在香港置業是不少人的夢想，而二手居屋因其相對可負擔的價格，成為許多家庭的理想選擇。然而，購買二手居屋牽涉複雜的程序、嚴格的資格限制、繁瑣的按揭計算，以及令人卻步的補地價問題，讓不少有意入市者感到無從入手。
別擔心！這篇《買二手居屋終極懶人包》正是為你而設。我們將為你一一拆解購買二手居屋的所有關鍵環節，從釐清「已補地價」與「未補地價」的根本分別，到詳細說明綠表及白表買家的資格要求，再到完整呈現8大核心買賣流程。此外，我們更會深入剖析二手居屋的按揭計算方法與所有相關開支，助你精準預算，並清楚了解補地價的機制與後續的業主責任。無論你是新手還是已有初步概念，這份懶人包都能助你全面掌握二手居屋的買賣精髓，邁向成功置業之路！
買二手居屋第一步：釐清「已補地價」與「未補地價」
朋友，當您考慮在香港置業時，買二手居屋絕對是一個值得細看的選擇。不過，第一步便是要明白「已補地價」與「未補地價」這兩個截然不同的概念。這個決定將會直接影響您的「買二手居屋資格」，也會決定整個「買二手居屋流程」的走向。我們一起來看看它們有甚麼分別。
什麼是「已補地價」二手居屋？
定義：已補地價二手居屋與公開市場的關係
已補地價的二手居屋，意思是單位的業主已經向政府繳付了地價差額。居屋最初以折扣價發售，因為政府提供土地資助。當業主選擇補回這筆差額，單位便等同於私人物業，可以進入公開市場自由買賣。這個過程稱為「買二手居屋 補地價」。
優點：買家無身份資格限制，交易如同私樓
這種已補地價的單位，最大的優點便是對買家沒有任何身份資格限制。任何人都可以在公開市場上購買，交易程序與一般私樓買賣沒有分別。您無需具備「綠表」或「白表」身份，也無需擔心「買二手居屋資格」的問題。
缺點：樓價較高，失去資助房屋的價格優勢
不過，凡事有利有弊。由於單位已補地價，其售價會貼近同區私樓市價。這表示它失去了政府資助房屋所帶來的價格優勢，樓價相對較高。因此，您可能需要考慮更高的「買二手居屋 按揭」金額及首期。
為什麼「未補地價」二手居屋是熱門選擇？
定義：未補地價二手居屋與其第二市場
未補地價的二手居屋，是指業主還未向政府繳付地價差額的單位。這些單位不能在公開市場上自由買賣，只能在一個特殊的「居屋第二市場」交易。這個市場旨在讓符合特定資格的人士以較低價格置業。
優點：樓價有折扣，享資助房屋政策優惠
未補地價的居屋最大吸引力，就是其樓價通常會比市值有一定折扣。這些單位仍享有政府的資助房屋政策優惠，讓合資格的買家能以較低的成本上車。對於預算有限，但又想擁有自己物業的朋友，這是一個非常有吸引力的選擇。
缺點：買家必須符合綠表或白表資格
然而，購買未補地價的二手居屋，買家必須符合嚴格的「買二手居屋資格」。您必須是持有「綠表」或「白表」身份的人士，才能在這個「居屋第二市場」中尋找心儀單位。這表示並非所有人都能夠買到這些單位，這是一個明確的限制，也影響整個「買二手居屋流程」。
買二手居屋資格全攻略：我是綠表還是白表？
想在香港擁有屬於自己的安樂窩， 買二手居屋 確實是一個熱門又實際的選擇。不過，大家可能都知道， 買二手居屋資格 並非人人都符合，當中最核心的一點，就是釐清自己究竟是「綠表」還是「白表」身份。這一步是 買二手居屋流程 的關鍵起點，了解清楚自己的資格，可以幫助我們少走很多彎路。
快速評估：綠表 vs 白表資格定義
在深入探討 買二手居屋 的細節之前，我們首先要快速判斷自己的基本身份。香港的資助房屋政策，將合資格的申請者分為「綠表」及「白表」兩大類。這兩種身份的定義以及申請門檻有明顯不同，因此會直接影響你可以購買哪一類型的二手居屋單位。
誰是綠表資格人士？
綠表身份的主要用意，是為現有的公共房屋資源騰出空間，同時協助公屋居民實現置業夢。如果您屬於以下其中一種情況，那麼您就具備綠表資格：
- 您是香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的現居租戶。這表示您目前正租住公屋，並且是租約上的認可住客。
