擁有內地物業，卻苦於資金未能靈活周轉於香港？透過香港銀行申請內地物業按揭套現，為您提供將資產轉化為港元現金的解決方案。本指南將為您詳細闡述從諮詢到成功放款的六大申請步驟，深入剖析香港按揭在利率上的顯著優勢，並揭示您在辦理過程中必須注意的三大「隱藏關卡」，助您全面掌握套現流程，作出明智決策。
為何選擇香港按揭內地物業套現？核心優勢全面看
當您考慮將內地物業套現，並且希望資金在香港靈活運用時，香港的按揭服務或許是個理想選擇。許多香港居民都擁有內地物業，懂得善用這些資產可以帶來許多好處。透過香港銀行辦理內地物業套現，不僅是一種物業套現方法，更有其獨特的優勢，值得大家深入了解。
港元計價與還款：徹底規避匯率風險及跨境匯款成本
首先，香港的按揭服務可以讓您以港元計價以及還款。這是一個非常實用的優點。
以港元供款，免除定期兌換人民幣的煩惱及匯率損失
如果您每月需要用人民幣償還內地按揭，您就必須定期將港元兌換成人民幣。這個過程不單麻煩，每次兌換都可能產生匯率損失，因為匯率每日都在波動。但是，選擇香港按揭內地物業套現，您可以直接以港元供款，自然就沒有這些問題。這讓您的財務管理更省心。
資金直接在香港使用，靈活性更高
透過這種物業套現方法取得的資金，會直接存入您的香港銀行戶口。這樣一來，您就可以在香港自由運用這筆錢，例如用於投資、創業或者其他個人開支，資金靈活性大大提高。這樣方便您安排自己的財務，而且減少了跨境資金流動的麻煩。
利率更具競爭力：與內地房貸的實際成本比較
除了幣種優勢，香港的按揭利率通常也比內地更具吸引力。
香港按揭實際息率分析 (例如：P-2% 或 H+釐定)
目前，香港按揭的實際息率相對較低。以香港按揭為例，不少銀行提供P-2%或H+釐定等優惠利率。P代表最優惠利率，H代表香港銀行同業拆息。這些利率普遍比內地貸款來得低，可以為您節省不少利息支出。
內地貸款市場報價利率 (LPR) 現況及趨勢
相比之下，內地的貸款市場報價利率（LPR）近年來雖然也有所下降，但整體而言，內地房貸的實際息率仍然高於香港。這表示，從長期來看，在香港辦理內地物業套現的總利息支出可能更少。
實例計算：比較港元與人民幣貸款的總利息支出差異
例如，假設貸款額相同，還款期一樣，香港按揭的實際年利率可能比內地按揭低約一至兩個百分點。這看似微小的差異，在數百萬元的貸款總額以及長達數十年的還款期下，累積起來的總利息支出差異會相當可觀。這是一種聰明的物業套現方法，可以降低您的財務負擔。
更高按揭成數與更長還款期：釋放更大資金潛力
香港銀行在審批內地物業套現時，通常可以提供更高的按揭成數，以及更長的還款期。
香港銀行對內地物業按揭成數（最高可達7成）
許多香港銀行對於內地物業，可以批出最高達七成的按揭成數。這意味著，您的內地物業估值每值一百萬港元，您就可以借到高達七十萬港元。較高的按揭成數，可以幫助您釋放物業中更大的資金潛力，取得更充裕的流動資金。
最長還款期（可達30年）如何減輕每月供款壓力
同時，香港銀行一般也提供最長可達三十年的還款期。較長的還款期可以顯著降低您每月的供款壓力，讓您的現金流更為充裕，方便您靈活運用這筆套現的資金。這樣您可以有更多時間慢慢償還貸款。
專業估價優勢：不受內地「二手房指導價」機制影響
香港銀行在對內地物業進行估價時，擁有獨特的優勢。
解釋內地「二手房指導價」對當地銀行按揭額的影響
近年來，內地部分城市推行了「二手房指導價」機制。這個政策旨在穩定房價，但有時政府規定的指導價會低於市場實際成交價。內地銀行在批核按揭貸款時，可能需要參考這些指導價，這就可能影響到您可以獲得的貸款額。
