置業安居是人生大事，管理按揭貸款更是其中關鍵一環。面對市場利率變動或個人財務需求轉變，不少業主會考慮「轉按」來優化按揭條款、節省利息開支，甚至套現資金作靈活運用。然而，轉按牽涉多重考量，從潛在好處、隱藏陷阱，到複雜的申請程序及精準的套現計算，每一步都關乎您的財務得失。
本文旨在為您提供一份最全面的「轉按須知」，由淺入深，詳細剖析轉按的7大好處，助您把握節省利息和賺取回贈的機會；同時揭示6大常見陷阱與成本，讓您避開不必要的損失；再循序漸進闡述4大核心申請程序，確保過程暢順無阻。此外，我們將深入講解按揭成數、按揭保險條款，並提供套現計算實例，助您精明盤點可動用資金。無論您是想擺脫高息「呼吸Plan」、還是考慮「甩按保」或「甩擔保人」，這份終極指南都將是您的最佳參考，助您作出最明智的按揭決策。
轉按基本概念與7大核心優勢
對於物業持有人而言，了解轉按須知是理財路上重要的一步。這個過程就好像為物業的按揭貸款尋找一個新的家，目的是優化您的財務狀況。轉按是什麼，以及它如何能幫助您呢？讓我們一起探討。
轉按是什麼？一文看懂平手轉按與轉按套現的分別
轉按，簡單來說，就是將您現有物業的按揭貸款，從一間銀行轉移到另一間銀行。這個「轉按程序」可以帶來很多好處，例如獲得更低的利率，或者藉此機會套取現金。這個概念裡面，主要分為兩種不同的操作方式，它們的目標和影響有所不同。
平手轉按 (Level Transfer)：純粹為了更低利率或更佳條款
平手轉按，顧名思義，就是您將目前未償還的按揭貸款金額，完全按舊有數額轉移到新的銀行。這種做法的目的非常直接，您可能只是為了獲取新銀行提供的更低按揭利率，藉此節省長遠的利息開支；又或者，您希望獲得更具彈性或更優厚的貸款條款。這種轉按方式不會改變您的總貸款額，也不涉及額外資金的提取。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)：釋放物業升值潛力，獲取額外資金
轉按套現則不同。如果您的物業在購入後價值有所上升，您可以透過轉按，讓新銀行重新評估您的物業價值，並根據最新的估值，申請一個比您現有貸款金額更高的按揭。這樣，在償還原有銀行的貸款後，您就能將多出來的金額以現金形式套取出來。這筆額外資金可以用作多種用途，例如投資、償還其他高息債務、子女教育基金，或是作為應急儲備，增加您的資金靈活性。
【轉按須知】把握7大好處，優化您的財務狀況
轉按不只是一個單純的貸款轉移，它其實是物業持有人優化財務配置的重要工具。深入了解「轉按注意事項」，並且把握以下七個核心優勢，您可以為自己的財務狀況帶來實質改善。這是一個值得仔細考慮的「轉按程序」。
優勢一：賺取現金回贈與其他優惠
為了吸引新客戶，許多銀行會為轉按申請提供現金回贈。這筆回贈金額，通常是按揭貸款額的百分比。雖然近年現金回贈的數額有所調整，但這筆一次性回贈仍然可以直接幫助您彌補部分轉按過程中可能產生的律師費等開支，甚至有所「賺取」。除此之外，一些銀行可能還會提供其他額外優惠。
優勢二：獲取更低按揭利率，節省長遠利息開支
這是許多人選擇轉按最主要的原因。市場上各家銀行的按揭計劃和利率都有差異。如果您目前的按揭利率不夠理想，透過轉按至提供更優惠利率（例如較低的H按或P按計劃）的銀行，您可以顯著降低每月供款負擔，並且在整個按揭期內節省一大筆利息支出。長期而言，這對您的財務有很大影響。
優勢三：套現資金作投資或應急，增加資金靈活性
正如我們之前提到的轉按套現，如果您的物業價值增長，您可以利用轉按來釋放這份潛在價值，將部分升值空間轉化為現金。這筆資金可以作多元化運用，例如投入其他投資項目，以錢生錢；或者用作緊急備用金，應對突如其來的財務需求；同時，它也可以協助您整合現有債務，減輕高息貸款的壓力。
