【2025最新政策速報】金管局自2025年2月28日起宣佈暫停買樓壓力測試，這項重磅政策無疑為計劃置業的人士帶來新轉機。「供款與入息比率」(DSR) 現已成為銀行審批按揭的唯一核心準則，理論上降低了入市門檻。然而，在看似輕鬆的背後，買家更需要精準評估個人財務狀況與風險承受能力。
本文旨在為您提供一套【2025最新】的「穩健上車3步曲」全攻略，助您在「後壓測時代」掌握樓市脈動。我們將由淺入深，詳細解析DSR的計算方法與各項要求，並深入探討如何在沒有壓力測試下，精準計算您的真實負擔能力、優化按揭申請條件，以及鎖定最適合您的安心供款方案。無論是按揭批核的關鍵因素，抑或常見問題，本文都將為您一一拆解，助您實現成功批核，穩健無憂置業。
【最新政策速報】買樓壓力測試已暫停，DSR成新核心
「買樓壓力測試」這個詞語，相信很多希望在香港置業的朋友都曾經聽過。過往，壓力測試一直是申請按揭時一項重要關卡，直接影響買家能否成功獲得貸款。不過，香港的樓市政策近期出現了重大轉變，這個沿用多年的「買樓壓力測試」要求，已經正式暫停。現在，銀行審批按揭的重心，已經轉移到「供款與入息比率」(DSR) 上限，這是目前評估您還款能力的核心準則。這項政策更新，不僅影響了「買樓壓力測試 2025」的實行方式，亦改變了過往對「壓力測試 買樓」的理解。
政策核心：金管局自2025年2月28日起暫停壓力測試
這項重大的政策調整，來自香港金融管理局（簡稱金管局）。金管局宣布，自二零二四年二月二十八日起，所有住宅物業的按揭貸款申請，不再需要進行以往俗稱「壓力測試」的假設利率上調情境審批。這意味著，按揭申請人不再需要通過假定利率上升兩厘後，供款與入息比率不得超過百分之六十的要求。
現時審批關鍵：銀行將聚焦於「供款與入息比率」(DSR) 上限。
既然壓力測試不再是硬性規定，銀行審批按揭時，現在會將所有焦點集中於「供款與入息比率」(DSR) 上限。DSR簡單來說，是指您每月所有債務的總供款額，佔您每月總收入的百分比。現在，只要您的DSR符合銀行及金管局訂定的上限，一般是百分之五十，您的按揭申請就有機會獲得批核。銀行現在會嚴格審視您的實際供款能力，以DSR作為主要參考指標，例如會參考「買樓壓力測試計算」的結果。
對買家的影響：理論上入市門檻降低，但個人風險評估更形重要。
壓力測試的暫停，對很多有意置業的朋友而言，理論上代表入市門檻降低了。過去，不少人或會因為無法通過壓力測試而卻步，現在這道關卡已移除，讓更多人符合按揭資格。不過，同時也因為銀行不再強制進行加息情境的測試，買家在作決定時，個人對未來財務風險的評估就顯得更為重要。這表示買家需要更主動地思考，如果將來利率再次上升，自己是否有能力應付增加的供款額，務求做到穩健理財。
壓力測試與DSR深入解讀：新舊規則對比
「買樓壓力測試」這個詞語，相信大家都不陌生，它是以往申請按揭的重要一環。不過，隨著2025年的新政策生效，銀行審批按揭的焦點已轉移。現在，我們一起深入了解「買樓壓力測試」與「供款與入息比率」(DSR)這兩項規則，比較一下新舊政策的不同。這會幫助大家更明白現在申請按揭的真正要求，以及過往壓力測試 買樓的機制。
什麼是「供款與入息比率」(DSR)？現時批核的真正關鍵
以往大家談到買樓按揭，第一時間想到可能是壓力測試。現在，要明白按揭批核的真正關鍵，是「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）。這個比率反映了借款人每月需要償還的總債務，佔其每月總收入的比例。銀行會用這個DSR來評估借款人是否有足夠的還款能力，這是批核按揭的重要基礎。
DSR計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
DSR的計算方法很直接。它就是將您每月的所有債務供款加起來，然後除以您每月的總收入，再乘以百分之百。這裡的「每月總債務供款」不單指按揭供款，還包括您的私人貸款、信用卡分期、車貸等所有每月固定還款。而「每月總收入」則包括您的基本月薪、固定津貼、佣金、花紅等可計入的穩定收入。清晰了解這條買樓壓力測試計算公式，是您評估自身負擔能力的第一步。
