共同置業是不少情侶的甜蜜願景，但動輒數百萬元的樓價，加上複雜的按揭流程、業權結構和潛在關係變數，往往令這份浪漫蒙上財務與法律風險。本篇【情侶買樓按揭天書】將深入剖析情侶置業的5大關鍵，從按揭審批、聯名方式、分手協議以至擔保責任，助你與伴侶清晰了解每個環節，為共同置業做好萬全準備，保障雙方權益。
穩定愛巢：情侶買樓的共同置業優勢與借貸能力評估
為何考慮情侶買樓按揭？
相信不少朋友都有一個共同的夢想，就是和摯愛一起建立一個屬於自己的安樂窩。在香港置業並不容易，高昂的樓價讓許多人卻步，但是情侶買樓按揭卻為大家提供了一個更實在的選擇。透過這個方式，情侶們能夠共同分擔置業壓力，並且大大提升成功「上車」的機會，為將來的關係奠定穩固基礎。
合併收入，提升借貸能力與通過壓力測試機會
情侶買樓其中一個明顯好處，就是可以合併雙方的收入。當兩個人一起申請按揭時，銀行的審批會將雙方的收入加起來計算，這樣能夠顯著提高整體家庭的借貸能力。收入數字增加了，自然有機會借到更多的貸款額，並且更容易通過銀行設定的壓力測試。因為銀行評估按揭申請人的還款能力，會根據總收入來決定，所以情侶買樓可以讓大家更容易符合銀行的要求。
共同分擔首期與未來供款，減輕個人財務壓力
買樓需要支付一筆不小的首期，並且每月都要供樓，這些開支對個人來說都是沉重負擔。情侶買樓可以將這份財政壓力一分為二，共同分擔首期費用。未來每個月的供款，同樣可以由兩個人分攤。這樣一來，個人的每月開支便會大大減少，財務壓力得到有效緩解，讓大家可以有更多資金運用，生活品質不會因為買樓而大幅下降。
建立共同資產，為未來關係奠定基礎
共同置業不單是財務上的決定，它更是為雙方關係建立共同資產的一個重要里程碑。當情侶一起擁有一項物業時，大家就有了共同的目標和責任，這份共享的資產可以加深彼此的承諾感。共同為一個未來努力，有助於增強關係的穩定性。這份情侶買樓的經歷，可以成為關係發展的重要基礎，讓大家共同創造未來，建立長遠穩固的愛巢。
情侶買樓按揭的核心審批要求
申請情侶買樓按揭時，銀行會有一套清晰的審批準則，大家了解這些要求，可以更好準備申請資料，提高獲批機會。這些審批準則主要圍繞申請人的還款能力，確保銀行貸款的風險得到控制。
供款與入息比率 (DSR) 計算：每月總供款不能超過總收入的50%
銀行審批按揭，首先會看「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, 簡稱DSR)。這個比率就是您每個月的總供款額，佔每月總收入的百分比。一般來說，銀行規定每月的按揭供款，不可以超過申請人每月總收入的百分之五十。例如，如果情侶的每月總收入是五萬元，那麼每月的按揭供款就不能多於二萬五千元。這個數字是用來評估您的基本還款能力，確保您有足夠的收入應付每月的開支。
壓力測試解構：模擬加息3厘後，每月供款不超過總收入的60%
除了基本的DSR計算，銀行還會進行一個「壓力測試」。這個測試是為了評估您在利率上升情況下的還款能力。銀行會假設按揭利率上升三個百分點（即三厘），然後再計算您每月的供款額。在這個模擬加息後的計算中，每月的總供款額，同樣不可以超過您每月總收入的百分之六十。這個壓力測試的目的是確保即使未來市場利率波動，您的財務狀況仍然穩健，不會出現無法償還按揭的問題。這也避免了未來出現情侶買樓擔保責任的風險。
按揭保險計劃（按保）：如何利用新按保達成高成數（八成至九成）的情侶買樓按揭
對於許多情侶來說，儲夠足夠的首期可能是一個挑戰。這時，按揭保險計劃（簡稱按保）便能提供幫助。按揭保險計劃可以讓您申請到較高的按揭成數，例如八成甚至九成的情侶買樓按揭，大大降低了首期的門檻。根據最新的按揭保險政策，樓價在八百萬港元或以下的物業，可以申請高達九成按揭；而樓價在一千萬港元或以下的物業，則可以申請八成按揭。這項政策，為有意置業的情侶打開了方便之門，讓大家更容易實現置業夢想。