優勢四：擺脫發展商高息按揭（呼吸Plan）的困局
部分新盤買家可能會選擇發展商提供的高成數按揭計劃，俗稱「呼吸Plan」。這些計劃初期通常有較低的「蜜月期」利率，但其後利率會急劇攀升，有時甚至會超過百分之五。面對這種高息負擔，及時透過轉按至傳統銀行提供的低息按揭計劃，可以幫助您擺脫高昂的利息困局，重回市場主流的合理利率水平。
優勢五：「甩按保」，解除出租限制並取回部分保費
如果您當初是透過按揭保險計劃，例如新按保，獲取高成數按揭，您的物業可能會受到不能出租的限制。透過轉按，並且將按揭成數降低至無需按揭保險的水平（例如將貸款額降至樓價的七成或以下），您可以「甩開按保」的約束，從而解除物業的出租限制，並且有機會從按揭保險公司取回部分已繳納的保費，增加物業運用的彈性。
優勢六：「擔保人甩名」，重獲首置身份或釋放信貸能力
如果您的按揭貸款有擔保人，而該擔保人希望解除其擔保責任，例如為了再次置業時能夠享用首置身份，或者僅僅是為了釋放其信貸能力，轉按是一個可行的途徑。透過重新申請按揭，並由借款人獨立符合銀行的審批要求，原來的擔保人便可「甩名」，不再承擔按揭責任。
優勢七：開立高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）對沖利息
部分轉按計劃會附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。這個戶口的好處是，您存入戶口的資金，能夠獲得與按揭利率相同的存款利率。這意味著您在戶口內的存款，所賺取的利息能夠直接抵銷部分按揭利息開支。舉例來說，如果您的按揭貸款有三百萬港元，並且戶口內有五十萬港元存款，那麼這五十萬港元的按揭利息便能被存款利息所抵銷，有效降低實際的利息負擔。這個戶口通常設有高息存款上限，一般為貸款總額的一半。
【轉按須知核心】避開6大隱藏陷阱與成本，做個精明業主
當您考慮轉按，為物業帶來更佳的財務安排時，務必深入了解每個細節。這不僅是為了節省金錢，更是為了避免日後出現不必要的麻煩。轉按須知內容繁多，當中隱藏著六大陷阱與成本，這些因素可能影響您的轉按決定。只要做好功課，您便能夠避開這些地雷，成為一位精明業主，妥善處理轉按程序。
陷阱一：原按揭「罰息期」— 重要的轉按注意事項
許多人在轉按時，第一個忽略的重點就是現有按揭的罰息期。這是轉按注意事項中一個極為關鍵的環節。銀行為確保貸款穩定性，一般會設定一個罰息期。如果您在此期間內提早償還按揭，銀行便會收取罰款。
如何計算罰息期？一般為期多久？
大部分銀行按揭貸款合約都會列明罰息期，通常為期兩至三年。舉例而言，若合約訂明三年罰息期，您在第一年內轉按，罰息會最高；第二年次之；第三年通常最低或豁免。因此，在考慮轉按需時多久，以及何時啟動轉按程序前，您必須查閱現有按揭合約，確認罰息期是否已過。
罰息金額如何計算？提早轉按的代價
罰息金額的計算方法，多數是以貸款金額的特定百分比計算，或者以指定月份的利息總和來計算。例如，有些銀行可能要求繳付貸款額百分之一至百分之三的罰息。提早轉按的代價可能不菲，若罰息金額高於轉按所能賺取的優惠，例如現金回贈，那麼轉按便得不償失。這便是重要的转按须知。
陷阱二：樓價波動與銀行估價不足的風險
樓價走勢對轉按決策影響深遠。進行轉按時，銀行會重新為您的物業進行估價。若樓價下跌，物業估價可能比您預期為低，甚至低於您的原有貸款額。
跌市時轉按，小心貸款額不升反跌
