想在香港購買價格相對親民的二手居屋，卻對複雜的申請資格、繁瑣的交易流程，以及獨特的按揭安排感到無從入手？別擔心！這份2025最新「購買二手居屋懶人包」，將為您抽絲剝繭，從前期準備、釐清買家資格、7步實戰流程，到按揭與各項開支的全面解構，助您輕鬆掌握購置二手居屋的所有關鍵資訊，讓您的置業夢想更近一步。
第三部分：財務規劃 — 按揭與開支全拆解 (2025新政分析)
在明白購買二手居屋的資格與流程後，財務規劃是您安心置業的關鍵一步。資金安排得宜，才能讓您的置業之路走得更順暢。本文將深入探討按揭的重點，以及除了首期之外，您還需要準備哪些開支，全面剖析如何購買二手居屋的財政細節。
居屋按揭核心優勢：政府擔保期
購買二手居屋，特別是未補地價的單位，其按揭與私人樓宇有顯著分別。政府擔保期是居屋按揭的獨特之處，它為銀行提供了保障，銀行因此願意批出較高成數的按揭。過往，居屋按揭的最長政府擔保期為首次發售日期起計三十年，最長還款期則為二十五年。然而，二零二四年政府推出了按揭新政策，大大延長了二手居屋的按揭擔保期與還款年期。
根據二零二四年三月一日起生效的新政策，居屋第二市場的單位，最長政府擔保期已延長至首次發售日期起計第五十年。在這五十年的擔保期內，擔保期首四十年，綠表買家最高可獲百分之九十五按揭，白表買家最高可獲百分之九十按揭；由第四十一年起至第五十年，不論綠表或白表買家，最高按揭成數均為百分之八十。同時，最長還款期亦由以往的二十五年延長至三十年。這項新政有效解決了樓齡較高居屋的按揭限制，讓更多人有機會購買二手居屋，尤其對於打算如何買二手居屋的買家而言，無疑是個好消息。銀行在審批按揭時，主要參考居屋的首次發售日期，而非物業的一般樓齡。在政府擔保期內的單位，買家通常亦可獲豁免進行壓力測試及資產審查。
按揭利率選擇
在按揭利率選擇方面，購買未補地價的二手居屋，買家只能選用最優惠利率按揭（P按）。這是政府對資助房屋按揭的特定規定。P按的利率通常較穩定，雖然可能會隨銀行調整其最優惠利率而變動，但波動幅度相對較小。
如果您是購買已補地價的二手居屋單位，情況則會不同。已補地價的單位視同私人樓宇，其按揭選擇與私人住宅市場看齊。您可以選擇香港銀行同業拆息按揭（H按），或是P按。H按的利率通常會隨香港銀行同業拆息浮動，有機會享受較低的利率，但也可能面臨較大的波動風險。建議您在決定購買居屋資格的類別前，同時比較不同按揭方案，選擇最適合自己的利率計劃。
全面開支清單：除了首期，還需準備多少錢？
購買二手居屋所需的開支，除了首期，還有其他多項費用必須納入預算，這對如何購買二手居屋的買家而言非常重要。
第一，您需要支付臨時訂金（俗稱細訂）。通常，細訂金額約為樓價的百分之三至百分之五，您在簽署臨時買賣合約時便需繳付。
第二，您將支付加附訂金（俗稱大訂）。大訂連同細訂的總和，通常約為樓價的百分之十，會在簽署正式買賣合約時繳付。
第三，印花稅是不可避免的開支。若您是首次置業人士，以綠表身份購買二手居屋，印花稅會按照第二標準稅率計算。但如果是非首次置業人士，即使購買未補地價的二手居屋，也需要支付百分之十五的從價印花稅。此外，居屋在首次轉讓限制期（通常為五年）內轉售，無需支付額外印花稅。
第四，律師費也是一項必須考慮的費用。由於二手居屋的買賣流程較私人樓宇複雜，可能涉及提名信及補地價等程序，一般建議買賣雙方在簽訂臨時買賣合約前便委託律師處理。律師會協助審核樓契、草擬買賣合約及辦理轉讓手續，費用視乎物業價格及律師事務所而定。
第五，地產代理佣金。若您透過地產代理完成交易，通常買賣雙方均需向代理支付樓價百分之一的佣金。
第六，物業相關雜費。這包括驗樓費、火險保費，以及水電煤氣等公用事業的按金。火險是銀行批核按揭的必要條件之一。
第七，裝修費用。即使二手居屋單位狀況良好，您也可能需要預留一筆裝修或維修費用，將單位打造成理想的家園。
以上各項費用均是購買二手居屋時不可或缺的開支，了解清楚有助您作出更全面的財務規劃，從容應對購買二手居屋的過程，並確保購買二手居屋資格無誤。
第四部分：常見問題 (FAQ)
