對於香港的居屋或公屋業主而言，當您計劃在自由市場出售物業時，「補地價」是不可或缺的關鍵一環。這筆費用直接影響您的售樓收益和交易流程。想了解2025年最新的補地價計算方式，以及如何將複雜的程序化繁為簡？
本文將為您深入剖析居屋與公屋補地價的核心計算方法，釐清兩者之間的差異，並提供詳細的五大申請步驟，助您清晰掌握整個流程。更獨家呈獻「補地價計算器」，讓您輕鬆預估補價金額，助您精準規劃財務，作出最明智的售樓決策。
拆解「補地價」：為何在自由市場賣樓前必須先過這一關？
各位準業主，當您計畫在自由市場出售資助房屋時，有一個關鍵步驟必須完成，那就是「土地補地價計算」。這一個環節對於物業交易非常重要。很多人查詢「補地價 計算方法」或者想找「補地價計算器」來預估費用，這反映了「補地價」在資助房屋轉售中的核心地位。現在，我們深入探討為何要先過這一關，了解箇中原因，讓您對「補地價 計算」這個概念有更全面的認識。
什麼是補地價？核心定義與目的
將政府資助折扣歸還，以解除轉讓限制
「補地價」是一個獨特的制度，意思是將您當年購買資助房屋時，政府給予的售價折扣優惠退還給政府。政府當年以低於市價出售物業，是為了幫助特定市民置業，並非為了讓物業在自由市場上隨意買賣圖利。因此，當您決定將物業轉售給不符合資助資格的人士時，政府需要收回這筆「資助折扣」。將這個差額補還，物業的轉讓限制就能解除，您可以像普通私人住宅一樣自由買賣。
未補地價物業與已補地價物業的主要分別
物業狀態可以分為「未補地價」和「已補地價」兩種。如果物業處於「未補地價」狀態，它會受到政府的轉讓限制。通常，這類物業只可以轉售給符合特定資格的人士，例如綠表或白表申請者，並且轉售價格或市場範圍會受限。然而，一旦您完成「補地價」手續，物業就等同於在自由市場購買的私人住宅。這表示您可以將物業出售或出租給任何人士，不再受政府的轉讓限制。
為何法律強制規定需要補地價？
《房屋條例》下的法律責任與後果（罰款與監禁）
「補地價」並非選擇性繳付，它有明確的法律規定。根據《房屋條例》第27A條，假如資助房屋的業主在未向政府繳付補地價，或未取得相關許可的情況下，擅自將單位出售、出租或以其他形式轉讓，這屬於違法行為。這類違規行為可能會導致嚴重的法律後果，包括最高可被處以港幣五十萬元的罰款，以及最高監禁一年的刑罰。所以，遵守這項規定是每位業主必須履行的法律責任。
維護公營房屋政策的公平性
政府推出公營房屋政策，目的在於為基層和中低收入家庭提供可負擔的居所。這些物業以折扣價出售，是社會資源的再分配，以確保有需要的人能夠安居。如果業主無需補地價就可以在自由市場上以市價出售物業，這會損害政策的公平性。補地價機制可以確保資助政策的資源得到合理運用，防止有人利用公共房屋資助進行投機，同時維護了整個公營房屋政策的完整性和公眾利益。
哪些物業類型通常涉及補地價計算？
居者有其屋計劃（居屋）
「居者有其屋計劃」（簡稱居屋）是香港歷史悠久的資助房屋項目，旨在協助市民置業。這些單位以折扣價出售，因此若居屋業主日後希望將單位出售予不符合資格的買家，就必須先進行土地補地價計算。居屋是香港最常見的需要補地價的物業類型。
租者置其屋計劃（公屋）
「租者置其屋計劃」讓部分公屋租戶有機會以折扣價購買他們現在租住的單位。儘管這些單位最初是出租性質，一旦租戶選擇購入，並決定在未來將其轉售給自由市場的買家，同樣需要向政府繳付補地價。公屋的補地價 計算方法與居屋有異，但概念一樣。
綠表置居計劃（綠置居）及首置盤