情侶買樓的業權結構與法律關係：影響資產與繼承的關鍵抉擇
當情侶考慮情侶買樓按揭時，除了衡量自身的借貸能力，選擇合適的物業業權結構同樣重要，這是保障彼此資產與未來繼承權益的關鍵一步。畢竟，物業權益涉及複雜的法律關係，一旦處理不當，將來可能帶來不必要的糾紛。我們接下來會深入探討不同的持有方式，以及它們對你們長遠關係的影響。
聯名持有：最常見的情侶買樓按揭方式
對於情侶買樓，聯名持有物業是香港最普遍的做法。這表示物業的法律所有權由兩位或以上的業主共同擁有。這種方式除了有助於合併收入，提升申請情侶買樓按揭的成功機會，也能夠分擔首期與供款壓力。但是，在選擇聯名持有時，還需要細分兩種主要的業權形式，因為它們在法律效力及繼承權上存在顯著差異，影響你們的情侶買樓協議。
聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）
聯權共有，坊間也稱作「長命契」，是一種物業聯名持有方式。在這種模式下，所有聯名業主被視為共同擁有物業的全部權益，沒有獨立的「份額」。換句話說，他們在法律上共享物業的整體。這種方式的主要特點是「生者繼承權」，即如果其中一位業主不幸離世，其對物業的權益將會自動且無條件地轉移給在世的另一位或多位聯名業主，過程毋須經過遺產承辦。因此，這種方式有助於簡化繼承程序，並且避免潛在的遺產糾紛。但是，因為業權不可分割，任何一方都不能單獨將其份額轉讓或遺贈予第三方。
分權共有（Tenancy in Common）
相較於聯權共有，分權共有則允許各聯名業主擁有明確且獨立的「業權份額」或比例。例如，情侶可能協議各佔百分之五十的業權，或者根據各自的出資比例，例如一方佔百分之七十，另一方佔百分之三十。這種模式下，即使其中一位業主離世，其所持有的業權份額並不會自動轉移給其他在世的聯名業主。反而，該份業權將會作為其個人的遺產，按照其生前訂立的遺囑，或者根據法律規定，由其指定的繼承人繼承。這種方式為聯名業主提供了更大的靈活性，特別是在處理各自的財產繼承時，能夠清楚界定權益。而且，它能保障各方對其出資份額的權利，也讓情侶買樓協議能更細緻地釐清各方權責。
單名持有，另一方作擔保：保留「首置」名額的策略
情侶買樓並非只有聯名持有這個選擇，有些情侶會考慮採取單名持有物業，並且由另一方擔任按揭擔保人。這種方式的目的是為了讓其中一位伴侶能夠保留「首次置業」的身份，以便日後利用首置名額的印花稅優惠，或者為未來的物業投資做好準備。這項策略需要仔細規劃，同時理解當中的情侶買樓擔保責任。
操作方式
在這種操作模式下，物業的業權只會登記在其中一方的名下，而另一方則會以擔保人的身份，協助業主向銀行申請按揭貸款。擔保人的收入會被銀行納入計算，從而提高整體家庭的借貸能力，讓業主更容易通過銀行的供款與入息比率審查以及壓力測試。因此，即使只有一方擁有物業，但雙方的收入都能為情侶買樓按揭提供支持。
優勢
採用單名持有並由另一方擔保的方式，其中一個最大的優勢是能夠保留擔保人的「首次置業」名額。根據香港的稅務規定，首次置業人士可以享有較低的從價印花稅率，這對長遠的財務規劃相當有利。同時，擔保人的參與確實能夠顯著提高按揭申請的成功率，以及爭取更高的按揭成數，這對於高樓價環境下的情侶買樓策略十分重要。而且，由於擔保人並非物業的業主，將來若需解除擔保關係，程序上可能比聯名業主「甩名」更為直接，亦有機會省卻部分稅務成本，這也是情侶買樓協議可以預先約定的部分。
風險警告
