「未補地價居屋不能加按套現？」這可能是許多居屋業主面對資金週轉困難時的迷思。當您急需應付突如其來的醫療開支、子女教育費用，甚至其他緊急財務需求時，手持未補地價居屋，是否就意味著無法善用其物業價值來解決燃眉之急？答案是：絕非如此！
本篇《【未補地價居屋套現終極攻略】》將為您深入剖析三大合法、且行之有效的套現途徑，包括向房署申請加按的嚴格條件、利用銀行轉按賺取現金回贈的「零成本」秘訣，以及無需補地價、靈活快捷的「業主私人貸款」。無論您的情況多緊急，我們都將提供清晰的指引、實用操作步驟及潛在風險分析，助您在合法合規的前提下，為未補地價居屋解鎖流動資金。
途徑二【銀行秘訣】平手轉按賺現金回贈：零成本「未補地價居屋套現」
當您考慮如何從未補地價居屋套現，除了向房署申請加按，其實還有一個相對「零成本」的方法，那就是利用銀行之間競爭按揭客戶的「平手轉按」策略。這種方法可以讓您在無需增加每月供款負擔的情況下，實際賺取一筆可觀的現金回贈，輕鬆實現未補地價居屋套現。許多業主可能沒有想過，即使不額外借貸，這筆現金回贈也可為流動資金帶來幫助。
「平手轉按」如何成為套現工具？
或許您會好奇，既然是「平手轉按」，即是按揭貸款額度不變，為何又能成為套現的工具呢？其實，箇中秘訣在於銀行為爭取客戶所提供的優惠。
原理解釋：銀行為爭取按揭客戶而提供高額現金回贈
現時銀行之間的競爭非常激烈，為了吸引更多優質的按揭客戶，各家銀行都會推出各種優惠，其中「現金回贈」就是最常見且最具吸引力的一種。當您將按揭從一間銀行轉移到另一間銀行時，新承按銀行為了成功吸納您這位客戶，便會按照貸款額的一定比例，向您發放一筆現金獎勵。這個機制使得您即使維持原有貸款額，也能因為轉換銀行而獲得一筆額外資金。
現金回贈如何成為您的流動資金
這筆現金回贈是銀行直接存入您指定戶口的款項，它並非額外貸款，不會增加您的按揭負擔。您可以將這筆回贈款項自由運用，無論是用於支付日常開支、短期周轉，或者作為應急儲備，它都能實實在在成為您的流動資金。這對於想在未補地價居屋加按之外找到更多彈性方案的業主而言，是一個非常實用的選擇。
實例教學：如何計算實際套現金額？
了解原理後，我們來看看一個實際例子，計算一下您透過平手轉按可以獲得的淨收益。
案例分析：300萬按揭貸款，如何賺取數萬現金回贈
假設您現有按揭餘額為港幣300萬元，並決定進行平手轉按。如果市場上新承按銀行提供2%的現金回贈率，那麼單是現金回贈部分，您便可獲得：港幣3,000,000元 x 2% = 港幣60,000元。這筆六萬元現金可以直接成為您的流動資金。市場上不同銀行可能提供更高的回贈比例，因此實際回贈金額可能更多。
計算轉按成本：律師費及其他雜費
當然，轉按過程並非完全零成本。主要開支是律師費，因為按揭文件的處理需要專業法律服務。此外，有些銀行可能收取估價費，但目前不少銀行會豁免這項費用。您在比較銀行優惠時，務必查詢清楚這些額外費用。通常，律師費約為數千至一萬港元不等。
淨收益計算公式
要計算您透過平手轉按實際賺取的金額，可以套用以下簡單公式：
現金回贈總額 – 轉按總成本（如律師費及其他雜費） = 淨收益。
以前述案例為例，若現金回贈為港幣60,000元，律師費為港幣8,000元，您的淨收益便是：港幣60,000元 – 港幣8,000元 = 港幣52,000元。這筆款項讓您在未補地價居屋套現方面，獲得了可觀的收益。
