方位策略，助您步步為營，避開潛在陷阱，成功完成交易。

深入剖析買賣居屋核心概念：補地價、轉讓限制與按揭

進行買賣居屋交易，除了了解買家與賣家資格，還有幾項核心概念必須深入掌握。當中，補地價、轉讓限制及按揭這三點，是居屋交易程序中至關重要的環節。明白這些細節，有助您順利完成整個買賣居屋的過程，並作出明智的決定。

「補地價」的迷思與現實：何時補？如何計？

居屋的定價，通常比同區私人住宅低廉，原因是單位在首次出售時，已獲得政府提供地價折扣。這個折扣，就是政府為資助市民置業而作出的補貼。當業主日後希望將單位在公開市場轉售、出租，或是以其他方式轉讓，便需要向政府歸還這筆地價折扣，這個過程便稱為「補地價」。未補地價的居屋單位，只能在居屋第二市場出售予合資格人士；一旦完成補地價，單位就如同私人樓宇，可以在自由市場上賣給任何買家。

補地價計算公式與實例詳解

那麼，補地價的金額要如何計算呢？房屋委員會有一套清晰的計算公式。補價金額，是根據單位目前的市值，乘以當初購入時所享的折扣率來決定。

補價計算公式：
補價 = 補價時市值 x 補價折扣率
其中，補價折扣率 = (當初市值 – 當時購入價) / 當初市值 x 100%

讓我們透過一個實例，清楚說明補價的計算方法。
假設一個居屋單位，當初市值為港幣2,000,000元，業主以港幣1,100,000元購入。
那麼，補價折扣率是 (2,000,000 – 1,100,000) / 2,000,000 x 100% = 45%。
如果單位在申請補價時，市場估價為港幣3,000,000元，
則需要繳付的補價金額是 3,000,000 x 45% = 港幣1,350,000元。

補地價責任歸屬：賣方申請與買方承擔的市場慣例

居屋補地價的申請，一般由現任業主（賣方）提出，因為單位轉讓的權利與限制是附屬於業主名下。然而，在實際的二手居屋買賣協議中，若單位計劃在自由市場出售，補地價的款項普遍會由接手的買家承擔，或賣家會在開價時已將這筆費用計入樓價內。買家在簽訂買賣協議後，需確保補地價程序在轉讓契據簽訂前完成，以確保物業可自由轉讓。

申請評估補價的流程、時間及費用

如果您是賣家，並決定補地價以便在自由市場出售單位，您需要向房屋委員會或房屋協會申請評估補價。這個流程相對直接，但需要留意時間與費用。首先，您需填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本以及港幣6,490元的申請費用，一併遞交到所屬的租約事務管理處或房屋委員會總辦事處。房屋署收到申請後，會派員上門為單位進行估價，並約在一個月後發出「評估補價通知書」。這份估價通知書的有效期一般為兩個月。補價款項最遲必須在簽訂轉讓契據前繳付，同時也要確保在買賣協議訂立日期起計的28天內完成。通常，業主會在簽署臨時買賣合約後，立即啟動補地價申請，這樣可以趕及在正式簽契前完成所有手續。這些程序，也可以委託律師代為處理。

未補地價（居二市場）與已補地價（自由市場）買賣流程對比

買賣二手居屋時，您會遇到兩種主要市場：未補地價的「居屋第二市場」（簡稱居二市場），以及已補地價的「自由市場」。這兩個市場的運作模式，以及買賣居屋程序，存在根本上的差異，影響買家的資格、樓價、按揭成數，甚至整個交易所需的時間。

圖表分析：兩者在買家資格、樓價、按揭成數及交易時間上的分別

雖然這裡無法呈現實際圖表，我們可以將兩者的關鍵分別整理如下，方便您作對比：

選擇哪種市場？給買家和賣家的決策建議

作為買家，選擇哪個市場取決於您的資格與預算。如果您符合綠表或白居二資格，且預算有限，居二市場提供較為實惠的「上車」機會。但是，您需留意盤源相對較少，選擇可能受限。如果您不符合資助房屋的資格，或希望擁有更自由的物業處置權，自由市場則是您的唯一選擇，但樓價和按揭條件會與私人樓宇看齊。

