想為綠表二手居屋加名，卻對申請程序、資格要求、以至長遠影響感到困惑？居屋業權轉讓，尤其涉及「加名」予家庭成員，不僅需符合房委會嚴格的「不涉及金錢代價」原則，更牽涉一系列繁複的法律及行政程序。本文旨在為您全面剖析綠表二手居屋加名的申請資格、涵蓋5大核心步驟的完整流程，並深入探討其對印花稅、未來房屋福利及按揭安排的4大長遠影響，助您清晰掌握箇中要點，作出明智決定。
為何要為綠表二手居屋「加名」？常見動機與房委會原則
在綠表買二手居屋加名問題上，了解其背後動機與房屋委員會的原則至關重要。這項決定影響深遠，讀者必須深入認識相關政策，確保業權安排妥善，以免日後產生不必要的爭議或困難。
常見的業權變動原因與情境分析
業主考慮為居屋單位加名，通常出於多種實際需要或家庭狀況的轉變。這些動機反映了對家庭成員權益的保障，以及資產管理上的考慮。
婚姻狀況變更：加入配偶作業權共有人，或因離婚、分居而轉名
當業主步入婚姻時，常常希望將配偶加入單位業權，成為共同擁有人。這不但象徵兩人共同承擔責任，也方便將來物業的處理與繼承。若夫妻不幸離異或分居，業主亦可能需要將業權轉予前配偶，或將其從業權名單中剔除，以理順家庭資產的分配。
家庭成員的財務貢獻：反映子女或家人支付首期或供樓的實際情況
家庭成員有份支付首期，或長期承擔供樓款項，希望透過加名方式，反映他們在綠表買二手居屋價錢中作出的實際財務貢獻。這種情況普遍存在，因為不少年輕人會獲家人資助置業。透過將他們加入業權，可明確保障其財產權益，避免日後爭拗。
因應家庭狀況轉變：例如業主年老、患危疾或計劃移民
隨著人生階段變化，業主可能因年紀老邁、身患危疾，或計劃移民海外而考慮加名。例如，年邁業主可能希望將業權轉予子女，以便他們日後照料物業，或安排海外生活。在這些情況下，加名可以確保資產順利傳承，並減輕業主日後的管理負擔。
業主去世：按遺囑或遺產法轉讓業權予家庭成員
若業主不幸去世，其居屋單位業權將會根據生前所立遺囑，或依照香港的遺產法規轉讓予指定家庭成員。在這些情況下，加名是必須的法律程序，確保業權能合法地轉移到下一代或受益人名下。
理解房委會核心原則：必須「不涉及金錢代價」
無論業主基於何種原因申請為綠表居屋加名，必須牢記房屋委員會一項非常重要的核心原則：業權轉讓必須「不涉及金錢代價」。這是綠表買二手居屋注意的關鍵一環，亦是確保資助房屋資源得以善用的重要規範。
解釋「不涉及金錢代價」的定義與重要性
「不涉及金錢代價」意思是指，在業權轉讓過程中，不可以有任何金錢交易。這不僅限於現金交易，也包括其他形式的資產交換或利益輸送。例如，若業主將單位業權轉予兒子，兒子不可以支付任何款項予業主，即使是象徵式的一元也不可以。此原則確保業權變動純粹基於家庭關係的調整，並非商業買賣。若違反此原則，申請將不獲批准，甚至可能引致法律後果。
說明此原則如何確保資助房屋的公平性
這項「不涉及金錢代價」的原則，是確保資助房屋公平性的重要基石。居屋單位受政府資助，售價通常低於市價，旨在幫助合資格的市民置業安居。若業主可以在未補地價情況下，透過涉及金錢代價的方式轉讓業權，將會形成變相炒賣，損害其他輪候公屋或居屋人士的權益。因此，房委會嚴格執行此原則，目的是維護資助房屋計劃的宗旨，確保社會資源分配公平，不被濫用圖利。同時，這也與綠表買二手居屋資格審核精神一致，即單位是為特定合資格人士提供。
綠表居屋「加名」完整流程：從申請到完成業權轉讓
如果您想為手中的綠表二手居屋加名，將其他家庭成員加入業權，這是一項需要細心處理的程序。了解當中每一步驟，對您十分重要。這個過程看似複雜，但是只要按部就班，便能順利完成。我們一起看看綠表居屋「加名」的完整流程，從申請到完成業權轉讓的所有細節，也會提到一些綠表買二手居屋注意的事項。
步驟一：準備及提交申請
辦理綠表居屋「加名」的第一步，就是仔細準備所有申請文件。這一步很關鍵，因為文件準備是否齊全，會直接影響之後的審批進度。
填妥房委會「業權轉讓申請書 (HD7)」
首先，您需要從房屋委員會（房委會）網站下載或到屋邨辦事處索取「業權轉讓申請書 (HD7)」。請您務必仔細閱讀申請書上的指示，然後如實填寫所有資料。這份表格是加名申請的核心文件，必須確保資料正確無誤。
備妥轉讓原因證明文件（如結婚證書、供款記錄、醫生證明等）