近年來，政府陸續推出多項新的資助置業計劃，例如「綠表置居計劃」（綠置居）以及「首置盤」。這些新計劃同樣提供折扣優惠予合資格的買家。因此，如同居屋和已出售的公屋單位一樣，這些綠置居及首置盤的業主如果未來打算在自由市場上出售物業，他們也需要按照相關規定，完成補地價手續，並根據當前市值進行土地補地價計算。
居屋補地價計算：掌握不變的「折扣率」與浮動的「市值」
很多居屋業主準備將物業出售時，往往會接觸到「土地補地價計算」這個重要課題。居屋補地價的計算原理，其實圍繞兩個關鍵元素：一個是購入物業時已定下的「折扣率」，另一個是浮動的「單位現時市值」。只要理解這兩點，您就可以清晰掌握居屋補地價 計算方法。
居屋補地價計算方法的核心原理與公式詳解
了解居屋補地價的計算邏輯，是整個過程的第一步。我們將核心原理與具體公式逐一拆解，讓您對補地價 計算更有概念。
核心原理：理解「折扣率」與「市值」的關係
居屋單位獲得政府資助出售，代表購入價較市場價格有折扣。補地價的目的，就是將這部分折扣歸還給政府，讓單位可以在自由市場上流通。這裡面的「折扣率」，是指您最初購入單位時，該單位市值與實際售價之間的差額所佔的百分比。這個百分比一旦訂定，就會一直維持不變，不會因為樓市升跌而改變。而「市值」，是指您打算補地價時，單位在現時公開市場上的估值。兩者結合，即可得出補地價金額。
公式詳解：補地價金額 = 單位現時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
居屋補地價的標準公式如下：
補地價金額 = 單位現時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
公式中的各項參數解釋如下：
- 單位現時市值： 指單位申請補地價時，由房委會或房協委派測量師評估的現時市場價值。
- 購入時十足市值： 指單位首次發售時，若沒有政府資助，單位在當時公開市場上的十足市值。這數字通常列明在您的樓契上。
- 購入價： 指您最初購入該單位時實際支付的價格，這也列明在樓契上。
公式的後半部分「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」就是「固定折扣率」的計算方式。
補地價金額如何受樓價升跌影響？
剛才提到，「折扣率」是固定的，但「單位現時市值」會隨樓市波動。因此，補地價金額會直接受樓價升跌影響。當樓價上升，單位現時市值隨之提高，補地價金額也會增加。相反，若樓價下跌，單位現時市值減少，補地價金額亦會降低。這解釋了為何市場上常有「趁淡市補地價」的說法，因為在樓市低位申請補地價，所需繳交的金額會相對較少。
實戰演練：一個清晰的居屋補地價計算例子
現在，我們用一個實際例子，一步步演示如何進行居屋補地價計算，幫助您掌握這個流程。之後，您甚至可以使用補地價計算器，自行預估金額。
步驟一：找出單位的「最初買入價」與「當時十足市值」（參考樓契）
第一步，您需要從居屋的樓契中找出兩個關鍵數字：
- 購入價： 假設當年以港幣150萬元購入。
- 購入時十足市值： 假設當年若無折扣，單位市值為港幣250萬元。
步驟二: 計算出永不改變的「固定折扣率」
有了上述數字，我們便可以計算出該單位的「固定折扣率」。這個折扣率將永遠不變。
固定折扣率 = (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
固定折扣率 = (港幣250萬元 – 港幣150萬元) / 港幣250萬元
固定折扣率 = 港幣100萬元 / 港幣250萬元