- 您是香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨或年長者居住單位的現居租戶。與房委會公屋相似，您必須是這些資助出租單位的主要租戶。
- 您是房委會轄下中轉房屋的認可居民。中轉房屋為受清拆影響的居民提供臨時居所，其認可居民也符合綠表資格。
- 您持有由房委會或市區重建局發出，並且註明「只適用於居屋第二市場計劃」的有效綠表資格證明書。這通常是特定舊屋邨清拆或公務員離職福利等情況下獲發的文件。
- 您已獲房委會「長者租金津貼計劃」確認為受惠人士。此計劃旨在支援符合資格的長者租戶，其受惠者同樣可享綠表資格。
誰是白表資格人士（白居二）？
白表身份，全稱是「白表居屋第二市場計劃」，簡稱「白居二」。這個計劃旨在讓不符合綠表資格的私人住宅居民，或者在公屋輪候冊上的非公屋住戶，也有機會以折扣價購買未補地價的二手居屋。這個計劃是針對廣大中低收入家庭的置業需求而設，不過設有嚴格的入息及資產限制。
白表（白居二）申請資格詳解：入息、資產與申請流程
如果您初步判斷自己屬於白表資格人士，那麼接下來就要仔細了解白表（白居二）申請的具體要求了。這部分涉及到詳細的家庭入息、資產限制以及一套特定的申請 買二手居屋流程。請務必仔細審視每一個細節。
最新白居二入息及資產限額
白居二的申請，最關鍵的門檻就是您的家庭入息和資產不能超過指定上限。以2025年的參考數據為例，最新的白居二入息及資產限額如下：
- 一人申請者： 每月淨入息上限為港幣三萬元，總資產淨值上限為港幣六十一萬五千元。
- 二人或以上家庭： 每月淨入息上限為港幣六萬元，總資產淨值上限為港幣一百二十三萬元。
請留意，這些限額會隨著政策調整，因此申請前務必查閱房屋委員會最新的公布，確保資料無誤。
入息及資產計算方法與可扣除項目
了解了限額，接下來就是如何正確計算您的家庭入息和資產了。房委會有一套嚴謹的計算方法：
入息計算方法：
- 固定收入人士： 底薪會百分之百計入。如果您有佣金或津貼，會取過去半年的平均數。年終花紅或雙糧則會平均除以十二個月化作月入。
- 非固定收入人士（自僱或營商）： 您的收入將包括公司純利、薪金、股東分紅或酬金，以及公司為您支付的私人開支。
- 其他入息： 收取的贍養費會化作平均數計入。來自定期存款、股票、基金的紅利及利息，也會按半年或全年平均數計入。若您有物業出租，租金收入會按當時租值扣除差餉及地租後，再乘以八折計算。若物業沒有出租，則按應課差餉租值打八折計算。
可扣除項目：
在計算淨入息時，以下項目可以扣除：
- 法定強積金供款（即入息的百分之五）。
- 您已支付的離婚贍養費。
- 政府提供的關愛基金津貼、長者生活津貼及高齡傷殘津貼。
資產計算方法：
資產主要包括以下項目：
- 土地及房產： 無論在香港境內或境外擁有的土地及房產，其價值都會計入。
- 車輛： 按購入價扣減未償還分期付款額及折舊計算價值。
- 的士及小巴牌照： 按最新估值計算。
- 投資： 股票、債券、黃金、基金、期貨、年金等都會按市值或文件價值計入。
- 經營業務： 若您持有公司股權，會按股權比例計算公司價值。
- 存款、現金： 銀行存款及手頭現金等流動資產都會計算在內。
「白居二」申請、攪珠與獲取「批准信」流程
白居二的申請過程與一般申請居屋有些相似，涉及抽籤和審核，其後才能取得購買二手居屋的資格。
- 提交申請： 每年房屋委員會都會公布白居二的申請時間。您可以透過網上、郵寄或親身遞交申請表。請注意，切勿同時使用多種方式遞交，否則會被視為重複申請並取消資格，申請費用也不會退還。
- 電腦攪珠： 房委會會以電腦攪珠形式將所有申請書排序。您的申請編號的最後兩個數字通常會決定您的抽籤結果和揀樓次序。
- 提交入息及資產申報表： 在攪珠結果公布後，獲較前資格的申請者會收到房委會的信件，要求在指定時間內（通常是七天內）遞交詳細的「入息及資產申報表」以及所有相關的證明文件，例如稅單、糧單、銀行月結單等。這是房委會核實您是否符合入息及資產限額的關鍵一步。
