金管局早前宣佈取消實施多年的按揭壓力測試，消息一出，不少準買家誤以為置業門檻大大降低。然而，這項政策改動，是否真的讓買樓變得輕而易舉？答案可能並非如此樂觀。這份《2025/2025置業終極指南》將為您深入剖析「壓力測試取消」背後的真正意義，揭示現時銀行按揭審批的關鍵所在——「供款與入息比率」(DSR)。本文將詳盡拆解5大DSR審批要點、教您如何活用我們的「壓力測試計算機」進行精準評估，並提供多項應對策略，助您在這個新時代下，穩健達成置業夢。
2025年最新樓按政策：金管局「壓力測試取消」對「壓力測試買樓」的真正影響與必知事項
親愛的朋友，或許您近期打算置業，對於金管局「壓力測試取消」這個消息感到既雀躍又疑惑，究竟這項政策變動對「壓力測試買樓」的實際影響有多大？它是否真的代表置業門檻大幅降低？今天，讓我們深入淺出地探討這個話題，揭開「壓力測試取消」背後的真相，以及您在2025年置業時必須注意的關鍵事項。
澄清核心概念：金管局對按揭「壓力測試取消」的定義與背景
重溫「壓力測試」的歷史與目的：為何金管局於2010年引入此機制以穩定金融市場。
金管局於二零一零年引入按揭「壓力測試」機制，此舉旨在提升銀行體系的抗風險能力，穩定整體金融市場。此項措施要求銀行在審批按揭貸款時，評估借款人於未來利率可能上升時的還款能力。透過「壓力測試」，銀行得以更全面地評估風險，同時有效防範大規模樓宇按揭違約情況。這個機制確保了貸款人有足夠的財力應對市場變化，保障了借貸雙方的穩健性。
舊有「壓力測試」的計算原則與「壓力測試要求」：解釋「假設利率上升2厘後，供款與入息比率不得高於60%」的具體要求。
過往的「壓力測試要求」計算原則相對明確。銀行會假設現行按揭利率在此基礎上調升兩厘，然後重新計算借款人的每月供款額。在此假設加息情境下，申請人的每月總供款額佔其每月總入息的比例，即「供款與入息比率」，必須不可高於百分之六十。這項嚴格的「壓力測試要求」確保了即使在較高的利率環境下，借款人依然有能力按時還款，保障了銀行貸款的安全。
現時取代「壓力測試」的關鍵指標：供款與入息比率 (DSR)
DSR的定義：解釋每月總供款額佔總入息50%上限的現行規定。
雖然金管局在2025年已暫停實施「壓力測試」，但銀行審批按揭並非「零門檻」。現時，取代「壓力測試」的關鍵指標是「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）。銀行依然會評估申請人的每月總供款額，包括所有按揭及其他債務供款，佔其每月總入息的比例。此比例必須符合百分之五十的上限規定。這表示申請人每月還款額不可超過收入的一半，確保了基本的還款能力。
政策變動後的實際影響量化分析：比較在有無「壓力測試」下，同一貸款額所需的最低入息差異（引用例子數據說明影響輕微，並非完全取消門檻）。
那麼，「壓力測試取消」的實際影響有多大呢？其實，對於「壓力測試買樓」的影響，其門檻並非完全取消，只是稍微放寬。讓我們舉一個實際例子比較一下。假設您申請五百萬港元按揭貸款，還款期為三十年，按揭息率為每年百分之四點一二五。
在舊有「壓力測試」下，您每月最低入息需要約港幣五萬零六百三十四元。這是因為銀行會假設利率上升兩厘。
然而，當「壓力測試取消」後，根據現行供款與入息比率百分之五十的上限計算，您每月所需最低入息約為港幣四萬八千四百六十四元。
數字顯示，所需入息減少了約港幣二千一百七十元，換算下來，大約是百分之四點三的輕微降幅。這說明銀行仍然設有入息要求，並非「來者不拒」。如果申請人的入息低於這個新要求，銀行仍會拒絕其按揭申請。因此，置業者仍需仔細評估自身的財務狀況。
為何理解舊有「壓力測試要求」機制對「壓力測試買樓」仍重要？
幫助理解銀行風險評估的思維，為未來潛在的加息週期做好心理和財務準備。
雖然「壓力測試取消」了，但理解舊有的「壓力測試要求」機制，對於計劃「壓力測試買樓」的您依然非常重要。這能夠幫助您深入了解銀行在評估風險時的思維模式。銀行會始終關注借款人的還款能力。了解過去的嚴謹要求，可以讓您對未來潛在的加息週期做好充分的心理與財務準備。這有助於避免一旦利率再次上調時，可能面對的供款壓力。
