手持綠表居屋，有意出售卻對複雜的流程和規定感到無從入手？綠表二手居屋的轉售，牽涉獨特的「禁售期」限制、精密的補地價計算，以及必須按部就班的銷售流程與市場策略。本指南旨在為您全面剖析出售綠表二手居屋的四大關鍵面向：深入釐清不同類型單位的禁售期年限、詳盡拆解補地價的計算方法、一步步引導您走過完整的出售流程，並提供專業的轉售策略建議，助您清晰掌握出售物業的每一步。
綠表二手居屋「禁售期」政策解析：釐清您的出售資格
當您擁有綠表二手居屋，並考慮出售單位時，綠表二手居屋禁售期是您必須率先了解的關鍵政策。這項規定直接影響您的出售資格與可行途徑。政策相對複雜，但是我們將會為您深入淺出地解構當中的細節，協助您全面掌握相關法規，為您的物業交易做好準備。
確認單位類型與契據年份：掌握轉售規定的基礎
要釐清您的綠表二手居屋出售資格，第一步是仔細確認您單位的類型，以及「首次轉讓契據簽署日期」。這兩個資訊是判斷轉售限制的根本依據。單位類型決定了其所屬的資助房屋計劃，不同計劃的規定有所差異；契據年份則標誌了單位購入的時間，政策條款會隨時間而調整。
居屋 vs. 綠置居：「禁售期」規定的根本差異
香港的資助房屋計劃主要包括傳統居屋（居者有其屋計劃，HOS）和綠置居（綠表置居計劃，GSH）。雖然兩者都是政府資助，並且都設有禁售期，但是它們的轉售限制存在根本差異。綠置居單位專為綠表合資格人士而設，所以其初期轉售限制通常更嚴格，房屋委員會（房委會）在轉售過程中扮演的角色也更為關鍵，甚至可能涉及以「原價」轉讓給房委會提名的買家。傳統居屋的轉售彈性較高，尤其在較早期的批次中，轉售限制期通常較短，並在期滿後有機會選擇補地價在自由市場出售。
如何找到「首次轉讓契據簽署日期」？
「首次轉讓契據簽署日期」是判斷單位禁售期長短的重要時間點。您可以從以下兩個地方找到這個日期：第一，您單位的「首次轉讓契據」正本或副本，這是法律文件，上面清晰記錄了單位首次轉讓的日期。第二，您可以向土地註冊處查詢您單位的土地登記冊，這份官方紀錄會載明包括首次轉讓日期在內的物業重要資訊。確認此日期是了解您的居屋轉售限制的第一步。
綠置居（GSH）單位：按推售年份劃分的轉售限制
綠置居單位的轉售限制會根據其首次推售年份而有所不同。政府會針對不同年份推售的批次，制定不同的轉售政策，所以了解您的單位屬於哪一個推售年份十分重要。以下我們將細分不同推售年份的綠置居單位，並說明其各自的轉售規定。
2022年及之後首次推售的單位 (如：清濤苑、高宏苑、錦柏苑)
對於2022年及之後首次推售的綠置居單位，房屋委員會不會回購單位，亦不會提名買家（居屋第二市場除外）。在首次轉讓契據簽署日期起計的首五年內，業主必須在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，但是出售價格不得高於首次轉讓契據中列明的「原價」。買家必須是房委會提名的綠表合資格人士。
從第六年至第十五年內，業主仍然需要在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價。但是業主可以自行議定出售價格，並且買家仍是房委會提名的綠表合資格人士。
十五年後，業主有兩個選擇：第一，可以在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，並且由業主自行議定出售價格，買家是房委會提名的綠表合資格人士。第二，業主可以選擇繳付補地價，然後在公開市場出售單位。
2019年至2021年首次推售的單位 (如：蝶翠苑、青富苑)
針對2019年至2021年期間首次推售的綠置居單位，房屋委員會同樣不會回購單位，亦不會提名買家（居屋第二市場除外）。在首次轉讓契據簽署日期起計的首兩年內，業主必須在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，而且出售價格不可以高於首次轉讓契據中列明的「原價」。買家必須是房委會提名的綠表合資格人士。