在樓市下行時進行轉按，物業估價或許會不足。假如您的物業價值下跌，新銀行批出的貸款金額可能少於甚至低於您未償還的貸款餘額。這時，您可能無法透過轉按套取資金，甚至需要補回差價，才能維持原有按揭成數，這會讓轉按失去原有意義。
如何獲取最準確及最高的物業估價？
想獲取最準確及最高的物業估價，您可以向多間銀行查詢估價，因為不同銀行的估價可能有所差異。此外，向專業按揭代理查詢，他們會匯集多家銀行的估價資訊，並提供一站式服務，協助您比較各家銀行的估價結果，從中挑選最有利的方案。這樣可以幫助您了解實際轉按需時多久。
陷阱三：重新審核財務狀況 — 您的入息能過關嗎？
雖然政府近年放寬了按揭政策，但銀行在處理轉按申請時，仍會重新審核您的財務狀況。即使您首次申請按揭時已通過審批，轉按程序也會再次檢視您的還款能力。
最新要求：毋須壓力測試，但仍需符合「供款與入息比率」(DTI)
現時，轉按申請已毋須進行壓力測試。這表示銀行不會再假設利率上升後評估您的還款能力。但是，您仍然需要符合「供款與入息比率」(DTI) 的要求。這是確保您有足夠的收入應付每月供款，以及其他債務負擔的重要標準。
DTI 上限50%如何計算？計入所有債務
「供款與入息比率」(DTI) 的上限一般為每月收入的百分之五十。計算方法是將您的每月總供款額，包括新按揭的供款，以及其他所有債務（例如：私人貸款、信用卡欠款、其他物業按揭供款等）的每月還款額，加起來。這個總和不能超過您每月總收入的百分之五十。若您的入息狀況有所改變，例如收入減少，可能影響轉按審批結果。這是一個很重要的轉按 注意事項。
陷阱四：轉按相關費用 — 律師費及其他雜費預算
轉按雖然能帶來優惠，但過程中也會產生一些必要費用，這是重要的转按须知。這些費用可能包括律師費及其他雜費。預算這些開支，有助您更準確評估轉按的實際效益。
律師費一般是多少？
轉按涉及法律文件處理，因此必須委託律師樓辦理。律師費一般是數千港元。這筆費用包含了處理樓契、按揭契、土地註冊處查冊等一系列法律程序的收費。您需要留意，銀行通常只接受其認可的律師樓名單內的律師。
現金回贈能否完全覆蓋成本？
銀行為吸引轉按客戶，通常會提供現金回贈。這筆回贈金額大部分情況下，足以彌補轉按所需的律師費及其他雜費，甚至讓您有所「賺取」。因此，在選擇轉按計劃時，除了利率，也要把現金回贈計算在內，才能評估轉按的淨收益。
陷阱五：新按揭的罰息期將重新計算
當您完成轉按程序，獲得新銀行的按揭貸款後，一份全新的按揭合約便會生效。這個新合約會重新計算罰息期。這是一個重要的轉按注意事項，需要您仔細考慮。
了解新罰息期對未來資金調動的影響
新按揭的罰息期通常也是兩至三年。這意味著在未來兩三年內，如果您有資金調動的需求，例如想再次轉按、加按或提前償還部分貸款，便可能再次面對罰息。因此，在決定轉按前，您應仔細規劃未來的財務安排，避免過於頻繁地轉按而產生額外費用。
陷阱六：現金回贈高於1%的處理方式
銀行為吸引轉按客戶，有時會提供較高的現金回贈。這聽起來很吸引，但有一點轉按須知是您必須留意的。香港金融管理局規定，若銀行提供給客戶的現金回贈超過貸款額的百分之一，超出部分會從按揭貸款額中扣減。
銀行如何從貸款額中扣除多出的回贈？
舉例而言，假設您的貸款額為五百萬港元，銀行提供百分之二的現金回贈。按照規定，百分之一的現金回贈（即五萬港元）可以全數給予您。但是，超出百分之一的另外百分之一（即額外五萬港元）便會從您的貸款額中扣除。這表示，您實際收到的貸款金額會減少五萬港元，並非直接獲得全額現金回贈。這項規定旨在防止過度競爭和潛在的風險，確保銀行業務的穩健性。因此，即使看到高額現金回贈，您也要了解實際的處理方式，避免誤解，這對了解轉按程序非常有幫助。