作為賣家，選擇在哪個市場放售單位，則取決於您對資金周轉速度與潛在利潤的考量。如果您急需套現，而單位符合居二市場的轉售年期限制，那麼在居二市場放售可能會更快找到買家。如果您的目標是獲取最大的利潤，且願意等待並承擔補地價的費用及時間成本，那麼補地價後在自由市場出售，單位價值通常會更高。

居屋按揭的獨特性：政府擔保下的優勢與限制

居屋按揭與一般私人住宅按揭有顯著不同，其最大特點就是政府的擔保。這項擔保，為居屋買家帶來了獨特的優勢，同時也有一些需要留意的地方。

房委會項目按揭：高成數、免壓測的優勢

房委會轄下的居屋項目，由於有政府提供的按揭擔保，買家在申請按揭時享有極大優勢。綠表買家最高可獲得高達95%的按揭成數，而白表買家則可獲高達90%的按揭成數。這意味著，買家只需支付較低的頭期款，便可達成置業夢想。另外，對於大部分樓齡在三十年以下的房委會居屋單位，銀行通常會豁免壓力測試，大大減輕了買家的財務審批門檻。即使銀行加息，已批出的居屋按揭利率亦不會受到影響，通常採用較穩定的最優惠利率（P按），近年部分銀行也提供香港銀行同業拆息（H按）供買家選擇，並設有封頂利率，令供款更為穩定可預計。

風險提示：高樓齡居屋對按揭年期及估價的影響

儘管居屋按揭有政府擔保的優勢，但買家仍需注意潛在風險，特別是針對高樓齡的居屋單位。雖然有政府擔保，部分銀行對於樓齡較高的居屋單位（例如樓齡超過三十年）可能會收緊按揭年期。這表示買家可能無法獲得最長的25年還款期，導致每月供款額增加。此外，高樓齡單位也可能影響銀行的估價，有機會出現估價不足的情況，買家屆時需要預備更多首期以彌補估價差異，這是買賣居屋時一個重要考慮。

房委會 vs 房協項目：在按揭擔保及審批上的關鍵差異

在處理居屋按揭時，買家必須清楚分辨單位屬於房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）的項目。因為兩者在按揭擔保與審批方面存在關鍵差異。房委會的居屋項目，如上文所述，有政府擔保，銀行審批時會相對寬鬆，按揭成數也較高。然而，房屋協會推出的「住宅發售計劃」單位，在第二市場買賣時，房協通常不為買家提供按揭擔保。這意味著，買家需要自行向銀行申請按揭，其審批標準與一般私人住宅按揭無異，包括可能只有60-70%的按揭成數（除非申請按揭保險才能提高至90%），同時也需要進行嚴格的壓力測試。因此，在簽訂買賣協議前，務必確認單位所屬機構，以免在按揭方面出現預期落差。

【買家篇】白居二/綠表買賣二手居屋實戰流程全攻略

STEP 1: 取得「購買資格證明書」後的黃金12個月

各位準備買賣居屋的準買家，當您成功取得「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），便進入買樓的黃金時期。這張證書是您購買二手居屋的入場券。它通常有效期為十二個月。您必須在這段時間內簽署臨時買賣合約。如果您錯過了這個限期，您的購買資格證明書便會失效。

制定預算與揀樓策略

首先，您需要清楚制定預算。這個預算不只包括樓價，還要計算額外開支，例如律師費、印花稅等等。這一步有助您鎖定目標，避免浪費時間。同時，您應該明確自己的揀樓策略。這包括選擇地區、樓齡、間隔等條件。有明確的目標，可以幫助您更快找到合適的單位。

致勝策略：如何在盤源有限的市場中「快、狠、準」地出價

居屋第二市場的盤源通常較為有限，特別是市區單位。所以，當您看到心儀的單位時，必須「快、狠、準」地出價。這表示您要迅速決定，提出一個合理而且有競爭力的價格，並且不再猶豫。這樣可以增加您成功買入心水二手居屋的機會。