強調香港銀行獨立估價系統，如何助您獲取更理想的內地物業套現貸款額
與內地銀行不同，香港銀行擁有獨立的估價系統。這個系統主要依據物業的市場價值、地點、樓齡、物業狀況等多方面因素進行評估，而不受內地「二手房指導價」機制的直接影響。因此，透過香港銀行辦理內地物業套現，通常有助於您獲得更貼近市場價值的貸款額，使您的內地物業套現效益最大化。
內地物業套現完整申請流程：從香港諮詢到成功放款
當您考慮將內地物業套現，並希望透過香港按揭進行融資時，了解整個物業套現方法及申請流程便相當重要。整個過程可以由香港啟動，然後順利完成放款，以下我們將詳細說明當中每一個步驟。
步驟一：初步諮詢及物業資格預審
進行內地物業套現的第一步，是與專業的按揭顧問或銀行進行初步諮詢。這個階段的主要目標，是確定您的內地物業是否符合香港銀行的按揭資格。
提供內地物業資料作初步評估
在初步評估環節，您需要提供內地物業的基本資料。這些資料一般包括物業的具體地址、建築年份、建築面積、物業類型，以及您擁有的產權狀況。銀行或顧問會根據這些資料，進行快速的物業資格預審，初步判斷物業能否承造按揭。
了解基本流程與時間預算
初步評估之後，您可以順帶了解整個內地物業套現流程的基本框架，以及大致的時間預算。銀行會簡要說明每個步驟所需的時間，例如從遞交申請到最終放款可能需要至少三個月。這讓您能夠對整個過程有清晰的預期，並且可以更好地規劃資金用途。
步驟二：遞交申請文件與專業物業估價
初步資格預審後，若物業符合要求，您就可以開始準備正式的按揭申請。這一步驟涉及文件準備以及物業的專業估價。
所需文件清單 (Checklist)
銀行會提供一份詳細的所需文件清單。這些文件一般包括您的香港永久性居民身份證、香港住址證明、最近三個月的入息證明（例如薪金單、稅單、銀行月結單），以及內地物業的相關證明文件。對於現契物業套現，最重要是提供顯示物業已完成「取消抵押手續」的「紅本現契」或內地不動產權證書。
香港銀行的內地物業估價流程
遞交文件後，香港的銀行會啟動物業估價流程。香港銀行在評估內地物業價值時，通常會委託獨立的專業測量師行進行估價。值得留意的是，香港銀行在估價時，通常不受內地「二手房指導價」機制的影響。因此，您可以期待物業估值會更貼近市場價格，有助於爭取到更理想的內地物業套現貸款額。
步驟三：銀行審批與信貸評估
遞交所有文件並完成物業估價後，申請便會進入銀行審批階段。銀行會仔細評估您的財務狀況以及還款能力。
香港信貸報告(TU)的角色與影響
銀行在審批按揭時，一定會查閱您的香港信貸報告，俗稱「TU報告」。這份報告記錄了您在香港所有信貸產品的還款歷史及信貸狀況。即使是透過香港銀行進行的內地物業按揭貸款，其相關記錄也會顯示在您的香港信貸報告中。因此，保持良好的信貸記錄對於按揭批核至關重要。
銀行如何評估申請人的還款能力
銀行會綜合評估申請人的還款能力。這包括您的每月入息、現有債務狀況、就業穩定性、以及資產負債比率。銀行傾向批核有固定入息證明的申請人，因為這代表穩定的還款來源。銀行會計算您的每月供款佔入息的比例，確保您有足夠的還款能力。
步驟四：簽署貸款合約及相關法律文件
銀行批核您的按揭申請後，您便會收到銀行的貸款確認書。接下來，您需要與銀行簽署正式的貸款合約，以及其他相關的法律文件。這些文件會詳細列明貸款的條款、利率、還款年期、以及雙方的權利和義務。務必仔細閱讀所有條款，並確保理解內容。
步驟五：處理內地抵押登記及「紅本解押」
這是內地物業套現流程中，一個特別且關鍵的步驟，因為它涉及跨境的法律程序。
專人協助辦理內地物業的抵押登記手續