- 獲取「批准信」： 房委會完成入息及資產審核後，會按申請的優先次序，陸續向符合資格的申請者發出「批准信」。這封信代表您已成功獲批白居二資格，可以在居屋第二市場物色單位。
買家必備：如何申領「購買資格證明書」（准買證）
當您成功通過資格審核，無論是綠表還是白表買家，您都需要申領一份「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件是您合法購買未補地價二手居屋的「通行證」，沒有它，您將無法簽訂具法律效力的買賣合約。
綠表買家申請「准買證」程序及文件
綠表買家申領「准買證」的程序相對直接：
- 填寫申請表格： 您需要從房屋委員會網站或辦事處獲取並填妥《購買資格證明書》的申請表格。
- 繳交申請費用： 繳交港幣八百七十元的劃線支票或銀行本票作為申請費用，抬頭請寫「香港房屋委員會」。
- 提交所需文件： 將填妥的申請表及支票/本票提交至房屋委員會居屋第二市場計劃小組。
- 等候批准： 房委會審核並批准後，會向您發出「購買資格證明書」。這份證明書的有效期通常為十二個月，您必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則資格會失效，需要重新申請。
白表（白居二）買家換領「准買證」程序及文件
白表（白居二）買家在獲得「批准信」後，其申領「准買證」的程序略有不同：
- 接收批准信： 您會收到房屋委員會寄出的「批准信」。這封信內通常會包含兩份確認書，分別是房委會「居者有其屋計劃」第二市場的購買資格證明書，以及房屋協會「住宅發售計劃」第二市場的購買資格證明書。這表示您同時有機會購買房委會和房協轄下的二手居屋。
- 填妥確認書： 您必須在「批准信」發出日期起計四周內，填妥您選擇申領的確認書。若您想增加選擇機會，可以考慮同時申領兩份。
- 繳交申請費用： 每份「准買證」的費用是港幣八百七十元。您需要準備相應的劃線支票或銀行本票，分別抬頭寫「香港房屋委員會」和「香港房屋協會」。
- 遞交文件： 將填妥的確認書連同支票/本票，分別郵寄或親身遞交至房屋委員會及/或房屋協會的指定辦事處。
- 獲取准買證： 房委會或房協收到所有所需文件後，通常會在十四個工作天內，以掛號形式寄出「購買資格證明書」給您。這份證明書的有效期也是十二個月，您必須在這段時間內完成臨時買賣合約的簽署，否則視為放棄資格。
買二手居屋申請資格「避坑」指南
在申請 買二手居屋資格 的過程中，有一些常見的陷阱和限制，如果沒有注意，可能會導致申請失敗。為了讓您順利完成 買二手居屋流程，以下是一些重要的「避坑」指南。
物業擁有權限制
這是一個非常重要的限制。如果您是房委會公屋租戶、中轉房屋認可居民或房協出租屋邨住戶，那麼在簽署「購買資格證明書」申請書日期之前的二十四個月起計，直至簽訂 買二手居屋 的臨時買賣合約當日，您及您的家庭成員都不得在香港擁有任何住宅物業。這項規定旨在確保資助房屋資源能分配給真正沒有自有物業的家庭。
重複享用房屋資助限制
香港的資助房屋政策旨在提供一次性的置業機會，避免資源重複分配。因此，如果您或您的配偶曾受惠於以下任何一項政府資助自置居所計劃，即使單位已出售或貸款已清還，您們也將不符合再次申請的資格：
- 居者有其屋計劃
- 私人機構參建居屋計劃
- 綠表置居計劃
- 中等入息家庭房屋計劃（美樂花園）
- 重建置業計劃
- 可租可買計劃
- 居屋第二市場計劃（包括擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家「臨時計劃」及白表居屋第二市場計劃）
- 自置居所貸款計劃／置業資助貸款計劃
- 租者置其屋計劃
- 房協或市區重建局轄下的任何資助出售房屋計劃（例如住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃等）。
此外，若您曾是上述計劃單位中，除業主以外的「關鍵成員」（即為符合家庭人數要求而列入申請的成員），並且購買單位不足兩年（以簽訂轉讓契據日期起計），那麼您也暫時不能再次申請。