固定折扣率 = 0.4 或 40%
這個單位當年獲得了四成（40%）的折扣優惠。
步驟三：由專業人士評估「單位現時市值」
當您決定申請補地價時，房委會或房協將會委派專業測量師上門為單位進行估價，以釐定「單位現時市值」。假設測量師評估單位的現時市值為港幣400萬元。
步驟四：套入公式，得出最終補價金額
現在，我們將所有已知的數據套入土地補地價計算公式中：
補地價金額 = 單位現時市值 × 固定折扣率
補地價金額 = 港幣400萬元 × 40%
補地價金額 = 港幣160萬元
這個例子顯示，如果現時單位市值為港幣400萬元，您需要繳交的補地價金額就是港幣160萬元。
【獨家工具】補地價計算器：一鍵預估金額與未來情境分析
對於許多資助房屋業主而言，深入了解土地補地價計算是出售物業前必經的關鍵一步。我們明白這項流程可能複雜，但若能掌握箇中技巧，便可更有效地規劃未來。因此，我們特別為您設計了一個獨家的補地價計算器，這個工具不僅能協助您快速預估所需繳付的金額，還可以深入分析未來樓市變化對補地價的影響，助您制定更明智的決策。
如何使用我們的「補地價計算器」？
使用我們的補地價計算器非常簡單，只要按照幾個步驟輸入資料，您便能即時獲得補地價的預估結果。這個工具旨在簡化複雜的補地價 計算方法，讓每位業主都能輕鬆掌握自己的財務狀況。
輸入買入年份、購入價及當時市值
首先，請您輸入物業的買入年份、當時的購入價，以及單位購入時的十足市值。這些資料通常可以在您的物業買賣合約或樓契中找到。這些歷史數據是計算當時折扣率的基礎，並且這項折扣率將會是影響補地價 計算的關鍵。
輸入預估的現時市值
接著，請您輸入單位預估的現時市值。您可以參考近期同類物業的成交價，或者尋求專業估價師的意見。由於補地價金額與物業的現時市值直接掛鈎，輸入準確的市值預估，便可使補地價計算的結果更接近實際情況。
即時獲取您的補地價計算預估結果
完成上述資料輸入後，我們的補地價計算器會即時為您顯示預估的補地價金額。這個結果能為您提供一個清晰的財務概覽，協助您在考慮出售物業時，對潛在成本有初步的認識。
超越基本計算：利用情境分析制定最佳補價策略
我們的補地價計算器不僅僅是一個簡單的補地價 計算工具。它更具備強大的情境分析功能，可以幫助您深入了解不同市場條件下補地價的變化，從而制定出最有利的補價策略。
模擬樓市升跌對補價金額的影響
這個計算器允許您模擬不同樓市情況對補地價金額的影響。您可以嘗試輸入不同的現時市值預估，例如樓價上升或下跌的假設情境。然後，您便可觀察補地價金額如何隨著市場波動而改變，幫助您評估市場風險。
比較「淡市補價、旺市賣樓」與「即賣即補價」的成本效益
這個功能讓您比較不同的補地價策略。您可以評估在樓市淡靜時完成補地價，待樓市興旺時再出售物業的潛在效益；也可以對比即時出售並補地價的總成本。這樣做有助您找出最符合經濟效益的出售時間點，因為這項選擇會直接影響您的最終收益。
助您規劃財務及決定最佳的補地價時機
透過這些進階的情境分析，補地價計算器會成為您規劃財務及決定最佳補地價時機的強大幫手。它能提供全面的視角，使您在出售資助房屋前，能夠充分準備並做出最有利於您的財務決策。
公屋（租者置其屋）補地價計算方法：與居屋有何不同？
在探討土地補地價計算時，許多人會立即聯想到居者有其屋（居屋）計劃的單位。但是，公屋（特別是透過「租者置其屋」計劃出售的單位）的補地價 計算方法，其實與居屋存在顯著差異。了解這些區別，對於您規劃物業交易至關重要。
公屋補地價的主要分別：折扣率非固定，需由房委會評估