簽署香港貸款合約後，銀行通常會安排指定的內地律師事務所，協助您處理內地物業的抵押登記手續。這一步是將物業抵押給香港銀行，並在內地不動產登記中心進行登記，確保銀行的抵押權益。專業人員會引導您完成整個過程，簡化跨境手續。
解決「房產證」存放於內地銀行並需辦理「取消抵押手續」的難題
這裡有一個常見的實例，值得您特別注意。若您的內地物業原本曾在內地銀行承造按揭，即使貸款已全數償還，但「房產證」卻可能仍存放於原內地銀行，並且未辦理「取消抵押手續」。在這種情況下，您必須先完成這項手續，取回無抵押的「房產證」（即「紅本現契」）。辦理「取消抵押手續」是確保物業權益清晰的關鍵環節，也是香港銀行批核放款前必須完成的程序。視乎個別情況，此步驟可能需要您親身前往內地一次，以便辦理相關的手續。
步驟六：成功放款至您的香港指定戶口
當所有抵押登記手續在內地完成，並且香港銀行確認所有文件齊備無誤後，銀行便會將已批核的貸款金額，成功放款至您指定的香港銀行戶口。此時，您已將內地物業套現，資金可以靈活運用。
申請香港按揭內地物業套現：資格與要求詳解
我們談過將內地物業套現的種種優勢，現在，是時候深入了解申請香港按揭的實際要求了。要將內地物業在香港成功套現，銀行會審視申請人與物業本身是否符合特定資格。詳細理解這些條件，可以助您做好準備，令物業套現方法過程更順利。
申請人資格：誰可以申請？
香港的銀行審批內地物業按揭申請時，申請人的個人背景是關鍵。銀行需要評估您的還款能力與信用狀況，確保貸款安全。
香港永久性居民身份要求
首先，申請人必須持有香港永久性居民身份證。這是申請內地物業香港按揭的基本門檻，因為香港銀行主要服務香港居民，此身份能簡化銀行在處理跨境貸款時的審批與合規流程。
收入證明要求 (固定收入 vs 非固定收入)
您的收入狀況是銀行評估還款能力的核心。銀行普遍青睞擁有穩定固定收入的申請人，例如受薪人士可提供糧單或僱傭合約。非固定收入人士，例如自僱或佣金收入者，則需要提供更長時間的收入證明，例如最近六個月或一年的銀行月結單、稅單等文件，以證明收入穩定性與持續性。收入必須達到香港按揭貸款的壓力測試要求。
信貸評級要求
良好的信貸評級（通常指環聯信貸報告TU的評級）對於成功申請任何香港按揭都非常重要。銀行會透過信貸報告，了解您的過往借貸紀錄與還款習慣。因此，保持良好的信貸評級，沒有不良欠債或逾期還款紀錄，對申請內地物業套現至關重要。
合資格的內地物業類型與地點
並非所有內地物業都符合香港銀行的按揭要求，銀行對物業的性質與所在地點有明確規定。
可接受的內地物業類型：住宅、寫字樓、商舖及工業大廈
香港銀行目前接受多種類型的內地物業進行按揭套現。主要包括住宅物業、寫字樓、商舖，甚至部分工業大廈。不過，不同類型的物業，銀行可能會給予不同的按揭成數與估價準則。一般而言，住宅物業的彈性較大。
主要覆蓋城市：大灣區及全國一線城市名單
目前，香港銀行主要承做大灣區內地城市的物業按揭，例如廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山等。此外，全國一線城市的物業也普遍被接受，當中包括北京及上海。這些城市物業市場流動性較高，估價體系亦相對成熟，方便銀行進行評估與風險管理。
關鍵文件詳解：「紅本現契」的重要性
在申請內地物業套現的過程中，一份關鍵文件是「紅本現契」，它直接關係到您的物業是否符合香港銀行的抵押要求。
什麼是「紅本現契」（內地不動產權證書）？
