置業安居是不少港人的夢想，但首期資金往往是最大考驗。要成功上車，甚至借盡9成按揭，了解最新的按揭政策和策略至關重要。尤其在2025至2025年期間，政府調整了按揭成數政策，為準買家帶來新的機遇。
本文將深入剖析2025年《施政報告》的最新按揭成數放寬措施，並為您詳細解構按揭保險計劃（按保）如何助您突破傳統借貸上限。我們更會全面拆解影響您最終按揭成數的六大核心關鍵因素，包括申請人入息狀況、物業類型、置業身份以至信貸紀錄等。無論您是首次置業、換樓、甚至考慮特殊物業類型（如居屋、村屋、工商舖）或轉按套現，本文都將提供最實用、最全面的按揭成數指南，助您精準預算，成功取得理想的按揭成數，輕鬆實現置業大計。
2025–2025最新按揭成數政策懶人包：施政報告放寬重點一覽
近期樓市政策出現新變化，特別是按揭成數方面，對計劃置業的朋友們帶來不少影響。香港金融管理局發出指引，放寬了住宅物業的按揭貸款監管措施，這項調整讓大家對置業有更多期待。以下為您整理新政策的核心重點，讓您輕鬆掌握2025–2025年度按揭成數的最新狀況。
核心變動：劃一最高70%按揭成數，廢除樓價、買家身份及物業用途限制
過去，物業按揭成數受到樓價、買家是否首次置業，以及物業用途（例如自住或出租）等因素的限制。這些規定會令按揭成數表較為複雜，不同情況下的按揭成數上限亦有所不同。現在，新政策帶來一大轉變，就是劃一所有住宅物業最高可達70%的按揭成數。此項改變廢除了過往對樓價高低、買家身份（不論是否首次置業）以及物業用途的限制。這意味著無論物業價值多少，或者物業是用作自住還是按揭成數 出租，業主均可申請最高七成的按揭貸款。此舉期望能大大降低首期門檻，為有置業打算的朋友提供更大的靈活性。
供款與入息比率(DSR)放寬至50%：對實際入息要求的影響與新舊對比
除了按揭成數的放寬，供款與入息比率（DSR）的上限亦有所調整。以往，供款與入息比率上限通常維持在四成水平，對於非自用物業，要求可能更嚴格。新政策下，供款與入息比率一律放寬至50%。這項調整直接影響您的實際入息要求。簡單來說，在放寬前，您的每月按揭供款不得超過入息的四成。現在，這個比例放寬到五成，代表您的每月供款能力提升，相同入息下可以借到更多貸款，或者收入略低的朋友也能更容易達到按揭的入息要求。這項改變大大增加了借款人的負擔能力，使更多人符合申請資格。
【獨家AI分析】新政策下我的實際按揭成數是多少？
面對新的按揭成數政策，您可能好奇這些改變對自己而言有何實質影響。雖然政府已放寬多項限制，但每個人的財務狀況、信貸紀錄及個別物業情況仍會影響最終的批核結果。因此，了解新政策下您個人的實際按揭成數及借貸能力，對於置業規劃至關重要。
介紹我們的智能工具，只需輸入基本資料，即可初步估算您在新政策下的最高借貸能力與按揭成數。
為協助您快速掌握新政策下的自身狀況，我們為您準備了一個智能分析工具。您只需輸入幾項基本資料，例如您的預算樓價、每月入息及現有債務等，我們的工具就能為您初步估算在新按揭成數上限及供款與入息比率放寬後，您的最高借貸能力與按揭成數。這項服務能讓您更清晰地看到自己的置業潛力，幫助您作出更明智的決定。
拆解按揭成數基本功：影響您首期預算的關鍵
相信許多朋友開始置業之旅時，第一件想清楚的事，就是手上需要多少首期才能買到心儀物業。按揭成數，正是釐定您首期預算，以及最終貸款金額的關鍵。了解按揭成數，就能夠踏出置業預算的第一步。