居屋的補地價 計算，其「折扣率」在單位初次出售時便已固定，此後不會隨時間變動。然而，公屋（租者置其屋）的補地價 計算方法則不同。公屋的「折扣率」並非一成不變，它會根據單位出售時的最新市值，以及政府當年的政策而調整。因此，公屋的補地價金額必須由香港房屋委員會（房委會）進行專業評估。這意味著公屋業主無法像居屋業主那樣，利用補地價計算器或簡單公式自行預估所需補繳的金額。
公屋補地價計算流程與注意事項
了解公屋補地價的主要分別之後，我們來看看其計算流程以及一些重要的注意事項，這對於打算出售公屋單位的人士來說非常關鍵。
不能自行計算，必須經官方評估程序
因為公屋補地價的折扣率是浮動的，而且房委會需要綜合考慮多項因素來評估單位價值，所以業主無法像居屋那樣，透過簡單的補地價計算器或固定公式自行估算補地價金額。您必須向房委會遞交正式申請，房委會會隨後委派專業測量師上門視察單位，並且根據評估結果，向您發出正式的補價通知書。這個官方評估程序是必須遵守的步驟。
補價評估設有「兩個月」有效期，逾期需重新申請及繳費
房委會發出的補地價評估通知書並非永久有效，它通常設有「兩個月」的有效期。在這兩個月內，您必須完成所有補地價 計算相關的手續，同時繳交所需費用。如果超過這個期限，該評估結果便會失效。屆時，您將需要重新向房委會提交申請，並且再次繳付相關的手續費。這會增加您的時間成本以及財務開支。
評估有效期對賣樓時間表的影響
上述「兩個月」的補價評估有效期，對於打算出售公屋單位的業主而言，確實會帶來一定的時間壓力。買賣雙方必須在有限時間內完成所有法律文件處理以及交易程序，其中包括簽訂買賣合約、申請按揭，還有繳付補地價金額。若交易過程遇到任何意料之外的延誤，例如買家按揭申請受阻，又或者律師行處理文件所需時間較長，這些情況都有可能導致補價評估逾期。因此，建議業主在取得補價通知書後，應盡快與律師及地產代理緊密合作，確保整個賣樓流程順暢無阻。
實用指南：補地價申請全流程五步曲
當您考慮將資助房屋單位出售，土地補地價計算無疑是其中一個核心步驟。完成補地價，方可讓物業於自由市場流通。這個程序說複雜不複雜，說簡單也不簡單，因此我們為您整合了補地價申請的五個關鍵步驟。透過這個流程，您可以輕鬆掌握補地價應如何計算以及其操作方法，確保整個過程順利。
第一步：向房委會/房協提交「評估補價申請書」及所需文件
要開始補地價，第一件事就是向相關部門提出申請。您需要準備一份「評估補價申請書」，然後提交給香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）。這個步驟是整個補地價計算流程的起點，非常重要，它標誌著您正式啟動了補地價的程序。
所需文件清單與$6,230手續費詳情
提交申請時，請記得一併附上相關文件，其中最主要的是您的單位樓契副本。除此之外，您需要繳交港幣$6,230的手續費用。請注意，這筆手續費是不設退還的，無論您最終是否決定完成補地價，這筆費用都會被收取。這是申請補地價的行政費用，也是您開始補地價 計算的第一筆開支。
第二步：等待部門委派測量師上門視察及估價
提交申請書和文件後，您就需要耐心等待。房委會或房協會安排委派專業測量師前往您的單位進行實地視察，並根據視察結果評估單位的現時市值。這個環節是釐定補地價金額的關鍵，因為補地價 計算方法中，現時市值是一個重要變數。
單位狀況（如裝修、僭建）對估價的影響