儘管單名持有並有擔保人有其優勢，但此方式也存在不容忽視的風險，特別是對擔任擔保人的一方。首先，擔保人必須承擔重大的法律責任。如果物業的實際業主未能按時償還按揭貸款，銀行有權向擔保人追討所有未償還的債務，甚至可能影響擔保人本身的信貸評級。第二，擔任擔保人會對其個人的未來借貸能力產生深遠影響。即使擔保人沒有實際擁有物業，銀行在審批其未來個人按揭申請時，仍會將被擔保的貸款額計入其負債，這可能導致其日後可借貸的按揭成數被削減，以及供款與入息比率的審批要求變得更為嚴格。第三，若情侶關係不幸結束，擔保人「甩保」（即解除擔保責任）的過程並不容易。這通常需要獲得物業業主的同意，並且業主需要重新證明其有足夠的收入獨立承擔按揭，否則擔保人可能需長期背負這個責任。最後，擔保人雖然承擔了巨大的財務風險，但是他們對物業並沒有任何所有權，這在關係破裂時可能引發爭議，因此一份完善的情侶買樓協議至關重要。
穩固關係：情侶買樓前的財務溝通與關鍵協議
許多情侶在考慮情侶買樓按揭時，這不僅是建立共同未來的象徵，更是實實在在的財務決定。然而，在感情世界裡討論金錢事宜，確實需要技巧與智慧。若希望這份「愛巢」基礎穩固，情侶買樓前的財務溝通以及關鍵協議便顯得格外重要，這可有效保障雙方的利益。
婚前置業的財務溝通清單
首期出資比例與資金來源記錄
首期是情侶買樓的第一道門檻。討論誰出多少錢，例如是一人一半，抑或是根據各自的儲蓄能力或家庭支持程度來分攤，這十分關鍵。同時，詳細記錄每一筆出資的比例以及資金來源，例如是個人的銀行存款、親友贈與還是其他投資所得，這份清晰的紀錄在未來任何情況下，都可作為明確的財務證明，亦是情侶買樓協議的重要部分。
每月供款、管理費及雜費的分攤協議
物業的日常開支同樣需要仔細商議。除了每月的按揭供款，管理費、地租、差餉，以及水電煤等雜費，都應有明確的分攤方式。可以選擇平均分擔，或者根據收入比例協商分配，重點在於達成雙方都認可的共識。這樣既可避免日後因小事引發爭執，又能確保財務流動順暢，讓情侶買樓的過程更加安心。
家居裝修與傢俬電器開支的預算與分擔
購置物業後，為新居添置家具、電器，甚至進行裝修，都會產生不菲的開支。大家不妨預先制定一個預算，並討論這些裝修與添置費用應該如何分擔。這不僅關乎金錢，也涉及個人對家居風格的喜好。提早溝通，既能避免開支失控，又能確保新家充滿兩人的共同回憶，讓情侶買樓的喜悅更完整。
制定「分手預案」：保障雙方利益的退出機制與情侶買樓協議
雖然大家置業都是為了長遠未來，但是坦誠討論萬一關係有變時的處理方式，並非不吉利，反而是對關係負責，對未來保障的表現。這份情侶買樓協議，就好比為物業買了一份保險，旨在保障雙方利益，減少潛在的爭議。這份「分手預案」可以詳細列明物業的退出機制。
如何處理物業
若未來不幸關係結束，物業應該如何處理是核心問題。選項可能包括：由其中一方按市價或協定價格購入另一方的業權份額，又或是將物業出售。若決定出售，需要預先約定是自行出售還是委託地產代理，以及出售時間點。這些都是情侶買樓協議中必須明確的部分。
議定估價機制
無論是其中一方買入業權，還是共同出售，物業的估價都是關鍵。大家應議定一個公平客觀的估價機制。例如，可以協定由雙方共同委託一至兩間專業測量師行進行估價，並以平均值作為基準。清晰的估價方式可避免因價值爭議而引發的漫長糾紛，保障情侶買樓時的共同資產。
協議利潤/虧損分配方式
當物業出售時，無論是獲利還是虧損，都應有清晰的分配方式。可以按照最初的首期出資比例，或者每月供款的比例來分配盈虧，甚至可以協定各佔一半。這部分協議尤其重要，因為它直接影響到雙方的財務回報。將這些潛在的財務情境清晰寫入情侶買樓協議，可以為未來做好準備。
建議：考慮尋求律師協助，草擬具法律效力的情侶買樓協議書或業權信託聲明