評估自身在極端情況下的還款能力，作更穩健的財務規劃。
此外，透過舊有「壓力測試」的思維方式，您能夠更主動地評估自身在極端情況下的還款能力。例如，您可以使用「壓力測試計算機」模擬各種利率情境，甚至預測未來「壓力測試2025」可能面對的狀況，從而規劃更為穩健的財務策略。這種前瞻性的規劃，使您在置業路上走得更加安心，並保障長期財務穩定。
深入剖析供款與入息比率 (DSR)：取代「壓力測試要求」的新黃金準則
各位準備「壓力測試買樓」的朋友，近年來樓市政策出現了重要調整，舊有的「壓力測試」要求已然取消，取而代之的是供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）成為了銀行審批按揭的核心準則。這是置業路上一個重要的里程碑，您必須深入了解 DSR 的計算方式，掌握此「新黃金準則」的詳情，才能為您的置業夢想做好萬全準備。
DSR計算全攻略：一步步教您計算「壓力測試買樓」的供款能力
究竟 DSR 如何影響您的置業能力？以下我們將一步步教您如何計算 DSR，讓您清晰評估自身在按揭審批中的優勢。
計算公式詳解：DSR = (每月總債務供款 ÷ 每月總收入) × 100%
DSR 的計算方式非常直接。它會計算您每月總債務供款，然後將這個數額除以您的每月總收入，最後乘以百分之一百。這個比率會顯示您每月有多少比例的收入是用來償還債務。目前香港金管局規定，一般情況下 DSR 上限為百分之五十。銀行會根據這個比率，判斷您是否有足夠能力負擔按揭。
實例演練：使用一個清晰的案例（例如樓價600萬，借貸7成，分30年還款），逐步展示計算過程。
我們用一個實際例子來說明 DSR 的計算過程。假設您有意購買一個樓價為六百萬港元的物業，同時您計劃申請七成按揭，並分三十年償還貸款。假設現行按揭利率為百分之三點五。
第一步，計算按揭貸款額：樓價六百萬港元，借貸七成，實際貸款額為六百萬港元乘以百分之七十，即四百二十萬港元。
第二步，計算每月按揭供款額：以四百二十萬港元貸款額、三十年還款期，以及百分之三點五按揭利率計算，每月按揭供款約為一萬八千八百六十九港元。您可以利用網上「壓力測試計算機」或按揭計算工具進行精確估算。
第三步，計算 DSR：假設您每月總收入為四萬港元，而且除了按揭供款外，沒有其他債務。那麼，您的每月總債務供款就是一萬八千八百六十九港元。將這個數字除以您的每月總收入四萬港元，再乘以百分之一百。
計算結果：(18,869 ÷ 40,000) × 100% = 47.17%。
在這個案例中，您的 DSR 為百分之四十七點一七，低於銀行要求的百分之五十上限，因此能夠符合 DSR 要求。這個例子顯示，即便「壓力測試取消」，DSR 仍是「壓力測試買樓」的重要評估標準。
哪些收入可納入計算？銀行審批的認可標準
了解如何計算 DSR 之後，接著您需要知道哪些收入能夠被銀行認可並納入計算，以便最大化您的獲批機會。銀行會根據收入的穩定性和來源，設定不同的認可標準。
固定收入：底薪、佣金、花紅的計算方法。
最受銀行歡迎的是固定收入。您的每月底薪會全數計入收入。至於佣金，銀行通常會根據您過去六至十二個月的平均佣金收入計算。花紅則會根據過去一至兩年的平均數計算，不過個別銀行對於花紅的認可比例可能有所不同。固定收入是最穩定的，銀行審批時會給予最高評估。
非固定收入：自僱人士、散工的收入證明與計算折扣。
對於非固定收入人士，例如自僱人士或散工，銀行審批會相對嚴謹。自僱人士通常需要提供過去一至兩年的稅務紀錄或公司財務報表作為收入證明。銀行可能會根據實際情況，對自僱收入或散工收入打折扣計算，例如只計算七成或八成，以反映其波動性。因此，您需要準備充足的收入證明文件。
其他收入：租金收入的計算方式（如打折計算）。
除了工資收入，租金收入也可以納入DSR計算。不過，銀行在計算租金收入時，通常會採取保守原則，對租金收入進行折扣。例如，銀行可能會將每月租金收入以六成或七成計算為您的認可收入，這是因為租金收入可能受市場波動影響，而且涉及物業維護等開支。銀行這麼做，是為了更準確評估您的實際還款能力，確保貸款風險可控。