從第三年至第十年內，業主仍然需要在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價。但是業主可以自行議定出售價格，並且買家仍是房委會提名的綠表合資格人士。
十年後，業主有兩個選擇：第一，可以在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，並且由業主自行議定出售價格，買家是房委會提名的綠表合資格人士。第二，業主可以選擇繳付補地價，然後在公開市場出售單位。
2018年首次推售的單位 (如：景泰苑、麗翠苑)
對於2018年首次推售的綠置居單位，例如景泰苑和麗翠苑，轉售規定有所不同。在首次轉讓契據簽署日期起計的首兩年內，業主必須申請將單位出售予房屋委員會。房屋委員會不會回購，但是會行使《房屋條例》（第283章）賦予的權力，提名綠表買家承購。單位將以首次轉讓契據中列明的「原價」轉讓。業主需要繳付行政費用。如果房委會收到申請後六個月內未有承讓人申請，或是發出承讓信後四個月內轉讓仍未完成，業主可以在繳付補地價後於公開市場出售單位。
從第三年至第五年內，業主有兩個選擇：第一，業主可以在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，並且由業主自行議定出售價格，買家是房委會提名的綠表合資格人士。第二，業主也可以申請將單位出售予房屋委員會提名的買家。房屋委員會不會回購，但是單位會根據房屋署署長評定的市值扣除原有折扣後的價格轉讓。業主需要繳付申請費用及評估單位售價的費用。同樣，如果房委會提名不成功，業主可以在繳付補地價後於公開市場出售單位。
五年後，業主也有兩個選擇：第一，業主可以在居屋第二市場出售單位，不需要繳付補地價，並且由業主自行議定出售價格。景泰苑的買家可以是房委會提名的綠表或白表合資格人士；麗翠苑的買家則限於房委會提名的綠表合資格人士。第二，業主可以選擇繳付補地價，然後在公開市場出售單位。房屋委員會將不接受景泰苑和麗翠苑業主在首次轉讓契據簽署日期起計五年後提出的回售申請。
傳統居屋（HOS）單位：不同年代的轉售政策與年限
傳統居屋的轉售政策，同樣會因其首次推售的年代而有不同規定。這些變化反映了政府在不同時期對資助房屋政策的調整。了解您單位所屬的推售年代，是判斷其轉售限制的基礎。
2007年至2017年首次推售的單位
對於2007年至2017年首次推售的傳統居屋單位，房屋委員會不會接受回售申請。業主可以隨時繳付補地價，然後在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓單位。
如果業主希望在居屋第二市場轉售單位，則必須在首次轉讓契據簽署日期起計第三年開始，才可以向房委會提名的合資格買家出售，並且不需要繳付補地價。如果單位仍在五年轉讓限制期內，業主必須在房屋委員會接受補地價申請後（即業主提出申請回售單位予房委會但是被拒絕後），才可以簽訂買賣協議。
1982年至2006年首次推售的單位
對於1982年至2006年首次推售的傳統居屋單位，其轉讓限制期（五年）已經屆滿。所以業主有更大的彈性。業主可以選擇繳付補地價，然後在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓單位。另外，業主也可以選擇在居屋第二市場轉售單位給合資格人士，而不需要繳付補地價。這些單位因為年期較長，通常較為簡單直接。
轉售策略部署：居屋第二市場 vs 自由市場如何抉擇？
綠表二手居屋的業主，過了禁售期以後，或許開始思考如何轉售物業。其實，賣出居屋有兩條主要路徑：居屋第二市場，還有自由市場。這兩條路各有特色，你需要了解它們，才能選擇適合自己的策略。