為了確保上述所有協議都具有法律約束力，誠懇建議情侶尋求專業律師的協助。律師可以根據兩位的具體情況，草擬一份具法律效力的情侶買樓協議書，或者是一份業權信託聲明。這份文件可明確列出雙方的權利與義務，包括出資比例、供款分攤、以及萬一關係變化時物業的處理方式。有了這份正式文件，即使未來出現分歧，雙方的利益也可得到最大程度的保障。
情侶買樓後的關係變數：業權轉讓「甩名」程序詳解
當愛侶決定共同組織家庭，一同購買物業成為「情侶買樓」的常見選擇，這通常也涉及「情侶買樓按揭」。然而，若關係出現變化，例如情侶分手，物業的共同業權可能成為一個複雜的問題，此時「甩名」便成為雙方必須面對的程序。「甩名」指將物業的聯名業權轉為單名持有，或將其中一方的名字從業權名冊上刪除。這個過程涉及法律、財務與稅務等多重考量，值得情侶在置業前深入了解。
「甩名」的操作方式與成本
「甩名」並非簡單改個名字，而是涉及法律上的業權轉讓，因此會產生一系列的費用與流程。了解這些細節，有助於預先規劃。
買賣轉讓業權
最常見的「甩名」方式，是其中一方以「買賣」形式，將其持有的物業業權部分或全部轉讓予另一方。這表示其中一方需要「買下」另一方的業權份額，而非單純地從名冊上移除名字。即使雙方之間沒有實際現金交易，法律上亦視作一宗物業買賣。
印花稅成本
業權轉讓會產生印花稅。稅額會根據物業總價的一半來計算。例如，若物業總值為六百萬港元，則印花稅會以三百萬港元計算。一般情況下，若該半價部分為三百萬港元或以下，應繳印花稅額為一百港元。若轉讓部分的價值超過此金額，則會按照政府的從價印花稅稅率計算，稅款將會大幅增加。
律師費及銀行罰息期
完成業權轉讓，需要律師協助處理文件及登記手續，這會產生數千港元的律師費用。同時，若物業的按揭貸款尚處於銀行的罰息期內，而「甩名」導致需要重做按揭或提前償還部分貸款，銀行便可能收取罰息，罰息金額通常為貸款總額的百分之一至百分之二。因此，在罰息期內進行「甩名」的成本會更高。
額外印花稅（SSD）風險：由於情侶非近親，三年內甩名可能觸發高額SSD，結婚可豁免
額外印花稅（SSD）是一個重要的考慮因素。由於香港稅務條例將情侶關係視為非近親，若在購買物業後的三年內進行「甩名」操作，便可能觸發高額的額外印花稅。此稅項會按物業價值以較高百分比計算，大幅增加「甩名」的成本。不過，如果情侶選擇註冊結婚，夫妻關係便屬於近親範疇，在三年內進行「甩名」便可獲豁免額外印花稅，這是一個重要的稅務差異。
「甩名」後重做按揭的挑戰
「甩名」後，由於物業的業權結構改變，銀行會要求重做按揭，這對於剩餘的單名持有人會帶來新的挑戰。這一步驟對保障單方利益十分關鍵，亦與事前「情侶買樓協議」的內容息息相關。
按揭成數限制
「甩名」後重做按揭，銀行通常會將最高按揭成數限制在八成，這與首次置業時可能獲得的九成按揭有所不同。若原來的按揭成數較高，單名持有人便可能需要額外準備資金，即俗稱「抬錢上會」，用來補足因按揭成數降低而產生的首期差額，才能順利完成新按揭。
單方入息要求
重做按揭時，銀行會單獨評估剩下這位業主的入息是否足以負擔整個按揭貸款。這位業主需要確保其個人收入能夠通過銀行的供款與入息比率（DSR）及壓力測試要求。若個人入息不足，銀行便可能要求尋找新的「情侶買樓擔保人」，或其按揭申請將難以獲批。這對於未來獨自供款的人而言，是一個重要考驗。
負資產風險
若在「甩名」時樓市下跌，物業市值可能低於未償還的按揭貸款額，這便會造成「負資產」的風險。例如，原先價值一千萬港元的物業，按揭貸款九百萬港元，若樓價跌至八百萬港元，便會產生一百萬港元的負資產。在這種情況下，若要出售或辦理「甩名」手續，單方業主便需要先補足樓價與貸款之間的差額，才能完成交易。這是一個重大的財務風險，情侶買樓時應在「情侶買樓協議」中商議此潛在情況的應對策略。