哪些債務必須計入？避免因遺漏而申請失敗
在計算 DSR 時，除了收入，您也必須清楚哪些債務會被銀行計入，因為遺漏任何一項都可能導致您的按揭申請被拒。請確保您已將所有現有債務如實申報。
按揭貸款（包括現有按揭及擔保）。
如果您本身已有其他物業的按揭貸款，無論是自住還是出租，其每月供款都會被全數計入您的總債務。此外，如果您曾作為親友的按揭擔保人，即使該物業並非您本人持有，作為擔保人的每月潛在供款責任亦會被銀行計入您的總債務供款。這是銀行評估您整體財務負擔的重要環節，因為一旦主借款人未能還款，擔保人便有責任代為清還。
私人貸款及分期付款。
所有已批核的私人貸款，以及任何其他分期付款計劃，例如汽車貸款、裝修貸款或大型電器分期付款等，其每月供款額都會被全數計入您的總債務。銀行會透過您的信貸報告查核這些債務，所以您必須提供準確資料。
信用卡結欠及分期。
信用卡結欠是許多人容易忽略的債務部分。如果您的信用卡有未償還的結欠，或者您曾將信用卡消費轉換為分期付款，這些每月需償還的金額都會被銀行視為您的債務供款，並計入 DSR 的計算之中。雖然「壓力測試取消」了舊有審批，銀行仍會仔細審視這些細節，所以定期清還信用卡結欠非常重要，有助於維持健康的財務狀況。
【獨家預測式評估】您的個人化按揭負擔能力與「壓力測試計算機」：應對未來風險
樓價高企，置業是不少香港市民的夢想。面對按揭申請，許多人依然對於銀行審批流程感到陌生。過去，「壓力測試」是銀行批核按揭的重要關卡。即使現時「壓力測試取消」，金管局依然重視借款人的還款能力，確保金融體系穩健。故此，了解自己的按揭負擔能力非常重要。為此，我們設計一套「壓力測試計算機」，協助您輕鬆評估按揭負擔能力，預視潛在風險，作出更明智的置業決定。
互動「壓力測試計算機」：即時計算您在最新DSR要求下的最高貸款額
我們的互動「壓力測試計算機」是一個實用工具。它能幫助您即時了解個人按揭負擔能力，並計算在金管局最新供款與入息比率 (DSR) 要求下，您最高可獲批的貸款額。許多人以為「壓力測試取消」代表「壓力測試買樓」變得簡單，然而，銀行仍有嚴格的「壓力測試要求」需遵守，而DSR就是其中核心。
計算機所需輸入資料：每月總入息、物業樓價、按揭成數、還款年期、按揭利率、每月其他債務供款。
使用計算機非常簡單，您只需輸入基本財務資料。這些資料包括：每月總入息、心儀物業樓價、期望按揭成數、預計還款年期、按揭利率，以及每月其他債務供款。輸入這些數據，系統即會為您分析。
「壓力測試計算機」輸出結果：每月供款額、供款與入息比率 (DSR)、是否符合金管局50% DSR要求、最高可貸款額。
輸入資料後，計算機即時顯示結果。這些結果包括：每月供款額、您目前的供款與入息比率 (DSR)，以及您的DSR是否符合金管局設定的百分之五十要求。此外，計算機更會為您推算出在現行DSR標準下，您最高可獲批的貸款額。
獨家功能：未來利率情景模擬與個人化「壓力測試2025」展望
除了即時評估，我們的「壓力測試計算機」更具備獨家預測功能。面對市場變動，特別是利率和收入的不確定性，進行情景模擬非常重要。這項功能助您預視未來按揭風險，例如「壓力測試2025」可能面對的挑戰。
情景選擇一：未來利率波動模擬（用戶可選擇「溫和加息」、「顯著加息」等情景，或自行輸入預期最高利率）。
利率走勢牽動每月供款，故此，我們讓您模擬未來利率波動。您可以選擇「溫和加息」、「顯著加息」等預設情景，或自行輸入預期最高利率。通過不同利率假設，您會清楚了解每月供款變化。此功能旨在應對未來潛在的「壓力測試要求」變化，讓您早作準備。
情景選擇二：個人收入穩定性評估（用戶可模擬「收入減少10%」等潛在風險，檢視其對DSR的影響）。
收入穩定是還款能力的基石。這個功能讓您模擬收入可能減少的情況，例如「收入減少百分之十」等潛在風險。您可以檢視在收入變動下，您的供款與入息比率 (DSR) 將受何影響，提前規劃應對策略。