選擇一：居屋第二市場 (未補地價)
首先，讓大家看看居屋第二市場。這個市場專為未補地價的居屋單位而設，意思是你不用先向政府繳付地價。
合資格買家定義與條件
在居屋第二市場，合資格的買家是有特定身份的人士。這些買家包括持有「綠表」資格的人，例如現時公共屋邨的住戶，或者正在輪候公屋的人。另外，根據「白表居屋第二市場計劃」，符合特定入息及資產限制的「白表」人士，也可以申請資格購買這些單位。你需要賣給這些指定買家。
優點：免補地價，交易程序簡化
選擇居屋第二市場，最大的好處是你不用先繳付一筆龐大的土地補價。這樣，你可以省下一大筆前期開支，而且買賣過程相對直接，交易程序也較為簡化。買家和賣家都要向房屋委員會或房屋協會申請證明書，確認資格。但是，這些步驟通常較為清晰，可以加快交易流程。
缺點：潛在買家較少，樓價或受限制
儘管交易程序較簡化，但是居屋第二市場的潛在買家數量，會比自由市場少。這是因為買家必須符合政府特定的資格要求。此外，有時候單位售價可能受政府政策限制，或者受制於市場上綠表買家的購買力。這或許會影響你的樓價潛力。
選擇二：自由市場 (已補地價)
另一條轉售路徑是自由市場，意思是你需要先向政府繳付地價。一旦補了地價，你的居屋單位就會變成像私人住宅一樣，不再受政府的轉讓限制。
合資格買家定義與優勢
在自由市場，你的物業可以出售給任何人士。這與私人樓宇市場完全一樣。市場上買家的範圍廣闊，包括香港居民和非居民。這樣一來，你的物業自然會接觸到更多的潛在買家。
優點：買家池廣闊，樓價潛力更高
自由市場最大的優點，是買家池廣闊。你的物業可以吸引更多人競爭，而且因為物業不再有轉讓限制，樓價的潛力也可能更高。當市場暢旺時，你的物業價值可以更充分地體現出來。
缺點：須先付大額補價，轉售年期限制更長
自由市場雖然好處多，但是也有明顯的挑戰。第一，你必須先支付一筆大額的土地補價。這筆錢的數額不小，而且通常要在賣樓前就準備好。第二，根據最新的綠表二手居屋禁售期規定，部分較新的居屋單位，若想在自由市場出售，可能需要等到首次轉讓契據簽署日期起計五年、十年，甚至十五年之後。所以，你需要有耐性，並且準備好資金。
實戰教學：未補地價出售「綠表二手居屋」完整流程
出售未補地價的綠表二手居屋，確實比出售私人樓宇多了一點學問。許多朋友對綠表二手居屋禁售期政策有所了解，但是實際的交易流程，大家或許還存有疑問。這一部分內容，將詳細拆解整個未補地價居屋的出售流程，讓大家清楚每一步如何操作，確保交易順利進行。
賣方申請「可供出售證明書」（準賣證）：合法出售的首要步驟
為何「準賣證」是交易的法律基礎？
「可供出售證明書」，一般大家會稱作「準賣證」，是業主在居屋第二市場出售單位的第一步，也是極為重要的一步。這份文件是證明業主擁有合法資格出售未補地價居屋的法律基礎。因為居屋單位由政府資助興建，並設有轉讓限制，並非所有業主都能隨意將單位出售予任何買家。有了「準賣證」，即代表房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）已審核確認單位符合出售資格，買賣雙方才可合法地進行後續交易。因此，這是整個交易得以啟動的關鍵文件。
申請所需文件、費用及預計審批時間概覽
申請「準賣證」時，賣方需要準備一些基本文件。這些文件一般包括已填妥的申請表格、單位樓契副本、以及相關的申請費用。值得注意的是，如果您的居屋單位屬於房委會，申請表格和遞交地點會與房協單位有所不同。您可以到所屬的屋邨辦事處，或者直接聯繫房委會及房協的居屋第二市場計劃小組獲取詳細指引。提交申請後，房委會通常需要約十四個工作天進行審批。審批通過後，業主就會收到這份「準賣證」，有效期為十二個月。
簽署臨時買賣合約及申請「提名信」：關鍵交易環節
簽署臨約前的必備條件：雙方證明文件確認