除了申請書，您還要準備證明文件。房委會審批加名申請時，會要求申請人提出合理的轉讓原因。常見原因包括結婚（加入配偶）、家庭成員有重大財政貢獻（例如曾支付首期或定期供款），或者業主因健康理由（例如患重病）需要將業權轉予其他家庭成員。您需要提供相應的證明文件，例如結婚證書副本、銀行供款記錄，又或者由註冊醫生簽發的證明文件。這些文件用作支持您的申請理由，證明變動的合理性與必要性。
前往屋邨辦事處繳付申請手續費
當您填妥所有表格，並且備齊所需證明文件，就可以將文件交到您居屋單位所屬的屋邨辦事處。遞交申請時，您需要繳付一筆申請手續費。這筆費用是處理申請的行政成本，無論申請成功與否，該費用一般都不會退還。這是綠表買二手居屋價錢中，您會首先遇到的費用。
步驟二：房委會審批及發出「同意書」
提交申請後，下一步就是等待房委會審批。這是一個耐心等待的階段，但期間您也可以為下一步的法律程序做好心理準備。
等待房委會審批（一般約需6星期）
房委會收到您的申請後，會對所有提交的文件進行審閱及核實。這個審批過程通常需要一些時間，一般而言，約需六個星期。房委會會仔細審核您的申請是否符合「不涉及金錢代價」的原則，以及準承讓人是否符合綠表買二手居屋資格中的「已登記家庭成員」等要求。
成功獲批後，將收到「業權轉讓同意書」
如果您的申請獲得房委會批准，您將會收到一份重要的文件，這就是「業權轉讓同意書」。這份同意書代表房委會正式批准您進行業權轉讓，您可以憑此同意書進行下一步的法律程序。
注意同意書有效期為一年，逾期需重新申請及付費
收到「業權轉讓同意書」之後，您需要特別注意這份同意書的有效期。它通常只有一年的有效期。您必須在這一年的時間內完成所有的業權轉讓手續，包括聘請律師、辦理法律文件及簽署契據等。如果同意書過期，而您尚未完成所有程序，您便需要重新向房委會提交申請，並且再次繳付手續費。這是綠表買二手居屋注意的重要事項之一。
步驟三：聘請律師及辦理法律文件
獲得房委會的同意書後，接下來便是法律層面的操作。這一步需要專業人士協助，確保整個業權轉讓過程合法合規。
自行聘請律師草擬「不涉及金錢代價的轉讓契據」
由於業權轉讓涉及重要的法律文件，您需要自行聘請一位律師來協助辦理。您的律師會根據房委會的要求，草擬一份「不涉及金錢代價的轉讓契據」。這份契據十分重要，它必須清楚列明業權的轉讓是不涉及任何金錢交易的，這也是綠表居屋加名的核心原則。
由律師將契據初稿交予房委會法律事務分處審批，並繳付批核契據手續費
律師草擬好契據初稿後，並不能直接使用。您的律師會將契據的初稿提交予房委會的法律事務分處審批。房委會的法律事務分處會審閱契據內容，確保其符合所有相關規定，例如業權轉讓必須「不涉及金錢代價」。同時，您需要繳付一筆批核契據的手續費。這筆費用也是綠表買二手居屋價錢中的一部分。待房委會的法律事務分處批核完成，您便可以進行下一步。
步驟四：處理按揭及簽署契據
法律文件準備妥當後，接下來是處理按揭和正式簽署業權文件，這是業權轉讓的關鍵步驟。
如物業有按揭，需向銀行申請轉變按揭安排（或需填寫HD64）
如果您的綠表二手居屋目前有按揭在身，您將家庭成員的名字加入業權時，按揭安排可能需要調整。您必須向承按的銀行申請轉變按揭安排。銀行會評估新加入業主的財務狀況，有時可能需要重新進行壓力測試。銀行會根據您的新情況，要求您填寫相應的表格，例如房委會的「轉變按揭安排申請書 (HD64)」。請您預先與銀行溝通，了解所有要求。
計算並繳付相關印花稅
在正式簽署轉讓契據之前，您需要計算並繳付相關的印花稅。即使這是家庭成員之間的業權轉讓，也可能涉及印花稅。稅務局會根據物業的市值評估印花稅。如果新加入的業主並非首次置業人士，印花稅率可能會更高。這是綠表買二手居屋價錢的另一項主要開支。
正式簽署轉讓契據
完成按揭安排和印花稅繳付後，您就可以在律師的見證下，正式簽署「不涉及金錢代價的轉讓契據」。這份契據簽署後，業權便會正式轉移，或由新業主與原有業主共同持有。
步驟五：完成手續及更新記錄
簽署契據只是完成業權轉讓的最後一步，您還需要做最後的登記和戶籍更新，確保所有記錄都準確無誤。
律師辦理土地註冊處登記手續
簽署契據後，您的律師會代您到土地註冊處辦理登記手續。這一步是將新的業權資料記錄在政府的正式檔案中，確保業權變動具有法律效力，並且公開可查閱。
簽契後立即通知所屬租約事務管理處更新戶籍記錄