「紅本現契」是內地不動產權證書的俗稱。這份文件是內地政府頒發，證明您對物業擁有完整合法所有權的法律文件。當物業已供清貸款，沒有任何抵押負擔時，這份證書便成為「現契」，表示物業產權清晰，可以直接進行抵押。
如何確認您的內地物業已完成「取消抵押手續」，符合套現資格
即使您的內地物業已清還貸款，仍需確認是否已完成「取消抵押手續」，即從原先貸款銀行處取回並解除抵押登記。如果物業之前有按揭貸款，原內地貸款銀行會保管您的房產證。您必須前往當地不動產登記中心辦理「取消抵押登記」手續，並取回實體「紅本」，才能證明物業已完全解除抵押，符合香港銀行進行物業套現的資格。這一點十分重要，並且有時需要親身到內地辦理，這是很多申請人容易忽略的環節。
詳解香港按揭內地物業套現貸款細節：利率、成數與年期一覽
如果閣下考慮利用內地物業進行物業套現方法，特別是透過香港按揭進行內地物業套現，那麼深入了解貸款的具體細節便十分重要。本部分將會為閣下詳盡解說香港按揭內地物業套現貸款的各項關鍵資訊，包括按揭成數、貸款額度、還款年期以及實際利率與相關費用，幫助閣下清晰掌握整個財務方案。
按揭成數（LTV）：最高可達多少？
按揭成數，簡稱LTV（Loan-to-Value），是指銀行願意批核的貸款金額佔物業估值的百分比。這對於內地物業套現而言，可謂關鍵一環。香港的銀行一般會為符合資格的內地物業提供較高的按揭成數，通常最高可達七成。這意味著，假設物業估值為港幣1,000萬元，理論上最高便能借取港幣700萬元。
影響按揭成數的關鍵因素（物業類型、地點、申請人狀況）
雖然七成按揭成數頗具吸引力，實際批核的成數仍會受多個因素影響。首先是物業類型。住宅物業通常會獲得較高的按揭成數，寫字樓或商舖等非住宅物業的成數則可能較低。第二是物業地點。位於一線城市或大灣區核心地段的內地物業，由於市場流動性較高，銀行估價及批核成數普遍會更理想。相反，若物業位於非核心區域，按揭成數則有機會下調。最後是申請人狀況。銀行的主要考量是申請人的還款能力與信貸評級。入息穩定、財政狀況良好以及信貸記錄優良的申請人，更有機會獲得最高的按揭成數。這是一項重要的考量，因為這直接影響最終可套現的資金。
貸款額度：從最低到最高港幣金額
除了按揭成數，實際的貸款額度也是物業套現方法中必須了解的部分。香港銀行對內地物業按揭設有最低以及最高的貸款金額要求。這幫助申請人預估可以獲得的資金範圍。
最低貸款額要求 (例如：港幣100萬元)
銀行承造香港按揭內地物業套現貸款時，通常會設有最低貸款額要求。現時市場上，大部分銀行傾向受理最低貸款額為港幣100萬元或以上的申請。這是因為跨境物業按揭涉及較高的營運成本以及複雜性，銀行會考慮其商業效益。
最高貸款額上限 (例如：港幣1,500萬元)
至於最高貸款額上限，不同銀行或會有所差異。現時內地物業套現的貸款上限，普遍介乎港幣1,000萬元至1,500萬元之間。個別銀行可能因應物業的質素、地點以及申請人的財政實力，給予更高的貸款額度。具體金額仍然取決於物業的實際估值與批核的按揭成數，還有申請人的綜合條件。
還款年期：最長可達30年
還款年期是影響每月供款額的關鍵因素，也是物業套現方法中一個彈性較大的選項。透過香港按揭，內地物業套現貸款的最長還款年期普遍可達30年。選擇較長的年期，能夠有效攤薄每月的還款壓力，使資金運用更為靈活。
銀行如何根據「人齡」及「樓齡」計算最終還款期
銀行在計算最終還款年期時，會仔細考慮兩個重要因素，就是「人齡」與「樓齡」。一般而言，銀行會以「75減人齡」或「80減人齡」來計算借款人的最高還款期，即借款人年齡加上還款期不能超過75或80年。同時，銀行亦會考慮「75減樓齡」或「80減樓齡」來計算物業的最高還款期，即樓齡加上還款期不能超過75或80年。最終批核的還款期，往往是根據以上兩者中較低的數值來決定。這項考量有助銀行評估貸款風險，亦確保還款計劃合理可行。