當賣方取得了「準賣證」，同時準買方也必須持有由房委會或房協發出的「購買資格證明書」（俗稱「準買證」），雙方才可正式簽署臨時買賣合約。簽署臨約前，買賣雙方務必互相核對對方的「準賣證」和「準買證」，確保文件在有效期內，而且資訊正確。如果任一方的文件過期，或資料有誤，交易都無法進行，這會導致延誤。
委託律師申請「提名信」所需程序與費用
簽署臨時買賣合約後，買方就需要委託律師處理後續事宜，當中包括申請「提名信」。買方律師會將買方的「準買證」正本、賣方的「準賣證」正本、買方簽署的提名信申請聲明書、臨時買賣合約副本，以及一張抬頭為「香港房屋委員會」或「香港房屋協會」的支票或銀行本票（支付提名信申請費用），一併呈交予相關機構。申請「提名信」的費用目前約為七百八十元。這封「提名信」是讓買家獲得居屋單位業權轉讓的關鍵文件。
整個交易流程所需時間預估
整個未補地價居屋的交易流程，從賣方申請「準賣證」開始，到買方申請「提名信」及完成交易，所需時間會因情況而異。一般而言，單是「準賣證」的審批約需兩週。之後，買賣雙方尋找單位和買家、準備文件、律師處理程序等，整個過程通常需要兩至三個月，甚至更長的時間才能完成。因為過程中涉及政府部門審批，所以雙方都需要有耐心，並確保所有文件齊備。
財務與法律須知：補地價計算方法及違規風險
當您考慮出售綠表二手居屋時，除了釐清綠表二手居屋禁售期等限制，深入了解補地價的計算方法與潛在的法律風險亦是不可或缺的一環。這部分資訊對於保障自身權益，以及確保交易的合法性至關重要。
深入剖析「補地價」的計算公式與影響因素
業主若希望將居屋單位在公開市場出售，必須先向香港房屋委員會繳付「補地價」。補地價的金額並非固定，而是根據多項因素浮動，了解其計算方法，能夠幫助業主更好地規劃出售策略。
官方補地價計算公式詳解
補地價的計算方式，旨在收回政府於首次出售單位時所提供的土地折扣。其官方計算公式如下：補價金額相等於「該單位沒有轉讓限制的當前市值」乘以「首次轉讓契據中列明的最初市值與原購買價之間的差額（即折扣）所佔的百分比」。簡單而言，補地價就是原始購樓時所享折扣的現值。當中，「原購買價」是指單位首次轉讓契據上列明的購樓價。
補價金額為何浮動？市值評估的關鍵作用
補地價金額之所以會浮動，主要因為它是根據單位轉讓時的「當前市值」計算。這個市值評估會考慮市場狀況、單位狀況以及周邊環境等因素。由於樓市隨時變動，單位市值會持續調整。此外，在單位銷售價格確定後，到買賣雙方簽訂買賣協議之間，通常會有數個月的時差，單位市值在此期間可能隨著市況轉變而調整。因此，最終的補價會根據簽訂買賣協議時的實際折扣率計算。
策略性考量：何時補地價最為有利？
決定何時補地價，是出售居屋的一項重要策略性考慮。通常，在樓價較低迷時補地價，所需的補價金額會相對較少。若業主預期未來樓價會上升，選擇在市況平穩或略為調整時補地價，有機會鎖定一個較低的補價成本。不過，補地價涉及一筆可觀的金額，業主需要仔細衡量自身的財務狀況，以及對未來樓市走勢的判斷，然後才決定補地價的時機。
法律紅線：切勿違反《房屋條例》「禁售期」規定
出售居屋必須嚴格遵守《房屋條例》所訂明的規定，尤其針對綠表二手居屋禁售期，任何違規行為均可能導致嚴重法律後果。了解這些法律紅線，可以避免不必要的風險與損失。
「非法轉讓」的定義與嚴重後果 (交易無效、罰款、監禁)
「非法轉讓」是指業主在未經房屋委員會許可的情況下，或在綠表二手居屋禁售期內，將單位進行買賣、按揭、出租或其他形式的轉讓。根據《房屋條例》（第283章）第17B條，任何違反買賣協議條款或轉讓契據而作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，均屬無效。這表示該筆交易在法律上並不成立。更為嚴重的，任何人士作出非法轉讓行為，根據《房屋條例》（第283章）第27A條，均屬犯罪，可能面臨嚴厲的罰款甚至監禁的刑事處罰。因此，業主在處理居屋轉讓事宜時，必須確保所有步驟均符合法例要求，避免觸犯法律。