什麼是「按揭成數」？為何是置業預算的第一步？
按揭成數的官方定義與首期計算方法。
簡單來說，按揭成數是指銀行批出的貸款金額，佔物業估價或成交價的百分比。銀行不會借出物業的全部價值。因此，買家需要準備的首期，就是物業的總價格減去銀行提供的按揭貸款金額。例如，如果按揭成數上限是七成，您購買一個價值一千萬港元的物業，銀行最高可借出七百萬港元。這時，您就需要準備三百萬港元的首期。
銀行如何釐定您的物業價值？
銀行在審批按揭時，並非單純根據您與賣方協定的成交價來計算貸款額。銀行有一套嚴謹的物業估價機制，確保貸款風險受到控制。
物業估價 vs 成交價：銀行以「兩者取其低」為計算基準。
銀行會委託專業估價師，對您有意購入的物業進行估價。然後，銀行會比較物業的估價與實際成交價。銀行會以這兩個價格中較低的一個，作為計算按揭成數的基礎。換句話說，如果物業估價低於您的成交價，您的按揭貸款額將會以較低的估價為準。
估價不足對按揭成數的直接衝擊及應對方法。
當物業估價低於成交價時，直接影響就是您最終獲得的按揭貸款額會減少，因此您需要準備更多的現金來支付首期。例如，您以八百萬港元購入物業，但銀行估價只有七百八十萬港元。銀行會以七百八十萬港元來計算按揭成數。所以，如果您的按揭成數是七成，您可借的貸款額並非八百萬港元的七成，而是七百八十萬港元的七成。面對估價不足，您可以嘗試向其他銀行查詢估價，因為不同銀行的估價可能不同。另外，您需要重新評估自己的現金流，確保有足夠資金支付增加的首期差額。
為何要調控按揭成數？金管局逆周期措施的角色
按揭成數的調控，是香港金融管理局（簡稱金管局）實施「逆周期措施」的重要一環。金管局的目標是維持銀行體系的穩定，以及管理與物業市場相關的風險。在樓市暢旺時，金管局可能會收緊按揭成數上限，以降低過度借貸的風險，防止資產泡沫形成。反之，當樓市面對壓力時，金管局有時會放寬按揭成數限制，以支持置業需求，維持市場流動性。這些措施因應當時的經濟與金融環境而變動。
最新按揭成數表速查：一圖看清各類物業按揭成數上限
了解金管局的調控原理後，您會發現按揭成數上限並非一成不變。它會根據物業類型、樓價，以及買家狀況有所不同。為方便大家查閱，一份清晰的按揭成數表十分實用，一圖便能看清各種情況下的按揭成數上限。這些限制會影響您是否能借到心目中的按揭成數9成，或者是否需要申請按揭保險。
如何根據物業類型及價值，快速查找您的最高按揭成數。
當您手持最新的按揭成數表時，首先需要確認您物業的用途。是自住還是用於按揭成數 出租的投資物業？其次，請查看物業的價格落在哪個區間。然後，比對您是否為首次置業人士，或是否已擁有其他按揭物業。根據這些資訊，您便能在按揭成數表上，快速找到對應的最高按揭成數上限。由於政策會更新，例如按揭成數2025的相關政策，建議您參考最新的按揭成數表。
突破7成上限：善用按揭保險計劃，獲取更高按揭成數
香港置業路上，不少朋友會發現，儘管最新政策下，按揭成數上限已統一放寬至七成，但對於一些預算有限的朋友，七成按揭或許仍不足夠。此時，按揭保險計劃便成為一個突破口，幫助您獲取更高的按揭成數，實現置業夢想。
按揭保險（按保）如何助您達成高成數按揭？
按揭保險計劃，簡稱按保，它的設計宗旨是為銀行提供保障。銀行在提供超過七成的按揭貸款時，因為貸款額高，承擔的風險也會增加。按揭保險就是一張保單，當借款人未能依時還款，保險公司會賠償銀行的損失。銀行有了這層保障，便可以放心地為合資格買家提供八成甚至按揭成數9成。