實際利率與相關費用：透明解構總成本
了解內地物業套現的實際利率與相關費用，能夠幫助閣下透明地掌握整個香港按揭方案的總成本。這對於做出明智的財務決策非常重要。
香港銀行提供的內地物業按揭貸款，利率通常會參考香港銀行最優惠利率（P按）或香港銀行同業拆息（H按）。實際利率會根據市場浮動以及申請人的信貸狀況而定。目前，香港的按揭利率普遍低於內地，這也是許多人選擇在香港進行物業套現方法的主要原因之一。除了利息支出，申請內地物業套現貸款亦會涉及一些其他費用。當中包括物業估價費用、律師費用以及銀行可能收取的行政費用。物業估價費用是聘請專業估價師評估內地物業價值的成本。律師費用則用於處理跨境法律文件以及按揭抵押登記手續。在申請貸款前，建議閣下向銀行或專業按揭顧問查詢所有潛在費用，以確保全面了解總成本，避免不必要的開支。
專家提醒：辦理內地物業套現前，必須注意的3大「隱藏關卡」
大家若考慮將內地物業套現，透過香港按揭取得所需資金，這是一個明智的物業套現方法。不過，如同所有重要的財務決定，申請此類貸款也有一些您必須清楚的「隱藏關卡」。了解這些細節，可以幫助您過程更順利，減少不必要的麻煩。
關卡一：「一站式」不等於「零操心」—「紅本解押」的實際操作難點
許多人會被「一站式」辦理內地物業套現的便利性吸引，覺得一切都可以輕鬆搞定。然而，實際情況是，即使過往的內地物業貸款已經全部還清，物業亦成為「現契」，並不等於「零操心」。
詳細解釋為何「房產證」未完成解押會阻礙套現進程
關鍵點在於物業的「房產證」（即內地不動產權證書）是否已完成「紅本解押」手續。如果您的房產證曾作抵押，縱使貸款已經還清，若未到內地相關部門辦理正式的「取消抵押」登記，物業的法律狀態仍然顯示為抵押中。香港銀行進行內地物業按揭審批時，會要求物業權屬清晰、無任何未解除的法律負擔。房產證沒有完成解押，銀行便無法在此物業上設定新的抵押權，這會直接阻礙您的內地物業套現進程。
強調專業協助處理此環節的重要性
因為「紅本解押」涉及內地法律程序及行政流程，建議您尋求專業人士協助。例如，尋找有經驗的按揭顧問或律師，他們熟悉內地與香港兩地的法規，可以指導您完成整個解押手續，確保您的房產證符合香港銀行要求，避免因這些細節導致的延誤。
關卡二：審批時間比預期長？預留充足時間是成功關鍵
當您為內地物業申請香港按揭貸款時，一個常見的誤解是審批時間會跟香港本地按揭一樣快速。但現實情況往往會比預期長，這點需要特別留意。
分析影響審批速度的因素
內地物業 香港按揭的審批時間受多方面因素影響。首先，這類貸款涉及跨境物業審查與法律程序，銀行需要較長時間進行背景核實與評估。其次，申請文件是否齊備，以及文件本身的複雜程度，也會直接影響處理速度。此外，銀行處理這類專案的團隊規模、當時的申請宗數，以及內地相關部門的協作效率，亦會對審批進度產生影響。
建議預留時間 (例如：最快三個月)
因此，我們建議您為整個內地物業套現的申請流程預留充足的時間。根據過往經驗，即使一切順利，最快也需要三個月左右才能完成批核。若過程中有需要補充文件，或者遇到特殊情況，時間可能更長。提前規劃，有助您更從容地管理資金。
關卡三：香港按揭內地物業貸款如何影響您的信貸評級 (TU)
許多人認為，內地物業的貸款與香港的信貸記錄無關。然而，當您透過香港銀行為內地物業申請按揭貸款時，這筆貸款會直接影響您的香港信貸評級，即TU報告。
解釋此筆貸款為何會記錄在香港信貸報告上