很多朋友對於如何購買二手居屋，尤其是涉及樓齡、補地價與業權變更等環節，都有不少疑問。這個部分將會解答一些大家常問的問題，幫助您更清晰地了解購買二手居屋的細節。
1. 樓齡超過30年的舊居屋，在新擔保期下還值得買嗎？
不少朋友在考慮如何購買二手居屋時，會特別留意樓齡。居屋的樓齡確實會影響銀行按揭審批，這是因為政府對居屋的按揭提供擔保期。過去，樓齡超過二十年或三十年的居屋，銀行批核按揭時往往較為嚴謹，按揭成數可能不高，還款期也會縮短。
但是，自二零二四年起，政府對居屋第二市場的按揭政策進行了重大調整。新政策將最長保證期延長至五十年，並將最長還款期延長至三十年。這代表即使樓齡超過三十年的二手居屋，在新政策下，仍有機會獲得較高的按揭成數，甚至可達八成或九成。而且，還款期也可以延長，月供負擔因而會相對減輕。
所以，購買樓齡較高的舊居屋仍然有其吸引力。首先，舊居屋通常地段較好，交通方便，而且實用面積較大。其次，價格相對較低，這降低了入場門檻。但是，購買舊居屋也要考慮裝修費用，還有未來維修基金的支出。因此，在決定是否購買前，您應該仔細評估個人財務狀況，並與銀行及專業人士詳細商討按揭方案，了解其具體影響。
2. 未來想轉售或出租，如何計算補地價？(附計算公式)
很多朋友購買二手居屋，除了自住，未來也可能考慮轉售或出租。如果您的單位尚未補地價，想在公開市場轉售或出租，您便需要向香港房屋委員會補地價。這是因為您當年購買時已享受政府提供的折扣優惠。
計算補地價的方法有一個簡單公式：
補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率
讓我來解釋一下公式中的每個部分：
- 單位現時市值： 這是指您申請補地價時，房屋委員會委託測量師評估的單位現時市場價值。此估價會考慮當時的市場環境。
- 買入單位時的折扣率： 這是您當年購買居屋時，單位與當時市場價值的差額佔市場價值的百分比。這個折扣率在您首次購買居屋時已經釐定，並且會列在您的樓契或其他相關文件上。
要辦理補地價，您需要向房屋委員會提交「評估補價申請書」。例如，根據單位購買年份和轉讓限制期的不同，您可能需要填寫HD1066C或HD1065C等特定表格。房屋委員會在收到申請後會進行估價，並發出「評估補價通知書」。您需要依照通知書上的金額和指定期限內完成繳付補地價。一旦補完地價，您的單位便可自由在公開市場上轉售或出租，買家資格不再受限制。
3. 購買二手居屋後，可以加名或轉名給家人嗎？
購買二手居屋後，業主有時會考慮將單位加名或轉名給家人。原則上，居屋業權是可以轉讓或加入家庭成員姓名的，但是，這必須符合香港房屋委員會的相關規定，並且需要得到其審批。
您可以加名或轉名的家人通常限於配偶、成年子女或其他符合資格的家庭成員。房屋委員會會審核這些家庭成員是否符合相關的居住或擁有物業等資格要求。
另外，加名或轉名可能會涉及印花稅。稅務局會根據物業的評估價值（這個價值會介乎未補地價的居屋購入價與當時的市場價之間）來釐定應繳的印花稅金額。這與私人住宅的轉讓印花稅計算方式相似。因此，在您決定加名或轉名前，建議您先諮詢律師和稅務專業人士，充分了解相關法律程序與稅務負擔，避免日後產生不必要的麻煩。
4. 居屋業主可以將單位轉按或加按套現嗎？
居屋業主若想將單位轉按或加按套現，其限制比私人住宅嚴格許多。因為居屋屬於政府資助房屋，其目的是為了提供市民自置居所的機會，而非作為投資或套現工具。因此，房屋委員會對居屋的轉按或加按有非常嚴格的審批要求。
一般來說，房屋委員會只會在極度緊急和特殊的情況下才會批准居屋業主的轉按或加按申請。這些獲批的原因通常與「生死攸關」的緊急需要有關，例如：
- 家庭成員的醫療開支。
- 供養直系家庭成員的教育費用。
- 殮葬費用。
- 支付贍養費。
如果您的申請原因不是上述緊急情況，例如用作償還信用卡債務、個人投資或其他非必要用途，房屋委員會通常不會批准您的申請。所以，如果您想透過居屋單位進行轉按或加按套現，務必先向房屋委員會提出書面申請，並清楚闡述您的緊急原因和需求。這項規定是為了確保資助房屋資源真正服務於市民的住屋需要，同時避免不當的財務操作。