家庭成員及婚姻狀況的資格影響
家庭成員的構成及婚姻狀況，對 買二手居屋資格 有直接影響。
- 親屬關係要求： 若以家庭組合申請，申請人與所有家庭成員必須有親屬關係。
- 配偶必須列明： 如果申請人或申請書上的任何家庭成員已婚，其配偶必須列於同一份申請書上。除非您能提供法庭批出的「絕對判令證明書」（離婚案）副本證明已合法離婚，或者配偶沒有香港入境權或已去世，否則其配偶必須包含在申請中。若不符合這項規定，房委會有權取消相關申請。
- 特殊情況考慮：
- 懷孕： 若單身女性申請者在申請截止當日已懷孕十六周，並且能夠提交醫生證明，那麼房委會會將其視為「家庭組合」計算。
- 離婚/喪偶： 離婚或喪偶人士，若符合單身人士的其他條件，可按單身人士資格申請。
- 公屋住戶家庭成員： 若您是公屋住戶的家庭成員，可以申請
買二手居屋。不過，一旦成功認購單位，您必須從原公屋單位的戶籍中刪除。
房委會在審查所有申請表後，擁有最終的審批權，並且有權拒絕申請，同時不退還申請費用。因此，請務必在提交申請前，仔細核對所有資格和文件。
全港最詳盡：買二手居屋8大核心流程
「買二手居屋」是不少香港市民置業的願望，它的流程確實與私人住宅買賣有些不同。但只要掌握核心步驟，大家都可以輕鬆成為業主。接下來，我們將詳盡解構「買二手居屋流程」的八大核心環節。
流程一：業主申請「可供出售證明書」（准賣證）
業主出售未補地價的二手居屋，第一步必須向房屋委員會或房屋協會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件確認業主有權在居屋第二市場出售其單位，也是買賣雙方啟動交易的關鍵。
業主申請准賣證所需文件及最新要求
業主申請准賣證時，需提交已填妥的申請表格、港幣九百元的支票作為申請費用，以及單位樓契或轉讓契據的副本。房屋委員會自二零二四年六月一日起新增一項要求，業主必須提供最近六個月內由公用事業機構發出的帳單副本，例如水費單或電費單，以證明其曾實際居住於該單位。未能提供足夠證明者，申請將會被拒絕。房屋委員會收到所有所需文件後，約十四個工作天內會以掛號信形式寄出准賣證。
流程二：搵樓、睇樓與查冊
獲得准賣證後，業主便可放盤。而準備「買二手居屋」的買家，在此階段可積極物色心儀單位。買家可透過地產代理或網上平台搜尋盤源。找到合適單位後，安排睇樓並進行初步查冊，這是了解物業狀況的重要一步。
高效搵盤策略：鎖定心儀二手居屋
由於未補地價的二手居屋盤源相對有限，尤其市區單位競爭激烈，買家在物色單位時宜採取高效策略。「買二手居屋資格」獲批的買家，宜明確自身預算、地區偏好以及單位面積要求。遇到心儀單位，行動要「快狠準」，縮短考慮時間，以便盡快出價。
睇樓注意事項及基本查冊技巧
實地睇樓時，買家應仔細留意單位內部的樓齡、裝修狀況、滲水跡象以及牆身結構等。同時，買家可利用土地註冊處的網上系統進行基本查冊。這有助於核實業主身份、了解物業的業權負擔，例如是否存在釘契或按揭狀況。這項「買二手居屋流程」中的查冊，能為買家提供初步保障。
流程三：簽訂臨時買賣合約及聘請律師
當買賣雙方就樓價達成協議，便可簽訂「臨時買賣合約」（俗稱「臨約」）。簽署臨約是法律程序開始的重要一步。同時，買家在此階段應立即委託律師處理後續的法律文件及程序。
支付臨時訂金（細訂）及注意事項
簽訂臨約時，買方通常需向賣方支付樓價的百分之三至百分之五作為「臨時訂金」（俗稱「細訂」）。買家支付細訂前，務必確認臨約條款清晰，並註明交易條件，例如單位必須在指定日期前獲得准賣證以及提名信等，以保障自身權益。
為何應在簽署臨約前委託律師？
相較於私人住宅買賣，二手居屋交易涉及房屋委員會的審批程序。因此，買家務必在簽署臨時買賣合約前委託律師。律師會協助審閱合約條款，確保買賣雙方合法權益，並提醒相關風險。提早聘請律師，也有助於「買二手居屋」的「提名信」申請及後續手續能順暢進行。
流程四：申請銀行按揭