平手轉按完整操作攻略
進行平手轉按來賺取現金回贈，整個過程其實並不複雜，但有幾個關鍵步驟需要您注意。
步驟一：確認現有按揭已過罰息期
在啟動轉按程序前，您必須檢查現有按揭貸款合約。大多數按揭合約都設有「罰息期」，通常為一至三年。如果在罰息期內提早償還貸款或轉按，銀行會收取一筆罰息費用。如果罰息金額高於您預期從新按揭獲得的現金回贈，那麼轉按可能就不划算了。您應該等到罰息期過後，才進行轉按。
步驟二：向房署申請轉按同意書（關鍵一步）
由於您的物業是未補地價居屋，無論是加按或平手轉按，都必須事先獲得房屋署的批准。這是非常重要的一步，因為沒有這份同意書，銀行將無法批核您的新按揭。您需要向房屋署提交申請，說明轉按的原因。一般來說，平手轉按（即維持原有貸款額，不增加借貸）比未補地價居屋加按更容易獲得批准。
步驟三：比較各銀行最新的現金回贈率及條款
市場上的按揭優惠瞬息萬變，不同銀行提供的現金回贈率、實際年利率、以及其他條款都會有差異。您應該主動向各大銀行查詢最新的轉按計劃，仔細比較哪家銀行提供的現金回贈最高，同時也要留意其按揭利率是否符合您的期望。有時一些財務機構可能提供更具競爭力的未补地价居屋套现方案。
步驟四：透過律師樓完成轉按手續
當您選定心儀的銀行並獲得初步批核後，便需要透過律師樓處理轉按的法律手續。律師會協助您準備所有必要文件，包括按揭契據、身份證明、收入證明等，並協調新舊銀行之間的款項交接，確保整個轉按過程合規順暢。這項步驟看似繁瑣，但有律師協助，可確保您的權益獲得保障。
適用對象與潛在限制
平手轉按賺取現金回贈是一個吸引人的套現方式，但它並非適合所有未補地價居屋的業主。了解其適用對象和潛在限制，有助於您做出更明智的決定。
適用於：按揭餘額較高、尋求低風險套現的業主
這種方法特別適合那些按揭餘額較高的業主。這是因為現金回贈的計算基礎是按揭貸款額，貸款額越高，理論上可獲得的現金回贈便越多。同時，對於那些希望獲得流動資金，但又不想增加債務負擔，或者不符合未補地價居屋加按嚴苛條件的業主，平手轉按提供了一個相對低風險的套現途徑。它不涉及額外借貸，只是將現有按揭從一間銀行轉移到另一間。
限制：仍需房署批准，套現金額受回贈率限制
雖然平手轉按相對寬鬆，但作為未補地價居屋的業主，您仍然需要事先獲得房屋署的批准，才能進行轉按。房屋署會審視您的轉按申請，如果他們認為您的申請不符合規定，仍有權拒絕。此外，您透過此方式套現的金額，完全取決於銀行提供的現金回贈率。這意味著您無法像私人樓宇加按那樣，按物業市值大幅增加貸款額來套現。回贈通常只佔貸款額的百分之零點幾至幾個百分點，金額有限。
途徑三【市場方案】免補地價「業主私人貸款」：掙脫房署限制的套現捷徑
很多擁有未補地價居屋的朋友，常常思考如何善用物業的價值。如果大家希望將未補地價居屋套現，但又不想經歷補地價的複雜程序，那麼「業主私人貸款」這個市場方案，或許就是您正在尋找的捷徑。這個途徑尤其適合那些急需資金，同時希望繞過房署嚴格審批的朋友。我們今日一起探討這個方案的法律基礎，以及它的獨特優勢和潛在考量。
法律原理：為何「私人貸款」能繞過補地價要求？
或許您會好奇，未補地價居屋套現為何能夠通過「私人貸款」實現，並且無需先行補地價呢？這背後有其法律上的區別。
解釋「物業按揭」與「以物業估值作參考的私人貸款」的法律區別