STEP 2: 網上搵盤、實地睇樓與議價談判

您制定了預算和策略以後，便可以開始網上搵盤。您可以使用各大地產代理網站，或者委託專業的地產代理協助。地產代理對市場資訊有深入的了解，他們可以提供專業意見。

如何從樓盤描述中識別「未補地價」或「已補地價」單位

瀏覽樓盤時，您要特別留意單位是「未補地價」還是「已補地價」。這對買家資格和按揭申請有重大影響。未補地價的居屋單位，只能出售給持有綠表或白居二資格的買家。而已補地價的單位，則可以在自由市場上出售給任何人士。這個分別是買賣居屋的重要概念。它也會直接影響居屋補地價的責任。

專家睇樓清單：針對居屋獨有問題的檢查要點（如維修令）

實地睇樓時，請您帶備一份詳細的睇樓清單。除了檢查一般樓宇狀況，例如牆身、天花、電線等，您更要留意居屋獨有的問題。例如，一些樓齡較大的居屋大廈可能有「維修令」。這些維修費用可能相當高昂，所以您必須仔細查問。同時，要了解物業管理費以及屋苑的財政狀況。

談判籌碼：了解業主心態與市場狀況，爭取最佳價錢

當您找到合適的單位，下一步便是議價。您應該事先了解目前的市場狀況，知道同類單位的成交價。同時，您可以嘗試了解業主的出售原因。例如，業主可能急於出售。這些資訊都是您的談判籌碼，可以幫助您爭取最佳的買樓價錢。

STEP 3: 簽訂臨時買賣合約（臨約）

當買賣雙方就樓價達成共識，便會簽訂臨時買賣合約。這份文件是買賣居屋程序中的一個重要里程碑。它確立了買賣雙方的交易意向。

支付臨時訂金（細訂）的比例與注意事項

簽署臨時買賣合約時，買方需要支付臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆款項通常佔樓價的百分之三至五。您應該仔細閱讀合約條款，了解當中所有細節。同時，合約會列明正式簽約日期和成交日期。這一步是買賣協議居屋流程的一部分。

委託律師處理文件及準備申請按揭

簽署臨時買賣合約後，您便應立即委託律師。律師將會處理所有法律文件。他們也會協助您準備按揭申請。律師的專業知識可以確保整個交易過程符合法例要求，保障您的權益。

STEP 4: 申請「提名信」— 買賣程序關鍵文件

由律師代辦的流程、費用與所需時間

簽訂臨時買賣合約後，您的律師會協助您向房屋委員會申請「提名信」。這封信是居屋買賣程序中的關鍵文件。它確認賣方提名您為居屋單位的正式買家。律師會代您提交相關文件，例如賣方的「可供出售證明書」正本，以及您的「購買資格證明書」正本。申請「提名信」需要繳交費用，並且通常需時至少五個工作天。您必須取得這封信，才能繼續簽訂正式買賣合約。

STEP 5: 簽訂正式買賣合約（正約）

支付加付訂金（大訂）

當您收到「提名信」以後，便可以與賣方簽訂正式買賣合約，俗稱「正約」。這份合約會進一步確認交易的所有條款和細節。房屋委員會建議您在簽署臨時買賣合約後大約十二至十四天簽署正式合約。這個時間間隔可以確保您有足夠時間準備和接收提名信。
簽署正式買賣合約時，您需要支付「加付訂金」，俗稱「大訂」。這筆款項加上之前支付的「細訂」，總數約為樓價的百分之十。

STEP 6: 完成交易（成交）

驗樓、銀行放款及繳付尾數

簽訂正式買賣合約後，接下來是「成交」這個最終階段。這通常在兩至三個月內完成。這個時間段主要用作處理居屋補地價（如果適用）和按揭等餘下手續。
成交當日或之前，您應該再進行一次驗樓。這可以確保單位狀況符合預期，沒有出現任何新的問題。成交當天，您的按揭銀行會將貸款發放給您的律師樓。然後，律師會代您向賣方繳付樓價的尾數。這一步完成了買賣居屋的財務交收。

領取鎖匙，正式成為業主

當所有款項都已付清，並且文件手續辦妥，您便可以從賣方手中領取單位鎖匙。恭喜您，從這一刻起，您正式成為新居屋的業主。這標誌著您居屋買賣程序的圓滿完成。