深入剖析：情侶買樓中「擔保人」的法律責任與風險
情侶買樓按揭，對於許多人而言，是共築愛巢的第一步。不過，當情侶買樓時，如果其中一方的收入未能完全符合銀行的按揭要求，另一方便可能需要擔任「擔保人」。擔任「擔保人」看似只是一個簡單的「幫忙」，實際卻涉及重要的法律責任與潛在風險。因此，深入了解「情侶買樓擔保」的細節，對於保障自身權益極為重要。
擔保人對自身未來置業的深遠影響
作為按揭擔保人，即便您沒有擁有物業的業權，您的財務狀況也會與該筆按揭貸款緊密相連。這意味著，您未來如果想再次置業，申請按揭貸款時，將會遇到一些實際的挑戰。
按揭審批標準收緊
銀行審批擔保人未來的按揭申請時，會把您目前擔保的物業貸款額，計入您的整體債務負擔之中。因此，銀行會以更審慎的態度評估您的還款能力。您的每月供款與入息比率（DSR）要求會比一般申請人更嚴格。通常，這意味著您日後按揭供款佔收入的比例上限會收緊，例如由原來的百分之五十降至百分之四十。
按揭成數被削減
除了審批標準收緊，擔保人日後申請按揭的最高成數亦會受到影響。在沒有按揭保險的情況下，您可獲批的按揭成數會被削減。舉例說，如果一般情況下您可以申請到六成按揭，成為擔保人後，您可能只能申請到五成按揭。這表示您需要準備更多的首期資金，才能達成自己的置業夢。
壓力測試負擔加重
壓力測試是銀行審批按揭的重要環節，用來評估您在利率上升情況下的還款能力。作為擔保人，您所擔保的物業按揭供款，會全數納入您個人的壓力測試計算之中。即使該筆供款並非由您直接支付，但銀行會假定您有潛在責任，從而大幅增加您通過壓力測試的難度。您的壓力測試DSR上限，亦會由原來的百分之六十降至百分之五十。
擔保人需承擔的潛在風險
擔保人的角色不僅影響未來置業計劃，更帶來實質的潛在風險。一旦借款人無法按時還款，您作為擔保人便需要獨自承擔責任，情況可能比想像中複雜。
信貸評級（TU）受損
如果借款人出現延遲供款或甚至斷供的情況，這筆不良紀錄會直接反映在您的環聯信貸評級（TU Report）上。信貸評級一旦受損，將會影響您日後申請任何種類的貸款，包括私人貸款、信用卡，甚至其他按揭申請。
法律追討責任
擔保人有法律責任為借款人的債務提供擔保。當借款人未能履行還款責任時，銀行有權向擔保人追討所有未償還的貸款餘額及相關費用。這表示您可能需要獨自償還整筆按揭貸款，若無法償還，甚至有機會面臨法律訴訟及個人資產被凍結或拍賣的風險。
擔保責任範圍
許多擔保人誤以為其責任僅限於按揭貸款本身，事實上，擔保責任的範圍可能更廣。部分銀行的擔保協議條款涵蓋借款人在該銀行所有類型的貸款，包括信用卡透支、私人貸款等。因此，在簽署擔保協議前，務必仔細審閱條款，清楚了解自己需要承擔的全部責任。若情侶買樓協議能預先釐清這些責任，將有助於避免日後糾紛。
解除擔保責任（甩保）的程序與挑戰
當您希望解除擔保責任，即「甩保」時，這並非一個簡單的過程，尤其在情侶關係生變時，挑戰更多。要成功「甩保」，需要特定的程序和條件。
必須由借款人主動申請，並證明其收入足以獨立承擔按揭
解除擔保責任的程序，必須由原先的按揭借款人向銀行主動提出申請。銀行會重新審批借款人的按揭申請，並要求借款人證明其個人收入已足以獨立承擔整筆按揭貸款的供款。借款人必須成功通過銀行現行的供款與入息比率及壓力測試要求，無需擔保人的協助，銀行才會考慮解除您的擔保人身份。
若借款人不同意，擔保人無法單方面解除責任，此乃一大潛在糾紛點
如果借款人不同意申請「甩保」，或者其個人收入仍然不足以獨立承擔按揭，擔保人是無法單方面解除其責任的。這是一個重大的潛在糾紛點，尤其當情侶關係結束時，若一方不願配合，擔保人便可能長期背負著不屬於自己的債務責任，這正是情侶買樓協議需要預先考慮和寫明的重點。