傳統的「物業按揭」是一種抵押貸款，銀行或財務機構會將貸款登記在物業的業權上，作為抵押品。這表示萬一借款人無法還款，貸款方有權利透過拍賣物業來收回欠款。因為按揭涉及物業業權的轉讓或抵押，所以未補地價的居屋在進行加按時，必須獲得房屋署的批准，以及符合其嚴苛的規定，這亦是傳統未補地價居屋加按的難點。
但是，「業主私人貸款」與物業按揭有根本的法律區別。這種貸款並非將物業本身作為直接的抵押品。相反，財務機構會以物業的估值作為參考，評估業主的資產實力以及還款能力，從而批出「私人貸款」。物業在此僅作為一個評估指標，並非法律上的抵押物。因為貸款本身屬於私人性質，沒有直接將物業業權抵押，所以它能夠有效繞過房署對物業按揭的限制。
強調此方案的合規性
這種「業主私人貸款」方案，只要財務機構持有合法的放債人牌照，並且遵守《放債人條例》以及相關法規，就是合規的金融服務。大家可以放心考慮這個途徑，因為它是在現行法律框架內運作，並非鑽法律漏洞。很多有牌照的財務機構亦有提供此類未補地價居屋套現的服務，讓業主們有更多靈活的財務選擇。
「業主私人貸款」的獨有優勢
了解了法律原理，現在我們來看看「業主私人貸款」究竟能為未補地價居屋的業主帶來哪些獨特好處。
優勢一：無需向房署申請，免卻繁複審批
傳統的未補地價居屋加按，必須向房屋署提交申請，並且需要符合非常嚴格的「極端特殊情況」才能獲批，過程漫長並且不確定。但是，「業主私人貸款」因為不涉及物業抵押，所以您無需向房屋署提交任何申請，大大節省了時間以及精神，避開了繁瑣的行政審批。
優勢二：審批速度快，資金最快即日到手
面對突如其來的資金需求，速度就是一切。傳統的按揭或向房署申請加按，審批時間動輒數星期甚至數月。相比之下，「業主私人貸款」的審批流程更為簡潔。一般而言，只要文件齊全，部分財務機構能夠做到最快即日批核並發放資金，讓您能夠迅速應對燃眉之急。
優勢三：資金用途無限制，靈活性極高
房屋署對未補地價居屋加按批出的資金，有著嚴格的用途限制，例如只能用於醫藥費、教育開支或生意周轉等特定項目。但是，「業主私人貸款」的資金用途卻是完全沒有限制的。您可以將這筆資金用於任何個人或家庭開支，無論是創業、投資、清還其他債務，還是應付突發狀況，都能隨心所欲地運用，提供了極高的財務靈活性。
潛在風險與選擇可靠財務機構的要訣
任何金融產品都有其兩面性。「業主私人貸款」雖然有許多吸引人的優勢，大家在選擇時，也要了解潛在的風險，並且掌握選擇可靠財務機構的要訣。
風險：利率普遍高於傳統按揭
由於「業主私人貸款」不以物業作直接抵押，對貸款機構來說，其風險程度會略高於傳統的物業按揭。因此，您會發現這類貸款的實際年利率(APR)普遍會高於銀行提供的傳統按揭利率。在申請之前，您務必仔細計算自己的還款能力，並且評估額外利息支出是否在承受範圍之內。
選擇要訣：比較實際年利率 (APR)、查閱放債人牌照、市場口碑及合約條款
為了保障自己，選擇一個可靠的財務機構非常重要。首先，您應該詳細比較不同機構提供的「實際年利率(APR)」，這能反映貸款的總成本。其次，務必查閱該機構是否持有由香港牌照法庭發出的「放債人牌照」，這是合法營運的基本條件。此外，了解該機構在市場上的「口碑」以及其他客戶的評價，亦是很重要的參考。最後，在簽署任何文件之前，請您仔細閱讀所有「合約條款」，特別是關於還款、逾期罰款以及提前還款的細節，確保清楚明白自己的權利與義務。這樣您就能安心地透過「業主私人貸款」將未補地價居屋套現了。