測量師在估價時，會仔細審視單位的實際狀況。單位的維修狀況、內部裝修品質，以至是否有任何僭建物等，都可能直接影響最終的估價結果。舉例來說，如果單位狀況良好，裝修企理，估價可能會較高；反之，若有嚴重失修或僭建問題，則可能拉低估價。這是補地價 計算時，單位狀況對金額的實際影響。
第三步：正式接收「評估補價通知書」
當測量師完成估價，並且相關部門完成內部審批後，房委會或房協會正式向您發出「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明您單位所需繳付的最終補地價金額。一般情況下，從提交申請到收到這份通知書，大約需時一個月。收到通知書後，您就清楚知道具體的補地價金額了。
第四步：對估價提出上訴的權利與時限（28天內）
如果您仔細審閱「評估補價通知書」後，對當局所定的補地價金額感到不滿，認為估價過高，您是有權提出上訴的。您可以向房委會或房協提出反對意見，或者直接向土地審裁處提出上訴。不過，這項權利設有時間限制，您必須在收到通知書後的28天內採取行動。逾期，您可能就失去上訴的機會了。
如何參考銀行估價作為上訴理據？
在考慮上訴時，您可以參考市場上其他銀行對您單位的估價報告。銀行估價通常會考慮市場同類型單位的成交價和單位狀況，這可以成為您向上訴部門提出理據的重要參考。將銀行估價與房委會或房協的估價進行比較，可以幫助您判斷是否有足夠依據提出反對，爭取更合理的補地價金額。
第五步：在限期內繳交補價及領取「解除轉讓限制證明書」
無論您是否提出上訴，最終都需要在指定期限內繳交補價。當您收到「評估補價通知書」後，必須在兩個月內完成補地價的繳付。繳付補地價後，房委會或房協會發出收據給您，隨後您就會收到一份正式的「解除轉讓限制證明書」。這份證明書非常重要，它代表您的單位已完全解除所有轉讓限制，可以於自由市場買賣了。
繳費期限（兩個月）與後續法律文件處理
繳費期限是兩個月，這是法律規定。如果您未能在這兩個月內繳付補價，或者沒有提出上訴，那麼之前的補價評估就會失效。這表示您需要重新提交申請，而且還要再次繳交那筆港幣$6,230的手續費。領取「解除轉讓限制證明書」後，您可以自行前往土地註冊處辦理登記，或者在出售單位時，委託律師代為處理相關的法律文件，完成最終的業權轉移手續。
【2025最新】政策變動與業主策略應對
近年來，香港政府就資助出售房屋的政策進行調整，這些變動對於業主在考慮未來物業交易時，特別是涉及土地補地價計算的部分，產生深遠影響。理解這些新規定，對於規劃物業出售時機與流程，顯得至關重要。本文將詳細探討最新政策細節，並分享業主應如何應對，確保其物業交易順利進行。
轉售限制期收緊：對補地價時機的策略性影響
政府收緊資助房屋的轉售限制期，直接影響業主申請補地價計算方法的策略性考量。過去，業主或有較多彈性選擇在不同樓市環境下處理補地價計算事宜。現在，政策變動延長了業主等待的時間，因此更需要仔細規劃，配合樓市走勢，選擇最合適的時機，以求降低補地價成本。這改變了舊有策略，要求業主更加審慎。
新政策詳解：2022年及之後購入居屋的15年轉售限制期
根據房屋委員會的最新規定，由2022年起購入的居者有其屋計劃（居屋）單位，其轉售限制期已由原來的5年大幅延長至15年。這意味著在購入單位後的首15年內，業主原則上只能在居屋第二市場將單位轉售予合資格人士。業主若想在自由市場出售物業，便需要待這個限制期過後，方可向政府申請補地價。此項政策旨在進一步確保資助房屋資源的合理分配，並限制炒賣行為。
比較新舊政策下，可申請補地價的最早時間點