簽訂臨時買賣合約後，有按揭需求的買家便可向銀行申請「買二手居屋 按揭」。由於居屋有房屋委員會的擔保，其按揭審批相對私人住宅寬鬆，銀行主要評估買家的供款能力。
買二手居屋按揭申請所需文件
申請「買二手居屋 按揭」時，買家一般需準備身份證明文件、臨時買賣合約、入息證明（例如稅單、糧單、銀行月結單），以及資產證明等。不同銀行可能會有額外要求，建議買家預先向心儀銀行查詢。
比較不同銀行的居屋按揭計劃
各大銀行提供的「買二手居屋 按揭」計劃條款，例如按揭利率、手續費等，可能會有所差異。買家宜多作比較，選擇最適合自己的按揭產品。同時，居屋按揭的還款期以及成數，會受到房屋委員會擔保期的影響，買家應向銀行了解清楚。
流程五：向房委會/房協申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約以及申請按揭後，「買二手居屋流程」進入重要環節：買方律師需代表買家向房屋委員會或房屋協會申請「提名信」。這份文件確認買家為該單位的合法購買人。
買方律師代辦申請提名信的文件及費用
申請提名信所需文件包括賣方的准賣證正本、買方的准買證正本、已簽訂的臨時買賣合約副本，以及買方法定聲明書。申請費為港幣一千零四十元。一般情況下，買方律師會代為準備並提交所有文件。
提名信的審批時間與重要性
房屋委員會審批提名信一般需時最少五個工作天。這份提名信極其重要，因為沒有它，買賣雙方將無法簽訂正式買賣合約以及隨後的轉讓契據。這一步是確保交易合法進行的關鍵，也是「買二手居屋流程」中不可或缺的一環。
流程六：簽訂正式買賣合約
收到房屋委員會發出的「提名信」後，買賣雙方律師便會安排簽訂「正式買賣合約」。這份合約更詳細地列明了交易條款以及雙方責任。
支付加付訂金（大訂）
簽訂正式買賣合約時，買方需支付「加付訂金」（俗稱「大訂」）。加上先前的臨時訂金，買家已支付的總訂金通常約為樓價的百分之十。這筆款項也由買方律師代收並按指示支付。
房署建議的正式買賣合約簽約時間點
房屋委員會建議，臨時買賣合約簽署後約十二至十四天才簽訂正式買賣合約。這是為了預留充足時間讓買方律師處理及取得提名信。合理安排簽約時間，有助於整個「買二手居屋流程」順暢。
流程七：處理補地價（只適用於部分情況）
「買二手居屋 補地價」是一個重要概念，但並非所有二手居屋交易都需要處理。買家若購入的是未補地價的二手居屋，通常無需即時補地價。補地價主要適用於業主希望將單位在公開市場轉售，或在某些特殊情況下將單位轉讓。
需要補地價的特殊情況
一般而言，如業主希望將單位轉售予不具備綠表或白表「買二手居屋資格」的人士，或將單位出租、轉讓給沒有繼承權的家人，則必須先向房屋委員會繳付補地價。這也包括單位作非住宅用途，或業主因特別理由需將單位公開出售等情況。
申請「評估補價通知書」程序與時限
若需「買二手居屋 補地價」，業主須向房屋委員會提交「評估補價申請書」、樓契副本以及港幣六千四百九十元的申請費用。房屋委員會收到申請後約一個月，會派員到單位進行估價，並發出「評估補價通知書」。該通知書的估價有效期為兩個月，補價必須最遲於轉讓契據簽訂前以及買賣協議訂立日期起計二十八天內繳付，逾期則需重新申請估價。
流程八：簽署轉讓契、支付尾數及收樓
這是「買二手居屋流程」的最後階段，也是最令人期待的時刻，俗稱「成交」。一般會在簽訂正式買賣合約後的兩至三個月內進行。
銀行放款與律師樓角色
成交當日，買方律師會安排銀行將按揭貸款直接放款至律師樓的客戶帳戶。隨後，律師會代買方向賣方支付樓價的最後尾數。律師樓也會負責草擬並送交「轉讓契據」至土地註冊處登記，確保物業權利正式轉移。
二手居屋驗樓程序與注意事項
在簽署轉讓契據當日或之前，買家應再次驗收單位。此「二手居屋驗樓」程序旨在檢查單位狀況是否與臨約條款相符，例如是否有新增的損壞或清空雜物等。買家應仔細檢查水電煤、窗戶、牆身、地磚等，確保一切正常。
領取鎖匙，正式成為業主
完成所有法律程序以及支付所有款項後，買家便可從賣方或其代表手中領取單位鎖匙。至此，買家已正式成為該「買二手居屋」單位的合法業主，恭喜您！