按揭證券公司（HKMC）的角色及申請前提（須為自住物業）。
香港按揭證券有限公司（HKMC，以下簡稱按證公司）是按揭保險計劃的營運者。它推出的按揭保險計劃，讓銀行在審批高按揭成數貸款時，有額外保障。此計劃只適用於自住物業。換言之，您購買的物業必須作為自己的主要居所，不可作投資或出租用途。這是一個重要條件。
新按揭保險計劃（新按保）詳解
近年，政府為協助市民置業，推出了新按揭保險計劃，進一步放寬了高按揭成數的申請門檻。這個計劃讓更多物業合資格申請高於七成的按揭成數，甚至能達到按揭成數9成。此計劃的重點在於根據樓價劃分不同的按揭成數上限。
樓價HK$1,000萬或以下：最高可達9成按揭。
若您選擇的物業樓價為港幣一千萬元或以下，您便有機會透過新按揭保險計劃，申請到最高九成的按揭成數。這大大降低了您的首期負擔。例如，購買一個八百萬元的單位，只需支付八十萬元首期，其餘七百二十萬元可以申請按揭。
樓價HK$1,000萬至HK$1,500萬：最高可申請80%按揭（貸款上限HK$900萬）。
如果您的目標是樓價介乎港幣一千萬元至一千五百萬元之間的物業，新按揭保險計劃亦有特別安排。您最高可以申請到八成的按揭成數。此類貸款有港幣九百萬元的貸款上限。舉例來說，若物業價值一千二百萬元，八成按揭是九百六十萬元，但由於貸款上限是九百萬元，您最終只能借九百萬元。
樓價HK$1,500萬至HK$3,000萬：按揭成數階梯式遞減詳情。
對於樓價較高的物業，即港幣一千五百萬元至三千萬元之間的單位，按揭成數會採取階梯式遞減。雖然不像較低價物業般可以申請八成或九成，但仍會比七成上限略高。具體按揭成數會隨著樓價增加而逐步減少。詳情可以參考按揭成數表，了解不同樓價級別的按揭成數上限。
舊按揭保險計劃（舊按保）依然適用？
新按揭保險計劃推出後，不少朋友可能會問，舊的按揭保險計劃是否仍然適用。答案是肯定的。對於部分物業類型或樓價，舊按保依然是一個選擇。了解舊按保的規定，有助於您做出最有利的決定。
樓價HK$600萬以下物業的選擇：舊按保與新按保的比較。
特別是對於樓價港幣六百萬元或以下的物業，您會發現舊按保與新按保都提供高成數按揭選項。新按保最高可做九成按揭。舊按保在某些情況下，例如樓價四百五十萬元或以下物業，仍可提供八成或以上的按揭成數。細緻比較兩者的申請條件和保費計算，您可以選擇最適合您的方案。
為何部分買家仍可能選擇舊按保計劃？
雖然新按保的覆蓋範圍更廣，貸款額度更高，部分買家仍可能選擇舊按保計劃。這可能基於幾個原因，例如舊按保對某些特定情況的入息要求或物業類型有不同的審批準則，或許更符合部分買家的條件。另外，舊按保的保費計算方式可能在某些情況下更有利。
【智能方案】AI即時評估您是否符合高成數按揭資格
按揭政策複雜，加上新舊按揭保險計劃的細節不同，自行判斷是否符合高按揭成數資格，以及哪種計劃最適合自己，確實需要花費不少時間。我們明白您的需求。為了解決這個問題，我們特別推出了智能評估工具。
我們的評估工具如何根據您的樓價及狀況，判斷申請新舊按保的可行性與最高按揭成數。
我們的AI即時評估工具，設計貼心。您只需輸入您的樓價、個人入息、目前持有的物業狀況等基本資料。工具便會即時分析這些數據。系統會根據最新的按揭成數表，判斷您是否符合新按保或舊按保的申請資格。同時，它會初步估算出您可以申請到的最高按揭成數。這讓您在置業前，能更清晰地掌握自己的財務狀況，做好完善的規劃。