各類情況的DSR上限要求 (統一為50%)
在香港，DSR上限過去會因應不同情況而調整，例如物業是自住還是出租、申請人是否有其他按揭在身等等。不過，自從金管局放寬政策，現時所有住宅物業按揭申請，無論是自住或出租，只要是首套物業按揭，DSR上限都統一為百分之五十。這表示您每月總債務供款，不可以超過每月總收入的一半。這個統一的上限簡化了規則，讓申請者更容易理解要求。
回顧已暫停的「買樓壓力測試」
雖然「買樓壓力測試」在2025年2月28日已暫停實施，但回顧一下它的運作模式，能幫助我們更全面地理解香港的按揭審批發展。這項測試在過去是銀行審批按揭的標準程序，也是許多人關心的重點。
壓力測試目的：確保借款人於加息週期下的還款能力，維持銀行體系穩定。
舊有的買樓壓力測試目的很明確。它的主要目標是確保借款人在面對未來加息週期時，仍然具備足夠的還款能力。銀行希望透過模擬加息情景，評估借款人的財務韌性，這樣才能減少拖欠貸款的風險，保持整個銀行體系的穩定性。這項測試就像為按揭申請人作一個財務健康檢查，確保在不利情況下，他們也能應付供款。
舊有計算機制：在DSR基礎上，模擬利率加2厘後再計算。
以往的壓力測試 買樓是這樣計算的。它會在DSR的基礎上，再進行一步模擬。簡單說，就是假設現行的按揭利率會額外再增加兩厘。在這個模擬加息後的利率基礎上，銀行會重新計算每月供款額，然後再看這個新的供款額是否超過入息的某個特定百分比（通常是百分之六十）。如果超出這個百分比，申請人就無法通過壓力測試。這個機制旨在防範利率波動風險，是2025年以前按揭審批的重要一環。
【後壓測時代】穩健上車三步曲：從計算到批核全攻略
第一步：精準計算您的「真實」負擔能力
如何準確計算「總入息」？
即使買樓壓力測試已暫停，計算真實負擔能力，仍是買樓關鍵。首先，準確知道每月總入息十分重要。這包括固定月薪，例如僱傭合約列明每年派發的雙糧或花紅，也可計入。非固定收入人士，像佣金收入者，銀行會參考您過去六個月的平均收入，然後再作評估。出租物業帶來的租金收入，如果租約有打釐印，通常可以七折計入您的總收入；若未打釐印，則會以六折計算。
運用「財務韌性評估」工具：即時預估最高貸款額及抗風險能力
計算好總入息後，您可以運用一些財務工具，例如坊間的按揭計算機，即時預估自己的最高貸款額。這些工具可以幫助您在沒有買樓壓力測試要求下，仍然掌握個人財務的抗風險能力。例如，您可以進行買樓壓力測試計算，模擬不同利率下的每月供款額，判斷自己有沒有能力應付未來的供款。
預留未來加息或收入不穩的緩衝區。
雖然買樓壓力測試在2025年已經暫停，但建立財務緩衝區仍然十分重要。您應預留一筆資金，以應對未來可能出現的加息週期，或者收入減少情況。這樣做，您可以大大減輕供樓壓力，保持財務穩健。
第二步：優化您的按揭申請條件，提升批核機會
提升信貸評級(TU)的實用技巧。
除了計算能力，優化申請條件是提高按揭批核機會的關鍵。首先，您的信貸評級，即TU報告，對銀行非常重要。您可以定期查閱自己的信貸報告，確保沒有錯誤。同時，按時繳清信用卡賬單，或者任何貸款，減少過高的信貸使用率，這樣能有效提升您的信貸評級。
準備齊全及真實的入息證明文件。
準備齊全且真實的入息證明文件，也是銀行審批的重點。固定受薪人士，需要提供最近三個月的銀行月結單和糧單。非固定收入人士，建議提供最近六個月的銀行月結單、糧單，或者稅單。如果您是自僱人士，需要準備商業登記證，以及最新的審計報告。請記住，提供虛假文件屬於偽造文書罪行，有嚴重的法律後果。銀行重視您的誠信。
善用「按揭保險計劃」(HKMC)
善用按揭保險計劃，可以幫助您以較低首期買樓。按揭保險計劃，由香港按揭證券有限公司提供，它可以讓銀行承造較高成數的按揭貸款，例如八成，或九成按揭。這個計劃特別適合首次置業人士，讓他們更容易上車。
第三步：鎖定您的安心供款方案
比較不同按揭計劃：P按 vs H按的利弊及選擇策略。
