在香港，共同持有物業是常見的置業方式，而「分權共有」（Tenancy in Common）更是其中一種重要的業權形式。您是否正考慮出售、出租手中的分權共有物業份額，或對其承繼安排感到困惑？本文將為您全面剖析分權共有物業的法律定義、與聯權共有（Joint Tenancy）的根本差異，深入探討其買賣、轉讓、按揭及承繼等實務操作，並揭示當中潛藏的法律風險與陷阱。助您清晰掌握相關知識，作出明智決策，確保業權清晰無憂。
什麼是分權物業？深入了解其定義與核心特點
當考慮共同擁有物業，了解分權共有物業的概念非常重要。這是一種常見的物業持有方式，尤其適合出資比例不同，或者希望各自保有業權獨立性的共同買家。分權物業的性質，直接影響物業的處置權、承繼安排以及各共有人的權利。
法律定義：何謂「可分割的獨立份額」？
在分權共有物業中，每位共有人均持有物業一個明確並且獨立的百分比或分數。這與其他共同持有模式不同，這裡的權益可以被清楚劃分。舉例來說，您可以持有物業的百分之七十五份額，另一位共有人持有百分之二十五份額。
各共有人的權益是分開的，並非共同擁有一個不可分割的整體。這表示，您的業權份額與其他共有人的份額是獨立存在，您對自己份額的權利清晰明確。因此，處理分權物業時，必須考慮到各個獨立份額。
業權份額的分配原則：按出資比例分配
分權共有物業的業權份額通常會根據每位共有人實際的出資比例來分配。這是一個非常公平合理的安排，可以真實反映各方在物業投資中的貢獻。
例如，如果甲出資物業總價的百分之七十五，他通常會佔有物業業權的四分之三；如果乙出資百分之二十五，他便會佔有四分一業權。這種份額分配，需要詳細地在物業的樓契中清晰列明。樓契是一個重要的法律文件，它構成分權共有物業的法律基礎，並且確定了各共有人的具體業權。
佔用權利的釐清：份額大小不影響居住權
即使一位共有人只持有分權共有物業中的小部分業權，例如只有百分之十，他仍然擁有佔用整個物業的同等權利。這意味著，所有分權共有物業的業主，不論其持有份額大小，都享有在物業中居住或者使用的權利。這個原則確保了所有共有人在實際使用上享有平等地位，不會因為出資較少而喪失居住權。
【核心比較】分權共有物業 vs 聯權共有（長命契）：一張圖表看清關鍵差異
當我們談到物業擁有方式，分權共有物業和聯權共有（俗稱「長命契」）是兩個經常出現的概念。理解兩者的關鍵差異，對於您未來無論是考慮分權共有出售、分權共有出租，還是進行遺產規劃，都非常重要。接下來，我們將一同探索這兩種業權持有模式的核心區別，一份清晰的比較將幫助您快速掌握要點。
業權持有方式的根本不同
聯權共有：視所有共有人為一個單一業主。
聯權共有的物業，法律上會將所有共有人視為一個整體，共同持有該物業的全部業權。這代表各個共有人沒有明確劃分的獨立份額，而是共享一個不可分割的業權。
分權共有物業：視每位共有人為獨立的業權持有人。
分權共有物業與聯權共有不同，它會清楚劃分每位共有人所持有的業權份額。每位共有人都是獨立的業權持有人，各自擁有物業中明確的百分比或分數。
承繼權的決定性差異：「生者取得權」 vs 「遺產處理」
聯權共有的「生者取得權」(Right of Survivorship)：一方身故，業權自動歸屬於在世共有人。
聯權共有物業最核心的特點是「生者取得權」。若其中一位聯權共有人不幸身故，該名人士在物業中的業權份額會自動且即時地轉移給其他在世的聯權共有人。這個過程無需經過遺囑認證，也不會成為死者遺產的一部分，因此被俗稱為「長命契」。
分權共有物業的承繼安排：身故方的業權份額會成為其個人遺產，按遺囑或無遺囑繼承法分配。
與聯權共有不同，若分權共有物業的其中一位持有人身故，其持有的業權份額不會自動轉移給其他共有人。這個份額將會變成死者的個人遺產一部分，並且會依照死者生前訂立的遺囑內容進行分配。若死者沒有立下遺囑，該份額則會按照香港的《無遺囑者遺產條例》規定進行分配。
處分權限的比較：出售物業需要誰同意？
強調不論聯權或分權共有物業，出售整個物業均需所有業主同意並簽署買賣合約。
不論物業是以聯權共有還是分權共有物業形式持有，若您希望出售整個物業，所有在業權登記上的業主都必須同意，並且一同簽署買賣合約。這是確保物業交易合法有效的基本要求。
點明分權共有物業的持有人在理論上可獨立出售其個人份額。
分權共有物業的持有人在理論上可以獨立出售其個人所持有的業權份額。例如，一位擁有物業三分之一業權的人士，可以選擇只出售自己的那份業權。但是，這種獨立的分權共有出售做法在實際市場中並不常見，並且往往伴隨不少挑戰。
比較總結表：聯權共有 vs 分權共有物業
為方便理解，我們可以將聯權共有物業與分權共有物業的關鍵特點整理如下：
業權性質（一個整體 vs 獨立份額）
聯權共有物業將所有共有人視為一個整體，共同擁有物業的全部業權。分權共有物業則視每位共有人為獨立的業權持有人，各自擁有明確的業權份額。
承繼安排（自動轉移 vs 成為遺產）
聯權共有物業的承繼權會自動轉移給在世共有人，不會成為遺產。分權共有物業的業權份額在持有人身故後會成為其個人遺產，依照遺囑或無遺囑繼承法分配。