新舊政策下，業主可申請補地價的時間點確實有顯著差異。舊有政策下，例如在2019年或之前購入的居屋單位，通常在購入後滿5年即可在第二市場自由定價轉售，而於購入後滿10年，則可繳付補地價，然後在自由市場出售。但新政策下，即2022年及之後購入的居屋，業主必須等待長達15年方可申請補地價，並在自由市場出售。因此，新政策明顯推遲了業主在自由市場出售物業的時程。
如何利用計算器，規劃新政策下的最佳補價時機
面對15年或更長的轉售限制期，業主可以利用補地價計算器，預先規劃未來的補價時機。雖然短期內無法補地價，但業主可運用計算器模擬不同樓市情境下，例如未來樓價上升或下跌時的潛在補地價金額。這有助於業主提早評估長期財務負擔，並在臨近15年限制期結束時，密切關注市場狀況，以便在樓市相對低位時申請補地價，減輕繳付金額，然後把握機會在旺市出售。這樣做有助於業主作出明智決策。
常見問題 (FAQ)：一次過解答你對土地補地價計算的疑問
對於居屋或公屋業主來說，了解土地補地價計算是一門重要學問。我們明白您在考慮出售或處理物業時，可能對補地價程序有許多疑問。這裡我們為您整理了一些常見問題，並提供專業的補地價 計算方法及相關資訊，助您更清晰地掌握補地價 計算的來龍去脈。
Q1: 我對政府的估價不滿意，可以怎辦？
當您收到房委會或房協發出的「評估補價通知書」後，若對估價金額有任何疑問或不滿，您並非沒有選擇。根據現行程序，您可以在收到通知書後的二十八天內，向相關房屋部門提出反對意見。在此期間，您可以參考多間銀行對您物業的估價，將這些估價作為理據，向當局提出上訴。若然問題仍未能解決，您亦可以考慮向土地審裁處提出進一步的上訴。
Q2: 補地價的費用可否由買家承擔？交易上有何風險？
理論上，補地價的費用確實可以由買家承擔。在實際操作中，買賣雙方可以在買賣合約中明確訂明，由買方負責支付補地價。然而，這種安排存在一定風險。因為在簽訂臨時買賣合約時，單位最終的補地價金額可能尚未確定。一旦估價結果出來，補地價金額可能高於買家預期，這便有機會導致交易出現爭拗，甚至影響買賣進度。因此，建議買賣雙方務必在合約中清楚列明相關條款，並充分了解潛在風險。
Q3: 未完成補地價就出售或出租單位，有什麼法律後果？
未經政府同意或未完成補地價，而擅自將受資助的公營房屋單位出售、出租或以其他形式轉讓，這屬於嚴重的法律違規行為。根據《房屋條例》第27A條規定，業主此舉即屬違法。一旦罪名成立，業主可能面臨高達港幣五十萬元的罰款，甚至可被判處監禁一年。所以，在您處理物業前，必須確保已完成所有補地價手續，以免承擔不必要的法律責任。
Q4: 完成補地價後，我的物業性質有何轉變？能否即時出租？
完成補地價並成功領取「解除轉讓限制證明書」後，您的物業性質會隨即轉變為一般私人住宅物業。這代表物業不再受任何資助房屋的轉讓限制，您將擁有完整的業權。解除限制後，您可以自由地在公開市場上出售物業，亦可以隨時將單位出租予任何人士，無需再向政府申請任何許可。
Q5: 什麼時候是申請補地價和繳費的最佳時機？（淡市策略）
要找出申請補地價和繳費的最佳時機，您需要留意市場狀況。由於補地價金額是根據單位申請估價時的「現時市值」乘以固定的「折扣率」計算出來的，當樓價處於低位時（即坊間常說的「淡市」），物業的現時市值自然較低。在此情況下申請補地價，所需繳付的金額便會相對較少。這樣，您可以在市場低迷時完成補價，等到市場回升、樓價上漲時再將物業出售，便可達致更大的利潤空間。政府並沒有規定您在完成補地價後必須即時出售物業，您可以靈活地安排交易時間。配合我們的補地價計算器，您可以輕鬆預估不同市況下的補價金額，助您規劃最佳策略。