當業權轉讓完成並且契據簽署後，您必須立即通知您居屋單位所屬的租約事務管理處，要求他們更新戶籍記錄。確保戶籍資料與最新的業權狀況保持一致，這對於日後的物業管理及行政事宜都十分重要。
綠表居屋「加名」的成本與長遠影響
各位朋友，如果您正考慮為綠表二手居屋加名，除了了解綠表買二手居屋資格與綠表買二手居屋注意要點，務必仔細評估其成本與長遠影響。這項決定涉及多重考量，不只是一筆簡單的交易，它會牽動您與家人的未來房屋福利、按揭安排，還有潛在的財務開支。
影響一：印花稅成本評估
我們接著來看看，當您決定為綠表二手居屋加名時，實際會產生哪些財務開支與影響。其中，印花稅是一筆不能忽視的開支。
解釋近親轉讓的印花稅計算方式
即使是近親之間，例如父母子女或夫妻之間，進行不涉及金錢代價的業權轉讓，物業印花稅仍需繳付。印花稅的計算基準，是根據物業的市值而定。稅務局會評估該綠表居屋單位的現時市值，並以此市值計算應繳的印花稅。
新加入業主若非首置客，可能需繳付更高稅率
值得特別注意，如果新加入的業主並非香港永久性居民，或者他們在香港已擁有其他住宅物業，他們將不符合「首次置業」的資格。在這種情況下，新加入的業主便可能需要按照較高的從價印花稅率繳納印花稅，通常為樓價的百分之十五。這對綠表買二手居屋價錢的考量，有顯著影響。
影響二：對未來房屋福利的影響與限制
為居屋加名，除了當下的財務考慮，更重要的是對新加入業主未來房屋福利的深遠影響。這關乎他們日後在資助房屋階梯上的選擇。
新加入業主將失去「首次置業」身份
一旦有家庭成員的名字加入居屋業權，他們便會失去「首次置業」的身份。這個身份在香港的房屋政策中非常重要，因為它通常意味著可以享受較低的印花稅率，以及未來申請特定資助房屋計劃時的優先權。失去這身份，將影響他們往後的置業路徑。
失去日後申請其他資助房屋（如新居屋、綠置居）的資格
更重要的一點是，當家庭成員成為資助房屋的業主或聯名業主後，他們將失去日後申請其他資助房屋的資格。這包括新居屋單位、綠置居單位，以及未來可能推出的其他資助置業計劃。這表示他們在房屋福利方面會受到長期的限制。
戶籍變動與「關鍵成員」剔除限制
另外，新加入的業主，同時也會成為該居屋單位戶籍內的「關鍵成員」。根據房屋委員會的規定，在單位買賣協議簽訂後的特定年期內，例如首兩年，通常不允許「關鍵成員」隨意從戶籍中剔除。這會限制家庭成員日後在戶籍變動上的靈活性，只有在非常特殊且經房屋委員會審批的情況下，才可能獲准變更。
影響三：按揭安排的潛在變動
居屋加名對現有的按揭安排，也可能帶來意想不到的變動。這會直接影響到您日後的供款細節與負擔。
銀行或需重新審批按揭及進行壓力測試
若單位目前仍有按揭，當業主決定為綠表二手居屋加名時，承按銀行通常會將這次業權變動視為一次重要的按揭審批調整。銀行可能會要求新加入的業主進行全面的入息與資產審查。銀行還可能要求整個家庭進行壓力測試，以確保新組合下的供款能力，即使單位在首次購買時享有政府擔保而豁免壓力測試。
樓齡對按揭年期及成數的影響
此外，單位的樓齡對按揭條款的影響也需考慮。雖然政府為居屋提供擔保，但銀行的批核準則，特別是按揭年期和成數，會參考政府的擔保期以及單位的首次發售日期。隨著樓齡增加，政府的擔保期會逐步減少。這可能導致銀行降低可批核的最高按揭成數，或縮短按揭還款年期。這會增加每月的供款額，影響綠表買二手居屋價錢。
影響四：總費用估算清單
在決定為綠表二手居屋加名之前，您應該對所有可能產生的費用，有一個清晰的估算。這有助於您作全面規劃。
房委會申請手續費
首先，您需要向房屋委員會提交加名申請。這筆申請會產生一筆申請手續費，數額通常為港幣3,020元，而且這筆費用不論申請成功與否，均不予退還。
房委會批核契據手續費
當您的加名申請獲房屋委員會原則上批准後，在律師草擬的轉讓契據提交予房屋委員會法律事務分處審批時，您還需要繳付一筆批核契據手續費。這筆費用約為港幣2,630元。
律師費及雜費
整個業權轉讓的法律程序，必須透過律師辦理。這包括草擬契據、審閱文件、以及辦理土地註冊處的登記手續。因此，您會產生一筆律師費，以及其他雜項費用，例如查冊費、文件影印費等。這些費用會因律師行而異。
印花稅
最後，正如我們前面所提及，無論是近親轉讓，印花稅仍是不可避免的開支。這筆稅項的具體金額，會由稅務局根據物業的市值，以及新加入業主的首次置業身份，進行評估。