選擇合適的按揭計劃，可以讓您供樓更安心。目前市場上，主要有P按（最優惠利率按揭），以及H按（銀行同業拆息按揭）兩種。P按利率通常較為穩定，受市場波動影響較小，但是利率一般較H按高。H按利率則會隨香港銀行同業拆息變動，雖然有機會享受較低利率，但是也會有波動風險。大部分H按都有封頂利率，為您提供保障。選擇時，您可以根據自己對利率波動的承受能力，決定哪種計劃更適合您。
善用「Mortgage-Link」(按揭存款掛鈎戶口) 等工具節省利息。
除了選擇按揭計劃，善用一些理財工具，也能有效節省利息開支。例如「Mortgage-Link」按揭存款掛鈎戶口，您可以將閒置資金存入這個戶口。戶口內的存款金額，通常會以您的按揭利率計算利息，用來抵銷您按揭貸款的利息支出。這樣一來，您可以靈活運用資金，同時減少實際供款利息。
考慮定息按揭產品以鎖定初期利率風險。
如果您對利率波動比較敏感，或者預期未來利率可能上升，可以考慮定息按揭產品。定息按揭可以在貸款初期鎖定利率，這樣無論市場利率如何變動，您的每月供款額都會保持不變。這可以為您提供預算確定性，降低初期的利率風險。
按揭批核關鍵因素：除了DSR，銀行還看什麼？
當買樓壓力測試暫停，並且供款與入息比率 (DSR) 成為銀行審批按揭的核心考量時，大家可能認為只要收入足夠，按揭就一定會獲得批核。但是，銀行在批核按揭時，其實還有很多其他關鍵因素會仔細評估。了解這些因素，可以協助大家更全面地準備置業規劃，並且增加按揭批核的機會。
因素一：物業估價與「估價不足」風險
買樓這件事，除了個人收入以及債務情況，物業本身的價值評估同樣重要。銀行批出按揭貸款時，會根據物業的估價來決定可以借出多少錢。當物業估價比成交價低時，這就是大家常說的「估價不足」。
為何銀行估價可能低於成交價？
銀行在為物業進行估價時，通常會比較保守。第一，銀行主要根據近期同區相似物業的成交個案，以及市場整體走勢進行評估。第二，當市場氣氛非常熱烈，成交價可能出現急速上升，銀行估價系統更新速度有時跟不上。同時，部分物業如果成交價包含了裝修或者傢俬，或者其樓齡較高，銀行也會將這些因素納入考量，這也可能導致估價低於實際成交價。因此，大家可能會發現成交價與銀行估價之間存在落差。
如何應對估價不足，避免首期預算失準。
面對估價不足的風險，提早準備可以幫助避免首期預算失準。第一，可以在簽署臨時買賣合約前，向多間銀行查詢心儀物業的初步估價。第二，如果最終估價真的比成交價低，並且銀行可批出的貸款額減少，買家便需要準備更多現金來支付首期差額。最後，若果差額太大，亦可以考慮與賣方重新商議售價，或是重新審視自己的預算，尋找其他合適的物業。
因素二：按揭成數上限的最新規定
除了物業估價，銀行批核按揭時，會嚴格遵守金管局對按揭成數的規定。按揭成數就是按揭貸款額佔物業估值或者成交價的比例，以較低者為準。這是確保銀行風險管理的重要一環。了解最新規定，對於計算大家可以借到多少錢，以及準備首期非常重要。
不同樓價的最高按揭成數。
根據香港金融管理局的最新指引，現時不論物業價格高低，所有住宅物業的最高按揭成數均為七成。這代表大家購買任何價格的住宅單位，銀行最多只能直接借出成交價或者估價的七成。但是，如果大家希望借到更高成數的按揭，例如八成或者九成，可以透過「按揭保險計劃」申請。按揭保險計劃允許首次置業人士購買指定樓價上限的自用住宅時，可申請最高九成按揭。例如，樓價港幣1,125萬元或以下之自用住宅，最高可承造九成按揭，貸款上限為港幣900萬元。
物業種類（住宅 vs 非住宅）與按揭成數的關係。
物業的種類也會影響按揭成數。對於住宅物業，現時最高按揭成數已統一為七成。如果物業並非自住，而是用作投資或者出租，雖然銀行審批時會考慮租金收入，但是最高按揭成數仍然是七成。至於非住宅物業，例如工商鋪單位或者車位，過去這些物業的按揭成數普遍只有五成至六成。但是根據金管局最新調整，現時所有非住宅物業的最高按揭成數也已統一為七成。這是為了配合市場變化，以及提升物業市場的流動性。