在香港寸金尺土的環境下，與伴侶或家人聯名買樓，是不少港人實現置業夢的常見途徑。然而，這看似理想的置業策略，背後卻隱藏著一系列錯綜複雜的法律、財務及人際關係挑戰。由最基本的業權形式選擇、按揭申請的考量、印花稅的潛在支出，到未來可能面對的「甩名」程序，甚至因關係變化而衍生的財政困境，每一個環節都可能成為影響深遠的「陷阱」。
本文將為情侶及家人提供一份【聯名買樓終極攻略】，深入剖析聯名買樓的7大關鍵要素，全面拆解業權及關係陷阱，助您掌握由按揭、甩名到印花稅的所有細節，作出最明智的置業決策，確保安居樂業。
聯名買樓基礎必修課：不只是簽個名，業權形式決定您的未來
許多人計劃聯名買樓，會將注意力放在財務規劃或按揭申請。事實上，聯名買樓涉及的核心不只金錢，還有法律上的業權形式。物業的業權形式會深深影響您與聯名買樓關係，同時影響物業的繼承方式、處置權利，甚至會影響未來聯名買樓分手時的處理方式。因此，深入了解這些概念，是您在聯名買樓前必修的第一課。
聯名買樓的兩種核心業權形式
香港法例下，聯名持有物業主要分為兩種業權形式。選擇哪種形式，會影響您的權益、責任，以及將來物業的處置。這兩種形式分別是「聯權共有」與「分權共有」。
形式一：聯權共有 (Joint Tenancy)，俗稱「長命契」
聯權共有，坊間俗稱「長命契」，是夫妻或親密家人聯名買樓時常見的選擇。此形式下，所有聯名業主被視為共同擁有物業的全部業權，他們的權益互相重疊，沒有明確的份額劃分。此業權形式最大特色在於「生者承繼權」。如果其中一位聯名業主離世，其業權會自動轉移給在世的聯名業主，物業權益不會成為遺產處理，流程簡化。當夫婦聯名買樓，採用此方式，物業處置如出售或申請聯名買樓按揭，必須獲得所有聯名業主的同意，確保雙方權益一致。
形式二：分權共有 (Tenancy in Common)
分權共有形式下，每位聯名業主各自擁有物業的明確份額，例如各佔一半，或按照特定比例。這些份額是獨立的。與「長命契」不同，分權共有不設「生者承繼權」。如果其中一位聯名業主離世，其名下業權份額將會成為其遺產一部分，會按照遺囑或法律規定分配給其繼承人，不會自動轉移給其他在世的聯名業主。這表示每位業主有權獨立處置其份額，例如出售或將其轉名，這就連結到聯名買樓甩名、甚至聯名買樓印花稅的處理。這種形式較適合非夫妻關係的朋友或兄弟姊妹聯名買樓，因為它提供了更大的靈活性，方便各自處理業權份額。
策略性運用聯名買樓：解鎖財務優勢與置業潛力
當您考慮置業，聯名買樓不單是一份承諾，更是解鎖財務潛力與置業優勢的策略性選擇。
合併入息，提升按揭審批能力
透過聯名買樓，其中一個顯而易見的優勢是合併申請人的入息。銀行批核按揭時會審核借款人的還款能力，尤其看重供款與入息比率。若單一申請人的收入未能達到銀行要求，兩位聯名買家的合計入息，便能大大增加按揭審批的機會。這樣，您可以申請到更高額的聯名買樓按揭，或者獲得更理想的按揭條件，讓置業之路變得順遂。
分攤首期與供款，減輕個人財務壓力
聯名買樓除了提升按揭能力，也能直接分攤財務負擔。置業的首期金額通常龐大，每月供款也是長期的承諾。若由兩位或以上人士共同分擔，無論是首期儲蓄，還是每個月的供款壓力，都會顯著降低。這樣，您與聯名買樓的夥伴可以更輕鬆地應對財務挑戰，將省下來的資金用於其他投資或生活開支，提升生活品質。
透過「聯名買樓甩名」或近親轉讓，重獲首次置業身份
長遠來看，聯名買樓亦提供策略性彈性。在特定情況下，例如其中一方計劃購買另一項物業，或者聯名買樓關係出現變化時，您可以考慮透過「聯名買樓甩名」或近親轉讓的方式，將物業的全部業權轉移給其中一位聯名人。這種操作可以讓出售業權的一方重新獲得「首次置業」身份。這樣，當未來政府推出首次置業的優惠政策，或者在按揭成數上有特別安排時，便能再次受惠。雖然當中涉及聯名買樓印花稅與律師費用，這是一種長遠的財務規劃策略，為未來的置業部署帶來靈活性。
聯名買樓的「人生階段」動態風險評估：從財務到感情的全面預警
聯名買樓可以實現置業夢想，不過，這項決定在人生的不同階段可能面對多重風險，不論財務狀況還是個人感情關係，都可能出現意想不到的挑戰。我們一起深入了解這些潛在的風險，確保您的置業之路穩健。
永久影響雙方信貸紀錄
當兩位人士決定聯名買樓，並共同申請聯名買樓按揭，這筆貸款將會完整地顯示於雙方的信貸報告上。即使貸款金額巨大，例如數百萬港元，兩位聯名借款人的信貸報告都會各自顯示全額貸款，並非將金額分攤。此情況意味著兩位借款人必須共同承受相同的信貸負擔，因為他們對整筆聯名買樓按揭貸款負有連帶責任。假若其中一方未能準時還款，甚至出現信貸問題，另一方的信貸評級亦可能受到牽連，這會直接影響兩人日後申請其他貸款或信用卡的機會。
雙方同時失去「首次置業」資格的代價
聯名買樓意味著兩位業主都會同時失去「首次置業」的資格。此情況在香港的物業市場中，會產生顯著的財務代價。即使舊有的從價印花稅（俗稱「辣稅」）已撤銷，未來仍有可能面臨更高的聯名買樓印花稅或其他稅項。同時，非首次置業人士申請按揭時，銀行提供的按揭成數亦可能較低，這會大大增加日後再置業的財務壓力。雖然可以透過聯名買樓甩名來嘗試讓其中一方重獲首置身份，不過此過程同樣涉及印花稅、律師費等開支，並非沒有代價。
聯名買樓關係變化引發的資產處理困局
聯名買樓關係的穩定性，對於物業的處理至關重要。尤其是情侶聯名買樓，一旦關係變化，例如聯名買樓分手，物業資產的處理便會成為一個巨大的困局。如果雙方在購入物業前沒有清晰的協議，例如訂明出售物業的條件、一方回購另一方業權的方式，或者如何分攤供款，未來將可能引發嚴重的資產處理爭議。這些爭議可能導致物業被強制出售，或者長期僵持不下，讓雙方承受巨大的時間與金錢成本。因此，購置聯名物業前，必須預先為最壞情況做好規劃。
「一人財困，全家受累」的連帶責任
聯名買樓的其中一個深層風險是「一人財困，全家受累」的連帶責任。當物業由兩位或以上人士共同擁有時，所有聯名業主都對物業的聯名買樓按揭負有連帶還款責任。假若其中一位業主不幸遭遇財務困難，例如失業、生意失敗、甚至欠下巨債，導致無力償還其應付的按揭供款或被其他債權人追討債務，銀行或其他債權人有權向所有聯名業主追討全額債務。最壞的情況是，物業可能被「釘契」，甚至最終被強制出售以償還債務，這將嚴重影響所有聯名業主的權益。