原因很簡單，雖然您是針對內地物業進行套現，但向您批出這筆貸款的是香港的銀行。根據香港的金融監管規定，所有在香港註冊的金融機構批出的貸款，都必須向信貸資料庫匯報。所以，這筆香港按揭內地物業的貸款，無論您是用作投資或個人周轉，都會記錄在您的香港信貸報告（TU）中。
對未來在香港申請其他信貸產品的長遠影響
這筆貸款記錄對您未來在香港申請其他信貸產品會產生長遠影響。例如，您再次在香港申請置業按揭、汽車貸款或私人貸款時，銀行會審查您的信貸報告。這筆內地物業貸款會被視為您現有的負債之一，影響您的債務供款比率。如果債務負擔過重，可能導致您未來在香港申請貸款時可獲批的額度減少，甚或影響利率條件，這是辦理內地物業套現時必須仔細考慮的因素。
關於香港按揭內地物業套現的常見問題 (FAQ)
許多朋友對使用香港按揭內地物業套現服務有很多疑問。這裡我們彙集了一些最常見的問題，希望可以為您提供清晰的解答，協助您更了解這種物業套現方法。
Q1：如果我的內地物業不在大灣區或一線城市，可以申請嗎？
銀行對內地物業的所在地有特定要求，通常集中在大灣區及內地一線城市。這些地區的物業估價比較穩定，市場流動性亦較高。所以，銀行會優先考慮位於這些地方的物業申請。如果您的內地物業不在這些主要城市，銀行可能會進行更嚴謹的審批。另外，銀行也可能對貸款額設有較高的最低門檻，或者審批時間會延長。建議您可以直接向銀行或專業按揭顧問諮詢，了解個別物業的具體情況。
Q2：我沒有香港的固定入息證明，是否就無法申請？
申請內地物業套現，銀行通常會要求申請人提供穩定的入息證明，固定入息證明最為理想。但是，如果您沒有香港的固定入息證明，這並不表示您完全無法申請。銀行會考慮其他形式的收入，例如您的租金收入、定期派息的投資收入，或者您在香港擁有的資產等。銀行需要評估您的整體還款能力，所以即使沒有固定入息，您也可以提供全面的財務文件來證明還款實力。例如，您可以提供資產證明或者內地收入證明，讓銀行可以進行綜合評估。
Q3：整個套現流程，我需要親身到內地嗎？
過去，辦理內地物業套現需要親身前往內地處理許多手續。但是，現在許多香港銀行提供「一站式」服務，前期諮詢、大部分申請文件遞交以及貸款審批都可以在香港完成。但是，如果您內地物業的「紅本」（不動產權證書）仍然抵押在原來的內地銀行，並且未辦理「取消抵押手續」，您就可能需要親身回到內地一次。這是為了解除原有的抵押，以便在香港的銀行可以重新進行抵押登記。辦理好「取消抵押手續」並取回「紅本」後，大部分後續步驟就可以再次透過香港的銀行或其指定合作夥伴在香港辦理。
Q4：人民幣匯率波動會對我的港元貸款有影響嗎？
當您申請香港按揭內地物業套現，並以港元作為貸款貨幣，那麼您的每月供款金額就會以港元計價。這樣做的好處是，您無需擔心人民幣匯率的日常波動直接影響您的還款額。人民幣兌港元的匯率變動，不會改變您每月需要支付的港元金額。但是，人民幣匯率波動可能會影響您內地物業的港元估值。這對您的貸款沒有直接影響，但是如果您日後想再次加按，銀行可能會重新估價，並影響新的貸款額。
Q5：進行套現後，會否影響我將來在香港申請其他按揭？
是的，您在香港辦理的內地物業套現貸款，會如其他香港按揭一樣，記錄在您的香港信貸報告（TU）上。這表示您在香港的所有信貸活動，包括這筆內地物業的貸款，都會對您的信貸評級產生影響。當您將來在香港申請其他按揭或任何形式的信貸產品時，銀行會查閱您的信貸報告，這筆貸款會計入您的總債務負擔。所以，準時還款非常重要，這可以維持良好的信貸評級，確保您未來申請其他信貸產品時不會受到負面影響。