如何解讀您的個人化「壓力測試」報告與應對建議
完成「壓力測試」評估後，最重要是了解報告的意義，並且作出適當部署。這份個人化報告不僅顯示數字，它還指出您財務狀況的潛在弱點。
分析不同情景下的DSR變化，識別您的財務脆弱點。
仔細檢視在不同利率和收入情景下，您的供款與入息比率 (DSR) 如何變化。DSR變化幅度大的情景，就是您的財務脆弱點。及早識別這些脆弱點，有助於您為「壓力測試買樓」做好充分準備。
根據報告結果，提供個人化建議（如：應考慮增加首期、選擇定息按揭產品或預留更多應急現金）。
根據報告的分析結果，您可以考慮採取個人化建議。例如，若發現未來壓力可能較大，您可以考慮增加首期，從而降低貸款額。您亦可以選擇定息按揭產品，鎖定利率，減少未來加息風險。同時，預留更多應急現金，可應對不時之需，確保財務穩健。
特殊情況下的按揭審批：解讀「壓力測試豁免」與非標準收入的「壓力測試買樓」指南
購買物業時，按揭審批是重要一環。雖然舊有的「壓力測試」要求已調整，置業人士仍然會遇到各種情況，例如高成數按揭，或是收入結構較為特殊。這些情況下，銀行對「壓力測試買樓」的審批考量有其獨特之處。理解這些特殊安排，幫助購房者更順利地達成置業目標。
按揭保險計劃 (MC)下的考量
解釋為何透過按揭保險申請高成數按揭，雖然無需進行舊式的「壓力測試」，但對DSR要求可能更嚴格。
置業人士若想申請高於七成按揭，必須透過按揭保險計劃申請。香港按揭證券有限公司提供的按揭保險，本意是為銀行提供額外保障，降低高成數按揭的風險。因此，銀行方面在審批高成數按揭時，雖然不再要求進行舊式的「壓力測試」，但對於申請人的「供款與入息比率」（DSR）審核，實質上可能感受更嚴格。這是因為貸款額越高，每月供款金額亦會增加。若果申請人的固定收入不足，銀行與按揭保險公司會仔細評估其他因素，例如家庭的整體財務穩健性、信貸紀錄，以及日後收入潛力等等。這些評估都會影響DSR的最終審批結果，確保申請人即使在沒有壓力測試下，依然具備足夠的還款能力。
按揭保費的計算與豁免條件。
透過按揭保險計劃申請按揭，必須繳付按揭保費。保費計算方法涉及多個因素，包括按揭成數、貸款年期、物業種類以及申請人是否首次置業。一般情況下，按揭成數越高，保費會相對較高。
不過，政府為支持首次置業人士，特別提供保費寬免。例如，購買一千五百萬港元或以下物業的首次置業人士，可享額外保費寬免。這表示，七成半或以下按揭成數的貸款，其按揭保費可獲豁免。此項優惠有效減輕首次置業人士的置業成本，讓更多人能夠踏上安居之路。
特定置業人士的審批差異
居屋及綠置居買家：為何政府擔保使其可豁免金管局的入息要求（包括DSR及舊有壓力測試）。
對於購買居屋及綠置居的市民而言，按揭審批程序與私人市場截然不同。由於政府會作為這些資助房屋的擔保人，銀行承擔的貸款風險顯著降低。因此，無論是金管局的舊有「壓力測試」，或是現時普遍適用的「供款與入息比率」（DSR）要求，居屋及綠置居買家皆可獲得豁免。這項政策大幅降低了資助房屋買家的入息門檻，令中低收入家庭更容易實現置業夢想，亦體現政府對資助房屋買家的支援。
非本地收入人士及自僱人士的特別審批考量。
處理非本地收入人士或自僱人士的按揭申請時，銀行會採取更為謹慎的態度。對於非本地收入人士，銀行需要審核其收入來源的穩定性，以及外匯兌換風險。申請人通常需要提供更全面的收入證明文件，例如海外稅單、僱傭合約、以及過去數月的銀行月結單等，以證明其收入穩定可靠。
至於自僱人士，由於其收入通常不固定，銀行會要求提交更多證明文件，包括公司財務報表、會計師報告，以及過去一至兩年的個人稅單，以評估其業務營運狀況與收入穩定性。在計算收入時，銀行或會對自僱收入打折扣，或要求其提供更長時間的入息證明。此外，若物業作收租用途，租金收入也會被納入計算，惟銀行普遍會對租金收入作折扣計算，例如按估計租金的八折或更低比例計入，以反映市場波動與空置風險。置業人士可善用按揭保險，對於自僱人士，即使收入不穩定，亦有機會獲批較高按揭成數，最高可達八成按揭貸款。