處分靈活性（理論上可獨立出售份額 vs 必須共同行動）
分權共有物業的持有人理論上可以獨立出售其個人份額。聯權共有物業的處分，例如出售整個物業或進行分權共有出租等安排，都必須所有共有人共同行動。
適用情況（夫婦 vs 生意夥伴/非近親）
聯權共有物業常適用於夫婦或親密的家庭成員，因為它簡化了繼承程序。分權共有物業則更適合出資比例不均等的共同投資者、生意夥伴，或者非近親關係的共同置業者，因為它允許業權份額的獨立管理與承繼。
【實戰決策】選擇分權共有物業的利弊全分析與潛在風險
在香港置業是不少人的夢想，特別是當您考慮與他人共同擁有物業時，選擇適合的業權形式便成為一個重要課題。上文分析了分權共有物業的基本概念，以及它與聯權共有（俗稱「長命契」）的區別。現在，筆者將與您深入探討，當您面對分權共有物業時，如何作出最明智的【實戰決策】，全面分析其利弊與潛在風險。無論您是打算日後分權共有出售物業，或者考慮分權共有出租物業，理解箇中細節至關重要，幫助您作出符合自身需求的決定。
選擇分權共有物業的好處
談到分權物業，它確實帶來一些獨特的優勢，特別是對於那些希望在物業權益上享有高度彈性的人士。
業權份額靈活，真實反映出資比例。
分權共有物業最直接的好處，就是業權份額可以極度靈活地分配，真確地反映出每位共同出資者的實質貢獻。舉例說，如果甲先生出資七成，乙小姐出資三成，他們的業權便可以清晰地設定為七比三。這種安排對於共同投資物業的各方而言，財務關係會變得十分清晰，避免日後因出資不均而引發的潛在爭拗。
承繼安排自主，可自由透過遺囑將業權傳承給指定繼承人。
分權物業的另一個重要優點是，每位業權持有人對其持有的份額擁有獨立的處置權。這代表您能夠在生前透過訂立遺囑，自由指定您的物業份額將由哪一位繼承人繼承，而不是自動轉移給其他在世的共同業主。此舉給予業主更大的自主權，能夠將物業份額納入個人整體的遺產規劃，確保您的財產按照您的意願分配。
適合非夫婦關係的共同投資者（如生意夥伴、朋友）。
分權共有物業特別適合那些非夫婦關係的共同投資者，例如生意夥伴或者朋友。這些關係通常沒有聯權共有「長命契」那種親密的自動繼承需求，而且彼此的出資比例或對物業的長遠規劃可能各有不同。透過分權共有，他們可以清晰界定各自的權利和義務，無論是將分權共有物業用於投資、自用，甚至將來分權共有出租，都可以根據各自的份額享受收益或者承擔責任，讓合作關係更為穩固。
選擇分權共有物業的壞處與潛在陷阱
雖然分權物業擁有其獨特優勢，但它亦伴隨一些需要注意的壞處與潛在陷阱，了解這些風險才能作出更全面的判斷。
關係破裂時的處理較複雜，可能引發法律糾紛。
分權共有物業的一大挑戰是，一旦共同業權人之間的關係破裂，例如生意夥伴意見不合或朋友反目，處理物業的過程會變得相當複雜。由於各持有獨立份額，若未能達成共識，可能需要透過法律途徑解決，例如申請法庭頒令出售物業（俗稱「強拍」），這不僅耗費時間與金錢，更可能引發長期的法律糾紛，對雙方都造成困擾。
業權份額獨立出售極其困難（「半契樓」問題）。
儘管理論上分權物業持有人可以獨立出售其所持有的業權份額，但在實際操作上，分權共有出售的難度極高。市場上這類物業俗稱「半契樓」，因為買家只取得部分業權，通常難以申請銀行按揭。銀行普遍不願意為業權不完整的物業提供按揭貸款，因為其風險較高。這導致「半契樓」的市值遠低於正常物業，而且潛在買家極少，業主若非萬不得已，通常不會選擇單獨出售份額。
缺乏「長命契」的自動承繼便利性。
與聯權共有（長命契）不同，分權共有物業缺乏「生者取得權」的自動承繼便利性。這表示若其中一位分權共有人不幸離世，其物業份額不會自動轉移給其他在世業主，而是會成為其個人遺產的一部分。這部分業權需要按照死者的遺囑或者無遺囑繼承法規處理，可能涉及繁瑣的遺產承辦程序，耗費時間與精力，亦可能因繼承人眾多而引發額外爭議。
誰最適合選擇分權共有物業？
了解分權共有物業的利弊後，您可能想知道這種業權模式最適合哪類人士。以下列出幾個常見的適用情況。
出資比例不均等的置業人士。
若您與他人共同置業，但雙方的出資比例不均等，分權共有物業會是理想的選擇。這種業權形式能夠精確地反映每位出資者的實際貢獻，讓各自的業權份額與出資額掛鉤，避免日後因權責不明而產生的誤會或爭執。
希望將物業份額納入個人遺產規劃的人士。
對於重視個人財產處置自主權的人士而言，分權物業提供了一個完美的平台。若您希望將物業份額納入您整體的遺產規劃之中，能夠透過遺囑明確指定繼承人，而不是讓物業自動歸於其他共同業主，那麼分權共有方式便能滿足您的需求，確保您的財產繼承意願得到尊重。
共同投資物業的生意夥伴或朋友。
分權共有物業尤其適合以投資為主要目的的非夫婦關係共同置業人士，例如生意夥伴或朋友。這些關係通常需要更清晰的權責界定，例如未來將分權共有物業出租時，租金收益和相關開支如何按份額分配，或者在經營上出現分歧時如何處理。分權共有模式能提供所需的彈性與獨立性，幫助他們更好地管理共同投資的風險與回報。